Публична продан – процедура по продажба на имоти от ЧСИ

Публична продан (публични продажби) на имоти е процедура, която е уредена в Гражданския процесуален кодекс (ГПК), Част V – Изпълнително производство, Глава 43 – изпълнение върху недвижими вещи.

Публична продан на имот се извършва от частни съдебни изпълнители (ЧСИ) или държавни съдебни изпълнители (ДСИ) – в зависимост от това, къде е образувано изпълнителното дело. Интересен факт е, че не във всички райони на България има частни съдебни изпълнители (ЧСИ) и при това положение за някои имоти публична продан на практика задължително се извършва от ДСИ. Друга подробност е, че частните съдебни изпълнители (ЧСИ) са задължени да публикуват в специален регистър в интернет всички извършвани от ЧСИ продажби на имоти – докато ДСИ нямат такова задължение и имотите, които те продават на публична продан, се обявяват само „офлайн“ – чрез залепване на съобщения в съответния районен съд. община или кметство, както и на самия продаван на публична продан недвижим имот.

Публичните продажби на недвижими имоти имат някои ограничения, заложени в ГПК. На първо място това е несеквестируемостта – забраната принудителното изпълнение да бъде насочвано към недвижим имот (и респективно той да бъде продаван на публична продан). Чл. 444, т. 7 посочва случаите, в които длъжникът в изпълнителното производство може да се позове на несеквестируемост – ако става дума за жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него; ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на семейството му, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част от него се продава, ако са налице условията по чл. 39, ал. 2 от Закона за собствеността. Несеквестируемостта обаче отпада и не се прилага в някои изчерпателно изброени случаи – когато има вписани залог или ипотека, при задължение за издръжка, вреди от непозволено увреждане, финансови начети, както и в специални случаи, предвидени в закон.

Във връзка с несеквестируемостта ГПК съдържа едно ново правно положение в помощ на взискателите в изпълнителното производство срещу недобросъвестните длъжници, които имат секвестируемо имущество, но го укриват. Ако у длъжника не бъде намерено секвестируемо имущество, продажбата на което да покрие разноските по изпълнението, длъжникът е длъжен под страх от наказателна отговорност и принудително довеждане да се яви пред районния съдия и да декларира цялото си имущество и всичките си доходи.

Публичните продажби (процедурата по публична продан) на имоти започват с описа на имота и неговата оценка. Преди това, разбира се, с оглед предотвратяването на възможността недобросъвестен длъжник да отчужди (продаде, дари или по друг начин прехвърли) имуществото си преди публичната му продан, държавният (ДСИ) или частен съдебен изпълнител (ЧСИ) може да наложи възбрана на недвижими имоти.

Изключително важен момент с оглед ненакърняване правата на длъжника в изпълнителното производство е съотношението между размера на дълга и конкретното имущество, срещу което бива насочвано принудителното изпълнение. Възможно е за дълг от няколкостотин лева да бъде описано имущество за стотици хиляди левове – а някои от таксите на съдебните изпълнители са пропорционални – и така може да се окаже, че за дълг от няколкостотин лева разноските по изпълнителното дело са няколко хиляди лева. При такива ситуации е препоръчителна намесата на опитен адвокат по изпълнителни дела, който да парира всички такива неприятни, макар и напълно законни, сценарии.

Друг важен момент е оценката на имота и съответно началната му цена при публичната продан. Оценката се извършва задължително от вещо лице, – В тази връзка промените в ГПК от 2017г. въведоха съществена новост – възможността на длъжника да оспори оценката на вещта и да организира повторното й оценяване, като за цена на имота в този случай се определя средноаритметичната стойност между първоначално дадената и повторната оценка. Началната цена при проданта от своя страна се определя на 80% от цената на имота и не може да е по-ниска от данъчната оценка на имота. Правилата за извършване на оценка на стойността на имота обаче се прилагат само при извършването на първата по ред публична продан.

След описа на недвижим имот и евентуална възбрана върху него се насрочва публичната продан и се разгласява („онлайн“ за ЧСИ или „офлайн“ – за ЧСИ и ДСИ), а имотът обикновено се оставя във владение на длъжника, който го ползва до приключване на процедурата.

Задължително всяка публична продан (независимо дали се провежда в голям град като София или Пловдив или малко населено място) се провежда в сградата на съответния районен съд. Публичната продан продължава 1 месец, през който могат да се правят наддавателни предложения от кандидат-купувачи. Нововъведение с промените на ГПК от 2017 г. е забраната един наддавач да прави повече от едно наддавателно предложение. По правило за всяко наддавателно предложение се внася и задатък в размер на 10% от цената на имота. Макар да не е широко известно, взискателите също могат да участват в наддаването за имотите на длъжника – и те дори не внасят задатък ако размера на взимането им надвишава размера на задатъка. Особено важно е наддавателното предложение да бъде правилно оформено, защото в противен случай е възможно да бъде обявено за недействително – напр. в случай, че наддавателното предложение надвишава с повече от 30% началната цена. Възможно е наддавателното предложение да бъде направено от упълномощено лице по силата на писмено пълномощно – адвокат, роднина или друго лице. Всички книжа, свързани с проданта, се намират на разположение на всеки интересуващ се от имота в районен съд – там те могат да бъдат прегледани с оглед установяване на фактически или юридически недостатъци, свързани с имота, които могат евентуално да променят нагласите на кандидат купувачите.

Дори да има внесени задатъци и валидно направени наддавателни предложения, публична продан не се извършва ако до изтичането на срока за подаване на наддавателни предложения длъжникът покрие изцяло предявените срещу него изпълнителни листове. Проданта не се извършва, а се спира, ако най-късно до деня, предхождащ деня на проданта, длъжникът – физическо лице внесе най-малко 20% от задължението и се задължи писмено пред съдебния изпълнител да внася ежемесечно по 10% от тях. В противен случай в първия работен ден след изчитането на споменатия срок съдебният изпълнител отваря направените наддавателни предложения, които описва в надлежен протокол. Трябва да се отбележи, че възможността за спиране на публичната продан чрез внасяне на част от задължението не се отнася до случаите, когато длъжници са юридически лица, както и когато – макар длъжникът да е физическо лице – се продава заложена, ипотекирана вещ или вещ, включена в търговското предприятие на ЕТ.

ГПК предоставя  опцията наддавач, който не е предложил най-високата цена, устно, при съставянето на протокола с наддавателните предложения от съдебния изпълнител, да обяви по-висока цена (наддавателно предложение). В една такава хипотеза се преминава от тайно към явно наддаване за съответния имот. Това от една страна значително подобрява шансовете на длъжника да получи справедлива цена за имота си, а от друга дава възможност на някой наддавач да изпревари всички останали кандидат-купувачи (които не са се явили на проданта с явно наддаване) и нерядко да закупи имота на изключително изгодна цена.

След приключване на наддаването съдебният изпълнител обявява спечелилия наддавач, който в 2-седмичен срок следва да внесе остатъка до пълната покупна цена на имота. Ако не стори това, задатъкът се губи, а за спечелил наддаването се обявява следващият предложил най-висока цена. Ако и той не внесе цената на имота се преминава към следващия и така до изчерпване на всички кандидат-купувачи, направили валидни наддавателни предложения. Нов момент от 2010 година насам обаче е, че след плащане на цената от наддавач, обявен за купувач, внесеният задатък се връща на наддавачите, които не са били обявени за купувачи.

Втора публична продан се извършва когато недвижимият имот не е бил продаден (не е бил възложен) при спазване на гореописаната процедура. При такава хипотеза взискателят има право да поиска извършването на нова продан. Тя се провежда по правилата за първата продан с една единствена разлика – цената е 90% от цената на имота по първата продан. Ако и тук имотът не бъде продаден (възложен) има 2 опции – първата е имотът да бъде освободен от изпълнение, а втората – да бъде определена нова, по-ниска цена за имота в случай, че взискателят прояви активност и направи изрично искане в тази насока. Това е един много важен момент и за кредитор, и за длъжник – тъй като ако не бъдат съблюдавани сроковете длъжникът може за минимално кратък срок, докато взискателят реагира, да отчужди имота си и така да увреди кредитора по изпълнителното дело.

Публичните продажби (публична продан по ГПК) почти приключват с възлагането на имота с постановление на съдебния изпълнител (ЧСИ или ДСИ). И тук се крие един от най-големите практически рискове при публичните продажби на имоти – постановлението за възлагане може да бъде обжалвано от длъжника. Самата процедура по обжалването може да отнеме месеци, а в редки случаи дори и повече, като за това време спечелилия наддавач не може по никакъв начин да разполага със сумата, която е платил като цена на имота – тя нито се връща на купувача, нито пък се начисляват лихви, нито пък имотът може да бъде ползван от спечелилия купувач. Затова понякога е важно, особено ако се касае за големи суми, доверен адвокат по изпълнителни дела на купувача да провери цялото изпълнително дело, за да прецени какви са шансовете за благоприятен или неблагоприятен за клиента му изход.

Ако възлагането на имота не бъде обжалвано или пък макар обжалвано бъде потвърдено от компетентния съд, то след него е възможно за бъде извършен въвод във владение на имота – което на практика означава съдебният изпълнител да отстрани всички намиращи се в имота лица и да предаде владението му на новия собственик. Важна подробност е, че въводът във владение не е задължителен етап от съдебно-изпълнителното производство – а и не е препоръчителен ако новият собственик може безпрепятствено да влезе в новия си имот – тъй като за въвода във владение се дължи допълнителна пропорционална такса. Въпреки това практиката познава случаи, в които съдебни изпълнители убеждават купувачите, че въводът е задължителна необходима стъпка за финализирането на процеса на публична продан – което води до излишно завишаване на общите разходи за покупката на имота.

Един от най-важните въпроси, който вълнува мнозина кандидат-купувачи е: какви са рисковете ако имот бъде закупен на публична продан? Ако всички процедури бъдат проведени законосъобразно, то рискът на практика е нулев. С влязлото в сила постановление за възлагане купувачът придобива всички права върху имота, които е имал длъжника, и действителността на продажбата може да се оспори само ако купувачът не е имал право да наддава или ако не е внесъл цената. Някои лица, по правило имащи някакво отношение към изпълнителното дело, нямат право на участват в наддаване на публична продан и санкцията за това е изключително сурова – цената, платена от тях, не им се връща и отива в полза на взискателите по изпълнителното дело – и разбира се те не придобиват имота, тъй като проданта е недействителна. Другата възможност – ако цената не е била действително платена – не представлява затруднение, тъй като цената може да бъде внесена и впоследствие и проданта не е недействителна на това основание – т.е. спечелилия купувач ще придобие имота. Освен изброените две хипотези, единствената възможност за евикция (съдебно отстранение) на купувача от имота е ако се окаже, че длъжникът в изпълнителното производство не е бил собственик на недвижимия имот – една немислима хипотеза ако бъде направена надлежна проверка за установяване собствеността на продавания публична продан недвижим имот.

В допълнение към горната „стандартна“ процедура по публична продан на недвижим имот, измененията на ГПК от 2017 г. въведоха изцяло нова форма на публична продан, а именно – електронните публични търгове. Те се организират чрез платформа, поддържана от министерство на правосъдието, а министърът на правосъдието издава наредба за достъпа и организацията на платформата. Засега обаче този начин на провеждане на публична продан не е особено разпространен.