Искате да знаете точния хонорар за делба на Вашия имот? Разберете веднага като се обадите на ☎ 0888458635

Договор за доброволна делба на имот – цена, разноски и хонорар

Съдебна делба при невъзможност за постигане на съгласие

Изнасяне на публична продан при неподеляемост

Опции

Договор за доброволна делба или съдебна делба (в случай на непостигане на съгласие между всички съделители, напр. наследници) са правни способи, с помощта на които се прекратява съсобствеността върху вещи. Такъв може да бъде напр. случай, в който трима братя са придобили една обща къща от починалия си баща (делба на наследство). След неговата смърт и тримата стават собственици с еднакви права, вкл. право на ползване и задължения спрямо имота.

Възможно е това обаче да не е тяхната воля и точно тук на помощ идва института на делбата. Тя бива два вида – съдебна и доброволна, като последният вид е значително по-бърз, лесен и евтин начин за поделяне на общо имущество. Доброволната може да възникне както в посочения пример, така и от обикновена съсобственост (напр. двама близки приятели купуват общ имот и всеки от тях има равни идеални части) или при развод между съпрузи.

Доброволна делба

Най-важното за успешна доброволна делба е всички съсобственици да се съгласни с нея и да присъстват при подписването на договора за делба. Ако някой от тях е възпрепятстван, може да даде нотариално заверено пълномощно на адвокат, който срещу минимален хонорар да го представлява в производството пред нотариус (подписването на договора за доброволна делба).

Това е може би основното изискване, тъй като законът казва, че „делбата е нищожна, ако в нея не участва някой съсобственик“. Нищожността на договор или друг акт води до неговото несъществуване в правния мир, т.е. приема се, че все едно никога не е съществувал подобен документ. Възможни са случаи, в които съсобственик да бъде и недееспособно лице, нужно е да бъде взето предварително разрешение от съда.

Неподеляемост

В реалния живот най-често се делят т.нар. неделими недвижими имоти (придобити или наследени). Законът казва, че редът за делими и за неделими вещи е един и същ. Предварително обаче ще изясним един момент, който обикновено е свързан с делбата на наследство, тъй като в него влизат всички права и задължения на наследодателя, цялото неговото движимо и недвижимо имущество. Често в тази съвкупност от права и задължения влизат вещи, които не могат да бъдат поделени. Това произтича от техния характер – това са такива вещи, които не могат реално да бъдат разделени на части между съделителите без да загубят значителна част от стойността си.

Когато има такъв случай, се преминава към процедурата по ЗЗД – уравняване на дела в пари. Накратко, принципът при делбата е, че всеки съсобственик трябва да получи нещо – вещ (вкл. идеална част) или пари. В договора се посочва изрично кой какво получава – какъв дял, каква е стойността му, дали има уравняване на дялове и т.н. Уравняване на дял означава напр. двама братя да наследят при равни квоти гараж за един автомобил на стойност 10 хил. лева – очевидно е, че няма как единият брат да вземе половината гараж, а другият брат другата половина, затова целият гараж се възлага на единия брат, който плаща на другия брат обезщетения в размер на 5 хил. лева.

Документи

Както посочихме по-горе, най-често се прави делба на недвижим имот. Тогава са ви нужни редица документи, с които трябва да се набавите преди сделката пред нотариус от различни институции. Сред документите са документ за собственост, удостоверение за наследници (когато е необходимо), скици, данъчни оценки, декларации и други.

За да избегнете лутането в държавни чиновнически апарат можете да се доверите на адвокат, който само с пълномощно ще може да свърши тази работа без вашето присъствие и загуба на време. Изповядването на делбата при нотариус е свързано с разноски – нотариални разноски, местен данък (дължи се, когато делът се уголемява) и вписване в АВ. След подписване на договора за делба пред нотариус, плащане на всички разноски, предстои задължителното вписване в Имотния регистър. Това е задължение на нотариуса, който след вписването (обикновено трае няколко дни), трябва да снабди страните с препис от договора.

Съдебна делба

Делбата може да се осъществи и по друг начин – по време на висящ съдебен процес. Тогава процедурата се нарича съдебна спогодба. Поради факта, че се извършва пред съда реално няма да имате договор, а съдебен протокол. И тук всяка страна трябва да получи препис от този протокол и да го представи на Имотния регистър за вписване. Вписването винаги се извършва в Агенцията по вписванията в района, където се намира имотът.

Оспорване

Като всеки друг договор и договорът за делба може да бъде атакуван (оспорен) по съдебен ред. Обикновено това става на две основания – унищожаемост или нищожност. Това оспорване обаче има определен срок – до 1 година от извършване на делбата. След този срок правото на оспорване се погасява по давност.

Продажба вместо делба

Накрая можем да добавим, че има и още един вариант за прекратяване на съсобствеността по отношение на недвижим имот. Ако не могат да постигнат съгласие за делба, не искат да намесват съда в отношенията си, тъй като са наясно, че това може да отнеме години, съсобствениците могат да продадат целия имот или своите идеални части на някой от другите съсобственици или на трето лице.

Тази продажба може да бъде направена както на трето лице, така и на някой от другите съсобственици, който желае да изкупи останалите идеални части и по този начин да стане самостоятелен собственик на целия имот. Тук има една особеност, която се отнася до продажбата на трето лице по отношение на идеална част. Тази идеална част първо трябва да бъде предложена за изкупуване на останалите съсобственици при същите условия, а това се удостоверява пред нотариуса преди сделката по-късно.

Съдебна делба

Все пак, ако не съсобствениците не успеят да постигнат съгласие помежду си, винаги остава възможността за съдебна делба, тъй като това производство не се погасява по давност. За разлика от доброволната делба обаче, съдебната е много по-бавна, често отнема години, а и е свързана е с допълнителни съдебни разноски. Обикновено отнема години, защото самото производство е сложно.

То преминава през две фази – в първата съдът решава дали изобщо да допусне делбата. Ако вземе решение за допускане, се преминава към втората фаза – разпределяне на имуществото (всеки съсобственик получава дял или изключителна собственост върху вещта, а другите могат да получат парично уравняване на дяловете си).

Изнасяне на публична продан

Една от особеностите на съдебната делба е възможността за изнасяне на недвижим имот на публична продан. Това става когато имотът е неподеляем и съсобствениците не могат да постигнат съгласие в чий дял да бъде възложен. При публичната продажба обаче, освен трето лице, съсобствениците също имат право да участват, да наддават и накрая да купят имота на най-високата предложена цена. Така, че ако сте решили да участвате на подобна публична продан, най-добре първо се консултирайте с адвокат.

В заключение можем да кажем, че ако имате съсобственост, която искате да поделите или продадете, е силно препоръчително да се обърнете към специалист в тази област, за да избегнете ненужни усложнения и главоболия.