Договор за аренда или наем на земеделска земя – сключване, плащане, изменение и прекратяване

Статиите в блога изразяват мнението на автора и не са правен съвет. При нужда от съдействие, може да се свържете с адв. Трифонов чрез формата за запитване или на ☎ 0878358643

Време за прочитане : 2 минути
 

Арендата на земеделска земя представлява особен вид наем за дългосрочно ползване, който съществува още от времето на Римската империя, когато гражданският оборот в правото налага създаването на обвързваща връзка между земевладелеца и земеползвателя, каквато връзка е именно договорът за аренда.

В българското право материята е уредена в Закона за арендата в земеделието, като в своята същност арендата представлява особен вид дългосрочен наем върху земеделска земя. Арендодателят (земевладелеца) отдава за дългосрочно ползване земеделската земя, предмет на договора, на арендатора – ползвател, който пък плаща договорената цена, като в замяна получава правото да събира добивите от земята. Характерно за този вид договори е, че те са дългосрочни – сключват се за поне 5 стопански години и нямат максимална продължителност. За да бъде валиден договорът за аренда е необходимо той да бъде сключен в предвидената от закона форма – писмена, с нотариална заверка на подписите на страните, а също и да съдържа определени задължителни реквизити, Договорът за аренда, както и неговото прекратяване, подлежат на вписване в Службата по вписванията и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие. Арендодател може да бъде както собственик на земята, така и съсобственик. В случай на съсобственост обаче, този собственик, който сключва договора за аренда, трябва да притежава поне 50% от собствеността върху земята. Възможно е и преарендуване, тоест арендатора да преотдаде изцяло или част от земята на друг арендатор, но особеното тук е това да не е забранено от арендодателя в първия договор за аренда. При подобно нарушение арендодателят може да прекрати договора с двумесечно писмено предизвестие, което се изпраща до арендодателя не по-късно от 1 година след узнаване за нарушението.

Договорът за аренда може да бъде изменян и прекратяван, като за всяко изменение или прекратяване се съставя отделно споразумение, във формата, която се изисква за договора. За неговото продължавана след изтичане на определения срок, изискването е същото.

Прекратяването на този вид договори е особен и сложен процес за разлика от други видове договори. Съществуват различни варианти за прекратяване. Първият от тях е с изтичането срока на действие. А безсрочният договор за аренда може да бъде прекратен от всяка от страните по него. За целта страната, която иска прекратяването на договора трябва да изпрати писмено двугодишно предизвестие за това до насрещната страна. Това обаче не може да се случи преди изтичане на четвъртата година от сключването на договора.. Арендата може да се прекрати и по взаимно съгласие, като документът за това също се подписва пред нотариус. Освен това арендодателят може да прекрати договора, когато ползвателят не спазва своите законови и договорни задължения. Такива например са: полагане на необходимата грижа за обекта, спазване на противопожарни и екологични изисквания, извършване на подобрения и строителни дейности само след изричното съгласие на арендодателя и други.  Неплащането по договора за аренда за срок по-дълъг от 3 месеца, също е основание за неговото разваляне. Такава хипотеза има и когато плащането е уговорено да се извършва на вноски, като тогава меродавен момент е неплащането на поне 2 последователни вноски.  Единственият вариант за по-бързо прекратяване на този договор е в случай на трайна неработоспособност на ползвателя на земята.

Друг вариант за отдаване или наемане на земя е чрез договор за наем. В определени случаи това е по-добрият вариант, защото при договора за наем няма минимален срок за сключването му, докато при арендата той е 5 години. Освен това, сроковете за прекратяване на договора са в пъти по-кратки от тези за арендата. Ако договорът за аренда е сключен за повече от 10 години, неговото разваляне става само пред съда, което води и до допълнителни разноски. При наема не съществуват ограничения относно предмета на договора. Могат да се правят различни уговорки относно обхвата на договора, докато при арендата се ограничава само до отдаването на земеделска земя и свързана с нея собственост, напр. стопански постройки. . Важно е да се знае обаче, че с едни от последните промени от лятото на 2018г. в разпоредбите за отдаване под наем на земеделски земи, бяха внесени допълнителни изисквания към този вид договори. Най-същественото от тях е, че договор за наем, който е сключен за повече от една година, както и допълнителните споразумения към него, трябва да бъдат с нотариална заверка на подписите на страните, също както при арендния договор. Наред с това, същите тези договори подлежат на вписване в Службата по вписванията и на регистрация в Службата по земеделие. Друго съществено изменение е, че само собственик или съсобственик с поне 25% идеални части, може да сключи договор за наем на земеделска земя. Разбира се, няма пречка тези лица да упълномощят трето лице с това право. Ако договорът за наем е бил сключен в разрез с изискването за собственост преди тези промени, собственикът, съответно съсобственикът с поне 25% идеални части може да го потвърди като с декларация, с нотариална заверка на подписа и копие от сключения договор. 

Моля дайте своята оценка:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *