Съдебна делба или договор за доброволна делба на имот – цена, разноски и хонорар

Статиите в блога изразяват мнението на автора и не са правен съвет. С адв. Трифонов може да се свържете чрез формата за запитване или на ☎0878358643

Време за прочитане : 3 минути
 

Договор за доброволна делба или съдебна делба (в случай на непостигане на съгласие между всички съделители, напр. наследници) са правни способи, с помощта на които се прекратява съсобствеността върху вещи. Такъв може да бъде напр. случай, в който трима братя са придобили една обща къща от починалия си баща (делба на наследство). След неговата смърт и тримата стават собственици с еднакви права, вкл. право на ползване и задължения спрямо имота. Възможно е това обаче да не е тяхната воля и точно тук на помощ идва института на делбата. Тя бива два вида – съдебна и доброволна, като последният вид е значително по-бърз, лесен и евтин начин за поделяне на общо имущество. Доброволната делба може да възникне както в посочения пример, така и от обикновена съсобственост (напр. двама близки приятели купуват общ имот и всеки от тях има равни идеални части) или при развод между съпрузи.

Най-важното за успешна доброволна делба е всички съсобственици да се съгласни с нея и да присъстват при подписването на договора за делба. Ако някой от тях е възпрепятстван, може да даде нотариално заверено пълномощно на адвокат, който срещу минимален хонорар да го представлява в производството пред нотариус (подписването на договора за доброволна делба). Това е може би основното изискване, тъй като законът казва, че „делбата е нищожна, ако в нея не участва някой съсобственик“. Нищожността на договор или друг акт води до неговото несъществуване в правния мир, т.е. приема се, че все едно никога не е съществувал подобен документ. Възможни са случаи, в които съсобственик да бъде и недееспособно лице, нужно е да бъде взето предварително разрешение от съда.

В практиката най-често се делят неделими недвижими имоти или наследство. Законът казва, че редът за двете е един и същ. Предварително обаче ще изясним един момент, който обикновено е свързан с делбата на наследство, тъй като в него влизат всички права и задължения на наследодателя, цялото неговото движимо и недвижимо имущество. Често в тази съвкупност от права и задължения влизат вещи, които не могат да бъдат поделени. Това произтича от техния характер – това са такива вещи, които не могат реално да бъдат разделени на части между съделителите без да загубят значителна част от стойността си. Когато има такъв случай, се преминава към процедурата по ЗЗД – уравняване на дела в пари. Накратко, принципът при делбата е, че всеки съсобственик трябва да получи нещо – вещ (вкл. идеална част) или пари. В договора се посочва изрично кой какво получава – какъв дял, каква е стойността му, дали има уравняване на дялове и т.н.

Както посочихме по-горе, най-често се прави делба на недвижим имот. Тогава са ви нужни редица документи, с които трябва да се набавите преди сделката пред нотариус от различни институции. Сред документите са документ за собственост, удостоверение за наследници (когато е необходимо), скици, данъчни оценки, декларации и други. За да избегнете лутането в държавни чиновнически апарат можете да се доверите на адвокат, който само с пълномощно ще може да свърши тази работа без вашето присъствие и загуба на време. Изповядването на сделката при нотариус е свързано с немалко разноски, защото трябва да се заплатят нотариални разноски, местен данък (дължи се, когато делът се уголемява), такса вписване в АВ. След подписване на договора за делба, плащане на всички разноски, предстои задължителното вписване в Имотния регистър. Това е задължение на нотариуса, който след вписването (обикновено трае няколко дни), трябва да снабди страните по делбата с препис от договора.

Делбата може да се осъществи и по друг начин – по време на висящ съдебен процес. Тогава процедурата се нарича съдебна спогодба. Поради факта, че делбата се извършва пред съда реално няма да имате договор, а съдебен протокол. И тук всяка страна трябва да получи препис от този протокол и да го представи на Имотния регистър за вписване. Вписването винаги се извършва в Агенцията по вписванията в района, където се намира имотът.

Като всеки друг договор и договорът за делба може да бъде атакуван (оспорен) по съдебен ред. Обикновено това става на две основания – унищожаемост или нищожност. Това оспорване обаче има определен срок – до 1 година от извършване на делбата. След този срок правото на оспорване се погасява по давност.

Накрая можем да добавим, че има и още един вариант за прекратяване на съсобствеността по отношение на недвижим имот. Ако не могат да постигнат съгласие за делба, не искат да намесват съда в отношенията си, тъй като са наясно, че това може да отнеме години, могат да продадат целия имот или своите идеални части. Тази продажба може да бъде направена както на трето лице, така и на някой от другите съсобственици, който желае да изкупи останалите идеални части и по този начин да стане самостоятелен собственик на целия имот. Тук има една особеност, която се отнася до продажбата на трето лице по отношение на идеална част. Тази идеална част първо трябва да бъде предложена за изкупуване на останалите съсобственици при същите условия, а това се удостоверява пред нотариуса преди сделката по-късно.

В заключение можем да кажем, че ако имате съсобственост, която искате да поделите или продадете, е силно препоръчително да се обърнете към специалист в тази област, за да избегнете ненужни усложнения и главоболия.

Все пак, ако не съсобствениците не успеят да постигнат съгласие помежду си, винаги остава възможността за съдебна делба, тъй като това производство не се погасява по давност. За разлика от доброволната делба обаче, съдебната е много по-бавна, често отнема години, а и е свързана е с допълнителни съдебни разноски. Обикновено отнема години, защото самото производство е сложно. То преминава през две фази – в първата съдът решава дали изобщо да допусне делбата. Ако вземе решение за допускане, се преминава към втората фаза – разпределяне на имуществото (всеки съсобственик получава дял или изключителна собственост върху вещта, а другите могат да получат парично уравняване на дяловете си). Една от особеностите на съдебната делба е възможността за изнасяне на недвижим имот на публична продан. Това става когато имотът е неподеляем и съсобствениците не могат да постигнат съгласие в чий дял да бъде възложен. При публичната продажба обаче, освен трето лице, съсобствениците също имат право да участват, да наддават и накрая да купят имота на най-високата предложена цена. Така, че ако сте решили да участвате на подобна публична продан, най-добре първо се консултирайте с адвокат.

Моля дайте своята оценка:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *