Покупка на ипотекиран имот или с ипотечен кредит

Покупка с кредит

Покупка на недвижим имот с ипотечен кредит, т.е. със средства от банка, е една популярна през последните години опция. Най-често срещаната хипотеза е купувачът да осъществи контакт с брокер на недвижими имоти, който да му предложи стоп-капаро или бланкетен предварителен договор за покупко-продажба и с този договор купувачът да се опита да осигури средства от избрана от него банка.

Подготовка

Добра идея е още на етап преддоговорни отношения с брокера (т.е. още докато си набелязвате кой имот ще купите), да потърсите услугите и на адвокат, който напълно да защити Вашия интерес и в частност да се заеме с множеството времеемки формалности. Все пак целта на брокера е да получи своя комисион и той съвсем не е длъжен да следи за Вашия интерес. Банката, която ще отпуска кредита, пък има интерес да проучи имота подробно, но нямате гаранцията, че ще го направи. Не е изключено банката да поиска от Вас и допълнително обезпечение (солидарен длъжник/поръчител), за да е по-защитена, че ще си възстанови сумата по бъдещия ипотечен кредит.

Адв. съдействие

И така разумен ход от страна на купувача на ипотекиран имот е да ангажира адвокат, който:

• Да води преговорите с брокера, продавача и банката;
• Да проучи обстойно продавача – единствен собственик на имота ли е, както и има ли обстоятелства, които биха засегнали правата на купувача;
• Да проучи обстойно имота – има ли вещни или облигационни тежести върху имота или други актове, които биха засегнали правата на купувача;
• Да проучи задълбочено и ревизира всички документи, представени от брокера, продавача и банката;
• Да ви информира за евентуални скрити рискове и как те могат да бъдат преодолени, вкл. а съдейства за тяхното минимизиране;
• Да води комуникацията с нотариуса;
• Да гарантира вашия интерес.

Писмо-ангажимент

И тъй като „Времето е пари“, удачно е на етап разглеждане на офертите за недвижим имот, паралелно да разгледате и офертите за ипотечен кредит, защото бъдещото финансиране зависи не само от параметрите на имота, но и от състоянието на кредитоискателя. Поискайте писмено одобрение от банката, евентуално и писмо-ангажимент от банката, за да сте спокойни, че ще получите кредит.

Оценка и предв. договор

Следваща стъпка е да се изготви пазарна оценка на набелязания за купуване имот, която е необходима на банката при определяне на размера на отпускания ипотечен кредит. Ако до този момент, не е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с ипотека, вече е време да бъде сключен и такъв. Макар да не е задължителна стъпка, той е гаранция за всяка една от страните, че ще се сключи окончателен договор при условията, описани в предварителния договор.

Договор и нот. акт

Финалният етап е сключването на договора за кредит и прехвърляне на ипотекирания имот по нотариален ред. Ако сте решили, че имате нужда само от средства за закупуване на имота, а допълнителните разходи по ремонта му ще поемете с лични средства, ипотеката е законна. В случай, че част от отпускания кредит е и за ремонт/обзавеждане или пък отпусканият кредит като размер надхвърля продажната цена в нотариалния акт, ипотеката е договорна. Между законната и договорната ипотека има и разлика в таксите за учредяването им.

Рискове

При покупката на имот с парични средства от ипотечен кредит, възможните рискове за купувача са:

• Да не получи желания размер на кредита и да изпадне в ситуация, в която не му достигат средства за покупка на избрания имот;
• Банката да се забави с отпускането на кредита и купувачът да се окаже в ролята на неизправна страна спрямо продавача по предварителния договор;
• Купувачът да изгуби платеното стоп-капаро и възможността да закупи желания имот, поради забава/отказ на банката да отпусне желания размер на кредита.

Покупка на ипотекиран имот

Сравнително популярна е и покупката на ипотекиран имот, т.е. недвижим имот, върху който вече има учредена ипотека. В този случай трябва да проучите в детайли договорените параметри на кредита за ипотека и да решите как ще извършите покупката – чрез погасяване на кредита и заличаване на ипотеката, или чрез поемане на задължението по изплащане на кредита.

Плюсове

Плюсовете на такава покупка са:

1. Гаранция, че от документална гледна точка всичко е изрядно, тъй като в подготовката по изповядване на сделката участва и банката, която има интерес да й се погаси кредитът;
2. Обичайно цената на такъв вид имоти е по-изгодна, защото продавачът е с влошени финансови възможности и бърза да покрие задължението си към банката.

Минуси

Съществен минус при такава покупка е възможността имотът да бъде изнесен на публична продан и купувачът да бъде отстранен, защото покупко-продажбата на ипотекиран имот е действителна, но ипотеката следва имота.  С други думи казано, Вие ще станете собственик на имота, но и ипотеката ще си остане, като банката ще може да насочи публична продан върху имота, в случай на неплащане на задълженията по ипотечния кредит от страна на продавача на имота (стария собственик).

Подготовка

Както при всяка сделка и покупката на ипотекиран имот крие своите рискове, които могат да бъдат избегнати при внимателна подготовка. На първо място, за да сте сигурни какъв е реалният размер на задължението по ипотечния кредит (заедно с включени лихви и просрочия) е най-добре да се обърнете към банката за информация, чрез съдействието на продавача. Ако сте решили да закупите ипотекирания имот със собствени средства, трябва да се уверите, че сумите ще постъпят по сметката на кредита и ще бъдат използвани за погасяването му. Съответно договорете писмено с банката, че тя се задължава да извърши всички необходими действия по сваляне на ипотеката в най-кратки срокове след погасяване на кредита. Ако сте сключили предварителен договор за покупката на ипотекирания имот, е най-добре в него да уговорите подробно всички параметри по плащането и вдигането на ипотеката.

Адв. съдействие

И тук е разумно от страна на купувача да ангажира адвокат, който:

• Да води преговорите с брокера, продавача и ипотекарния кредитор (най-често това е банка);
• Да проучи обстойно продавача – единствен собственик на имота ли е, както и има ли обстоятелства, които биха засегнали правата на купувача;
• Да проучи обстойно имота – има ли други вещни или облигационни тежести върху имота или други актове, които биха засегнали правата на купувача;
• Да проучи задълбочено и ревизира всички документи;
• Да ви информира за евентуални скрити рискове и как те могат да бъдат преодолени, вкл. да съдейства за тяхното минимизиране;
• Да води кореспонденция с всички страни по сделката;
• Да гарантира вашия интерес.