Нов закон за ипотечните кредити 2016 – без лихва при предсрочно погасяване

Статиите в блога изразяват мнението на автора и не са правен съвет. При нужда от съдействие, може да се свържете с адв. Трифонов чрез формата за запитване или на ☎ 0878358643

Време за прочитане : 2 минути
 

Новият Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители въвежда изискванията на Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета, която има за цел да оформи една регулаторна рамка, чрез която да се установи един по-ефикасен и конкурентен пазар на ипотечните кредити, както и да защити всички участници на пазара.

Още в самото начало следва изрично да бъде подчертано, че законът се отнася само за потребители по смисъла на ЗЗП, т.е. за физически лица, но не е приложим за търговци.

Следва да бъде обърнато внимание и на това, че главно място в законопроекта заемат разпоредбите за по-добра информираност на потребителите във връзка с предлаганите от кредитните институции продукти. Т.е. ако потребителят е бил надлежно информиран съгласно законовите изисквания, впоследствие има много малко механизми за защита правата на потребителите.  Въвеждането на задълженията към кредиторите и кредитните посредници за представяне на подробна преддоговорна и договорна информация подпомага по-лесното сравняване на кредитните продукти, а тази информация се представя с въвеждането на Европейски стандартизиран информационен формуляр (ЕСИФ). Поради персонализирания характер на информацията, ЕСИФ се предоставя на потребителя след като кредиторът или съответно кредитният посредник са получили информация за предпочитанията на потребителя и неговото финансово състояние.

Една от най-съществените, погледнато от практическа гледна точка, промени е въвеждането на т.н. „срок за размисъл“. Той започва да тече от момента на предоставяне от кредитора на потребителя на проект на договор за кредит, което от своя страна представлява отправяне на обвързващо предложение от страна на кредитора.  След като се направи оценка на кредитоспособността на потребителя, обвързващото го предложение се изпраща заедно с ЕСИФ и потребителя има 14-дневен срок на размисъл върху предложението. Това вероятно ще има значителен ефект предвид това, че потребителите ще могат да прегледат предложения им за подпис договор и ако е необходимо ще имат повече от добра възможност да се консултират с адвокат, кредитен посредник или дори банков служител преди да подпишат договора. Практиката сочи, че доскоро договорите се подписваха „на крак“ – т.е. договорът се предоставя на кредитополучателя в последния момент и в много случаи потребителят го подписва, без да го прочете.

Следващата значима промяна е във връзка с променливия лихвен процент. Както досега уговорения в договора за кредит лихвен % може да бъде фиксиран или променлив, но практиката сочи, че в огромния брой от случаи договаряният процент е променлив. С новия закон обаче се въвеждат много по-съществени изисквания към методиката за формиране на променливия лихвен процент. Самата методика трябва да е изчерпателна и ясна, за да се пресече масово разпространената доскоро практика банките да изброяват редица примерни критерии за промяна на лихвения процент и в крайна сметка да използват само един или няколко, които, разбира се, ги устройват и да изключват приложението на редица други, изгодни за потребителя, икономическо-финансови фактори и индекси.

Изцяло нова е възможността, която закона въвежда, за ограничаване на риска, който потребителят носи, до размера на обезпеченото имущество. Или с прости думи казано – ако за обезпечение на вземането на банката по кредита има един ипотекиран имот и кредитополучателят не погаси кредита си, кредиторът има право да се удовлетвори само от и до размера на този ипотекиран имот. Ако стойността на последния е по-голяма от размера на кредита – горницата от цената, за която е продаден имота, се връща на кредитополучателя. Ако стойността на имота обаче е по-малка – банката няма право да насочи принудително изпълнение към друго имущество на потребителя, макар да не е събрала пълния размер на дължимия кредит. Тази възможност дава една особено солидна защита в полза на потребителя, но най-вероятно тя ще е на цената на по-висок лихвен процент или на цената на по-малък кредит на фона на стойността на ипотекирания имот.

Направена е, макар и малка, стъпка по отношение на кредитите в чужда валута (различна от евро). Един от най-наболелите напоследък въпроси сред българските кредитополучатели (особено тези с кредити в швейцарски франкове) – този за ограничаване на валутния риск, е оставен в пожелателна форма – страните могат да уговорят такъв, но не са длъжни. Единственото задължение за кредитора е да информира кредитополучателя за възможните рискове при колебание на валутните курсове, както и за отклонение на валутния курс с повече от 20% спрямо първоначалната величина.

И последният съществен момент в закона е този за приложимостта му по отношение на договори за кредит, отпуснати преди влизането му в сила. Законът не е приложим в такива случаи с едно-единствено изключение – когато става дума за предсрочно погасяване. В последната хипотеза, независимо кога е бил отпуснат или усвоен кредита, кредиторът няма право на каквито и да е претенции за обезщетения или неустойки при предсрочно погасяване на кредит, при който е минала поне 1 година от отпускането му (платени са поне 12 месечни вноски), а ако не е изминала 1 година – обезщетението не може да е по-голямо от 1 %.

Моля дайте своята оценка:

7 мнения по „Нов закон за ипотечните кредити 2016 – без лихва при предсрочно погасяване

  1. Здравейте! Имам ипотечен кредит и сега кандидатствам за преразглеждане на лихвения процент.Направи ми впечатление,че в новият план са записани задължители застраховки на имота и застраховка живот .Има ли право банката да задъжава клиента си на каквито и да било застраховки?След като възразих,че гледам да намаля разходите а не да ги увелича във вид на застраховки служителката ми отговори,че трябва да продаде продукт и че,е задължително да се направи някаква застраховка каквато и да е живот,безработица и т.н.

    • Здравейте, банката има право да не подпише анекс, ако Вие не се съгласите с техните условия – точно както Вие имате право да не подпишете анекс, ако не сте съгласни с условията на банката.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *