Рискове при покупка на недвижим имот „на зелено“ от строител

Статиите в блога изразяват мнението на автора и не са правен съвет. С адв. Трифонов може да се свържете чрез формата за запитване или на ☎0878358643

Време за прочитане : 4 минути
 

Рисковете при покупка на имот „на зелено“ от строител (юридическо лице) са една особено актуална тема предвид това, че пред напоследък рязко нарасна броя на желаещите да закупят недвижим имот само на база издадено разрешение за строеж (или евентуално на някакъв етап от строителството, напр. Акт 14, но във всички случаи без Акт 16). В настоящата статия са разяснени предимствата и рисковете при покупката на такива имоти и как купувачите най-добре могат да защитят интересите си при покупка на недвижим имот „на зелено“ (в строеж).

Едно от най-големите предимства при покупка на имот „на зелено“ е това, че имотът е нов, не е живяно в него и купувачите са първите му обитатели. Но може би най-същественото предимство на недвижимите имоти в строеж е именно цената. Масова практика е да се купуват нови апартаменти във все още незавършени сгради именно поради факта, че цената е доста по-ниска, в сравнение със сходен имот, който обаче е въведен в експлоатация с разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16).

Покупката на имот в нова сграда в строеж крие и своите рискове. На първо място, касае се за имоти, които все още не са изцяло завършени и не са въведени в експлоатация или нямат издадено разрешение за ползване. А макар и минимален, на дневен ред стои възможността тона никога да не се случи.

Масова практика в последно време е покупката на апартаменти в новостроящи се сгради веднага след получаването на Акт 14. Резонно е, защото това е възможно най-ранният момент, в който инвеститорът може да прехвърля право на собственост. Преди това може да бъде прехвърляно право на строеж, където нещата са по-сложни от правна гледна точка.

В големите градове има много строителни фирми – инвеститори, които не се задоволяват само с една сграда. Обикновено, ако при първата са имали голям успех с продажбите, инвеститорите веднага започват да търсят начин и място за нова сграда. Така, хората залагат на добрата репутация на инвеститора. Да, но това не всеки път се увенчава с успех. В много случаи един и същ инвеститор регистрира отделна фирма за всеки нов строеж и масово тези фирми са с капитал в порядъка на 1000 лв. – многократно по-нисък дори от цената на един апартамент. И това е целенасочено. Идеята е, че ако инвеститорът по някаква причина не успее да завърши имота или изпадне в неплатежоспособност, капиталът е единственото, което може да му бъде взето от купувачите „на зелено“. Освен разбира се, ако това състояние не е предизвикано умишлено от него и с тези му действия не са увредени интересите на държавата. Една всеобхватна предварителна проверка на инвеститора, извършена от компетентен и независим юрист, би била от полза с оглед на това, че с нея може да се установи дали и колко други свързани по някакъв начин фирми има, каква е тяхната дейност, дали някоя от тях е в ликвидация или в несъстоятелност поради натрупани задължения и друга полезна информация, която би могла да помогне при вземане на решение дали да се доверите на конкретния инвеститор или не. Тук следва да се обърне внимание на това, че юристите, вкл. адвокати, които работят със строителни фирми, посреднически агенции за недвижими имоти и пр. субекти, просто няма как да бъдат независими и да съблюдават интереса на купувача, защото техният интерес е друг – покупко-продажба да бъде осъществена, понякога и на всяка цена, защото ако няма реализирана продажба, няма да има нито печалба, нито посреднически комисион и т.н.

Друг съществен риск при покупката на имот „на зелено“ може да бъде собствеността върху сградата. Затова трябва да се направи задълбочена проверка не само на фирмата на инвеститора, но и на начина на придобиване на поземления имот, върху който ще бъде построена сградата. Принципът е, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея. Именно това правило обуславя и необходимостта от такава проверка, за да може да се установи дали инвеститорът, с който например възнамерявате да сключите предварителен договор за покупка на определен апартамент, е действително собственик. Защото никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Такава проверка може да бъде направена в Агенцията по вписванията, където се вписват всички обстоятелства, свързани с недвижимите имоти на територията на България. Тази проверка може да бъде направена на място, което отнема доста време, а може да бъде направена и онлайн. Освен това обаче, ако Вие напр. сте от Пловдив, а възнамерявате да купите имот в София, необходимо е да се отиде в Службата по вписванията в София, защото в този район попада съответният имот. От тази гледна точна, има възможност да се спестят времето и разходите за тази проверка, защото съществува улеснен начин за дистанционна проверка от оторизирани лица, която може да се направи за имоти в цялата страна. При дистанционна проверка обаче не се виждат абсолютно всички обстоятелства, както при проверка на място и затова опитен юрист или адвокат, при най-малкото съмнение, което е възникнало при първоначалната проверка, може да направи допълнителна проверка на място. При агенциите за недвижими имоти по правило задълбочени проверки не се правят, защото, както бе упоменато по-горе, колкото по-малко проблеми бъдат открити и колкото по-бързо мине сделката, толкова по-скоро посредникът ще получи своя комисион за продажба на недвижим имот „на зелено“.

Друг съществен риск при покупката на недвижим имот в строеж се състои в това, че по-голяма част от инвеститорите-строители започват строежите с определени собствени средства, но за завършването на сградата масово се прибягва до банкови кредити в големи размери. Банките обаче искат обезпечение на тези кредити и така се стига до учредяването на ипотека върху цялата сграда и всички обекти (апартаменти) в нея. Много е важно, при покупката на имот в такава сграда, независимо от етапа на строежа, внимателно да се изследват тежестите, с които имотът е обременен. Защото, ако това не бъде направено (въпреки че не е задължително, защото и при наличието на вещни тежести сделката ще бъде абсолютно действителна), купувачът може да се сдобие с нов имот, но обременен с ипотека или друга вещна тежест. А подобна тежест не се заличава с прехвърлянето на собствеността, защото е наложена на имота, а не на собственика. Веднъж продал такъв имот обаче, инвеститорът вече няма голям интерес от заличаването на тази ипотека, както и от нейното погасяване. Освен ипотека, върху имота може да бъде наложена също и възбрана от съдебен изпълнител (ЧСИ), което е друг вид тежест върху имота. Независим специалист в областта на недвижимите имоти би ви бил от ползва за установяването на тежестите върху имота и би ви дал полезни съвети какво да предприемете, за да защитите максимално интересите си.

Един напълно нов частен случай се появи в списъка с рискове при покупка на недвижим имота в строеж във връзка с избухналата през 2020 пандемия от коронавирус. Това е рискът от забавяне на довършването на новостроящите се сгради, поради факта, че страната ни е в извънредно положение, някои от граничните пунктове у нас и в Европа вече са затворени и е съвсем вероятно някои държави изцяло да затворят границите си за неопределен срок. Това сочи на потенциален проблем за строежите, и основно за тези, които са близо до завършване. Защо именно те? Защото обикновено в строителната документация е предварително записано, че някои строителни материали и/или компоненти ще бъдат италиански, немски, испански или други. Съответно те трябва да бъдат внесени от съответната държава. Но това на този етап няма как да стане. Довършителните работи в една сграда са свързани основно с работа вътре в самата сграда, а това поставя работниците в едно затворено помещение, което в момента трябва да се избягва. Във връзка с това, инвеститорът може да предприеме мерки, свързани с ограничаване разпространението на вируса и за известно време да спре работа. Това, от своя страна, както и недоставянето на строителни материали, е основание за позоваване на т.нар. „непреодолима сила“, по-известна още като „форсмажор“. Това е обстоятелство, което позволява (в нашия случай на инвеститора) докато трае, да забави изпълнението на задълженията си за срока на това извънредно обстоятелство. Важно е обаче, за да може да се позове на това обстоятелство, инвеститорът писмено да уведоми бъдещите си купувачи. Това уведомяване трябва да бъде юридически издържано, за да породи желания ефект. Масова практика на повечето инвеститори е максимално да се опитват да разширят кръга на форсмажорните обстоятелства. Адвокатите, специализиращи в областта на недвижимите имоти, препоръчват в предварителните договори за покупка на на недвижим имот „на зелено“ да бъдат точно и ясно посочени, съгласно закона и трайната съдебна практика, възможните обстоятелства, които могат да се считат за „непреодолима сила“.

Въпреки изяснените рискове, ако кандидат-купувач е взел твърдото решение за покупка на жилище или друг недвижим имот „на зелено“, препоръчително е същият да вземе конкретни мерки за защита на интереса си. Защитата на купувача може да се постигне като се заложат подходящи и юридически издържани гаранции в предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот в строеж, който се подписва между двете страни още в началото на техните взаимоотношения. Трябва да имате предвид, че в повечето случаи инвеститорите имат предварително изготвени, основно в техен интерес, предварителни договори, които предлагат за подписване на своите клиенти.  Опитен адвокат по недвижими имоти може да е много полезен в тази връзка, тъй като, макар да не може да гарантира 100% изпълнението на задълженията на строителя, може да приложи редица механизми за избягване на „подводните камъни“ в процеса на изпълнение на ангажиментите на продавача и да сведе рисковете за купувача до минимум по пътя на преговорите с инвеститора.

Моля дайте своята оценка:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *