Адвокат при покупка на имот: процедура, такса и цена за изготвяне на предварителен договор

Калкулатори

Адвокат при покупка на имот?

Купувате имот в София или Пловдив и се чудите дали наистина имате нужда от адвокат при покупка на имот? Избрали сте жилище, офис или друг имот, договорили сте цената и продавачът Ви уверява, че всички документи са изрядни, но се съмнявате дали имотът не е обременен с тежести или права на трети неизвестни лица? Чудите се дали покупката „на зелено“ не е твърде рискова и как да се защитите? И какво ще стане, ако след като дадете капаро, се окаже, че има проблем с документите или банката не одобри кредита Ви?

При покупка на имот повечето хора гледат квадратурата, района, състоянието на жилището и цената. Много по-рядко обаче се замислят какви правни рискове могат да се крият зад документите на имота. Именно затова адвокат за покупка на имот може да бъде ценен за купувача още преди да бъде дадено капаро или подписан предварителен договор. Добрата правна проверка не е просто формалност – тя може да Ви помогне да разберете дали сделката е сигурна и дали не поемате риск, който може да Ви струва много повече от таксата за адвокат при покупка на имот.

Затова е добра идея да използвате услугите на опитен адвокат при покупка на имот. Точно такъв адвокат с 20+ години професионален опит при недвижимите имоти е адв. Емил Трифонов, който може да Ви окаже съдействие в София и Пловдив. Ако предпочитате, може да изпратите въпросите си по имейл или чрез формата за запитване, като може също така да се обадите на телефон 0888 458635 още сега!

Стъпки при покупка на имот

Покупката на недвижим имот е една от най-големите инвестиции, които човек прави през живота си, затова предварителната правна проверка и професионалната защита на интересите на купувача не бива да бъдат подценявани. Добър адвокат за покупка на имот в София, Пловдив и др. може да Ви е изключително полезен при покупка на имот основно в няколко насоки:

• Проверка не само за тежести, но и за други потенциални, вкл. бъдещи, проблеми, които свързаните с продавача или агенция за недвижими имоти лица нямат интерес да Ви съобщят
• Проверка на продавача и изрядността на документацията при покупки „на зелено“, където рискът имотът въобще да не бъде построен или довършен е най-голям
• Преговори във връзка със сключване на предварителен договор, чиито клаузи в максимална степен да гарантират защита на правата Ви, свързани с една немалка инвестиция

Настоящата статия разглежда в хронологичен ред всички стъпки при покупка на имот, които следва да бъдат предприети до окончателното прехвърляне на имота чрез покупко-продажба, както и възможните правни и чисто практически рискове за купувача на всеки един етап.

Избор на имот

Най-добрият момент за ангажиране на адвокат при покупка на имот е преди подписването на какъвто и да е документ и преди плащането на стоп-капаро или капаро. На практика често се случва купувачът първо да хареса имот, да подпише документ с агенцията или продавача и да плати определена сума, а едва след това да потърси адвокат. Това крие ненужни рискове.

Ако работите с агенция за недвижими имоти следва внимателно да прегледате договора за посреднически услуги, който Ви се предлага да подпишете, защото в практиката си авторът на настоящата статия е виждал случаи, в които комисион се дължи дори без да е осъществена покупко-продажба, или такива, в които комисион в пълен размер се плаща 2  пъти на 2 различни посредника, въпреки че е закупен само 1 имот. След избора на конкретен имот вече може да се пристъпи към следващите етапи за оформяне и финализиране на сделката.

Стоп-капаро при покупка на имот

Следващата стъпка, ако купувачът се спре на конкретно жилище или друг недвижим имот, който желае да закупи, е заплащането на т.нар. стоп-капаро. Това е една сравнително малка на фона на цената на имота сума, обикновено в рамките на няколко хиляди евро, при депозирането на която от страна потенциален купувач, продавачът или респ. агенцията за недвижими имоти спира предлагането на имота на други потенциални купувачи.

Информацията, с която кандидат-купувачът разполага на този етап, е повече от оскъдна – обикновено това са снимки и данни за разположението на имота, както и неговата цена. И може да се окаже, на един по-късен етап, че имотът напр. е обременен с тежести и че сделка не може да бъде осъществена или са необходими много месеци и усилия от страна на продавача и купувача, за да бъде същата финализирана.

Същественото в този случай е да се обърне внимание на документа, който се подписва при депозиране на стоп-капарото. Защото в него може да е записано, че кандидат-купувачът губи стоп-капарото дори в на пръв поглед абсурдни житейски ситуации като изискване за осигуряване на банково финансиране в нереалистични срокове и т.н. Най-добрата опция, за да не се чуди отказал се впоследствие кандидат-купувач как да си върне капарото при пропаднала сделка, е да внимава какви документи подписва, а ако вече е подписал – да се свърже с добър адвокат по недвижими имоти, който да прецени шансовете и евентуално да съдейства за връщане на капарото.

Сравнително честа хипотеза е стоп-капарото да се дава в брой, но строго юридически погледнато, предвид разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой и фактът, че капарото не е отделно плащане, а част от общата покупна цена на недвижимия имот, капарото следва да бъде преведено по банков път, като в противен случай (при плащане в брой) и двете страни носят административна отговорност.

Проверка на имота от адвокат

Една от най-важните стъпки, още преди да бъде подписан предварителен договор или нотариален акт, е извършването на всеобхватна проверка на конкретния имот. Тази проверка включва в себе си изследване на доста компоненти, които в крайна сметка да помогнат на купувача да вземе решение за покупка или пък да се откаже от това свое намерение.

Накратко, проверката, която адвокат при покупка на имот ще направи включва: проверка на продавача (особено ако е юридическо лице), проверка на собствеността върху конкретния имот, проверка за наложени каквито и да било вещни тежести върху имота, проверка за наличието на учредени права на трети лица върху имота. В следващите абзаци ще разгледаме по-подробно изброените тук проверки.

Проверка в Имотния регистър

Имотният регистър е базата данни, която дава сведения за състоянието на недвижимите имоти, за правото на собственост върху тях или за друго законно вещно право. В регистъра се вписват не само актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост или друго вещно право върху недвижимите имоти, а също и възбраните върху тях. Главната цел на вписването е да гарантира сигурността в правния мир и гражданския оборот, неизменна част от който е собствеността върху недвижимост.

Не трябва да се забравя и това, че вписването защитава правата на лицата-купувачи срещу всяко друго лице, което може да има претенции към имота, но не е вписало своята претенция по официалния предвиден ред или пък я е вписало впоследствие. Правилото е, че невписан акт, касаещ право на собственост или друго вещно право, не може в никакъв случай да се противопостави на вече надлежно вписан акт.

Покупка на имот с възбрана

Във връзка с горното, при извършването на предварителната проверка от адвокат при покупка на имот може да бъде установено наличието на вписана възбрана върху конкретния недвижим имот. Тя е вид тежест, с която е обременен имота. Възбраната се налага като превантивна мярка в началото на изпълнителното или дори още в исковото съдебно производство и то с една цел – да не се стигне до ситуация, в която длъжникът „няма да има нищо на свое име” при бъдещото ефективно провеждане на изпълнително производство. Тя се вписва в Имотния регистър от компетентния съдия по вписванията, в чийто район имотът се намира.

Дори длъжникът да предприеме действия на разпореждане с възбранения имот, то правата на лицето, в чиято полза е учредена възбраната, се запазват. А много често, при установяване на такава тежест, кандидат-купувачът се отказва от сделка и имотът остава непродаден.

Покупка на имот с ипотека

Като говорихме за вещни тежести върху имот, задължително трябва да се обърне внимание и изрично да се провери дали върху избрания за покупка недвижим имот има учредена ипотека. Покупката на имот с ипотека е напълно законна и ипотеката сама по себе си не препятства покупката-продажбата на недвижим имот, но поставя на риск собствеността на купувача.

Защото може (въпреки че не е задължително) ипотекарният кредитор (лицето, в чиято полза е учредена ипотеката) да предприеме действия против недвижимия имот като напр. го извади на публична продан (без за това да се иска каквото и да е съгласие от купувача, в качеството му на нов собственик), в случай че продавачът не изпълнява задълженията си към ипотекарния кредитор. Това е една от хипотезите, при които адвокат за покупка на имот може да бъде особено полезен при договарянето на условията между страните.

Проверка за вещни тежести

Специално проверките в Имотния регистър са абсолютно задължителни за всеки купувач, ако той наистина иска да защити интересите си. Даже е силно препоръчително, ако страните по договора за покупко-продажба сключат предварителен договор, описаните проверки да се извършат веднъж преди подписването на предварителния договор и още веднъж преди изповядването на нотариалната сделка под формата на нотариален акт. Това е така, защото обикновено между предварителния и окончателния договор е възможно да минат няколко месеца, през които продавачът може да обремени имота или трети лица да предявят претенции спрямо него.

Важно в тази връзка е да се отбележи, че е силно препоръчително въпросните проверки да се извършат от независим и необвързан с останалите страни, вкл. агенцията за недвижими имоти, експерт. Защото чисто икономически погледнато, интересът на една агенция за недвижими имоти се състои в това да получи дължимия комисион, който обикновено се дължи при финализирана с нотариален акт сделка. За съжаление има случаи, в които това е за сметка на неглижирани потенциални бъдещи проблеми, с които купувачът може да се сблъска и години наред да се опитва да реши, след изповядването на сделката. Когато посредникът вече е получил своя комисион.

Предварителен договор за покупка на недвижим имот

Същност и особености

Ако предварителната проверка е завършила успешно  и купувачът е взел решение за подписване на предварителен договор с продавача по отношение на конкретен имот, може да последва една незадължителна, но препоръчителна стъпка – подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот се сключва преди изповядването на самата сделка при нотариус. Самият предварителен договор не прехвърля собствеността върху имота, той е само едно обещание за продажба. Покупка на имот без предварителен договор е напълно законна, но мнозина предпочитат да сключат такъв за по-голяма сигурност.

Чисто практически погледнато е необходимо технологично време за снабдяване с всички необходими документи (напр. данъчна оценка, скица от кадастъра, удостоверение за тежести и т.н.) за нотариалното изповядване на сделката и през това време продавачът може да получи по-висока оферта и в крайна сметка спокойно да продаде имота на друго лице, различно от това, с което има устна договорка. Ако обаче първоначалният кандидат-купувач е подписал предварителен договор със собственика, последният едва ли би продал имота на друго лице, особено ако в предварителния договор има предвидени сериозни санкции за това.

Нерядко продаваните имоти с предварителен договор са напр. с ипотека или друга тежест, без Акт 16, в довършителна фаза и т.н., в които случаи в предварителните договори се уговарят вдигането на тежестите, приключването на довършителните работи или срокът за снабдяване на сградата с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация, крайните срокове за това и санкциите за неспазването на тези задължения.

Всички тези „частни случаи“ имат много тънкости, които е нормално да не направят впечатление на средностатистическия купувач, но наемането на адвокат за преглед на договор за покупко-продажба на жилище или друг имот е отлична опция с оглед откриването на подобни „подводни камъни“, заложени в предварителните договори, и отстраняването им посредством преговори с другата страна по сделката и изменение на съответния предварителен договор за покупка на имот.

И на последно място за пълнота следва да бъде отбелязано, че предварителен договор без нотариална заверка е напълно законен, а и масова практика предвид това, че нотариалната заверка на предварителния договор (който е напълно действителен и без нея) води до допълнителни разноски.

Цена за изготвяне на предварителен договор

Цената за изготвяне на предварителен договор не e еднаква за всички сделки и зависи на първо място от сложността на конкретния случай, както и от обема на необходимата работа, вкл. брой имоти, страни и т.н.

Напр. изготвянето на предварителен договор за покупко-продажба на „обикновен“ имот може да изисква значително по-малко работа от изготвянето на договор за покупка на имот в при по-специфични случаи като напр. при покупка „на зелено“, при сделка с банково финансиране (с ипотека), при голям брой продавачи или купувачи, при наследствен имот с множество наследници и т.н.

Предвид горното, цената за изготвяне на предварителен договор за покупка на имот обикновено е в рамките на няколкостотин евро, но варира според конкретната сделка.

Предварителен договор за покупко-продажба на имот с ипотека

Предварителен договор за покупко-продажба на имот с ипотека по правило се сключва при закупуване на имот с банков кредит. Тогава предварителният договор за покупко-продажба на имот с ипотека играе важна роля както за защита на интересите на купувача, така и за осигуряване на финансирането.

В предварителния договор за покупко-продажба на имот с ипотека следва да бъдат уредени на първо място условията за покупка и отпускане на кредита, сроковете за сключване на окончателния договор (нотариален акт) и учредяване на ипотека в полза на банката върху имота, който ще се придобива. Това е абсолютно минимално съдържание на предварителния договор за покупко-продажба на имот с ипотека, без наличието на което никоя банка не би отпуснала кредит за покупка на имот.

Особено внимание следва да се обърне на съгласуването между договорената между страните продажна цена, банковото финансиране и необходимите документи за изповядване на сделката при нотариус. И не на последно място – следва да бъдат внимателно закрепени в договора всички клаузи, защитаващи правата на купувача (дори в най-лошия случай). Защото банката може да одобри покупката, но какво ще се случи при непредвидени обстоятелства, напр. ако продавачът обяви, че разваля договора и задържа капарото Ви?

Предварителен договор за покупка на имот „на зелено“

Предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ крие много повече рискове от „обикновената“ покупко-продажба на вече завършен имот с разрешение за ползване. В този случай купувачът се задължава да плаща различни (значителни) суми, докато строителството и въвеждането в експлоатация могат да предстоят след много месеци и дори години.

Затова още при подписването на предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ трябва да се проверят най-внимателно различни негови аспекти като напр. собствеността и правата на продавача върху терена, валидността на разрешението за строеж, наличието и вида на тежестите, сроковете за строителство, условията при забавяне и форсмажор, етапите на плащане и последиците при неизпълнение.

Разваляне на предварителен договор

Разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на имот е една много крайна, но честно срещана в практиката, опция. До която обикновено се стига, когато най-общо казано продавачът не изпълнява или изпълнява със забава поетите задължения – напр. не завършва имота в договорения срок, отказва да го прехвърли имот чист от вещни тежести, изисква анексиране (с по-високи цени, естествено) или поставя купувача пред нови, непредвидени обстоятелства или условия.

При разваляне на предварителен договор, неизпълнението следва да бъде добре обосновано от правна гледна точка. Необходимо е за целта внимателно да се изследва и анализира съдържанието на договора, сроковете, уговорените клаузи, както и дали са налице законовите предпоставки за разваляне и естествено връщане на платените суми.

В определени случаи, когато продавачът отказва да изпълни задълженията си, защитата на купувача може да включва и съдебен иск за връщане на даденото по договора, като и обезщетение за вреди и/или пропуснати ползи.

Нотариален акт за покупка на имот

Окончателният договор за покупко-продажба на недвижим имот или за учредяване на всякакви други възможни вещни права върху даден имот е задължително писмен и се извърша с нотариален акт, който по закон подлежи на вписване в Имотния регистър от компетентната за това Агенция по вписванията.

Нотариалният акт се изповядва и издава задължително от нотариус, в чийто район на действие се намира конкретният имот. Ако става въпрос за покупка на недвижим имот в София, по закон не може да изповядате сделката напр. в Пловдив.

Трябва да се провери дали продавачът е действително легитимният собственик на имота (възможно е напр. да го е придобил по давност) или ако имотът е бил в съсобственост на две, три или независимо колко повече лица, че лицето, което продава своята част, е предложил своята част за закупуване на останалите съсобственици и те са отказали.

Друг частен случай се явява възможността да закупите имот от съпрузи, който е в режим на съпружеска имуществена общност. В тази хипотеза се намесват правилата на Семейния кодекс, според който „разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи.“.

Разноски при покупка на имот

При покупката на недвижим имот се заплащат разноски, вкл. данък по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Имаме и още един данък по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Данъкът, който се дължи по ЗМДТ варира между 0,1 и 3 % и е средно около 2 – 2,5 на сто върху уговорената цена (за София и Пловдив – 3 %).

Данъкът по ЗДДФЛ се заплаща или от продавача, или от купувача на недвижимия имот – съгласно договорката между тях. По закон, ако няма друга уговорка между страните, разноските при покупко-продажба на недвижима собственост се заплащат от двете страни по сделката поравно. Наред с данъците, изповядването на нотариалната сделка носи още разходи, в това число: нотариални такси, такса за вписване в Агенцията по вписванията, такса за издаване на преписи от нотариалния акт и отделно ДДС.

Адвокатски хонорар при покупка на имот

Немалко купувачи, въпреки че нямат необходимия опит и знания, се заемат изцяло лично с организацията на покупко-продажбата на даден недвижим имот, с идеята, че ще спестят допълнителни разходи, като напр. такса за адвокат при покупка на имот. Пример за това, че заплащането на адвокатски хонорар при покупка на имот всъщност пести други разходи е фактът, че в адвокатското възнаграждение обикновено се включва и ИЗГОТВЯНЕ на проект на нотариален акт – която услуга съвсем не е безплатна – тя е напълно отделна от таксата на нотариуса за ИЗПОВЯДВАНЕ на нотариалния акт и обикновено е в рамките на няколкостотин евро или дори повече при голям материален интерес.

За същата цена адвокат може не само да изготви нотариален акт, но също и предварителен договор, както и да извърши проверките, посочени по-горе в статията, изготвянето и снабдяването с всички съпътстващи нотариалния акт документи. А по правило адвокатските хонорари за представителство на купувача в абсолютно всички етапи на процеса по покупка на недвижим имот са в размер по-нисък от комисиона на агенция за недвижими имоти. А цената само за изготвяне на предварителен договор е още по-ниска.

Вписване на нотариален акт

Подписването на нотариалния акт обаче не слага край на процеса по покупко-продажба. Вече подписаният между страните акт, както казахме, подлежи на вписване в Агенцията по вписванията. Това се извършва от съдия по вписванията. Обикновено това вписване отнема около 3-4 дни за по-малките градове и около 10 дни за София. Едва след като нотариалният акт бъде надлежно вписан, купувачът може да го получи в оригинал от нотариуса, при който е била изповядана сделката и да предприеме последните стъпки, свързани със закупения имот.

Регистрация в кадастъра

Задължение  на новия собственик след изповядването на сделката при нотариус е да се регистрира като такъв в съответната Служба по геодезия, картография и кадастър, която отговаря за района на имота. Възможно е в някои населени места да няма такава служба и това задължение да отпадне. Но това задължително трябва да бъде проверено. Няма определен срок, в който това деклариране трябва да бъде направено и следователно няма предвидена санкция за неизпълнението му. Това може да бъде направено дори и преди сегашния собственик да реши след време да продаде имота.

Има и едно допълнително изискване, което обаче не се отнася за всички, то засяга само чуждестранните граждани. Свързано с регистрация на съответното лице като собственик на недвижим имот в България пред Регистър БУЛСТАТ. Съответно, подобно задължение имат и продавачите-чуждестранни граждани, но обратно – да се дерегистрират.

Нужен ли е адвокат за покупка на имот?

И в крайна сметка нужен ли е адвокат при покупка на имот и с какво може да бъде полезен? Такъв може да бъде от голяма полза за всеки кандидат-купувач с оглед предварителното блокиране на всякакви опити за недобросъвестно поведение от страна на продавача, вкл. чрез залагане на необходимите санкции в предварителния договор и нотариалния акт, както и да бъдат открити още в зародиш възможни бъдещи проблеми с имота, при наличието на които купувачът никога не би го придобил.

В тази връзка следва да се подчертае, че разноските за адвокат, който да представлява купувача от самото начало до изповядването на сделката при нотариус, са МНОГОКРАТНО по-ниски в сравнение с разноските за адвокат и всички съдебни и др. такси, които купувачът следва да заплати впоследствие, ако след изповядването на сделката при нотариус се констатират проблеми.

Какви проблеми могат да възникнат след покупката?

Сред проблемите, които могат да излязат наяве след изповядването на покупко-продажбата на недвижим имот при нотариус, е продаденият недвижим имот да принадлежи изцяло на трето лице, в който случай купувачът има право по закон да развали покупко-продажбата. В една такава хипотеза продавачът е длъжен да върне на купувача по сделката платената вече цена, а в допълнение към това и да му възстанови направените във връзка със сключването на договора разноски.

Ако се окаже, че само част от продадения имот принадлежи на трето лице, то в такъв случай купувачът има правото да поиска продажбата да бъде развалена по предвидения в закона съдебен ред и той самият да получи обезщетение за претърпените от него вреди.

Продавачът отговаря, ако продаденият имот има недостатъци, които поради естеството си съществено намаляват неговата цена.

Когато пък цената е калкулирана сумарно за целия недвижим имот, ако площта на имота е надлежно посочена в договора за продажба и тя се окаже с повече от 10 % по-малко от реалната квадратура, купувачът в такъв случай има право да предяви претенция за разваляне на сделката или отбив от уговорената цена. В случаите, когато тя се окаже по-голяма с над 10 %, продавачът от своя страна има признатото от закона право да иска съответно увеличение на договорената цена, но ако стори това купувачът пък може напълно законно да се откаже от сключения договор.

Възможно е и трети лица да имат право на собственост върху имота. В такъв случай продавачът носи отговорност, освен ако купувачът е знаел за правата, с които разполага третото лице.

Възможни са още много частни случаи и „подводни камъни“ в процеса на покупко-продажба на недвижим имот и с оглед избягване всички възможни рискове е препоръчително да използвате услугите на добър адвокат при покупка на имот в София, Пловдив или съответния град, в който се намира недвижимият имот.