Как се действа при имотна измама: съвети и съдействие от добър адвокат при имотни измами

Добър адвокат при имотни измами?

Как се действа при имотна измама и имате ли нужда от добър адвокат при имотни измами? Ако напр. сключите напълно валиден предварителен договор, но впоследствие разберете, че някой друг също е подписал предварителен договор или дори е придобил същия имот с нотариален акт? Или се съмнявате, че някой може да се опита или дори вече е придобил, а след това и дори продал Ваш личен или наследствен имот, с помощта на фалшиви документи или лъжесвидетели? Или пък някой Ви е предложил „сигурна и много изгодна“ инвестиция в недвижими имоти, а Вие сте вложил спестяванията си „на зелено“ или дори сте изтеглил кредит(и) за целта. А впоследствие разбирате, че сте станал поредната жертва, попаднала в схема за имотни измами.

При подобни случаи бързата и стратегически правилна реакция е от първостепенно значение. Може ли да пуснете жалба до прокуратурата и полицията? Можете. Ще Ви върнат ли те имота или парите? Категорично не. Дори след години някой от измамната схема да влезе в затвора. Може ли добър адвокат, който има опит с имотни измами, да Ви съдейства да си възстановите собствеността и всички дадени суми? Абсолютно да, стига обаче да не губите ценно време, което е от първостепенна важност.

Адв. Емил Трифонов е точно такъв адвокат с повече от 20 години опит в областта на недвижимите имоти и съдебните дела, който може ефективно да Ви помогне, ако сте станал жертва на имотна измама. Може да опишете Вашия проблем по имейл или чрез формата за запитване, а ако не искате да губите наистина ценно време, може веднага да се обадите на телефон 0888 458635!

Често срещани имотни измами

Имотни измами с предварителен договор

Една от най-често срещаните имотни измами е с предварителен договор. Имайки предвид, че предварителният договор по чл. 19 от ЗЗД има само облигационен, но не и вещен ефект, той само по себе си не прехвърля собствеността върху имота. Именно това прави особено опасни имотните измами с предварителен договор, които са законни на пръв поглед.

Една от най-широкоразпространените имотни измами с предварителен договор включва недобросъвестен продавач, който (дори да е собственик) сключва предварителни договори за един и същ имот с поне няколко различни купувачи и съответно получава от всеки от тях капаро, най-често в размер на поне 10% от продажната цена.

Друга възможна измамна схема е предварителният договор да бъде изготвен с договорни клаузи, които поставят купувача в меко казано неизгодно положение, вкл. неясни срокове, неизпълними условия или такива, които зависят изцяло от действията на продавача. Като при последващ спор продавачът може да се опита да представи купувача като неизправната страна и дори да претендира задържане на даденото капаро. Затова е силно препоръчителна проверката на предварителния договор от компетентен адвокат, преди да подпишете или платите каквото и да е.

Друг съществен риск има, когато купувачът е подписал предварителен договор и платил значителна сума пари, без обаче предварително да е проверил собствеността, тежестите и правото на собственост на продавача.

Ако не се касае за сложни имотни измами с предварителен договор, за подведения купувач има надежда да защити правата си по съдебен ред с помощта на опитен адвокат – или чрез иск за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, или чрез иск за връщане на платените суми (и междувременно блокиране на банковите сметки на измамниците). Така че дори имотът да бъде прехвърлен на трето лице или продавачът да се разпореди с имуществото си, измаменият купувач ще може да е спокоен, че след приключване на делото ще получи или имота, или парите си.

Имотни измами „на зелено“

Покупката на имот „на зелено“ поначало носи известна доза риск, дори продавачът да е напълно добросъвестен, тъй като към датата на плащането (поне частично такова), имотът все още се намира в някакъв етап на строителството. И съответно купувачът плаща за „бъдещ“ имот, но реалното му придобиване зависи от редица бъдещи несигурни събития.

Проблеми може да възникнат на първо място, ако измамник се представя за инвеститор, какъвто не е. Което обаче изобщо не му пречи да подпише предварителен договор и да прибере някаква първоначална сума, напр. капаро.

Дори да е действителен собственик на терена, има риск инвеститорът просто да не завърши „дупката“, която е изкопал на един парцел, след което да обяви несъстоятелност или просто да изчезне. Затова е добра идея вещ адвокат, който има опит с имотни измами, предварително да проучи както бъдещия имот, така и инвеститорът, който го продава.

Инвестиционни имотни измами

Това е особено актуален и сравнително нов вид имотна измама. При него на потенциален „инвеститор“ се предлага опцията да вложи определени средства в недвижими имоти срещу обещание за висока и сигурна доходност или дори опция за придобиване след време. Първият въпрос, който трябва да си зададат кандидат-инвеститорите е „Дали не е „прекалено хубаво, за да е истина?“

Иначе измамната схема често на пръв поглед изглежда напълно законна – има фирма (обикновено на името на „бушон“), договор, офис, банкови сметки и разни шарени брошури, които замъгляват трезвата преценка на потенциалните жертви.

Втори червен флаг е бързането. Карат ли Ви „брокерите“ да бързате и да теглите колкото може по-големи потребителски кредити, по възможност от различни банки в един и същи ден? Някои по-нагли измамници дори манипулират „инвеститорите“ да привличат други „инвеститори“.

Констативен нотариален акт с лъжесвидетели

При този вид класическа имотна измама, измамниците (лично или чрез „бушони“) се снабдяват с констативен нотариален акт чрез обстоятелствена проверка. „Кошаревските“ лъжесвидетели потвърждават пред нотариус, че имотът е владян достатъчно дълго и нотариусът издава нотариален акт, че е надлежно придобит по давност.

На пръв поглед всичко изглежда законно – свидетелите са разпитани, актът е нотариално заверен и вписан в имотния регистър. Истината обаче е, че тези актове често се основават на неверни твърдения и служат за прикриване на незаконното присвояване на имота. Често измамниците действат бързо и в няколко последователни стъпки – прехвърлят имота на различни „лица бушони“ или посредници, с които създават видимост на законни сделки и затрудняват възстановяването на собствеността.

А след издаването на констативния нотариален акт, измамниците много често продават имота на трето напълно добросъвестно лице или да го обременяват с ипотека. Особено рискова е ситуацията, когато действителният собственик разбере за измамата чак след извършването на поне още една последваща сделка.

Затова трябва да се действа без каквото и да е забавяне и да се впише възбрана, която ефективно стопира всякакви по-нататъшни измамливи действия. Което е строго специфична процедура от компетентността на адвокати, занимаващи се с имотни измами.

Кражба на самоличност

При този вид имотна измама се използват поначало истински и съществуващи лични данни и документи, които обаче принадлежат на друго лице, за да бъде създадена привидност, че измамникът е или действителният собственик, или има право да се разпорежда с имота.

Класически случай е „монтирането“ на снимка на измамника върху иначе автентичен документ за самоличност. При което нотариусът констатира първо, че документът е валиден (при проверка в база данни „Население“), а от друга – че лицето, което се е явило пред него, прилича на лицето от документа за самоличност.

Има и подобни случаи, при които се намира случайно лице, което визуално прилича на действителния собственик и подмяна на снимка въобще не е необходима.

Фалшиво пълномощно / документи

Имотна измама може да бъде извършена чрез използване на фалшиво (напълно неистинско или подправено) пълномощно, договор, нотариален акт или друг документ, който създава привидно впечатление, че дадено лице има права върху имота. За купувача подобна схема също може да бъде изключително опасна, тъй като той може да „олекне“ със значителна сума, вярвайки, че придобива имота от неговия действителен собственик.

Понякога подобни имотни измами не се ограничават до една-единствена сделка. След първоначалното прехвърляне, имотът може да бъде продаден и на друго трето (добросъвестно) лице, ипотекиран или обременен с тежести. Което прави навременното установяване на проблема и вземането на своевременни мерки особено важно.

Фалшиво завещание / наследствени имоти

Наследствените имоти са особено „подходящи“ за измами, когато има няколко или много наследници, неуредени отношения или липса на комуникация между тях. Възможно е някой от наследниците да се опита да продаде или прехвърли целия имот, представяйки се за единствен собственик, като напр. укрие информация за други наследници чрез фалшиво удостоверение за наследници, издадено от някоя служба ГРАО.

Отделен проблем представляват откровено фалшивите завещания. Чрез подправено (но изглеждащо автентично) завещание може да бъде създадена привидност, че починалият е завещал имота на лице, което в действителност не е било посочено като наследник или заветник. В подобни случаи се назначава графологична експертиза, която да установи, че завещанието (саморъчно или нотариално) не изхожда от лицето, на което е придадено вид да го направило.

Двойна продажба / с тежести

При измамната схема с двойна продажба, един и същ имот се продава на повече от един купувач. Единият от вариантите е първо да се сключи предварителен договор и измамникът да получи капаро, а след това продаде имота на друг купувач. Възможно е също така един и същ имот да бъде продаден (с нотариален акт) на различни лица в рамките на изключително кратък период. Напр. един и същ имот може да бъде прехвърлен 2 пъти при 2 различни нотариуси в рамките на един и същ ден.

Друг сериозен риск е продажбата на имот, върху който се оказва, че има ипотека, възбрана, право на ползване, искова молба или друга някаква друга вещна или облигационна тежест. Затова е добра идея да се проследи историята на имота, предходните сделки и вписванията, както и да се направи проверка за тежести.

Как се действа при имотна измама?

Първа помощ (общи насоки)

При имотни измами бързината е от решаващо значение. Недобросъвестните лица обикновено действат много бързо – прехвърлят имота на трети лица, използват посредници или „лица бушони“, с които усложняват възстановяването на собствеността. Колкото по-рано подадете граждански иск и се наложи възбрана, толкова по-малък е рискът имотът да бъде прехвърлен или обременен, и толкова по-голям е шансът да си възстановите собствеността.

В най-обобщен вид, това са някои най-основни практически насоки за действие, след като сте разбрал, че сте станали жертва на имотна измама:

1. Незабавно се свържете с опитен адвокат при имотни измами, който се може да Ви съдейства в случай на измама.
2. Съберете всички документи и доказателства за собствеността си.
3. Упълномощете адвоката си да подаде иск за възстановяване на собствеността върху имота и налагане на възбрана върху него докато делото е висящо.
4. Следете действията на противната страна чрез адвоката, за да предотвратите опити за прехвърляне на имота и други увреждащи интереса Ви действия.
5. След като най-спешното (налагане на възбрана и завеждане на иск) бъде извършено, може да подадете сигнал до прокуратурата – това ще доведе до наказателно преследване на извършителите, но не замества гражданското производство, което е единственият начин да си върнете имота.

Жалба до прокуратурата

Мнозина първо (а нерядко и единствено) подават сигнал до прокуратурата, вярвайки, че това ще реши проблема им. Важно е да се разбере, че дори ако извършителят бъде разследван, осъден и влезе в затвора, това по никакъв начин не връща имота или парите на пострадалите. Наказателното производство има за цел да накаже престъпника за извършеното престъпление, но не възстановява собствеността или средствата на пострадалия.

Междувременно имотът може да бъде прехвърлен на трети купувач или обременен с ипотеки, което прави възстановяването чрез наказателен процес практически невъзможно. Дори да се докаже престъпление, няма гаранция, че имотът ще се върне на истинския собственик – а противното е една голяма и широкоразпространена заблуда на пострадалите. Ето защо единственият сигурен начин да защитите имота си е навременно завеждане на гражданско дело за защита на собствеността, като едновременно с това се предприемат законови мерки за обезпечаване на иска.

Възбрана (обезпечение на иска)

Най-ефективният инструмент в гражданското производство е обезпечението на бъдещ иск чрез възбрана. Това е мярка, чрез която съдът временно ограничава правото на разпореждане с имота на недобросъвестното лице. С възбраната имотът не може да бъде продаден, прехвърлен или ипотекиран на трети лица. По този начин се осигурява, че докато се води делото, собствеността Ви остава защитена, а успешният изход на съдебния процес ще има реална практическа стойност – имотът може да бъде възстановен на истинския собственик.

Възбраната е особено важна, когато става въпрос за имоти, които бързо могат да бъдат прехвърлени на трети лица. Често измамниците действат много бързо – прехвърлят имота няколко пъти, използват посредници или формални „лица-бушони“, за да затруднят възстановяването на собствеността. Колкото по-рано подадете граждански иск и се наложи възбрана, толкова по-малък е рискът имотът да бъде загубен или обременен, и толкова по-голям шансът да си възстановите собствеността.

Завеждане на гражданско дело

На първо и много важно място е да се знае, че завеждането на гражданско дело е ЕДИНСТВЕНИЯТ начин да си възстановите собствеността върху имота, ако сте пострадал от имотна измама и имотът е бил прехвърлен на трето лице.

При завеждането на такова дело, предвид сложността и законовите специфики, е повече от силно препоръчително използването на услугите на компетентен адвокат, който има опит при имотни измами.

Пре завеждането на дело за имота, от изключително важно значение е да се събират и подготвят доказателства, които не само потвърждават Вашето право на собственост, но и разкриват измамата. Всяко доказателство има значение, но ключовата задача е да се представят правилно пред съда, за да бъдат убедителни. Някои от тези доказателства, които силно варират според конкретния вид измамна схема, са:

• Писмени доказателства като нотариални актове, договори за покупко-продажба, платежни документи.
• Свидетелски показания, които да потвърдят, че сте владели имота или че придобиването му е било законно.
• Допълнителни доказателства за всякакви действия на недобросъвестното лице – прехвърляния, обременявания, използване на посредници.

Представителство от адвокат

Адвокатът не само изготвя исковата молба и организира доказателствата, но и Ви представлява по самото дело, което е поначало е с повишена сложност, вкл.:

• Предвижда всички възможни действия на недобросъвестното лице
• Подготвя искане за възбрана навреме и следи за законосъобразното му вписване
• Контролира процедурните срокове, които ако бъдат пропуснати, могат да забавят делото или да направят защитата неефективна
• Аргументира пред съда защо вашето право на собственост трябва да бъде признато и защити интересите ви по време на всички съдебни действия

Без професионална помощ рискът да се изпуснат срокове, да се направят процедурни грешки или да се пропуснат важни доказателства е много голям, а последствията могат да бъдат тежки – загуба на имота или сериозни финансови загуби. И не на последно място следва да се има предвид, че всички разноски, направени от пострадалия от имотна измама ищец, при спечелване на делото се присъждат в негова полза и остават в тежест на ответника-измамник. Или с други думи казано – хем ще сте ползвал адвокат, който е имал решаваща роля за спечелване на делото, хем някой друг ще плати неговия хонорар в крайна сметка.

Сигналът до прокуратурата остава важен за наказателната отговорност на извършителите, но по никакъв начин не възстановява собствеността върху имота. Единственият ефективен начин за защита е комбинацията от навременно гражданско дело, правилно събиране на доказателства, своевременно искане за възбрана и професионална помощ от добър адвокат, специализиращ в защита при имотни измами. Който е ключов за планирането на стратегията, за правилното прилагане на законовите мерки и за гарантиране, че имотът няма да бъде загубен в резултат на хитри и бързи действия на недобросъвестни лица. А колкото по-рано предприемете тези действия, толкова по-голям е шансът да защитите имота си и да сведете до минимум финансовите и фактическите загуби.