Акт 14, 15 и 16 – изисквания, рискове и за какво да внимаваме при Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация

Забележки:

1. Калкулатор на нотариални и др. разноски при сделки с недвижими имоти може да намерите в приложението „Правен помощник“
2. В отделни статии подробно са разгледани следните теми:
   1. Процедура и всички стъпки при покупка на недвижим имот
   2. Рискове при покупка на недвижим имот „на зелено“
   3. Едностранно повишаване на цената при покупка на зелено
   4. Издаване на нотариален акт за наследствен имот

Предмет на статията

Акт 14, Акт 15, Акт 16, Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация са едни от най-важните понятия, когато става въпрос за покупка на ново жилище в сграда, еднофамилна къща, търговски обект и т.н. С всеки от тези актове завършва определен етап от строителството на една нова сграда, а настоящата статия ще разгледа какви са изискванията за издаване на всеки от тези актове и какви са рисковете при покупка на недовършена сграда в строеж, напр. при покупка на апартамент с Акт 15, но без Акт 16. За пълнота следва да бъде отбелязано, че законовите термини съдържат терминът „образец“, напр. Акт образец 15 е официалното наименование на Акт 15.

Акт 14

Акт 14 – или по-правилно е да се каже „Акт образец 14“, е официален документ, с който се приема конструкцията на строежа (не на обект, а на цялата сграда). За да стане това възможно, сградата трябва да има изградени ограждащи стени и покрив. Може да има някакви довършителни работи, напр. дограма, но това не е задължително. Този акт се съставя и подписва от проектанта на част „Конструктивна“, от строителя и от строителния надзор. В него се посочва дали конструктивните елементи на строежа са изпълнени в съответствие с одобрените проекти и дали са открити недостатъци или пропуски. Ако всичко е наред, в заключение се записва, че върху носещата конструкция може да бъдат изпълнени довършителните работи. Въз основа на този акт се изготвя Констативен протокол от съответната общинска администрация, с който се установява, че сградата е завършена на етап „груб строеж“.

Право на строеж или право на собственост?

Съгласно Закона за устройство на територията, това е моментът, от който инвеститорът може да извършва сделки по прехвърляне на собствеността върху сградата или върху отделни обекти (напр. апартаменти, гаражи, паркоместа) в нея. Затова и често може да чуете, че някой си е купил апартамент с Акт 14 или на „груб строеж“. Обикновено те са и значително по-евтини. Ако си купите жилище преди Акт 14 (поначало е напълно законно напр. покупка на апартамент с Акт 14 или дори преди Акт 14), то налице ще е покупка на право на строеж, а не право на собственост. Което е напълно законно, но има доста повече специфики, при наличието на които е препоръчително да се консултирате с опитен адвокат, който знае какви са рисковете при този вариант, вкл. за недовършване на сградата, въпреки, че е договорено противното. При хонорар в размер на по-малко от 100 лева, неоправдана се явява инвестицията на десетки или стотици хиляди в имот, който напр. може да се окаже негоден за ползване по предназначение.

Акт 15

Акт 15 е определян от строителните предприемачи като край на строителството на сградата. И това по принцип е вярно. Но, в текста на  чл. 176, ал. 1 от ЗУТ е пределно ясен и категоричен в тази насока – с този акт се извършва само и единствено предаването на строежа от строителя (фирмата, която извършва строително-монтажните работи) на възложителя/инвеститора (строителния предприемач, който е собственик и продава недвижимия имот на купувача). Обект, за който няма издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (макар и да има издаден Акт 15), не може да бъде годен за обитаване и е напълно незаконно ползването му за предвидените нужди. Не могат да бъдат открити партиди за ток, вода и т.н. Този констативен акт се съставя и подписва от възложителя, инвеститора, от проектанта на сградата, от строителя и от лицето, което осъществява строителния надзор. Държавни органи в комисията по издаване на Акт 15 няма. С този акт се установява състоянието и годността на сградата за въвеждането й в експлоатация. Относно този акт е важно също и състоянието на строителната площадка (напр. трябва да са премахнати строителните отпадъци) и на пространството около сградата, вкл. тревни площи, тротоарни настилки, бордюри и др. Това пространство трябва да бъде или възстановено с облика си от преди започване на строителните дейности, или да бъде подобрено след тяхното завършване. 

Рискове при покупка на имот с Акт 15

Основните рискове при покупка на апартамент, жилище или друг имот с Акт 15 се корени в това, че при издаването на Акт образец 15 се събира една комисия, назначена (и заплатена) от строителя, която решава дали да издаде Акт 15 или не. Държавни органи в комисията по издаване на Акт 15 няма и оттам вероятността Акт 15 да не бъде издаден, дори при констатирани нарушения, е сравнително минимална.

Възражения за недостатъци при Акт 15

Купувачите на имоти в недовършена или довършена сграда с Акт 15 могат да направят юридически издържани възражения във връзка с констатираните недостатъци. А практиката сочи, че негоден строеж с недостатъци може да бъде предаден от строител на възложител с „успешно” издаден Акт 15.

Какво удостоверява Акт 15?

Обикновено оправданията на строителните предприемачи са, че имат валидно разрешение за строеж, с Акт 15 приключи строителството и е само въпрос на време издаването на Акт 16. Но обстоятелството, че един обект е завършен И ОТГОВАРЯ НА ВСИЧКИ ИЗИСКВАНИЯ се удостоверява само и единствено с издаване на Разрешение за ползване по смисъла на Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.

Готов, но запечатан от ДНСК имот

Адвокати по недвижими имоти с богата практика са виждали с очите си обекти с издаден Акт 15, които са чакали по няколко години запечатани от ДНСК и със спрени ток и вода да получат Акт 16 (Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация). А също са виждали и обекти, които няма как въобще някога да получат Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация – освен ако не бъдат разрушени и построени наново.

Може ли да бъде ползван имот с Акт 15?

Обект, за който няма издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (макар и да има издаден Акт 15), не може да бъде годен за обитание и е напълно незаконно ползването му за предвидените нужди (т.е. собственикът няма право да живее в собствения си апартамент без Акт 16).

Може ли да се продаде имот без Акт 16?

Въпреки че не може да се живее в него обаче, законът позволява и напълно законно може да се продаде имот без Акт 16, напр. закупен на Акт 14, но доведен само до Акт 15. Това е и може би най-големият проблем при закупуване на жилище без Акт 16. Чл. 178 от ЗУТ е пределно ясен – „Не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация”.

Настаняване в имот с Акт 15

Въпреки всичко това има масова практика обитатели да се настаняват и да започват да ползват обекти, за които има издаден само Акт 15. Това е свързано с много потенциални негативни последици.

Могат ли да се откриват партиди за ток и вода на Акт 15?

В най-добрия възможен случай обитателите, макар и законни собственици по нотариален акт, нямат (а и нямат право по закон да имат) открити партиди за вода и електричество. И черпят такива от „времянките” на строителя – и плащат „сметките” си на строителя, понякога по доста завишени, в сравнение с тарифите на официалните доставчици, цени. Ако използвате услугите на доверен адвокат, вероятно в клаузите на предварителния Ви договор за покупка на имота има разпоредби за отговорността на продавача при забава, вкл. ако трябва да плащате наем, защото не може да се нанесете в закупения от Вас имот.

Акт 16

Акт 16 е може би най-чаканото нещо в областта на строителството. Въз основа на Акт образец 16 се издава Разрешение за ползване. То се издава за една част от строежите, съгласно изискванията на ЗУТ, а за другата част от имотите се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Разлика между Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация

А каква е разликата между Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация? На практика никаква – издават се за различни категории обекти, но по същността си представляват едно и също нещо – удостоверяване от държавен орган, че построеният недвижим имот отговаря на всички изисквания и може да бъде законно ползван занапред. Основно категориите, в които попадат масовите жилищни строителства в момента са IV (средно застрояване до 15 м.), V (ниско застрояване до 10 м.) и по-рядко III (високо застрояване над 15 м.). За първите две категории се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж. За последната категория ДНСК издава Разрешение за ползване. Редът за издаване и на двата документа е посочен в Наредба № 2 от 31 юли 2003г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минималните гаранционни срокове за изпълнение на строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.

Разлика между Акт 16 и Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация

По законовите изисквания се счита, че обектът е сертифициран не след издаване на Акт 16, а след издаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Но всички тези документи се издават в рамките на едва няколко дни и вероятно поради това „Акт 16“ се е превърнал и се ползва в ежедневието като синоним на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Изисквания за издаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация

За да може един строеж да получи Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, трябва да бъдат завършени всички довършителни работи, вкл. сградата да има идентификатор в АГКК, както и да има сключени договор с ВиК и електроразпределително дружество. Въз основа на цялостна проверка на документацията за строителството и огледи на място могат да бъдат издадени съответните документи или пък да бъдат отказани.

За какво да внимаваме при изповядване на сделка при нотариус

При вече издаден Акт 16, купувачите могат да преминат към изповядване на сделка при нотариус, в който случай следва да внимават за тежести върху имота и други подводни камъни, които могат за години наред да вгорчат ползването на новозакупения с много желание и ентусиазъм нов имот. За подобни подводни камъни обикновено алармират независими адвокати, за разлика от юристите на продавача или агенцията за недвижими имоти, които поради обясними причини нямат интерес от това.