Време за прочитане : 5 мин.

Забележки:

1. Калкулатор на нотариални и др. разноски при сделки с недвижими имоти може да намерите в приложението „Правен помощник“
2. В отделни статии подробно са разгледани следните теми:
   1. Процедура и всички стъпки при покупка на недвижим имот
   2. Рискове при покупка на недвижим имот „на зелено“
   3. Едностранно повишаване на цената при покупка на зелено
   4. Издаване на нотариален акт за наследствен имот

Предмет на статията

Акт 14, Акт 15, Акт 16, Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация са едни от най-важните понятия, когато става въпрос за покупка на ново жилище в сграда, еднофамилна къща, търговски обект и т.н. С всеки от тези актове завършва определен етап от строителството на една нова сграда, а настоящата статия ще разгледа какви са изискванията за издаване на всеки от тези актове и какви са рисковете при покупка на недовършена сграда в строеж, напр. при покупка на апартамент с Акт 15, но без Акт 16. За пълнота следва да бъде отбелязано, че законовите термини съдържат терминът „образец“, напр. Акт образец 15 е официалното наименование на Акт 15.

Акт 14

Акт 14 – или по-правилно е да се каже „Акт образец 14“, е официален документ, с който се приема конструкцията на строежа (не на обект, а на цялата сграда). За да стане това възможно, сградата трябва да има изградени ограждащи стени и покрив. Може да има някакви довършителни работи, напр. дограма, но това не е задължително. Този акт се съставя и подписва от проектанта на част „Конструктивна“, от строителя и от строителния надзор. В него се посочва дали конструктивните елементи на строежа са изпълнени в съответствие с одобрените проекти и дали са открити недостатъци или пропуски. Ако всичко е наред, в заключение се записва, че върху носещата конструкция може да бъдат изпълнени довършителните работи. Въз основа на този акт се изготвя Констативен протокол от съответната общинска администрация, с който се установява, че сградата е завършена на етап „груб строеж“.

Право на строеж или право на собственост?

Съгласно Закона за устройство на територията, това е моментът, от който инвеститорът може да извършва сделки по прехвърляне на собствеността върху сградата или върху отделни обекти (напр. апартаменти, гаражи, паркоместа) в нея. Затова и често може да чуете, че някой си е купил апартамент с Акт 14 или на „груб строеж“. Обикновено те са и значително по-евтини. Ако си купите жилище преди Акт 14 (поначало е напълно законно напр. покупка на апартамент с Акт 14 или дори преди Акт 14), то налице ще е покупка на право на строеж, а не право на собственост. Което е напълно законно, но има доста повече специфики, при наличието на които е препоръчително да се консултирате с опитен адвокат, който знае какви са рисковете при този вариант, вкл. за недовършване на сградата, въпреки, че е договорено противното. При хонорар в размер на по-малко от 100 лева, неоправдана се явява инвестицията на десетки или стотици хиляди в имот, който напр. може да се окаже негоден за ползване по предназначение.

Акт 15

Акт 15 е определян от строителните предприемачи като край на строителството на сградата. И това по принцип е вярно. Но, в текста на  чл. 176, ал. 1 от ЗУТ е пределно ясен и категоричен в тази насока – с този акт се извършва само и единствено предаването на строежа от строителя (фирмата, която извършва строително-монтажните работи) на възложителя/инвеститора (строителния предприемач, който е собственик и продава недвижимия имот на купувача). Обект, за който няма издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (макар и да има издаден Акт 15), не може да бъде годен за обитаване и е напълно незаконно ползването му за предвидените нужди. Не могат да бъдат открити партиди за ток, вода и т.н. Този констативен акт се съставя и подписва от възложителя, инвеститора, от проектанта на сградата, от строителя и от лицето, което осъществява строителния надзор. Държавни органи в комисията по издаване на Акт 15 няма. С този акт се установява състоянието и годността на сградата за въвеждането й в експлоатация. Относно този акт е важно също и състоянието на строителната площадка (напр. трябва да са премахнати строителните отпадъци) и на пространството около сградата, вкл. тревни площи, тротоарни настилки, бордюри и др. Това пространство трябва да бъде или възстановено с облика си от преди започване на строителните дейности, или да бъде подобрено след тяхното завършване. 

Рискове при покупка на имот с Акт 15

Основните рискове при покупка на апартамент, жилище или друг имот с Акт 15 се корени в това, че при издаването на Акт образец 15 се събира една комисия, назначена (и заплатена) от строителя, която решава дали да издаде Акт 15 или не. Държавни органи в комисията по издаване на Акт 15 няма и оттам вероятността Акт 15 да не бъде издаден, дори при констатирани нарушения, е сравнително минимална.

Възражения за недостатъци при Акт 15

Купувачите на имоти в недовършена или довършена сграда с Акт 15 могат да направят юридически издържани възражения във връзка с констатираните недостатъци. А практиката сочи, че негоден строеж с недостатъци може да бъде предаден от строител на възложител с „успешно” издаден Акт 15.

Какво удостоверява Акт 15?

Обикновено оправданията на строителните предприемачи са, че имат валидно разрешение за строеж, с Акт 15 приключи строителството и е само въпрос на време издаването на Акт 16. Но обстоятелството, че един обект е завършен И ОТГОВАРЯ НА ВСИЧКИ ИЗИСКВАНИЯ се удостоверява само и единствено с издаване на Разрешение за ползване по смисъла на Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.

Готов, но запечатан от ДНСК имот

Адвокати по недвижими имоти с богата практика са виждали с очите си обекти с издаден Акт 15, които са чакали по няколко години запечатани от ДНСК и със спрени ток и вода да получат Акт 16 (Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация). А също са виждали и обекти, които няма как въобще някога да получат Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация – освен ако не бъдат разрушени и построени наново.

Може ли да бъде ползван имот с Акт 15?

Обект, за който няма издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (макар и да има издаден Акт 15), не може да бъде годен за обитание и е напълно незаконно ползването му за предвидените нужди (т.е. собственикът няма право да живее в собствения си апартамент без Акт 16).

Може ли да се продаде имот без Акт 16?

Въпреки че не може да се живее в него обаче, законът позволява и напълно законно може да се продаде имот без Акт 16, напр. закупен на Акт 14, но доведен само до Акт 15. Това е и може би най-големият проблем при закупуване на жилище без Акт 16. Чл. 178 от ЗУТ е пределно ясен – „Не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация”.

Настаняване в имот с Акт 15

Въпреки всичко това има масова практика обитатели да се настаняват и да започват да ползват обекти, за които има издаден само Акт 15. Това е свързано с много потенциални негативни последици.

Могат ли да се откриват партиди за ток и вода на Акт 15?

В най-добрия възможен случай обитателите, макар и законни собственици по нотариален акт, нямат (а и нямат право по закон да имат) открити партиди за вода и електричество. И черпят такива от „времянките” на строителя – и плащат „сметките” си на строителя, понякога по доста завишени, в сравнение с тарифите на официалните доставчици, цени. Ако използвате услугите на доверен адвокат, вероятно в клаузите на предварителния Ви договор за покупка на имота има разпоредби за отговорността на продавача при забава, вкл. ако трябва да плащате наем, защото не може да се нанесете в закупения от Вас имот.

Акт 16

Акт 16 е може би най-чаканото нещо в областта на строителството. Въз основа на Акт образец 16 се издава Разрешение за ползване. То се издава за една част от строежите, съгласно изискванията на ЗУТ, а за другата част от имотите се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Разлика между Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация

А каква е разликата между Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация? На практика никаква – издават се за различни категории обекти, но по същността си представляват едно и също нещо – удостоверяване от държавен орган, че построеният недвижим имот отговаря на всички изисквания и може да бъде законно ползван занапред. Основно категориите, в които попадат масовите жилищни строителства в момента са IV (средно застрояване до 15 м.), V (ниско застрояване до 10 м.) и по-рядко III (високо застрояване над 15 м.). За първите две категории се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж. За последната категория ДНСК издава Разрешение за ползване. Редът за издаване и на двата документа е посочен в Наредба № 2 от 31 юли 2003г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минималните гаранционни срокове за изпълнение на строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.

Разлика между Акт 16 и Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация

По законовите изисквания се счита, че обектът е сертифициран не след издаване на Акт 16, а след издаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Но всички тези документи се издават в рамките на едва няколко дни и вероятно поради това „Акт 16“ се е превърнал и се ползва в ежедневието като синоним на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Изисквания за издаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация

За да може един строеж да получи Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, трябва да бъдат завършени всички довършителни работи, вкл. сградата да има идентификатор в АГКК, както и да има сключени договор с ВиК и електроразпределително дружество. Въз основа на цялостна проверка на документацията за строителството и огледи на място могат да бъдат издадени съответните документи или пък да бъдат отказани.

За какво да внимаваме при изповядване на сделка при нотариус

При вече издаден Акт 16, купувачите могат да преминат към изповядване на сделка при нотариус, в който случай следва да внимават за тежести върху имота и други подводни камъни, които могат за години наред да вгорчат ползването на новозакупения с много желание и ентусиазъм нов имот. За подобни подводни камъни обикновено алармират независими адвокати, за разлика от юристите на продавача или агенцията за недвижими имоти, които поради обясними причини нямат интерес от това.

Време за прочитане : 2 мин.

Имотни измами е имало винаги, но напоследък започна особено много да се шуми за тях. Ако Вие все още не сте ставал жертва на имотна измама, но имате желание, по-долу може да намерите някои практически съвети за това.

1. Поговорката ”Прекалено хубаво, за да е истина” е измислена от хора без късмет. Например такива, които никога не са били 999999-ят клиент на даден уебсайт, вследствие на което да са печелили 999999 долара (или поне iPhone). Затова ако Ви минават подозрителни мисли, че предложението е прекалено изгодно – просто махнете с ръка и продължете – все пак това е Вашият щастлив ден!

2. Доверявайте се сляпо на думите на другата страна по сделката. Че то може ли такъв сладкодумен и добродушен човек да е измамник? Особено щом като Ви е казал колко хубав човек сте самият Вие и как е щял да съжалява ако някой друг се е бил възползвал от щедрото му предложение.

3. На никой нищо не казвайте! Все пак най-изгодната сделка на света (поне за едно десетилетие назад) трябва да се пази в тайна, че ако се разчуе ще се съберат и други хора, които ще замерят кандидат-продавача с пачки, само и само на тях да продаде имота и то на по-висока цена.

4. Всички документи са изрядни. Че защо въобще ще имате съмнение в това?! Толкова много листове (някои дори цветни или на дебела хартия), подписи от всякакви инстанции, печати на разни ведомства… Само пълен измамник би си помислил да направи „някоя шашма”, но както стана дума днес е Вашият щастлив ден, така че прочетете точка 2 по-горе и смело напред с гордо вдигната глава и широка усмивка!

5. Пестете от всичко възможно. Права е другата страна по сделката – какви пиявици и паразити са се навъдили в днешни дни – нотариуси, адвокати… – още не са Ви погледнали и вече са Ви таксували поне 20 лева. В никакъв случай не им давайте дори 1 стотинка – това са грешни пари, с които може да отпразнувате изгодната сделка впоследствие.

6. Във връзка с горното – знаете ли колко са скъпи нотариалните такси? Кандидат-продавачът обаче има един познат нотариус, който му е много задължен (напр. приятел на приятел, колега, пациент или нещо от сорта) и който ще му вземе на половин цена. Евентуално дори безплатно. Само внимавайте с точки 3 и 4 по-горе! Когато другата страна по сделката Ви каже – веднага скачате, отивате при нотариуса и подписвате набързо документите, които някой друг е изготвил.

7. Да прочетете документите, които подписвате?! „Ама моля Ви се – аз на измамник ли Ви приличам? Обиждате ме по този начин!”. Освен това работното време на нотариуса приключва след малко. А и майката на кандидат-продавача е болна на легло и той трябва спешно да отиде да я види на няколкостотин километра. Така че прелистете документите набързо и действайте!

8. Да се допитате до адвокат, който да защити интереса Ви?! И да му дадете пари за нищо? Я, моля Ви се, вижте точки 2, 3, 4 и 5 по-горе и въобще не си помисляйте за такива глупости. Тези хора само ще Ви вземат парите, никаква работа няма да свършат, а най-много да провалят супер изгодната сделка като заявят, че някой документ не бил изряден или че имало нещо съмнително. В краен случай другата страна може да Ви намери един супер евтин адвокат (евентуално дори и безплатен), който е просто най-добрият и със сигурност ще потвърди изрядността на сделката (че Вие друго въобще помисляли ли сте си?)!

Време за прочитане : < 1 минута

Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК, докладчик съдията Борис Илиев, даде отговори на някои въпроси, които бяха решаване противоречиво от различните служби по вписванията (СВ) към Агенцията по вписванията (АВ). Тълкувателното решение е задължително за всички правни субекти и уеднаквява съдебната и административна практика.

На първо място е прието, че когато заявление за вписване на актове (искови молби, договори за наем, постановление за възлагане и др.) в СВ страда от недостатъци, срок за отстраняването им не се дава – по аналогия от общия съдопроизводствен ред за разглеждане на граждански дела – а се постановява директен отказ за вписване. Заявителят, разбира се, освен да обжалва отказа, може да поиска ново (повторно) вписване – недостатък на което е, че се заплаща повторно държавна такса, а също така междувременно някой може да е извършил друго вписване, което да компрометира правата на първоначалния заявител.

Друг съществен момент, свързан с разноските по вписване в АВ, е този за освобождаването на от дължима държавна такса. По общите правила на ГПК всеки ищец, който отговаря на определени критерии, може да бъде освободен от задължението за внасяне на държавна такса по съдебно дело. Но върховните съдии са приели в тълкувателното решение, че това правило е неприложимо в производствата по вписване, при които винаги се дължи съответна държавна такса, а освобождаване от такава е недопустимо.

Тълкувателното решение урежда изрично правото на нотариусите и съдебните изпълнители на самостоятелно основание да обжалват постановени по техни молби откази за вписване в СВ. Решението урежда още и въпроси свързани с вписване на завещание, сервитут, възбрана, преобразуване на търговски дружества. Изрично е закрепено разбирането, че ако следва да бъде вписан акт на съд или по разпореждане на съд – редовността на акта или разпореждането не може да бъде предмет на проверка за редовност.

Време за прочитане : < 1 минута

Удостоверението за тежести е документ, за който е широко разпространено мнението, че гарантира „чистотата“ на дадена вещноправна сделка с недвижим имот. Това, разбира се, е вярно, но не на 100 %. Защото има редица начини при „чисто“ удостоверение за тежести, сочещо, че върху придобивания имот няма вещни тежести, да изникнат проблеми за приобретателя (новия собственик) на имота.

На първо място е възможно удостоверението да съдържа неверни данни. Освен това е възможно във времето между издаването на удостоверението за тежести и осъществяването на сделката (дори и в един и същ ден) спрямо имота да бъдат извършени обременителни действия. Затова е препоръчително при сделки с голям или много голям материален интерес да се ползват услугите на специалисти, които са запознати с възможните пробойни в процеса на придобиване на имот чист от вещни тежести.

Възможни са и много други сценарии. Един от тях напр. е производството по несъстоятелност. Ако един търговец (юридическо лице) продаде даден недвижим имот на 1 май наистина чист от абсолютно всякакви вещни тежести, но на 1 юни влезе в процедура по несъстоятелност – съществува напълно реална опасност иначе чистият от вещни тежести имот да бъде върнат в патримониума (собствеността) на търговеца – т.е. сделката да бъде обявена за нищожна. При една такава хипотеза купувачът на имота ще следва да върне имота, който ще влезе в масата на несъстоятелността, и да се нареди „на опашката“, редом с всички останали кредитори, за да чака да му бъде възстановена покупната цена.

Време за прочитане : < 1 минута

Нотариална такса за изготвяне на нотариален акт за покупко-продажба, дарение или каквато и да е друга сделка може да бъде изготвен основно от 3 категории лица – самите страни по сделката, адвокат на страните или нотариуса по сделката.

Самите страни рядко изготвят нотариални актове (обикновено нотариален акт по образец), освен ако нямат специфични познания или юридическо образование. Противното може да улесни имотна измама или да доведе до други главоболия за страните.

При оставащите други 2 опции страните по сделки обикновено се доверяват на нотариуса, който изповядва сделката, да изготви преди това и самия нотариален акт. Това обикновено се прави с мотива за спестяване на допълнителни разноски за адвокатско възнаграждение. Малцина обаче са запознати, че има допълнителна нотариална такса и ИЗГОТВЯНЕТО на нотариален акт от самия нотариус съвсем не е безплатна услуга в допълнение към ИЗПОВЯДВАНЕТО на нотариален акт. Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност пределно ясно указва, че изготвянето на нотариален акт обикновено се таксува колкото и самото изповядване на същия акт. Или най-просто казано – ако нотариалната такса за изповядване на нотариален акт за покупко-продажба от 2 страници е в размер на 500 лева – услугата на нотариуса по изготвяне (написване) на акта, който след това ще бъде изповядан (подписан), е също в размер на 500 лева нотариална такса. Ако цената на продавания имот е по-висока и нотариалната такса за изповядване е в размер на 2000 лева, то изготвянето на същия 2-страничен акт от нотариуса ще струва на страните по сделката точно 2000 лева нотариална такса.

Време за прочитане : < 1 минута

Възбрана съгласно българското право е привременна обезпечителна мярка, целяща да се пресече възможността да се отчужди недвижим имот и по този начин да се увреди съответния кредитор. Този недвижим имот може да е напълно чужд за кредитора и да не е предмет на някакво правоотношение между кредитор и длъжник.

Ефектът от ипотеката е сходен с този на възбраната, с тази разлика обаче, че ипотекираният имот е предмет на изрично правоотношение между кредитор и длъжник. Ипотека не може (за разлика от възбраната) да бъде „налагана“ от трето лице.

Кредиторът по ипотечното правоотношение може да се удовлетвори предпочтително (привилигеровано) от цената на имота при неизпълнение от страна на длъжника. Това е т.нар. привилегия – право привилегирования кредитор да се удовлетвори преди всички останали (хирографарни) кредитори.

При наложена възбрана подобна привилегия липсва. Дори една възбрана да е вписана в службата по вписванията във времево отношение преди ипотека – кредиторът по ипотечното правоотношение има право да се удовлетвори напълно преди кредитора, който е наложил възбрана още преди вписването на ипотеката.

Предвид горното, препоръчително е сложни вещноправни схеми да бъдат изработвани или поне одобрявани от опитни адвокати по вещно право.