Възможно ли е?
Може ли да претендирате за собственост върху недвижим имот, в който дълги години сте живели с партньора си на семейни начала, без да имате брак, ако имотът обаче се води на негово име? От 2026 насам този въпрос има нов отговор, който може да Ви изненада и той е – да, можете!
Сценарии
В съвременния свят сключването на брак не е задължителен етап от съвместното съжителство на партньорите, а зад несключването на брак има лични, икономически или друг вид причини. По време на това фактическо съжителство (на семейни начала) партньорите купуват имоти било на името и на двамата, било на името само на един от тях или пък на името на свое дете, което може да е и от предходно съжителство/брак. В един момент – раздяла/смърт възниква въпросът – кой има права върху имота?
Живели сте с партньор толкова време и сега се чудите какво може да направите? Възможните средства за защита зависят общо взето от това дали сте собственик на имота, записан в нотариалния акт или другият партньор, който е инвестирал цял живот в имот, собственост по документи на друго лице.
Доказване
Начини
В случай, че сте партньорът-несобственик, ще се наложи да докажете, че сте владял имота явно, постоянно и спокойно в продължение на 10 години. Като през този период сте показали с действията си пред всички, че се възприемате за пълноправен съсобственик на имота, макар и да не е записано и Вашето име в нотариалния акт. Възможни доказателствени средства са свидетелски показания, документи за извършени ремонти в имота и др. От своя страна, собственикът на имота по документи (съответно неговите наследници), могат да се защитят, доказвайки че са се противопоставили на тези действия.
Трудност
На пръв поглед доказването на горните обстоятелства изглежда просто, но на практика не е. И точно в събирането на гласни и писмени доказателства (напр. какви документи ще бъдат представени, как точно ще бъдат разпитани свидетели и как ще бъдат разобличени лъжесвидетели и т.н.) зависи изходът на такова дело. Затова и изборът на добър адвокат, който има опит в тази правна материя, е ключов за спечелването на такъв тип дело.
Съдебна практика
До 2025
До края на 2025 претенции по подобни казуси бяха обречени, тъй като съдебната практика беше категорична, че партньорът-несобственик не може да придобие права върху жилището, в което е живял дълги години на семейни начала с партньора-собственик по нотариален акт.
От 2026
С Решение № 755 от 17.12.2025 г. по гр.д. № 3311/2024 г. Върховният касационен съд прие, че при доказване на определени факти, закупеният имот с цел съвместно живеене в него на името само на единия партньор, може да сочат на съгласие на собственика за съвместно владение с партньора-несосбтвеник по нотариален акт. Съответно когато това съвладение е продължило десет години и при спазване на изискванията на закона, са налице предпоставки за придобиване на 1/2 ид. ч. по давност от партньора-несосбтвеник по нотариален акт.
Владение
Във въпросното решение на ВКС, което е противоречиво възприето от практикуващите юристи по различни съображения, са дадени примери кога т.нар. търпими действия могат да се превърнат във владение – напр. средствата за закупуване на имота са общи; партньорът-несобственик извършва преустройството и подобряването на имота публично т.е. по начин, който да бъде възприет освен от титуляря на правото на собственост, но и от съседите, приятелите, роднините и т.н. и през цялото това време да е налице съгласие на собственика за съвместно владение.
Цитираното решение, въпреки крайния си новаторски подход, потвърждава възприетото и досега виждане в съдебната практика, че ако този, който извършва търпимите действия „започне да противопоставя на собственика или владелеца действия, съставляващи по съдържание действия на собственик или когато демонстрира поведение пред собственика, сочещо недвусмислено на намерение да свои за себе си целия имот или на намерение да свои идеална част от имота при условията на съвладение заедно с него.“
Адвокат
След постановяване на това решение е имало няколко решения по сходни казуси пред първоинстанционните и въззивните съдилища, които в зависимост от нюансите на казусите и доказаните факти са възприели в своите актове, че решението на ВКС е/не е приложимо. В тази връзка е важно да разчитате на опитен адвокат по вещно право, който да защити правата и интересите ви в ситуация на спор за придобит по време на фактическото съжителство имот.
Вашият коментар