Съдебна делба на имот | цена за изготвяне на договор за доброволна делба: сравнение на процедурите от адвокат за делба на имот

Калкулатори

Адвокат за съдебна или доброволна делба на имот?

Съдебна делба на имот е това, което се върти в главата Ви, защото не можете да се разберете с другите съсобственици за доброволна делба? Желаете подялба на наследствен имот – апартамент, къща или земя, но кръвен роднина, бивш съпруг или друг съсобственик си правят оглушки? Някой от тях се държи така, все едно целият имот е негов и сам живее в него или прибира всички приходи? А може би вече окончателно Ви е омръзнало да Ви разиграват и сте твърдо решен, че трябва да заведете дело се чудите как се прави как се прави и каква е цената за съдебна делба на имот между наследници?

Когато става въпрос за съсобственост, един може да иска да се продаде имота, друг – да остане да живее в него, трети настоява за по-голям дял, а в крайна сметка често се оказва, че само хабите нерви и си губите времето. Затова не е разумно просто да чакате другите собственици да направят или променят нещо. Това може да направи компетентен адвокат за делба на имот, който да Ви предложи най-добрата цена за изготвяне на договор за доброволна делба, евентуално за изкупуване на дялове или продажба на имота, а когато е невъзможно – по най-бързия начин да заведе от Ваше име дело за съдебна делба на имот.

Адв. Емил Трифонов е точно такъв адвокат, който има повече от 20 години професионален опит и може да Ви съдейства при доброволна или съдебна делба на имот в София, Пловдив или страната. Независимо дали имате постигнато съгласие с другите съсобственици или те отказват да се разберат с Вас доброволно, адв. Трифонов може да Ви окаже пълно съдействие за доброволна или съдебна делба на имот. Изпратете информация за Вашия случай по имейл или чрез формата за запитване или се обадете на телефон 0888 458635 още сега!

Делба на имот (между наследници и др.)

Делбата на имот е способ за прекратяване на съсобствеността. Тя намира приложение както при делба на имот между наследници, така и когато съсобствеността е възникнала по друг начин, напр. при покупка на имот от няколко лица, СИО и развод между съпрузи и т.н. Всеки съсобственик има право да поиска делба на общата вещ. При наследствен имот правилата за делба на наследство се прилагат съответно и за съсобствения имот.

Когато става дума за наследство, първата стъпка е да се установи кои са наследниците, какви са квотите им и кои имоти влизат в наследствената маса. Така напр. след смъртта на наследодателя си, трима братя автоматично придобиват една обща къща от починалия си баща, като и тримата стават собственици с еднакви права, вкл. право на ползване и задължения спрямо имота. Възможно е това обаче всеки от тях да има различно разбиране за справедлива делба на имот между наследници и точно тук на помощ идва закона, според който тя бива два вида – съдебна и доброволна, като последният вид е значително по-бърз, лесен и евтин начин за поделяне на общо имущество.

Доброволна делба на имот (документи)

Доброволната делба на имот е свързана със сключването на договор за доброволна делба пред нотариус, за което ще са Ви нужни редица документи, които трябва да се набавите от различни институции. Сред основните документи са документът за собственост на имота – напр. нотариален акт, договор или друг акт, удостоверяващ правото на собственост, удостоверение за наследници или бракоразводно решение, както и актуална скица на поземлен имот или схема на самостоятелен обект в сграда от кадастъра. За законна делба на имот след смърт между наследници е необходима данъчна оценка на всеки отделен недвижим имот.

В зависимост от конкретния случай може да се наложи изваждането на допълнителни документи като удостоверение за тежести, удостоверения или документи за идентичност на имота, документи за семейно положение и др. документи, удостоверяващи правата на съделителите. При някои доброволни делби може да се наложи да бъдат представени и допълнителни документи, свързани с произхода на собствеността или статута на имота.

Важно е на първо място документите да бъдат актуални и данните в тях да съответстват, напр. имена на съсобственици, идентификатори и площ и т.н. Несъответствия или липсващи документи могат да доведат до усложнение на процедурата или до необходимост от набавяне на допълнителни удостоверения (от поначало не особено дружелюбната към гражданите държавна и общинска администрация).

За да избегнете лутането в държавни чиновнически апарат можете да се доверите на адвокат, който само с пълномощно ще може да свърши всичко това, без Вашето присъствие и загуба на време, вкл. да набави необходимите документи от съответните органи, да провери тяхната изрядност и да изготви договор за доброволна делба.

Доброволна делба на имот (цена)

Цената за доброволна делба на имот включва от една страна дължимите нотариалните разноски (вкл. такса за вписване и местен данък), а от друга – адвокатския хонорар, който представлява цената за изготвяне на договор за доброволна делба на имот и за снабдяване с всички необходими документи за нотариалното изповядване.

Доброволна делба (нотариални разноски)

Цената на доброволна делба на недвижим имот включва на първо място нотариални разноски, основната от които е в Тарифата за нотариалните такси и е прогресивна (в зависимост от материалния интерес), на база стойността на всички дялове, предмет на договора за доброволна делба, както следва:.

1. при материален интерес до 51,13 евро – 15,34 евро;
2. при материален интерес от 51,13 евро до 511,29 евро – 15,34 евро + 1,5% за горницата над 51,13 евро;
3. при материален интерес от 511,29 евро до 5 112,92 евро – 22,24 евро + 1,3% за горницата над 511,29 евро;
4. при материален интерес от 5 112,92 евро до 25 564,59 евро – 82,06 евро + 0,8% за горницата над 5 112,92 евро;
5. при материален интерес от 25 564,59 евро до 51 129,19 евро – 285,52 евро + 0,5% за горницата над 25 564,59 евро;
6. при материален интерес от 51 129,19 евро до 255 645,94 евро – 413,93 евро + 0,2% за горницата над 51 129,19 евро;
7. при материален интерес над 255 645,94 евро – 822,97 евро + 0,1% за горницата над 255 645,94 евро, но не повече от 3 067,75 евро.

Следва да се има предвид, че върху тези нотариални такси допълнително се начислява ДДС, а освен това има и други такси, свързани с изповядването на договора за доброволна делба (за вписване в Имотния регистър и др.). В началото на настоящата статия може да намерите калкулатор, с помощта на който прецизно да изчислите нотариалните разноски при съдебна и доброволна делба.

Цена за изготвяне на договор за доброволна делба

Цената за изготвяне на договор за доброволна делба на имот се съдържа в Наредба № 1 (Тарифата за адвокатските възнаграждения) и се определя според стойността на дяловете, както следва:

1. при интерес до 511,29 евро – 127,82 евро;
2. при интерес от 511,29 евро до 5 112,92 евро – 127,82 евро + 3 % за горницата над 511,29 евро;
3. при интерес от 5 112,92 евро до 51 129,19 евро – 255,65 евро + 2 % за горницата над 5 112,92 евро;
4. при интерес от 51 129,19 евро до 511 291,88 евро – 1 175,06 евро + 1 % за горницата над 51 129,19 евро;
5. при интерес над 511 291,88 евро – 5 777,60 евро + 0,5 % за горницата над 511 291,88 евро.

Ето и един прост пример: ако става въпрос за делба на земеделска земя на стойност 500 евро, цената за изготвяне на договор за доброволна делба от адвокат ще е в размер на 127,82 евро.

Съдебна делба на имот (цена и процедура)

Съдебна делба на имот (процедура)

Все пак, ако съсобствениците не успеят да постигнат съгласие помежду си, винаги остава възможността за съдебна делба, тъй като това производство не се погасява по давност. За разлика от доброволната делба обаче, съдебната е по-бавна, а при много усложнени случаи може да отнеме години, и е свързана със съдебни разноски.

Съдебната делба на имот преминава през две фази – в първата съдът решава дали изобщо да допусне делбата. Ако вземе решение за допускане, се преминава към втората фаза – разпределяне на имуществото (всеки съсобственик получава дял или изключителна собственост върху вещта, а другите могат да получат парично уравняване на дяловете си).

Поради факта, че се извършва пред съда, реално Вие няма да имате договор за делба, а съдебно решение, които има стойността на нотариален акт за собственост. Всяка страна по делото за съдебна делба трябва да получи препис от него, след което се представя на Имотния регистър за вписване. Вписването винаги се извършва в Агенцията по вписванията в района, където се намира имотът.

Съдебна делба на имот (цена)

Цената на съдебна делба на имот, включва както съдебните такси, така и адвокатски хонорари и възнаграждения на вещи лица (които обикновено са в рамките на няколкостотин евро).

Разноските при съдебна делба на имот включват на първо място държавната (съдебна) такса в размер на 4% върху стойността на дела на всеки съделител. Т.е. ако имотът е на стойност 100 000 евро и Вашият дял е ¼, тогава стойността на дела Ви ще е 25 000 евро, а държавната такса, която ще трябва да платите – 1 000 евро. Важно е да се уточни, че ако се постигне спогодба между страните преди приключване на делото за делба и съставянето на разделителния протокол, таксата е не 4%, а 2% върху стойността на всеки дял, т.е. съдът ще разповеди да Ви бъде върната половината от платената такса.

Широкоразпространена заблуда, вероятно с цел умишлено занижаване на общата цена на съдебната делба на имот, е, че за първата фаза по дела за делба се внася държавна такса в размер на между 15,34 евро и 40,90 евро. Категорично това не е пълната дължима такса по делото, а тази такса представлява държавна такса за неоценяеми искове. И когато стойността на имуществото стане известна (макар и впоследствие), съдът разпорежда да се довнесе такса до пълния размер от 4%.

Адвокатски хонорар при съдебна делба се определя според размера на дяловете, като някои ориентировъчни минимални размери по Наредба № 1 са:

• при интерес от 5112.92 € до 12 782.30 € – 664.68 € + 9 % за горницата над 5112.92;
• при интерес от 12 782.30 € до 51 129.19 € – 1354.92 € плюс 8 % за горницата над 12 782.30 €;
• при интерес от 51 129.19 € до 255 645.94 € – 4422.67 € плюс 4 % за горницата над 51 129.19 €;
• при интерес от 255 645.94 € до 511 291.88 € – 12 603.34 € плюс 3 % за горницата над 255 645.94 €.

В горният пример, ако имотът е на стойност 100 000 евро и Вашият дял е ¼, тогава адвокатският хонорар при съдебна делба ще е в размер на 2 332,34 евро.

Неподеляемост, публична продан и оспорване

Съдебна делба на неделим имот

Много често делбата включва недвижими имоти, които не могат да бъдат поделени. Това произтича от техния характер – това са такива вещи, които не могат реално да бъдат разделени на части между съделителите без да загубят значителна част от стойността си.

Когато има такъв случай, се преминава към процедурата по ЗЗД – уравняване на дела в пари. Накратко, принципът при делбата е, че всеки съсобственик трябва да получи нещо – вещ или пари. В договора се посочва изрично кой какво получава – какъв дял, каква е стойността му, дали има уравняване на дялове и т.н. Уравняване на дял означава напр. двама братя да наследят при равни квоти гараж за един автомобил на стойност 20 хил. евро – очевидно е, че няма как единият брат да паркира в половината гараж, а другият брат в другата половина, затова целият гараж се възлага на единия брат, който плаща на другия брат обезщетения в размер на 10 хил. евро.

Изнасяне на имот на публична продан

Една от особеностите на съдебната делба е възможността за изнасяне на недвижим имот на публична продан. Това става когато имотът е неподеляем и съсобствениците не могат да постигнат съгласие в чий дял да бъде възложен. При публичната продажба обаче, освен трето лице, съсобствениците също имат право да участват, да наддават и накрая да купят имота на най-високата предложена цена. Така, че ако сте решили да участвате на подобна публична продан, най-добре първо се консултирайте с адвокат.

Оспорване по съдебен ред

И на последно място следва да бъде отбелявано, че, като всеки друг договор, договорът за доброволна делба може да бъде атакуван (оспорен) по съдебен ред, което прави помощта на адвокат особено препоръчителна с цел избягване на бъдещи усложнения. Обикновено оспорването става на две основания – унищожаемост или нищожност. Това оспорване обаче има определен срок – до 1 година от извършване на делбата. След този срок правото на оспорване се погасява по давност.

Продажба вместо делба

Накрая може да бъде добавено, че има и още един вариант за прекратяване на съсобствеността по отношение на недвижим имот. Ако не могат да постигнат съгласие за делба, не искат да намесват съда в отношенията си, тъй като са наясно, че това може да отнеме години, съсобствениците могат да продадат целия имот или своите идеални части на някой от другите съсобственици или на трето лице.

Тази продажба може да бъде направена както на трето лице, така и на някой от другите съсобственици, който желае да изкупи останалите идеални части и по този начин да стане самостоятелен собственик на целия имот. Тук има една особеност, която се отнася до продажбата на трето лице по отношение на идеална част. Тази идеална част първо трябва да бъде предложена за изкупуване на останалите съсобственици при същите условия, а това се удостоверява пред нотариуса преди сделката по-късно.