Кой може да развали дарение на имот: срок за оспорване на дарение от наследници, кредитори и дарителя

Може ли да се развали дарение на имот?

Може ли да се развали дарение на имот и какъв е срокът за разваляне на дарение? Ако напр. сте дарили недвижим имот, а отношенията с надарения впоследствие са се влошили? Или ако дарителят е починал и негов наследник твърди, че дарението нарушава правата му? Или ако кредитор твърди, че длъжникът му е дарил имота си, за да осуети събирането на дълга?

Разваляне на дарение е напълно възможно, но не и на общо основание и поради единствена причина, че дарителят или неговите наследници са променили отношението си към надарения. Законът предвижда както оспорване на дарение от наследници, така и отмяна на дарение от самия дарител или негови кредитори.

В тази статия се разглежда кой може да развали дарение на имот, кога е възможно, какъв е срокът за оспорване, какви са правните последиците при разваляне и какви са дължимите такси и съдебни разноски. А ако търсите компетентен адвокат, който да Ви съдейства за това, то адв. Емил Трифонов, който има 20+ години професионален опит, може да Ви окаже пълно съдействие за районите на София и Пловдив. За целта може да изпратите информация за Вашия казус и да приложите документи по имейл или чрез формата за запитване, а ако не искате да губите време, може да се обадите на телефон 0888 458635 още сега!

Какво представлява дарението?

Дарението е вид едностранен договор, при който задължения възникват само за дарителя. Все пак не са изключени и хипотези, в които дарението е направено под условие (напр. бабата и дядото надаряват внука си, при условие, че завърши „Право“ в Софийски университет), както и да бъде скрепено с тежест (напр. родителите да надарят детето си с двуетажна къща, но те да живеят на първия етаж, докато са живи, със запазено право на ползване). В двата случая, дарението няма да се случи, ако условието не се сбъдне или тежестта не се изпълни.

Дарението на недвижим имот е често използван способ за прехвърляне на имущество, особено между близки роднини. Въпреки това, след извършването му могат да възникнат въпроси като, може ли да се развали дарението, кой може да го развали, какъв е срокът за разваляне на дарение и кога е възможно оспорване на дарение от дарителя, от наследници или други заинтересовани  лица.

Когато се касае до дарение на недвижим имот, то винаги трябва да бъде извършено в писмена форма – под формата на нотариален акт. Понякога чрез дарението се спестяват и разходи към общината за придобиване на имота, тъй като при дарение между братя и сестри и техните деца (първи братовчеди) се начислява близо два пъти по-нисък данък, а при роднини по права линия ставката е нулева. Друга причина за предпочитане на дарението, като форма за прехвърляне на имущество е, че при сключен брак надареният съпруг придобива имота изцяло за себе си като индивидуална собственост, а не влиза в обхвата на СИО (съпружеската имуществена общност).

Кой може да развали дарение на имот?

Кой може да развали дарение на имот? – това е вторият най-често задават въпрос, след вече изясненият по-горе, че по закон дарение е напълно възможно да бъде развалено. Точно както всяка друга сделка с недвижим имот, възможно е и оспорване на дарение. Възможно е както оспорване на дарението приживе от дарителя, така и оспорване на дарение след смъртта от наследници, при спазване на предвидените в закона срокове и условия. А също и от кредитори на дарителя, преди или след смъртта му.

Законът предвижда различни начини за оспорване или разваляне на дарението в зависимост от конкретния случай. Самият дарител може да иска отмяна на дарението при изчерпателно изброени основания, разгледани по-долу. След смъртта на дарителя неговите наследници също могат да заведат дело, когато дарението накърнява запазената им част от наследството. Кредиторите на дарителя пък могат да оспорят дарение, с което длъжникът е накърнил възможността им ефективно да съберат своето вземане.

Ето защо, за да се отговори на въпроса „Кой може да развали дарение на имот?“ е важно на първо място да се установи кой има качество на заинтересовано лице, как точно е извършено дарението и на какво конкретно правно основание може да бъде оспорено.

Оспорване на дарение от наследници

Оспорването на дарение от наследници е опция за защита, когато дарение, извършено приживе от наследодателя, е накърнило запазената част на даден наследник/ци. Това е типична хипотеза на разваляне на дарение при починал дарител, въпреки че в тясноюридически смисъл се търси не разваляне, а намаляване на дарението до размера, необходим за възстановяване на запазената част.

Важно е също да се отбележи, че някой наследник не може просто да оспори всяко дарение, само защото не е съгласен с него. Право да искат намаляване имат само тези наследници със запазена част – и само когато поради направени дарения или завещания от наследодателя им, те не могат да получат пълния размер на полагащото им се наследство. Това право на намаляване се упражнява единствено по съдебен ред.

Срок за разваляне на дарение

Срокът за разваляне на дарение при починал дарител (правото да се иска възстановяване на запазената част на наследниците чрез намаляване на дарението) е ограничено с 5-годишна погасителна давност.

При дарение, срокът за оспорване на дарение от наследници започва да тече от момента на откриването на наследството или с други думи казано – считано от смъртта на дарителя. Въпросът за срока за разваляне на дарението е особено важен, защото при изтичане на давността и направено възражение в съдебна фаза – искът няма да бъде уважен.

Оспорване на дарение от деца, внуци, родители и съпруг

Не всеки наследник може да поиска разваляне на дарение на имот. Съгласно Закон за наследството (ЗН) лицата, които имат право на запазена част от наследството и съответно могат оспорват дарение на техния наследодател са: децата/внуците/правнуците, преживелите родители и съпруг/а, като всеки от тях разполага с изрично определен размер на запазената част.

Гореизложеното на практика означава, че напр. дете може да поиска намаляване на дарение, направено от неговия починал родител, ако дарението е накърнило неговата запазена част. Внук на дарителя също има такова право, когато наследява по съответния ред. На последно място преживелият съпруг и родителите на наследодателя също са в списъка с лицата, които законът защитава по тази линия.

Оспорване на дарение от сестра и брат

За разлика от децата, внуците, родителите и преживелия съпруг, братът или сестрата на наследодателя съгласно ЗН нямат запазена част. Поради това напр. оспорване на дарение от сестра не е допустимо на основание накърнена запазена част. Същото важи и за брат на починалия наследодател.

Трябва да бъде отбелязано, че това са наследниците с право на запазена част, които могат да претендират разваляне на дарението, докато по-далечните наследници, напр. брат или сестра, които нямат запазена част от наследството, нямат такова право.

Как се намалява дарението?

За да се установи дали даден наследник може да се иска разваляне на дарение на имот (неговото намаляване), трябва първо да се направи изчисление на наследствена маса и запазените части от нея, в която се включва имуществото на наследодателя към момента на смъртта му (включващо активи и пасиви). Това е важно, защото не всяко дарение автоматично накърнява запазената част. Възможно е наследодателят напр. да е разполагал с достатъчно друго имущество, от което наследникът да може да получи полагащата му се запазена част.

Следва да се има предвид, че по закон първо се намаляват завещателните разпореждания, и то съразмерно, а даренията се намаляват едва след като завещаното имущество бъде окончателно изчерпано. Т.е. първо се „взема“ от това, което наследодателят е завещал (с нотариално или саморъчно завещание) и една след това (ако не е достатъчно) – от това, което наследодателят е дарил. След това пък при даренията се започва от последното по време извършено дарение и се върви последователно към по-ранните.

Задължително приемане на наследството по опис

Важен аспект на правото да се иска възстановяване на запазена част от наследството е, че когато това право се упражнява спрямо лица, които не са наследници по закон (не са призовани към наследяване), необходимо е наследникът, който търси възстановяване на запазената си част задължително да е приел наследството по опис съгл. чл. 30, ал. 2 от ЗН.

Така напр., ако наследодателят е дарил имот на лице, което не е негов наследник по закон, наследникът със запазена част трябва да е приел наследството по опис, за да има право да предяви този иск за намаляване на дарението.

Разваляне на дарение от кредитори на дарителя

Когато длъжник приживе дари свой недвижим имот и по този начин намали (или изцяло отчужди) имуществото си, от което кредиторът би могъл да се удовлетвори, то кредиторът може да защити интереса си чрез отменителния иск по чл. 135 от ЗЗД, известен още като Павлов иск. Това не е точно „разваляне“ на дарението, защото ефектът на уважаване на иска се изразява в това, че дарението се обявява за недействително спрямо конкретния кредитор, без сделката да се отменя и разваял изцяло между дарителя и надарения. И ако напр. има дарени 2 имота и кредиторът може да продаде само 1 от тях и да се удовлетвори напълно – то вторият имот ще остане в собственост на надарения.

При разваляне на дарение (в сравнение с разваляне на продажба) положението на кредитора е по-благоприятно, защото няма да е необходимо да доказва в съда, че надареният е знаел, че сделката уврежда кредитора. От съществено значение обаче остават други предпоставки, като напр. наличието на действително и дължимо вземане. Особено важно е и кога е възникнало вземането на кредитора, защото ако е след дарението – няма основание за разваляне на дарението.

Ако пък след дарението имотът бъде прехвърлен на трето лице, то казусът може да стане още по-сложен и да се наложи да бъдат разнищвани и правата на последващите приобретатели (собственици). Затова, когато длъжник е дарил имот и има риск от осуетяване на събирането на дълга, то кредиторът следва да реагира светкавично и да прецени дали са налице предпоставките за предявяване на Павлов иск.

Разваляне на дарение от самия дарител (приживе)

Основания

Последната възможност за оспорване и разваляне на дарение е в случай, че в 1-годишен срок дарителят (или неговите наследници, ако той почине през това време) е узнал и е предявил иск по съдебен ред, за това че:

• Надареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта
• Надареният набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена
• Надареният отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае

Първите две хипотези не създават проблем в практиката и бъде ли доказано по съдебен ред, с влизане в сила на окончателния акт на наказателния съд, че надареният е извършил някое от престъпните действия, дарителят остава само да си подаде исковата молба за отмяна на дарението в едногодишния срок от узнаването, а не от доказването по съдебен ред на извършеното престъпление.

Недаване на издръжка (изисквания)

В практика по-голям интерес представлява третата хипотеза, когато надареният е отказал да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае. За да бъде успешно проведен иск за отмяна на дарението на това основание, трябва да са налице едновременно следните обстоятелства:

1. Необходимо е дарителят обективно да се нуждае от издръжка
2. Необходимо е дарителят да не може да си осигури издръжка чрез собствените доходи и имоти
3. Надареният трябва да отказва издръжка при липса на обективни причини за това

Едва когато дарителят изпадне в нужда и след като покани надареният да дава издръжка, а той съответно откаже да дава такава, за дарителят възниква правото да иска отмяна на  дарението.

Кога има обективна нужда от издръжка?

Кога дарителят се нуждае обективно от издръжка? Когато личните му средства не му достигат, за да продължи да живее при нормален стандарт на живот. Например, ако доходите, които получава дарителят изведнъж спрат да му достигат, за да задоволява минималните си месечни нужди за храна, отопление и лекарства, то той обективно ще се нуждае от издръжка. Но ако иска единствено да подобри начина си на живот и да повиши стандарта му и затова се търси издръжката, ако същата не се дава, това не е основание да се иска отмяна на дарението.

Кога доходите и имотите на дарителят се оказват недостатъчни, за да си осигури собствената издръжка? Често срещана хипотеза е на дарителя да започнат да не му достигат доходите (възнаграждение за труд/пенсия), но същевременно да разполага с друг източник на средства (имот, който може да продаде/отдаде под наем). В такъв случай няма да е налице недостатъчност на доходите, защото безспорно дарителят разполага с материални възможности да покрива битовите си нужди и потребности. По различно стоят нещата, ако дарителят не разполага с друг източник на средства. Тогава при условие, че собствените му доходи не му достигат за продължителен период от време, за да покрие месечните си разходи за оцеляване, ще е налице невъзможност за дарителя да си осигури издръжката. При условие, че са налице и другите предпоставки, съдът ще уважи иска за отмяна на дарението.

Пример от съдебната практика за отказ да се отмени дарението е следният: по време на брака си родители даряват на детето си апартамент. Последва развод и бащата е отстранен принудително от семейното жилище, което остава за майката, и търси издръжка от надарената си дъщеря. Съдът съпоставя доходите на бащата-дарител и надарената дъщеря и отсъжда, че временното затруднение на дарителя да посрещне разходите си поради допълнително поети задължения с договора за потребителски заем и договора за кредит (за закупуване на ново жилище), не e основание за отмяна на дарението поради изпадането му в трайна нужда и неоснователен отказ на надарената да предостави исканата издръжка. Дъщерята е посочила, че сравнително ниските й месечни доходи не са достатъчни тя да покрива своите и на детето, което издържа по закон, лични нужди и потребности, тъй като с плащането на издръжка би се поставила в по-неблагоприятно положение от това на баща си – дарител.

„Извинително“ недаване на издръжка

Какво означава обективни причини за недаване на издръжка от дарения на дарителя? Според даденото задължително тълкуване от ВКС, обективна невъзможност за даване на издръжка има тогава, когато надареният няма достатъчно средства, с които да осигури издръжката на своите деца и ако предпочете интересите на дарителя си, би поставил в по-лошо положение своите деца. От друга страна, когато дареният е в състояние да задоволи собствените си нужди и тези на лицата, към които е задължен по закон с останалите си доходи и имущество, или с тези, които би могъл да реализира, ако положи всички усилия, изисквани от дължимата грижа и добросъвестността, но въпреки това откаже да даде издръжка на дарителя си, ще е допустим и основателен съдебен иск за отмяна на дарение.

Във връзка с казаното до тук, пример от съдебната практика е как лице дарява имота си и след 20 години с нотариална покана отправя искане до надарения за месечна издръжка в размер на 500 лева. След поканата надареният започва да превежда издръжка в размер на 110 лева, уведомявайки, че това е сумата, която е в състояние да предоставя. Прието е от съда, че дарителят се нуждае от 303 лева месечно, включващи и разходи за медикаменти, от които разполага с 246 лева от получаваната пенсия и предоставяната от надарения издръжка. От друга страна, надареният след изплащане на издръжката остава с месечен доход от 241 лева.

При така установените факти, съдът е формирал извод, че дарителят е изпаднал в нужда от издръжка, тъй като страда от хронични заболявания, изискващи средства за лечение над дохода от пенсията; че след узнаване на тази нужда надареният е започнал незабавно да предоставя издръжка съобразно възможностите си; че след предоставяне на издръжката дарителят разполага с месечен доход, близък до необходимия за задоволяване на нуждите си, както и че отказът на надарения да предоставя издръжка в искания размер не е проява на непризнателност, тъй като самият той би изпаднал в по-тежко затруднение от дарителя, поради което предявения иск за отмяна на дарението е отхвърлен като неоснователен.

Продажба на дарен имот (разваляне)

Сравнително често се задава и въпроса „Може ли да се продава имот, придобит чрез дарение?“ Поначало продажбата или респ. покупката на дарен имот е напълно законно и нормална практика. Надареният има пълното право да се разпорежда с дарения му недвижим имот.

Ако обаче продажбата е направена с цел увреждане на дарителя, продажбата на дарен имот може да бъде развалена. Напр. честа практика е, след като бъде поканен да дава издръжка, надареният да прехвърли недвижимия имот на трето лице, за да увреди дарителя. Не е изключено след като бъде поканен да дава издръжка, надареният да прехвърли недвижимия имот на трето лице, за да увреди дарителя. Тук следва изрично да бъде вметнато, че поначало продажба или респ. покупка на дарен имот е напълно законно и нормална практика. Ако обаче има увреждане, продажбата на дарен имот може да бъде развалена.

При такова разваляне на дарение и последващата продажба зависи каква е поредността на вписване на исковата молба за отмяна на дарението и на нотариалния акт за продажба на имот придобит чрез дарение. Когато исковата молба за разваляне на дарение е вписана преди прехвърлянето на имота, проблеми не се пораждат, защото първият по време е първи по право и след уважаване на иска, дори и имотът да е бил прехвърлен, същият ще се върне на дарителя. В случай обаче, че прехвърлянето на имота е вписано преди исковата молба за отмяна на дарение и искът бъде уважен, дарителят няма да може да си върне фактически имота, но ще може да търси обезщетение за онова, с което се е обогатил надареният при прехвърляне на подареното имущество.

Един последен въпрос е какво се случва, ако надареният от своя страна е дарил имота? В този случай той не се е обогатил с нищо, как тогава ще търси обезщетение първоначалният дарител? Съдебната практика е на мнение, че в този случай първоначалният дарител ще получи като обезщетение размера на данъчната оценка на имота, евентуално пазарната стойност на имота.