Разлики
Ревандикационният иск по чл.108 от Закона за собствеността е едно от правните средства за защита на правото на собственост. Собственикът има право да иска връщането на своята вещ, вкл. недвижим имот, от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. В съдебната практика искът за собственост по чл. 108 ЗС (ревандикационният иск) се определя като иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик.
От друга страна негаторният иск по чл.109 от ЗС също предоставя защита на правото на собственост. Тази защита може да бъде упражнена срещу всяко трето лице, което създава или се ползва от създадено противоправно състояние, което ограничава, смущава или пречи на пълноценното ползване на вещта (недвижимия имот) според неговото предназначение. Разликата между двата иска е, че в първия случай някой владее или държи Вашата собственост без да има основание за това, а във втория случай само Ви пречат спокойно да си упражнявате правото на собственост без да държат или владеят собствеността Ви.
Необходимостта от търсене на защита на правото на собственост може да е породена от факта, че някой незаконно е отнел/завзел собствеността Ви. Примерно дали сте на приятел за една седмица да ползва автомобила Ви, а след това отказва да го върне или сте съсобственик на недвижим имот, в който другите съсобственици ви ограничават достъпа или бивш наемател не желае да напусне имота и т.н.
Ревандикационен иск
Редът за защита е да заведете иск срещу нарушителя. В зависимост от вида нарушение, законът предоставя различни начини за защита на правото Ви на собственост. В случай, че нямате достъп (или е ограничен) до собствеността си, следва да използвате защитата на ревандикационния иск. При уважаването на иска по чл.108 ЗС съдът ще установи, че Вие сте собственик и нарушителят ще бъде осъден да ви върне собствеността.
Доказване
За успешното провеждане на защитата ви е необходимо да докажете едновременно наличието на следните предпоставки:
- Вие сте собственик на спорния предмет – това се доказва с документи за собственост и/или свидетели
- Вашата собственост се намира във владение или държане на друго лице – това се доказва със свидетели
- Това друго лице владее или държи имота без да има законно основание – тук нарушителят е този, който трябва да докаже, че има правно основание да владее/държи спорния предмет
Давност
Законът дава право на собственика да търси защита по реда на чл.108 от ЗС безсрочно т.е. искът не се погасява по давност. Включително към защита от установяване на нарушението и осъждане на нарушителя да върне вещта, е допустимо да се заведе иск и за обезщетение от причинените вреди, плащане на равностойността, ако вещта е погинала и т.н.
Право на ползване
Интересен казус от по-новата съдебна практика е предоставеното право на иск по чл.108 от ЗС за защита дори на собственика, който е преотстъпил правото на ползване на собствеността на друго лице. Баба и дядо са продали на внука си апартамент, като са си запазили пожизнено и безвъзмездно правото на ползване върху същия. Съдът е постановил, че собственикът е длъжен да търпи в имота си само носителя на вещното право на ползване и лицата, които той е допуснал в имота, но не и други трети лица, които нямат правно основание да се намират в този имот. В случая било налице бездействие от страна на бабата и дядото, които били допуснали трето лице неправомерно да владее имота. Съответно лицето, притежаващо „голата“ собственост – внукът може да се защити с иск по чл.108 от ЗС.
Негаторен иск
Когато с нарушението само се пречи на собственика да упражнява своето право, примерно използване на чуждия имот за складиране на вещи; постройка на границата на имотите, която ви пречи; невъзможност да използвате общите части и др., редът за защита е чрез негаторния иск по чл.109 ЗС.
Доказване
За успешното провеждане на защитата на правото Ви на собственост е необходимо да докажете едновременно наличието на следните предпоставки:
- Вие сте собственик на спорния предмет – това се доказва с документи за собственост и/или свидетели
- По какъв начин Вашето право на собственост е нарушено пряко или косвено от действията/бездействията на трето лице – това се доказва със свидетели и експертиза
Законна дейност
Според съдебната практика тази защита на правото на собственост може да се търси и в случаите, когато се извършва законно регламентирана дейност, но по начин, чрез който се създават пречки на собственик на съседен имот да упражнява спокойно правото си на собственост. При уважаването на иск по чл.109 от ЗС съдът ще установи наличието на нарушението и ще осъди нарушителя да преустанови нарушението. Отново е безсрочна защитата и имате право да търсите допълнително и обезщетение за причинените вреди.
Ремонт/преустройство
В най-новата практика на ВКС е бил поставен за разглеждане казус между съсобственици, при който вследствие на ремонт/преустройство на гараж е било нарушено правото на собственост. Съсобствениците притежават по един етаж от къща и общи приземни части. Нарушението се е състояло в разрушаване на топлоизолация и мазилка, създаване на предпоставки за лесно проникване в имота, увеличаване на влагата в имота и ограничаване възможността за проветряване на избата. Ремонтът на гаража бил наложителен, тъй като бил опасен за ползване. Съответно при ремонта били спазени всички архитектурни и строителни изисквания на закона.
Съдът постановява, че собственикът, респ. лицето, на което едно помещение в съсобствена сграда е разпределено за ползване, има правото да ползва това помещение във вида му към момента на построяването на сградата, имайки при това и правомощието да го подобрява според личните си нужди, доколкото подобно преустройство не би противоречало на действащото обективно материално право. Въз основа на свидетелските показания съдът приема, че като последица от зазиждането на прозореца на избата същата не може да бъде използвана пълноценно по начина, по който е била използвана преди извършването на ремонта на гаража, като зазиждането е създало за собственика й неудобства във връзка с това ползване.
Определяне на граница
По отношение на междусъседските спорове за завладяване на част от чуждия имот чрез изместване на оградата; грешки в кадастралните карти при изменение и др., редът за защита на правата на собственика е по реда на чл.109а ЗС – искът за определяне на граници между имотите или с иск за непълноти и грешки в кадастралния план по ЗКИР.