Същност
Какво представлява правото на строеж, как се учредява право на строеж и възможно ли е да сте собственик на недвижим имот-къща, вила, гараж и т.н., но земята под този недвижим имот, вкл. дворът да е собственост на друг? Отговорът е да. Правото на строеж може да бъде учредено от собственика на земята на трето лице при спазване на предвидената от закона форма – административен акт или договор в нотариална форма.
Срещу обезщетение
Най-често срещаната хипотеза е собственикът на земята да отстъпи изцяло на трето лице право на строеж на цяла сграда, т.нар. учредяване право на строеж срещу обезщетение. В практиката се срещат и разновидности, с които собственикът на земята си гарантира обезщетение срещу отстъпеното право на строеж, като:
- Да бъде отстъпено право на строеж на точно определен брой обекти в една сграда, а останалите да останат собственост на собственика на земята;
- Да бъде прехвърлена идеална част от правото на строеж върху земята. Като по този начин се стига до възникване на съсобственост по отношение на новопостроените обекти между техните собственици и собственика на земята.
Други случаи
Напълно възможни са и следните хипотези на право на строеж:
Съсобственост
Да бъдете собственик на сградата заедно с още някого, който не/е собственик на земята под сградата т.е. да възникне съсобственост. Първи вариант е собственикът на земята да преотстъпи правото на строеж на повече от едно лица (вкл. съпрузи в режим на СИО) и те да станат собственици на новопостроената сграда в режим на съсобственост. Втори вариант е собственикът да преотстъпи правото на строеж на едно лице, но в същото време в договора да бъде посочено, че собственикът на земята ще получи право на собственост върху част от новопостроената сграда. Отново ще възникне съсобственост в новопостроената сграда.
Държ./общ. земя
Да бъдете собственик на сграда, която е построена върху държавна/общинска собственост. Например Столична община е собственик на земя в центъра на града и решава да преотстъпи правото на строеж на друг, който да построи сграда. Новопостроената сграда няма да е собственост на Столична община.
Земеделска земя
Да Ви бъде учредено право на строеж върху земеделска земя. При застрояването на земеделски земи ще се наложи промяна на предназначението на земята, за да може да строите. Все пак има и изключения (т.е. без да се налага промяна на предназначението на земята). В зависимост от това имотът дали е с площ до 10 дка или над 10 дка, се разрешава застрояването с:
- Едноетажни селскостопански постройки за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване в тях;
- Селскостопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна и животинска продукция и отглеждане на животни съгласно приложението, включително инженерни мрежи и съоръжения за благоустрояване на имотите и на помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи.
Ползване на земята?
Възниква въпросът може ли да се ползва земята при отстъпено право на строеж, въпреки че не се притежава? Отговорът е да, но зависи какво са се разбрали страните. Със сигурност собственикът на сградата ще може да преминава през чуждата земя, за да си стигне до имота. Но дали ще може да си отгледа градина в чуждата земя, вкл. да си обособи място за паркиране там, зависи какво е записано в акта, с който е учредено правото на строеж.
Прехвърляне
Правото на строеж, от своя страна, също може да бъде прехвърлено (продадено, заменено, дарено, наследено и т.н.) изцяло или частично на друго лице, в случаите в които същото не е учредено и с оглед на личността на лицето, което първоначално го притежава. Продажба на право на строеж по същността си представлява продажба на сградата преди да е на фаза груб строеж т.е. продажба „на зелено“ или още предварителен договор за покупко-продажба на имот. Често използвана практика от строителите на сгради, като с подписването на договора се задължават да предадат след определено време на купувача изграден обект с всички необходими разрешения за живеене в него.
Груб строеж
Изграждането на сградата в груб строеж е важен момент, тъй като ако собственикът й реши да се прехвърли построеното до тук, той е длъжен първо да предложи на собственика на земята да купи постройката в груб строеж при същите условия, които предлага на третото лице.
Давност
Като всяко право и това е ограничено във времето. Прекратяване на право на строеж в полза на собственика на земята настъпва по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. С построяване на сградата в груб строеж, в рамките на предвидените от закона условия и при спазване на всички относими разпоредби, неин собственик става титулярят на правото на строеж. В случай, че сградата се разруши на по-късен етап, се възстановява първоначалното положение – доскорошният собственик на сградата отново притежава право на строеж, при условие, че това е било предвидено в нотариалния акт.
Приращение
Често пъти в практика се случва след учреденото право на строеж да се наложи нов инвестиционен проект с изменение в брой етажи и помещения, включително напр. построяване на подземни гаражи, фитнес и др., които не са били описани при учредяване правото на строеж. В такива хипотези съдебната практика е трайна и непротиворечива, че по силата на приращението собственикът на земята е собственик на всички самостоятелни обекти, които са построени извън обема на учреденото право на строеж. Все пак, ако изграденото в повече не е самостоятелен обект, може да бъде придобито от собственика на сградата. Винаги обемът на отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на административния акт, с които е учредено.