Време за прочитане : 5 мин.

Договор за наем на недвижим имот между физически/юридически лица – същност, съдържание, сключване, срок и прекратяване

Особености при вписване на договор за наем с нотариална заверка

Защита на страните и специфики при наем на търговски обект

(Забележка: Бланка на договор за наем на недвижим имот и образец на приемо-предавателен протокол-опис за недвижим имот се съдържат в приложението „Правен помощник“)

Договор за наем на недвижим имот – жилище или търговски обект, офис, магазин, заведение, паркомясто, гараж или друго помещение, с или без нотариална заверка – е един от най-разпространените видове договори у нас. За неговото съставяне и подписване, освен ако не се касае за специфични правоотношения или търговски сделки, обикновено не се изискват задълбочени правни познания, а почти всеки гражданин на даден етап от живота си е бил страна по такъв тип договор. Същността на договора за наем включва правни задължения и за двете сключили го страни. За наемодателя възниква задължение да предостави на наемателя по договора вещта (независимо дали е за граждански нужди като жилище, гараж или паркомясто или за търговски цели като заведение, магазин, офис или друг вид търговска площ) за определен срок на ползване, а за наемателя възниква задължение да плаща редовно наемната цена за това ползване. Важно е да се отбележи изрично, че договорите за наем нямат вещно-прехвърлително действие. Това е така именно поради факта, че вещта (имотът) се предоставя само за временно ползване  срещу определена между страните цена. Така наемателят придобива качеството на държател, а не на собственик. След изтичане на договора за наем или поради прекратяването му, наемното правоотношение между двете страни по договора се прекратява и предметът на този договор следва да се върне в състоянието, в което се е намирал при сключването на договора като следите от нормално износване от употребата му не се вземат предвид. Договорът за наем на недвижим имот между физическо и юридическо лице (фирма) има своята законова уредба основно в Закона за задълженията и договорите както и в редица други закони и специфични подзаконови актове, като например Търговския закон относно наема като търговска сделка.

Поначало клаузите и съдържанието на договорите за наем се определят напълно свободно от страните. Най-съществените клаузи, които обаче един договор за наем на недвижим имот задължително съгласно българския закон следва да съдържа, са тези, свързани с:

• Предмета (описва се подробно имотът, който се наема),
• Наемната цена (няма пречка по усмотрение и за удобство на страните да се уговори като седмичен, месечен или годишен наем) и срока на нейното плащане,
• Продължителността и срока, за който е сключен, както и прекратяването му,
• Задълженията и правата на наемодател и наемател, вкл. някои специфични такива, ако напр. се касае за търговска сделка или правоотношение.

Договор за наем с или без нотариална заверка? Договорът за наем на недвижим имот трябва ли да е нотариално заверен? Валиден ли е договор за наем без нотариална заверка? Това са едни от най-често задаваните въпроси във връзка със законосъобразното сключване на договор за наем на недвижим имот. В тази връзка следва да се има предвид това, че законът не предписва изрично някаква правна форма, за да бъде действителен договора за наем на недвижим имот (с нотариална заверка, обикновена писмена форма без нотариална заверка). Напълно допустимо по българското право е такъв договор да бъде валидно сключен и устно. Но най-често срещан, най-вече предвид спестяването на нотариални такси (въпреки че цената на нотариалната заверка не е висока), по-лесното му доказване и защита правата и на двете страни по него, е договорът за наем на недвижим имот без нотариална заверка (т. нар. обикновен писмен договор). Нотариалната заверка е препоръчителна при договори за наем на търговски помещения или обекти на значителна стойност или между фирми, защото в този случай правата и на наемателя, и на наемодателя се ползват от по-интензивна законова защита, напр. много по-лесно може наемателят да бъде отстранен от имота, а всяка от страните да получи изпълнителен лист на определена стойност от съда за претърпени вреди и пропуснати ползи. Следва да се има предвид и законовия праг за плащанията в брой до 10 000 лв.  Не трябва да се забравя и че според данъчното ни законодателство приходите от наем следва да се декларират, а за тях се удържа данък в размер на 10%.

Съставянето на приемо-предавател протокол (протокол-опис) към договора за наем не е по закон задължително, но е силно препоръчително. Неговата цел е пълно и обстойно описание напр. на обзавеждането в жилищен имот или оборудване в търговски обект. Това е така, тъй като в повечето случаи в договора, а и според закона, е изрично посочено, че имотът, който се предоставя за ползване, трябва да бъде използван съобразно с неговото предназначение, т.е. ако е предоставен офис, използва се за такъв, не можете например от него да направите магазин. Възможно е за по-голяма сигурност на страните към протокола да се приложи и снимков материал.

Договорът се счита за сключен (и евентуално влязъл в сила, освен ако не е с отложено действие) в момента, в който двете страни помежду си постигнат единодушно съгласие относно вещта (имота) и относно цената. Когато иде реч за сключване и срок на договора, в закона ясно е записано, че лице, което има право да сключва само сделки на управление, няма право да подписва договор за наем, за срок по-продължителен от 3 години. Това е лице, което обикновено няма качеството на собственик на конкретния имот. Такъв е и случаят при търговските сделки, когато се отдава под наем имот, собственост на търговско дружество. Трайната съдебна практика приема, че управителят на такова дружество може да сключи договор за наем с максимален срок на действие 3 години, защото той има право да извършва само действие по управление на имотите, собственост на представляваното от него дружество. Когато се сключва договор за по-дълъг период, тогава управителят не може да действа самостоятелно, а само след  предварително взето решение от Общото събрание на съдружниците в дружеството. От това правило, разбира се, има и изключения. Такова е например положението при управлението на недвижим имот, който е обща собственост на двама съпрузи – всеки от тях има право да извършва сделки на управление, без да се изисква изричното съгласие на другия съпруг. Сделките на управление са свързани обикновено с опазване, съхраняване на вещта и събиране на гражданските плодове от нея. Именно такъв вид сделка е договорът за наем. Тук се поставя и логичният въпрос – за какъв период от време може да сключи такъв договор собственикът на имота. Отговорът е пределно ясен и конкретен – до 10 години. Това следва от факта, че собственикът има право на разпореждане, което е свързано с правото да се отчуждава имотът като например се продаде, дари или наследи. Обикновено договорите за наем на жилищен или друг недвижим имот се подписват и сключват за срок, не по-дълъг от 1 година. Това се прави, на първо място, с цел, за да може евентуално след изтичането на този не особено дълъг срок, страните да могат да предоговорят условията на договора (например коригиране на наемната цена).

Освен горното съображение обаче, чрез сключването на договор за срок от максимум 1 година, се избягва задължението за вписване на договор за наем на недвижим имот в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Според разпоредбите на закона, всеки договор за наем на недвижим имот, със срок по-продължителен от 1 година, задължително се вписва, за да може да бъде противопоставен на трети лица. Независимо от срока на договора за наем, вписването на същия не е задължително, за да бъде договорът действителен и произведе целения правен ефект. Вписването се извършва от една от страните по договора (наемател или наемодател) в Имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията, като вписването може да бъде извършено по пълномощие и от трето лице, напр. адвокат. В Имотния регистър се попълва молба-заявление, към която се прилагат: договорът за наем с нотариално заверени подписи на страните, скица/схема на имота, както и доказателство за платена държавна такса. Именно това създава известно неудобство за наемодателя и много често на практика тези договори за наем изобщо не се вписват. Самото вписване на договор за наем на недвижим имот, независимо дали е за жилищен или търговски обект, категорично не е условие за валидността му, но е отлично средство за защита на правата на наемателя, който има интерес от неговото извършване. Имотът може да бъде продаден или по друг начин прехвърлен от наемодателя на трето лице през времето на действие и изпълнение на валиден договор за наем на недвижим имот. Ако договорът за наем обаче не е вписан – новият собственик на имота може напълно законно да се противопостави на ползването на вече собствения си имот от страна на наемателя). Ако договорът е вписан – новият собственик встъпва в качеството на наемодател и е длъжен да се съобразява с действащото  наемно правоотношение. Във всеки случай, наемодателят дължи изплащането на обезщетение на наемателя, ако го лиши от правото на ползване на имота преди края на наемния срок.

Наемодателят също може да разчита на законова защита срещу некоректни наематели, които не изпълняват задълженията си по договора за наем на имот (напр. неплащане на уговорената наемна цена в срок, неплащане на битови сметки или други такси). Специално по отношение на битовите сметки (ток, вода, отопление) между страните по договора може да се постигне споразумение за промяна в партидите. Това би създало известно неудобство, но по този начин за определения срок на наемното правоотношение, наемателят има задължение за плащането им. В случай на неуредени такива сметки, самите дружества-доставчици няма да притесняват собственика на имота, а наемателя, ако партидите са прехвърлени на негово име, респ. на името на фирма. Тази промяна е най-удачна при наемането на големи търговски обекти (магазини, офиси, цехове за производство и др.), които обикновено имат значително по-високо потребление.

Поначало договорът за наем се прекратява с изтичането на срока на договора (освен ако и двете страни продължат да го изпълняват надлежно – тогава се счита, че договорът се е преобразувал в безсрочен), но преждевременното му прекратяване е напълно допустимо по закон, като страните имат право свободно да уговарят условията за това. Ако договорът за наем е безсрочен, тогава по закон предизвестието е поне 1-месечно (но може да е 2, 3 или повече месеца). Договорът за наем е напълно възможно да бъде прекратен окончателно и по взаимно съгласие на страните, без предизвестие. Договорът се прекратява и в случай, че имотът или вещта погине. Законово основание за прекратяване на договора за наем е и неизпълнение на наредбите за реда и управлението на етажната собственост. В този случай, прекратяването не е от страна на наемодателя, а от управителния орган на общността. Важно е да се знае, че прекратяването на договора за наем не винаги води до фактическо прекратяване на ползването на отдадения имот. В практиката не са рядкост случаите, в които наемодателят (физическо или юридическо лице) не може да накара доброволно наемателя да преустанови това ползване. Макар и да е изпълнил всички законови изисквания (вписване, деклариране) и да е бил изрядна страна по договора за наем, единственият способ за това остава образуването на съдебно производство, решението по което да послужи за принудително отстраняване на наемателя от имота.

По повод избухналата през 2020 епидемия от коронавирус, изрично следва да бъде отбелязано, че вирусът не може да бъде класифициран като форсмажроно обстоятелство, освобождаващо наемателите от отговорност за заплащане на наемни вноски. Пандемията обаче може да бъде използвана като форсмажор, на основание на който да бъде прекратен макар и срочен договор за наем.

Време за прочитане : 4 мин.

Рисковете при покупка на имот „на зелено“ от строител (юридическо лице) са една особено актуална тема предвид това, че пред напоследък рязко нарасна броя на желаещите да закупят недвижим имот само на база издадено разрешение за строеж (или евентуално на някакъв етап от строителството, напр. Акт 14, но във всички случаи без Акт 16). В настоящата статия са разяснени предимствата и рисковете при покупката на такива имоти и как купувачите най-добре могат да защитят интересите си при покупка на недвижим имот „на зелено“ (в строеж).

Едно от най-големите предимства при покупка на имот „на зелено“ е това, че имотът е нов, не е живяно в него и купувачите са първите му обитатели. Но може би най-същественото предимство на недвижимите имоти в строеж е именно цената. Масова практика е да се купуват нови апартаменти във все още незавършени сгради именно поради факта, че цената е доста по-ниска, в сравнение със сходен имот, който обаче е въведен в експлоатация с разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16).

Покупката на имот в нова сграда в строеж крие и своите рискове. На първо място, касае се за имоти, които все още не са изцяло завършени и не са въведени в експлоатация или нямат издадено разрешение за ползване. А макар и минимален, на дневен ред стои възможността тона никога да не се случи.

Масова практика в последно време е покупката на апартаменти в новостроящи се сгради веднага след получаването на Акт 14. Резонно е, защото това е възможно най-ранният момент, в който инвеститорът може да прехвърля право на собственост. Преди това може да бъде прехвърляно право на строеж, където нещата са по-сложни от правна гледна точка.

В големите градове има много строителни фирми – инвеститори, които не се задоволяват само с една сграда. Обикновено, ако при първата са имали голям успех с продажбите, инвеститорите веднага започват да търсят начин и място за нова сграда. Така, хората залагат на добрата репутация на инвеститора. Да, но това не всеки път се увенчава с успех. В много случаи един и същ инвеститор регистрира отделна фирма за всеки нов строеж и масово тези фирми са с капитал в порядъка на 1000 лв. – многократно по-нисък дори от цената на един апартамент. И това е целенасочено. Идеята е, че ако инвеститорът по някаква причина не успее да завърши имота или изпадне в неплатежоспособност, капиталът е единственото, което може да му бъде взето от купувачите „на зелено“. Освен разбира се, ако това състояние не е предизвикано умишлено от него и с тези му действия не са увредени интересите на държавата. Една всеобхватна предварителна проверка на инвеститора, извършена от компетентен и независим юрист, би била от полза с оглед на това, че с нея може да се установи дали и колко други свързани по някакъв начин фирми има, каква е тяхната дейност, дали някоя от тях е в ликвидация или в несъстоятелност поради натрупани задължения и друга полезна информация, която би могла да помогне при вземане на решение дали да се доверите на конкретния инвеститор или не. Тук следва да се обърне внимание на това, че юристите, вкл. адвокати, които работят със строителни фирми, посреднически агенции за недвижими имоти и пр. субекти, просто няма как да бъдат независими и да съблюдават интереса на купувача, защото техният интерес е друг – покупко-продажба да бъде осъществена, понякога и на всяка цена, защото ако няма реализирана продажба, няма да има нито печалба, нито посреднически комисион и т.н.

Друг съществен риск при покупката на имот „на зелено“ може да бъде собствеността върху сградата. Затова трябва да се направи задълбочена проверка не само на фирмата на инвеститора, но и на начина на придобиване на поземления имот, върху който ще бъде построена сградата. Принципът е, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея. Именно това правило обуславя и необходимостта от такава проверка, за да може да се установи дали инвеститорът, с който например възнамерявате да сключите предварителен договор за покупка на определен апартамент, е действително собственик. Защото никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Такава проверка може да бъде направена в Агенцията по вписванията, където се вписват всички обстоятелства, свързани с недвижимите имоти на територията на България. Тази проверка може да бъде направена на място, което отнема доста време, а може да бъде направена и онлайн. Освен това обаче, ако Вие напр. сте от Пловдив, а възнамерявате да купите имот в София, необходимо е да се отиде в Службата по вписванията в София, защото в този район попада съответният имот. От тази гледна точна, има възможност да се спестят времето и разходите за тази проверка, защото съществува улеснен начин за дистанционна проверка от оторизирани лица, която може да се направи за имоти в цялата страна. При дистанционна проверка обаче не се виждат абсолютно всички обстоятелства, както при проверка на място и затова опитен юрист или адвокат, при най-малкото съмнение, което е възникнало при първоначалната проверка, може да направи допълнителна проверка на място. При агенциите за недвижими имоти по правило задълбочени проверки не се правят, защото, както бе упоменато по-горе, колкото по-малко проблеми бъдат открити и колкото по-бързо мине сделката, толкова по-скоро посредникът ще получи своя комисион за продажба на недвижим имот „на зелено“.

Друг съществен риск при покупката на недвижим имот в строеж се състои в това, че по-голяма част от инвеститорите-строители започват строежите с определени собствени средства, но за завършването на сградата масово се прибягва до банкови кредити в големи размери. Банките обаче искат обезпечение на тези кредити и така се стига до учредяването на ипотека върху цялата сграда и всички обекти (апартаменти) в нея. Много е важно, при покупката на имот в такава сграда, независимо от етапа на строежа, внимателно да се изследват тежестите, с които имотът е обременен. Защото, ако това не бъде направено (въпреки че не е задължително, защото и при наличието на вещни тежести сделката ще бъде абсолютно действителна), купувачът може да се сдобие с нов имот, но обременен с ипотека или друга вещна тежест. А подобна тежест не се заличава с прехвърлянето на собствеността, защото е наложена на имота, а не на собственика. Веднъж продал такъв имот обаче, инвеститорът вече няма голям интерес от заличаването на тази ипотека, както и от нейното погасяване. Освен ипотека, върху имота може да бъде наложена също и възбрана от съдебен изпълнител (ЧСИ), което е друг вид тежест върху имота. Независим специалист в областта на недвижимите имоти би ви бил от ползва за установяването на тежестите върху имота и би ви дал полезни съвети какво да предприемете, за да защитите максимално интересите си.

Един напълно нов частен случай се появи в списъка с рискове при покупка на недвижим имота в строеж във връзка с избухналата през 2020 пандемия от коронавирус. Това е рискът от забавяне на довършването на новостроящите се сгради, поради факта, че страната ни е в извънредно положение, някои от граничните пунктове у нас и в Европа вече са затворени и е съвсем вероятно някои държави изцяло да затворят границите си за неопределен срок. Това сочи на потенциален проблем за строежите, и основно за тези, които са близо до завършване. Защо именно те? Защото обикновено в строителната документация е предварително записано, че някои строителни материали и/или компоненти ще бъдат италиански, немски, испански или други. Съответно те трябва да бъдат внесени от съответната държава. Но това на този етап няма как да стане. Довършителните работи в една сграда са свързани основно с работа вътре в самата сграда, а това поставя работниците в едно затворено помещение, което в момента трябва да се избягва. Във връзка с това, инвеститорът може да предприеме мерки, свързани с ограничаване разпространението на вируса и за известно време да спре работа. Това, от своя страна, както и недоставянето на строителни материали, е основание за позоваване на т.нар. „непреодолима сила“, по-известна още като „форсмажор“. Това е обстоятелство, което позволява (в нашия случай на инвеститора) докато трае, да забави изпълнението на задълженията си за срока на това извънредно обстоятелство. Важно е обаче, за да може да се позове на това обстоятелство, инвеститорът писмено да уведоми бъдещите си купувачи. Това уведомяване трябва да бъде юридически издържано, за да породи желания ефект. Масова практика на повечето инвеститори е максимално да се опитват да разширят кръга на форсмажорните обстоятелства. Адвокатите, специализиращи в областта на недвижимите имоти, препоръчват в предварителните договори за покупка на на недвижим имот „на зелено“ да бъдат точно и ясно посочени, съгласно закона и трайната съдебна практика, възможните обстоятелства, които могат да се считат за „непреодолима сила“.

Въпреки изяснените рискове, ако кандидат-купувач е взел твърдото решение за покупка на жилище или друг недвижим имот „на зелено“, препоръчително е същият да вземе конкретни мерки за защита на интереса си. Защитата на купувача може да се постигне като се заложат подходящи и юридически издържани гаранции в предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот в строеж, който се подписва между двете страни още в началото на техните взаимоотношения. Трябва да имате предвид, че в повечето случаи инвеститорите имат предварително изготвени, основно в техен интерес, предварителни договори, които предлагат за подписване на своите клиенти.  Опитен адвокат по недвижими имоти може да е много полезен в тази връзка, тъй като, макар да не може да гарантира 100% изпълнението на задълженията на строителя, може да приложи редица механизми за избягване на „подводните камъни“ в процеса на изпълнение на ангажиментите на продавача и да сведе рисковете за купувача до минимум по пътя на преговорите с инвеститора.

Време за прочитане : 6 мин.

Коронавирус или COVID-19 е причинител на заболяване, което през март 2020 Световната здравна организация (СЗО) определи за пандемия, а в България беше въведено извънредно положение и 1-месечна карантина и в резултат на това форсмажорно обстоятелство, мнозина търговци изпитаха основателни страхове относно развитието и дори оцеляването на бизнеса им. В настоящата статия ще бъдат разгледани различните бизнес браншове, които вероятно ще бъдат засегнати и какви негативни последици могат да претърпят, както и правата, задълженията и въобще какви полезни ходове имат търговците в така създалата се ситуация с оглед възможно неизпълнение на техни задължения, вкл. свързаните с това загуби и пропуснати ползи.

В България началото беше поставено на 13.03.2020, когато в „Държавен вестник“ бе обнародвано Решението на Парламента, с което се обявява извънредно положение върху цялата територия на Република България, считано от 13 март 2020 до 13 април 2020 в съответствие с чл. 57, ал. 3 от Конституцията на Република България. Веднага след това със заповед на министъра на здравеопазването № РД-01-124/13.03.2020 до 29.03.2020 се въведоха редица мерки за противодействие на епидемията от коронавирус, като изрично е посочено, че се преустановяват посещенията в увеселителни и игрални зали, дискотеки, барове, ресторанти, заведения за бързо обслужване, питейни заведения, кафе сладкарници и големи търговски центрове тип МОЛ, с изключение на банковите и застрахователните офиси, хранителните магазини и аптеките в тях.

Първата група най-засегнати от разпространението на коронавируса и горецитираната заповед несъмнено ще са представителите на хотелиерския и ресторантьорския бизнес, както и туроператорите и туристическите агенции.

Хотелите не са изрично посочени в заповедта на министъра на здравеопазването за мерките по време на (поне първоначално) 2-седмичния карантинен период, но отражението при тях е огромно, тъй като според обществени медии гостите на хотелите масово отменят направените си резервации. А освен това в горецитираната заповед изрично се сочи, че се преустановява провеждането на всякакъв вид масови мероприятия, включително спортни, културно-развлекателни и научни (кина, театри, концерти, музеи, конференции, симпозиуми, спортни и СПА центрове, фитнес-зали и други), а много от тези мероприятия се провеждат именно в хотелски бази. И тук резонно се поставя въпросът дали хотелите следва да възстановяват суми за направени, но отменени във връзка с епидемията от коронавирус, резервации. Ако анулираните резервации са правилно оформени и на основание гореспоменатата COVID-19 пандемия, то хотелите следва да уважат подобни заявления за анулиране и да възстановят получените суми по направените резервации. Ако обаче заявленията за анулиране са на друго основание или несвоевременно подадени, тогава хотелиерите има немалък шанс да са в правото си да не възстановяват суми за отказани резервации.

В горецитираната заповед на министъра на здравеопазването заведенията за обществено хранене са изрично включени. На практика те са длъжни да затворят врати за клиенти, като единствената опция за тях остава доставката на храни на адрес. И най-големият проблем за тях се очертава в 2 насоки – служителите им, които на практика остават без работа, и наемите, които ще следва да заплащат, въпреки че няма да ползват наетите за бизнеса им помещения. За съжаление отговорите и на двата въпроса са неблагоприятни за представителите на ресторантьорския бизнес, защото или трябва да плащат възнаграждения на служители, които на практика не работят, или трябва да освободят същите, или да ги пуснат в неплатен отпуск. По същия начин стои и въпросът с наетите от тях помещения за ресторанти и други подобни увеселителни заведения или заведения за обществено хранене. Това, че заведението не работи, дори поради уважителни форсмажорни обстоятелства, не е основание за неплащане на наем. То обаче е основание за безвиновно прекратяване на наемен договор. Ако напр. е налице срочен договор за наем, при който се дължи неустойка за предсрочното му прекратяване от наемателя без предизвестие, наемателят няма да дължи наем и неустойки занапред, ако изпрати до наемодателя юридически грамотно оформено предизвестие за прекратяване на договора за наем във връзка с COVID-19 епидемията. Друга възможност, от която могат да се възползват ресторантьорите, е да откажат предварително направени заявки за продукти, обзавеждане и т.н., в който случай, ако отказът е правно издържан, имат право да получат обратно всички авансово заплатени суми и няма да дължат обезщетения и неустойки за отказаните поръчки.

Загуби и пропуснати ползи във връзка с разпространението на коронавируса безспорно ще претърпят и туристическите агенции във връзка с предварително направени и заплатени резервации. В публичното пространство постоянно изтича информация за предплатени екскурзии и почивки, които обаче биват отказвани предвид страха от новия вирус, който на практика парализира желанието у туристите за пътуване, било в друга държава или дори в България. Законът за туризма дава право на прекратяване на договор за туристически услуги в случай на непреодолими и извънредни обстоятелства. Следва обаче да се има предвид, че, за да може пътуващият да развали договора, обстоятелствата, на които се позовава туристът, да са настъпили или да се случват в епицентъра на дестинацията, или в непосредствена близост до него (например имате планувана екскурзия до Милано, точно по времето, когато там е обявена всеобща карантина). В този случай, туристът няма да заплаща никакви допълнителни такси за прекратяване на договора, а туроператорът следва да възстанови всички направени плащания, но в случая не може да се търси обезщетение. Заради спирането на всички срокове, свързани със задължение за плащане, уредено в Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, това плащане ще може да стане едва след 13 май. Това е така, защото освен че в дотогава срокове не текат, е въведен и едномесечен гратисен период след отпадане на извънредното положение. На този етап то е обявено до 13 април. Същата възможност има и самият туроператор, като за него е поставено изискването да съобщи на пътуващите без ненужно забавяне. Туристическите агенции на свой ред имат право на регресна претенция спрямо хотелите или други места за настаняване за възстановяване на предплатени суми по анулирана резервация поради наличието на гореспоменатите извънредни обстоятелства. С цел подпомагане на туризма в България от страна на правителството, освен връщане на парите, туристът ще има още две възможности – предоставяне на ваучер, който да може да използва в 24-месечен срок от отпадане на извънредното положение или пренасочване на пътуването.

Транспортният бизнес също вече страда от разпространението на коронавируса в България и по света. Редица държави затварят границите си, а това означава, че голяма част от договорите за доставка ще се забавят, защото извършващите тази дейност превозвачи няма да могат да осъществяват навреме доставките си и по този начин ще изпаднат в забава и ще се стигне до неизпълнение на техни договорни задължения. От това, разбира се, ще пострадат най-вече търговците, които например внасят или изнасят суровини и готова продукция или като цяло тези, които осъществяват международна търговия, както със страни от ЕС, така и извън него, например с Китай, Италия, Иран и други засегнати от коронавируса държави. Немалки загуби се очертават за български търговци, чиято основна дейност е свързана с производство, за което обаче суровините се внасят от друга държава, а камионите или тировете не могат с дни, седмици или месеци да преминат през съответните държавни граници. В този случай, именно заради епидемиологичната ситуация, сериозни загуби може да претърпи дадено българско търговско дружество, което авансово е заплатило суровините, но те не бъдат доставени навреме и дружеството не може да изпълни поетите задължения за готова продукция. В случая губи и превозвачът, защото заради проблемите на границите транспортната фирма бездейства, макар и не по своя вина. Губи най-сетне и търговецът, който вече е заплатил на българската фирма за готовата продукция. В тази деликатна ситуация всеки контрагент следва много внимателно да съблюдава изпълнението на задълженията си, а при невъзможност за изпълнението им следва незабавно и законово издържано да уведоми своите партньори за настъпилите форсмажорни обстоятелства, защото неуведомлението практически отнема възможността да се твърди безвиновно неизпълнение (т.е. да не се носи отговорност за вреди, загуби и пропуснати ползи, тъй като задълженото лице, съгласно българското законодателство, се освобождава от такава отговорност).

След прегледа на засегнатите от коронавируса бизнес сектори, по-надолу ще бъде разгледан въпросът какви права и задължения имат търговците при наличие на форсмажорни обстоятелства и може ли дадено търговско дружество да бъде освободено от отговорност за вреди, загуби и пропуснати ползи. Всичко това е свързано с т.нар. „непреодолима сила“ по смисъла на Търговския закон или още позната като „форсмажор“. Съгласно чл. 306 от ТЗ „Непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора“. Но този правен институт включва в себе си няколко изисквания, за да е налице признато „форсмажорно обстоятелство“ по смисъла на закона. На първо място, законът изисква събитието да е „непредвидено или непредотвратимо“. Непредвидено е такова събитие, което страните по един договор, не са могли и не са били длъжни да го предвидят. Пандемията от COVID-19 едва ли може да се счита за друго, освен за непредвидено обстоятелство. Алтернативно на непредвидено, законодателят е добавил и възможността за „непредотвратимо“ събитие. Към настоящия момент все още не е създадена ваксина против този вирус, както и не е предложено конкретно ефективно лечение, специално за коронавируса. На второ място, събитието трябва да бъде с „извънреден характер“ – това е събитие, което се случва изключително рядко. За да има извънреден характер, то не може да бъде нещо обичайно, с което сме свикнали в ежедневието си. COVID-19 има именно такъв извънреден характер. И на последно място, но не по важност, е поставено изискването тази непреодолима сила да е настъпила след сключването на договор. На практика това означава, че ако договорът е сключен след възникването на епидемията, не само у нас, но и по цял свят, страните няма да могат да се позоват на тази законова възможност. За тях ще се счита, че сами са поели риска. Обратно, ако даден договор е сключен или дадено задължение е поето още в края на 2019 например, страните ще могат да се позоват на форсмажорните обстоятелства, ако не могат да изпълняват задълженията си. Също така, ако някоя от страните по договора е изпаднала в забава преди настъпването на форсмажорните обстоятелства, то тази страна не може да се ползва от законовата възможност за защита. Счита се, че тази страна вече е била недобросъвестна.

Какво трябва да направи търговецът, за да може да се възползва от „форсмажорните обстоятелства“? Най-важното е да бъде 1. своевременно и 2. надлежно уведомена насрещната страна по договора. Това уведомяване трябва да стане писмено и да съдържа изчерпателна информация, както и позоваване на всички налични законови хипотези за освобождаване от отговорност. Ако такова уведомление не бъде изпратено или не бъде добре юридически оформено, така че да произведе целения правен ефект, ще се дължи обезщетение за претърпените от неизпълнението вреди. В обратната хипотеза, ако търговецът надлежно се позове на форсмажор, през времето докато трае непреодолимата сила, изпълнението на насрещните задължения и на двете страни се спира. Ако обаче не е изпратено писмено уведомление, никоя от страните по договора не може да се позове на форсмажорните обстоятелства дори и те да са били налице. Друга правна последица може да бъде прекратяване на договора. Тя ще бъде приложима, когато форсмажорното събитие продължи по-дълго и това доведе до липса на интерес от изпълнението. Това може да се приложи както от кредитора, така и от длъжника. И в двата случая (на спиране или прекратяване на договора) обезщетения между страните не се дължат.

Практиката на опитните адвокати по търговско прави сочи, че дори при перфектно оформено уведомление за наличие на форсмажрони обстоятелства, все още е възможно да възникне спор дали такива са налице и дали съответното юридическо лице – търговец може да бъде освободено от отговорност. В такива ситуации търговците или наети от тях компетентни адвокати могат да се снабдят с нарочни сертификати, които доказват наличието на непреодолима сила и спомагат, при изпълнението на останалите гореописани действия, за освобождаването от отговорност за неизпълнение. До такива мерки обикновено прибягва средния и едрия бизнес, тъй като подобни сертификати са свързани с разходи – за издаването на такъв сертификат се събира такса от БТПП, която варира от 360 до 540 лв., а сертификатът може да бъде издаден и на чужд език. И на последно място мнозина търговци задават въпроса може ли да се позовават на форсмажор и да не изпълняват задълженията си по договор за наем. Отговорът обаче е отрицателен. Плащането на наема на търговски обект може да бъде затруднено за периода, през който са в сила извънредните мерки на правителството, но това, че за известно време няма да бъде осъществявана търговска дейност в обекта не е правно основание за освобождаване от задължението за плащане на наем. Така, подобно на разпоредбата на чл. 81, ал. 2 от ЗЗД, може да се каже, че  „обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението си, не го освобождава от отговорност“. Търговецът обаче има опция за разваляне на договор за наем без предизвестие и без заплащане на неустойки или обезщетения за неизпълнен договор за наем.

Време за прочитане : 3 мин.

По неписана традиция, в края на всяка година Народното събрание приема съществени промени в голяма част от законите и подзаконовите актове. Така, в края на декември, в брой 100 на „Държавен вестник“ за 2019г. беше обнародван и Законът за изменение и допълнение на ГПК. Трябва да кажем, че промените тук изобщо не са маловажни. Основно са те в частта за заповедното производство по чл. 410 и чл. 417. Накратко, промените се изразяват в следното, като ще започнем от промените, свързани със заповедта по чл. 410 ГПК:

При подаването на заявление за издаване на заповед по чл. 410 ГПК, ако вземането произтича от сключен с потребител писмен договор, то следва този договор, както и всички приложения и общи условия към него да се приложат към заявлението. Това е записано изрично, тъй като по принцип законът не изисква при подаване на заявление по чл. 410 ГПК да се прилагат документи, доказващи произхода на вземането. Разбира се, не е пречка, а дори е улеснение за съда, ако такива се приложат още в самото начало, защото има случаи, в които съдът изисква допълнително представянето им, а това води до забавяне на иначе „бързото“ производство.

Във връзка с горното, когато заявлението за издаване на заповед по чл. 410 ГПК е насочено срещу потребител, то следва да се подаде пред районния съд по настоящия адрес на потребителя. В случай, че такъв няма – заявлението се подава по неговия постоянен адрес. В много случаи, тези адреси може да съвпадат.

Добавени са нови основания, на които обаче съдът може да откаже да издаде заповед за изпълнение и изпълнителен лист. Такива са случаите, в които длъжникът (този, срещу когото е насочено заявлението) няма постоянен адрес и обичайно пребиваване (когато това е физическо лице) или седалище и място на дейност (за юридическо лице) в страната. Друго изцяло ново основание за отказ е наличието на неравноправна клауза в договора, сключен с потребител, на която се основава искането за издаване на заповедта по чл. 410.

Ако не са налице основания за категоричен отказ или са били отстранени недостатъците в заявлението за издаване на заповед по чл. 410 ГПК, съгласно указанията, дадени от съдията, същият пристъпва към издаване на самата заповед за изпълнение. До преди последните промени, съдът даваше на длъжника двуседмичен срок, в който той може доброволно да изпълни задължението си. Сега обаче, този срок вече е удължен и е едномесечен. Той не се брои от момента на издаване на заповедта, а от нейното връчване на длъжника, което допълнително би могло да забави процедурата, защото самото връчване понякога отнема прекалено дълго време. Както и до сега, длъжникът има право да възрази срещу заповедта по чл. 410 ГПК (за разлика от тази по чл. 417 ГПК). Но сега вече, ако това възражение се окаже неоснователно, законодателят е предвидил, че разноските за длъжника може значително да нараснат и да не са тези, описани в заповедта. Предупреждение за това изрично трябва да бъде посочено за заповедта. Срокът за това възражение също е удължен – от двуседмичен на едномесечен и също се изчислява от връчването на заповедта на длъжника. добрата новина за кредиторите е че поне този срок е окончателен.

Наред със старите основания, законодателят е предвидил, че когато заповедта е била връчена на длъжника на основание изтичане на определен срок, в който той е трябвало да се яви в канцеларията на съда/общината и при опитите да бъде връчена тази заповед са събрани достатъчно доказателства, че длъжникът не живее на посочения адрес, което трябва да бъде удостоверено от справка на етажната собственост или по друг начин, кредиторът има право да подаде искова молба за същото вземане. С подаването на иск се дава началото на общия исков процес, който за съжаление е по-бавен и скъп за кредитора.

Промени има и в заповедното производство по чл. 417 ГПК (незабавно производство). Първата промяна касае документите, въз основа на които може да бъде издадена заповед за незабавно изпълнение. Така, наред с извлеченията от счетоводните книги на учреждения, общини и банки, вече към заявлението за издаване на заповед по чл. 417, трябва да се приложи и документ, от който произтича вземането на банката (например договор за кредит), заедно с всички приложения, анекси и общи условия към него. Към ценните книги на заповед е причислен и случаят, в който такава ценна книга обезпечава вземане, което е възникнало по силата на писмен договор с потребител. Тогава към заявлението трябва да се приложи този договор и всички приложения и общи условия към него.

И тук, както и при заповедите за изпълнение по чл. 410, са значително удължени сроковете. Така например, срокът за обжалване на разпореждането за издаване на заповедта за изпълнение по чл. 417 ГПК може да се обжалва не в двуседмичен, а в едномесечен срок от връчването. Това обжалване обаче не спира изпълнението. Това означава, че ако вече има образувано изпълнително дело срещу длъжника, не се спират действията по него. Но пък съдът може да отмени разпореждането, когато вземането на кредитора произтича от неравноправна клауза, включена в потребителския договор.

Относно спиране на изпълнението, такова се предвижда, когато длъжникът представи обезпечение на кредитора под формата на залог или ипотека. Новото обаче е, че ако длъжникът е потребител, обезпечението, което той следва да даде на кредитора е по-малко, а именно 1/3 от вземането. Когато е направено изрично искане за спиране на изпълнението, придружено с доказателства, обезпечение не се изисква.

Тъй като отдавна се говореше за отмяна на някои от образците в заповедното производство, такава действително беше направена. Първо през декември 2019 бяха въведени нови такива за заповедта за изпълнение по чл. 410 ГПК (не заявлението, което кредиторът подава до съда, а самата заповед, издадена от съда при уважаване на заявлението). От 21 февруари 2020 обаче старата Наредба № 6  от 20.02.2008г. е отменена. Новата наредба, която определя как трябва да изглеждат новите заявления и заповеди вече се нарича Наредба Н-2 от 18 февруари 2020 за утвърждаване на образци на заповед за изпълнение, заявление за издаване на заповед за изпълнение и други книжа във връзка със заповедното производство. Основаната разлика със старите образци е, че в новите е предвидена компетенция на съда съгласно настоящия адрес на потребителя-длъжник. Това беше и един от основните мотиви за промяна на наредбата. Промените са в сила от 25 февруари 2020.

Време за прочитане : 2 мин.

Арендата на земеделска земя представлява особен вид наем за дългосрочно ползване, който съществува още от времето на Римската империя, когато гражданският оборот в правото налага създаването на обвързваща връзка между земевладелеца и земеползвателя, каквато връзка е именно договорът за аренда.

В българското право материята е уредена в Закона за арендата в земеделието, като в своята същност арендата представлява особен вид дългосрочен наем върху земеделска земя. Арендодателят (земевладелеца) отдава за дългосрочно ползване земеделската земя, предмет на договора, на арендатора – ползвател, който пък плаща договорената цена, като в замяна получава правото да събира добивите от земята. Характерно за този вид договори е, че те са дългосрочни – сключват се за поне 5 стопански години и нямат максимална продължителност. За да бъде валиден договорът за аренда е необходимо той да бъде сключен в предвидената от закона форма – писмена, с нотариална заверка на подписите на страните, а също и да съдържа определени задължителни реквизити, Договорът за аренда, както и неговото прекратяване, подлежат на вписване в Службата по вписванията и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие. Арендодател може да бъде както собственик на земята, така и съсобственик. В случай на съсобственост обаче, този собственик, който сключва договора за аренда, трябва да притежава над 50% от собствеността върху земята. Възможно е и преарендуване, тоест арендатора да преотдаде изцяло или част от земята на друг арендатор, но особеното тук е това да не е забранено от арендодателя в първия договор за аренда. При подобно нарушение арендодателят може да прекрати договора с двумесечно писмено предизвестие, което се изпраща до арендодателя не по-късно от 1 година след узнаване за нарушението.

Договорът за аренда може да бъде изменян и прекратяван, като за всяко изменение или прекратяване се съставя отделно споразумение, във формата, която се изисква за договора. За неговото продължавана след изтичане на определения срок, изискването е същото.

Прекратяването на този вид договори е особен и сложен процес за разлика от други видове договори. Съществуват различни варианти за прекратяване. Първият от тях е с изтичането срока на действие. А безсрочният договор за аренда може да бъде прекратен от всяка от страните по него. За целта страната, която иска прекратяването на договора трябва да изпрати писмено двугодишно предизвестие за това до насрещната страна. Това обаче не може да се случи преди изтичане на четвъртата година от сключването на договора.. Арендата може да се прекрати и по взаимно съгласие, като документът за това също се подписва пред нотариус. Освен това арендодателят може да прекрати договора, когато ползвателят не спазва своите законови и договорни задължения. Такива например са: полагане на необходимата грижа за обекта, спазване на противопожарни и екологични изисквания, извършване на подобрения и строителни дейности само след изричното съгласие на арендодателя и други.  Неплащането по договора за аренда за срок по-дълъг от 3 месеца, също е основание за неговото разваляне. Такава хипотеза има и когато плащането е уговорено да се извършва на вноски, като тогава меродавен момент е неплащането на поне 2 последователни вноски.  Единственият вариант за по-бързо прекратяване на този договор е в случай на трайна неработоспособност на ползвателя на земята.

Друг вариант за отдаване или наемане на земя е чрез договор за наем. В определени случаи това е по-добрият вариант, защото при договора за наем няма минимален срок за сключването му, докато при арендата той е 5 години. Освен това, сроковете за прекратяване на договора са в пъти по-кратки от тези за арендата. Ако договорът за аренда е сключен за повече от 10 години, неговото разваляне става само пред съда, което води и до допълнителни разноски. При наема не съществуват ограничения относно предмета на договора. Могат да се правят различни уговорки относно обхвата на договора, докато при арендата се ограничава само до отдаването на земеделска земя и свързана с нея собственост, напр. стопански постройки. . Важно е да се знае обаче, че с едни от последните промени от лятото на 2018г. в разпоредбите за отдаване под наем на земеделски земи, бяха внесени допълнителни изисквания към този вид договори. Най-същественото от тях е, че договор за наем, който е сключен за повече от една година, както и допълнителните споразумения към него, трябва да бъдат с нотариална заверка на подписите на страните, също както при арендния договор. Наред с това, същите тези договори подлежат на вписване в Службата по вписванията и на регистрация в Службата по земеделие. Друго съществено изменение е, че само собственик или съсобственик с поне 25% идеални части, може да сключи договор за наем на земеделска земя. Разбира се, няма пречка тези лица да упълномощят трето лице с това право. Ако договорът за наем е бил сключен в разрез с изискването за собственост преди тези промени, собственикът, съответно съсобственикът с поне 25% идеални части може да го потвърди като с декларация, с нотариална заверка на подписа и копие от сключения договор.