Недвижими имоти

Статиите в блога изразяват мнението на автора и не са правен съвет. При нужда от съдействие, може да се свържете с адв. Трифонов чрез формата за запитване или на ☎ 0878358643

Време за прочитане : 5 минути
 

Адвокат по недвижими имоти в София, Пловдив и др. – с какво може да бъде полезен при предварителен договор, изповядване на сделка, проверки за тежести или недобросъвестен продавач / агент

Адвокатски хонорар при покупка на имот и др. дължими разноски, кои услуги може да са безплатни и какви рискове крият

(Забележка: приложението „Правен помощник“ автоматично изчислява всички разноски при покупка на имот, вкл. адвокатски хонорар, нотариални такси, местен данък)

Адвокат по недвижими имоти може да Ви е изключително полезен при покупка на имот. Добър имотен адвокат се препоръчва най-вече заради зачестилите измами във връзка със собствеността върху недвижимите имоти и тежестите върху тях.

Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот се сключва преди изповядването на самата сделка и респ. нотариалния акт. Покупко-продажба на имот без предварителен договор е напълно законна, но мнозина предпочитат да сключат такъв за по-голяма сигурност. Чисто практически погледнато е необходимо технологично време за снабдяване с всички необходими документи (напр. данъчна оценка) за нотариалното изповядване на сделката и през това време продавачът може да получи по-висока оферта и в крайна сметка спокойно да продаде имота на друго лице, различно от това, с което има устна договорка. Ако обаче първоначалният кандидат-купувач е подписал предварителен договор със собственика, последният едва ли би продал имота на друго лице, особено ако в предварителния договор има предвидени сериозни санкции за това. Нерядко продаваните имоти с предварителен договор са напр. с ипотека или друга тежест, без Акт 16, в довършителна фаза и т.н., в които случаи в предварителните договори се уговарят вдигането на тежестите, приключването на довършителните работи или срокът за снабдяване на сградата с разрешение за ползване / удостоверение за въвеждане в експлоатация, крайните срокове за това и санкциите за неспазването на тези задължения. Всички тези „частни случаи“ имат много тънкости, които е нормално да не направят впечатление на средностатистическия купувач, но един опитен адвокат по недвижими имоти би бил много полезен с оглед откриването на подобни „подводни камъни“, заложени в предварителните договори, и отстраняването им посредством преговори с другата страна по сделката и изменение на съответния предварителен договор за покупка на имот. И на последно място за пълнота следва да бъде отбелязано, че предварителен договор без нотариална заверка е напълно законен, а и масова практика предвид това, че нотариалната заверка на предварителния договор (който е напълно действителен и без нея) води до допълнителни разноски.

За да не заплащат адвокатски хонорар при покупка на имот обаче, немалко хора предпочитат  лично да предприемат всички необходими действия по закупуване на недвижимa собственост. От правна гледна точка този сценарий е напълно легален, но рисковете, пред които са изправени купувачите, не са малко и биха могли да доведат до последващо нелеко, продължително и доста по-скъпо производство пред съд. Затова е препоръчително използването на адвокат, който да направи справка за състоянието на имота да преговори клаузите на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и нотариалния акт, да Ви представлява  при самото изповядване на сделката пред нотариус, с цел предотвратяване на  рискове в случай на неправомерно поведение от страна на недобросъвестен продавач.

Пример за това, че заплащането на адвокатски хонорар при покупка на имот всъщност пести други разходи е фактът, че в адвокатското възнаграждение обикновено се включва и ИЗГОТВЯНЕ на проект на нотариален акт – която услуга съвсем не е безплатна – тя е напълно отделна от таксата на нотариуса за ИЗПОВЯДВАНЕ на нотариалния акт и обикновено е в рамките на няколкостотин лева или дори повече при голям материален интерес. За същата цена адвокат може не само да изготви нотариален акт, но също и предварителен договор, както и да извърши редица проверки, за които нотариусът няма компетентност.

Някои агенции за недвижими имоти предлагат на клиентите си „безплатно“ съдействие при снабдяването с различни необходими документи, включително и изготвяне на предварителен договор и проект за нотариален акт, като тези услуги се предлагат на страните като част от посредническата услуга. Проблемът не винаги е в липсата на компетентност, тъй като някои по-големи агенции в София, Пловдив и др. големи градове имат собствени юристи и/или адвокати, които се занимават с изготвянето на предварителни договори, нотариални актове и друга правна документация, а в наличието на конфликт на интереси. Агенцията за недвижими имоти има интерес от приключването на сделката, тъй като получава възнаграждение под формата на комисион (% от продажната цена) само при реално извършване на покупко-продажба. Ето защо някои недобросъвестни агенти са готови да направят сделка „на всяка цена“, игнорирайки интересите на отделните страни, а в някои случаи дори умишлено прикривайки недостатъци в документацията и в самия недвижим имот. Ето защо е препоръчително да се използва независим експерт, чиито интереси не се определят от това как ще приключи сделката.

При покупката на недвижим имот се заплаща данък по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Имаме и още един данък по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Данъкът, който се дължи по ЗМДТ варира между 0,1 и 3 % и е средно около 2 – 2,5 на сто върху уговорената цена (за София и Пловдив – 2,5 %). Данъкът по ЗДДФЛ се дължи единствено от продавача на недвижимия имот. Причината е, че при продажбата, при наличието на законовите предпоставки за това, може да бъде реализиран един определен допълнителен доход, който от своя страна също става обект на облагане от данъчните органи. Разноските при продажба на недвижима собственост се заплащат от двете страни по сделката поравно, освен ако, разбира се, не е уговорено нещо друго. Адвокатът е лицето, което може да Ви посочи и разясни хипотезите, при които доходите може да не се облагат с предвидения в закона данък.

Окончателният договор за покупко-продажба на недвижим имот или за учредяване на всякакви други възможни вещни права върху даден имот е задължително писмен и се извърша с нотариален акт, който по закон подлежи на вписване в Имотния регистър от компетентната за това Агенция по вписванията. Нотариалният акт се изповядва и издава задължително от нотариус, в чийто район на действие се намира конкретният имот. Ако става въпрос за покупка на недвижим имот в София, по закон не може да изповядате сделката напр. в Пловдив. Трябва да се провери дали продавачът е действително легитимният собственик на имота (възможно е напр. да го е придобил по давност) или ако имотът е бил в съсобственост на две, три или независимо колко повече лица, че лицето, което продава своята част, е предложил своята част за закупуване на останалите съсобственици и те са отказали. Друг частен случай се явява възможността да закупите имот от съпрузи, който е в режим на съпружеска имуществена общност. В тази хипотеза се намесват правилата на Семейния кодекс, според който „разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи.“.

Друга важна стъпка преди да предприемете действие по закупуване на недвижим имот е да проверите дали върху него е учредена ипотека. Ипотеката сама по себе си не препятства покупката-продажбата на недвижим имот, но поставя на риск собствеността на купувача, защото може (въпреки че не е задължително) ипотекарният кредитор (лицето, в чиято полза е учредена ипотеката) да предприеме действия против недвижимия имот като напр. го извади на публична продан (без за това да се иска каквото и да е съгласие от купувача, в качеството му на нов собственик), в случай че продавачът не изпълнява задълженията си към ипотекарния кредитор.

Имотният регистър е базата данни, която дава сведения за състоянието на недвижимите имоти, за правото на собственост върху тях или за друго законно вещно право. В регистъра се вписват не само актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост или друго вещно право върху недвижимите имоти, а също и възбраните върху тях. Главната цел на вписването е да гарантира сигурността в правния мир и гражданския оборот, неизменна част от който е собствеността върху недвижимост. Не трябва да се забравя и това, че вписването защитава правата на лицата-купувачи срещу всяко друго лице, което може да има претенции към имота, но не е вписало своята претенция по официалния предвиден ред или пък я е вписало впоследствие. Правилото е, че невписан акт, касаещ право на собственост или друго вещно право, не може в никакъв случай да се противопостави на вече надлежно вписан акт.

Възбраната е пример точно в тази насока. Възбраната се налага като превантивна мярка в началото на изпълнителното или дори още в исковото съдебно производство и то с една цел – да не се стигне до ситуация, в която длъжникът „няма да има нищо на свое име” при бъдещото ефективно провеждане на изпълнително производство. Тя се вписва в Имотния регистър от компетентния съдия по вписванията, в чийто район имотът се намира. Дори длъжникът да предприеме действия на разпореждане с възбранения имот, то правата на лицето, в чиято полза е учредена възбраната, се запазват.

Адвокат по недвижими имоти във всички случаи може да Ви бъде от полза и с оглед защита на интереса Ви при неправомерно поведение от страна на продавача или констатирани недостатъци на имота. Ако продаденият недвижим имот принадлежи изцяло на трето лице, то в този случай купувачът има право по закон да развали покупко-продажбата. В една такава хипотеза продавачът е длъжен да върне на купувача по сделката платената вече цена, а в допълнение към това и да му възстанови направените във връзка със сключването на договора разноски. Ако се окаже, че само част от продадения имот принадлежи на трето лице, то в такъв случай купувачът има правото да поиска продажбата да бъде развалена по предвидения в закона съдебен ред и той самият да получи обезщетение за претърпените от него вреди. Продавачът отговаря, ако продаденият имот има недостатъци, които поради естеството си съществено намаляват неговата цена. Когато пък цената е калкулирана сумарно за целия недвижим имот, ако площта на имота е надлежно посочена в договора за продажба и тя се окаже с повече от 10 % по-малко от реалната квадратура, купувачът в такъв случай има право да предяви претенция за разваляне на сделката или отбив от уговорената цена. В случаите, когато тя се окаже по-голяма с над 10 %, продавачът от своя страна има признатото от закона право да иска съответно увеличение на договорената цена, но ако стори това купувачът пък може напълно законно да се откаже от сключения договор. Възможно е и трети лица да имат право на собственост върху имота. В такъв случай продавачът носи отговорност, освен ако купувачът е знаел за правата, с които разполага третото лице.

Възможни са още много частни случаи и „подводни камъни“ в процеса на покупко-продажба на недвижим имот и с оглед избягване всички възможни рискове е препоръчително при покупка на имот да използвате услугите на добър адвокат по недвижими имоти в София, Пловдив или съответния град, в чийто район се намира имотът.

Моля дайте своята оценка:

4 мнения по „Недвижими имоти

  1. Може ли ЧСИ да продава оземлена нива за която нямам нотариален акт.

    • Може да ползвате полетата вдясно на екрана:
      1. За контакти (имейли и телефони)
      2. Записване за консултация или запитване за услуги (форма за запитване)

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *