Акт 15 и рисковете при покупка на имот „на зелено“ без Акт 16 (Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация)

Статиите в блога изразяват мнението на автора и не са правен съвет. При нужда от съдействие, може да се свържете с адв. Трифонов чрез формата за запитване или на ☎ 0878358643

Време за прочитане : 3 минути
 

Акт 15 и Акт 16 са много популярни напоследък понятия. Обикновено нови жилища или търговски обекти се купуват в сгради с издаден Акт 15 или Акт 16. Или както са законовите термини – Акт образец 15 и Акт образец 16.

Акт 15 е в основата на много подвеждащи реклами и некоректни обещания от страна на строителни предприемачи. Акт 15 е прокламиран от тях като край на строителството на обекта. И това по принцип е вярно. Но само по принцип. И има едно много голямо „НО”. Казано в прав текст – чл. 176, ал. 1 от ЗУТ е пределно ясен и категоричен в тази насока – с този акт се извършва само и единствено предаването на строежа от строителя (фирмата, която извършва строително-монтажните работи) на възложителя (строителния предприемач, който е собственик и продава недвижимия имот на купувача). Т.е. събира се една комисия, назначена (и заплатена, съвсем между другото) от строителя, която решава дали да издаде Акт 15 или не. И предвид принципа на поговорката „Който плаща – той поръчва музиката” – повече от ясно е дали има някакъв шанс издаването на Акт 15 да бъде отказано, освен ако не се намесят компетентни специалисти. Държавни органи в комисията по издаване на Акт 15 няма.

А това, че негоден строеж може да бъде предаден от строител на възложител с „успешно” издаден Акт 15 е ясно като бял ден. Поне за специалистите в тази област. „Ама това е абсурд! Ние имаме разрешение за строеж, с Акт 15 приключи строителството и е само въпрос на време издаването на Акт 16!” – би Ви казал някой напорист строителен предприемач. Но Вие може да му отговорите, че обстоятелството, че един обект е завършен И ОТГОВАРЯ НА ВСИЧКИ ИЗИСКВАНИЯ се удостоверява само и единствено с издаване на Разрешение за ползване по смисъла на Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. И може да му заявите, че Вашите адвокати са виждали с очите си обекти с издаден Акт 15, които са чакали по няколко години запечатани от ДНСК и със спрени ток и вода да получат Акт 16 (Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация). А също са виждали и обекти, които няма как въобще някога да получат Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация – освен ако не бъдат разрушени и построени наново.

Обект, за който няма издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (макар и да има издаден Акт 15), не може да бъде годен за обитание и е напълно незаконно ползването му за предвидените нужди. Чл. 178 от ЗУТ е пределно ясен – „Не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация”. И за какво му е на човек недвижим имот, на който „изграждането е приключило” с Акт 15, но евентуално няма ток и вода, достъпът до него е забранен и не може да бъде ползван?!

Въпреки всичко това има масова практика обитатели да се настаняват и да започват да ползват обекти, за които има издаден само Акт 15. Това е свързано с много потенциални негативни последици. В най-добрия възможен случай обитателите, макар и законни собственици по нотариален акт, нямат (а и нямат право по закон) открити партиди за вода и електричество. И черпят такива от „времянките” на строителя – и плащат „сметките” си на строителя, понякога по доста завишени, в сравнение с тарифите на официалните доставчици, цени.

Въпреки изяснените рискове, ако кандидат-купувач е взел твърдото решение за покупка на жилище или друг недвижим имот „на зелено“ (без издаден Акт 16), препоръчително е същият да вземе конкретни мерки за защита на интереса си. Защитата на купувача може да се постигне като се заложат подходящи гаранции, добре юридически издържани, в предварителния договор, който се подписва между двете страни още в началото на техните взаимоотношения. Опитен адвокат по недвижими имоти може да е много полезен в тази връзка, тъй като, макар да не може да гарантира 100% изпълнението на задълженията на строителя, може да приложи редица механизми за избягване на „подводните камъни“ в процеса на изпълнение на ангажиментите на продавача и да сведе рисковете за купувача до минимум.

А каква е разликата между Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация? На практика никаква – издават се за различни категории обекти, но по същността си представляват едно и също нещо – санкция от държавен орган, че построеният недвижим имот отговаря на всички изисквания и може да бъде законно ползван занапред.

А каква е разликата между Акт 16 и Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация? Разлика има, но тя е чисто техническа. Въз основа на Акт 16 (един документ) се издава Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация (друг документ). Обектът е сертифициран не след издаване на Акт 16, а след издаване на Разрешение за ползване / Удостоверение за въвеждане в експлоатация – но всички тези документи обикновено се издават в рамките на едва няколко дни и вероятно поради това „Акт 16” се е превърнал и се използва в ежедневието като синоним на „Разрешение за ползване” и „Удостоверение за въвеждане в експлоатация”.

А издават ли се всички тези актове и документи за отделни недвижими имоти? Не, поначало те се издават за целия обект, напр. жилищен блок, а не за отделните апартаменти в него. Ако обаче става дума за еднофамилна къща – очевидно е, че жилището е само едно.

Моля дайте своята оценка:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *