Видове лихвен процент, фиксирани и променливи компоненти съгласно Закона за кредитите за недвижими имоти към 2022

Време за прочитане : 3 мин.

Лихвеният процент на практика представлява „таксата“ на дадена банка за отпускането на кредит. Обичайно лихвата е съставена от два компонента – плаващ и фиксиран, и именно плаващият в последните месеци расте нагоре. При някои банки това е пазарният индекс EURIBOR (средното лихвено ниво, при което банките в еврозоната си разменят срочни депозити в евро). При други базата е средната лихва по депозитите в българските банки, която се обявява от БНБ всеки месец, при трети – ОЛП (основния лихвен процент), четвърти са избрали комбинация от различни параметри. Причината за бързото покачване на лихвите по действащи кредити е именно начинът, по който те се формират.

Съгласно Закона за кредитите за недвижими имоти (ЗКНИ) при сключването на договор за кредит банката е длъжна да изготви договор, който включва и лихвения процент по кредита, с изрично посочване дали е фиксиран, или променлив, или комбинация от двата, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент, който е свързан с първоначалния лихвен процент, а при договор за кредит с променлив лихвен процент, при който се използва бенчмарк за лихвен процент – наименованието на бенчмарка и на неговия администратор, включително информация за свързаните с бенчмарка последици за потребителя, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент; ако при различни обстоятелства се прилагат различни лихвени проценти, тази информация се предоставя за всички приложими лихвени проценти.

В преходните и заключителни разпоредби на ЗКНИ е дадено легално определение на понятието „Лихвен процент по кредита“. Това е лихвеният процент, изразен като фиксиран или като променлив процент, който се прилага на годишна основа от общия размер на кредита. От тук следва, че при сключване на договор за кредит, в него страните могат да уговорят фиксиран или променлив лихвен процент. Когато уговарят, че лихвеният процент ще бъде фиксиран отново идва на помощ ЗКНИ, който дава легално определение и на понятието  „Фиксиран лихвен процент по кредита“. Това е лихвеният процент, предвиден в клауза на договора за кредит, по силата на която кредиторът и потребителят договарят един постоянен лихвен процент за целия срок на договора за кредит или договарят няколко лихвени процента за отделни периоди от продължителността на договора за кредит, през които се прилага само определеният фиксиран лихвен процент. Когато не всички лихвени проценти по кредита за отделните периоди са определени в договора за кредит, приема се, че лихвеният процент по кредита е фиксиран само за отделните периоди, през които лихвеният процент е определен изключително с помощта на определен фиксиран процент, договорен при сключването на договора за кредит. Възможно е да бъде договорен и „Променлив лихвен процент“. Това е лихвеният процент, предвиден в клауза на договора за кредит, по силата на която кредиторът и потребителят договарят, че приложимият към договора за кредит лихвен процент се формира на база на променлива компонента и фиксирана надбавка. Фиксираната надбавка не може да бъде променяна едностранно за целия срок на договора за кредит.

Когато банката Ви уведоми, че покачва лихвените си проценти, най-добре е да проверите какво точно сте се договорили като си прочетете договора за отпускане на кредита и се информирате до колко Ви засяга и Вас това покачване. Разбира се, от значение е и действащото законодателство към момента на сключване на договора, както и последващи изменения до колко биха били приложими и във Вашия случай.

В случай, че сте договорили кредит с променлив лихвен процент, банката прилага референтен лихвен процент по определена от нея методика. Съгласно ЗКНИ тази методика се включва в договора за кредит и не може да бъде променяна едностранно от банката след сключването му. Променливият процент на лихвата сам по себе си не изключва добросъвестността в договарянето, стига промяната на фиксираната погасителна вноска (договорена в размер поносим за клиента, според обявените очаквани трайни негови доходи) да се отчита по предвидим и за двете страни начин. Такава клауза принципно би била изключена от потребителска закрила, ако е ясно и разбираемо уговорена и ако клиентът запазва възможност да ограничи неблагоприятни за себе си последици. Отново следва да бъде проучен от адвокат или друг специалист конкретният договор за кредит, за да се провери има ли основания за претенции срещу банката. Определянето на конкретния размер на текуща лихва, макар и формулирано като право на банката, може да е обвързано ясно и категорично само с прилагане на аритметични операции със стойности, които са променят независимо от волята на коя да е от страните и следва да се отчитат както при движение нагоре, така и надолу. В тези случаи намесата на банката при това действие при спазване на „наложената“ с общите условия методика ще се изчерпи само с администрирането на задълженията, тъй като за да реализира „правото“ си да увеличи лихва, съответно и вноска, банката е задължена да отчете на всяко тримесечие ново обявен статистически пазарен индекс (бенчмарк), да го съпостави с текуща стойност и да преизчисли по фиксирана формула на годишна лихва текущата стойност на анюитетна вноска само ако колебанието е съществено, независимо дали това увеличава или намалява задължението на кредитополучателя. Затова при така определен лихвен процент не съществува никаква опасност за дисбаланс при прилагане на автоматизъм при констатирана промяна над 0.25% пункта. Това становище е застъпено и в съдебната практика. Съгласно разпоредбите на ЗКНИ, изискващи от банките, предоставили ипотечни кредити с променлива лихва, обвързана с пазарен индекс (бенчмарк) да приложат в тази хипотеза специален план за замяна на формулата за определяне на лихвата, след обявяването му на клиента по подходящ начин и предоставяне на възможност за предсрочно погасяване. Към момента на прилагането на този план, новият лихвен процент по договора за кредит не може да е по-висок от размера на лихвения процент по договора преди този момент.

Всичко написано до тук се отнася и се прилага и за договорите за кредит за недвижими имоти на потребители, сключени до 1 юли 2018 г., по които за референтен лихвен процент се ползва пазарен индекс като LIBOR, EURIBOR или SOFIBOR. В случай, че договорът за кредит с банката е сключен назад във времето, когато все още не са били в сила ЗКНИ и ЗПК, то заинтересованата страна може да се опита да предяви претенции и на основание ЗЗП, сочейки наличие на неравноправна клауза в договора. Законът за защита на потребителите посочва изрично в чл.143 какво е и коя клауза се счита за неравноправна, а в чл.144 има ограничения, при които неравноправните клаузи не се прилагат. Акцентът при преценката дали една клауза е неравноправна, съответно нищожна, е дали същата е била уговорена индивидуално или не. Важно е също така клаузите на договора да бъда съставени по ясен и недвусмислен начин, понятия многократно обсъждани в съдебната практика.  

Моля дайте своята оценка:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *