Неустойка за забава на недвижим имот в предварителен договор или нотариален акт

Време за прочитане : 2 мин.

Покупка на зелено

Неустойка за забава на строителството или завършването на недвижим имот, закупен в строеж (на зелено), често се предвижда в съответния предварителен договор или нотариален акт. Масова практика също така е да се сключи предварителен договор за покупко-продажба на имот директно със строителя (инвеститора), а след като имотът е готов на груб строеж, да се сключи окончателният договор под формата на нотариален акт.

Видове забава

С цел защита на своите интереси страните уговарят неустойки при неизпълнение – при неточно, непълно или забавено изпълнение на своите задължения по предварителния договор. Обичайно тези уговорки не се инкорпорират в окончателния договор (нотариалния акт) и възниква въпросът дали продължават да имат действие. Съдебната практика приема, че неустоечните клаузи запазват своето действие, дори и да не са преповторени в окончателния договор (нотариалния акт), като за запазване на действието им не е необходимо и нотариалният акт да препраща към предварителния договор.

Сред най-честите такива неустоечни клаузи са тези за окончателното построяване на имота, за предаването му или за въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намира имотът, в определените в договора срокове. Ако някои от тези задължения не са изпълнени или ако не са изменени, или прекратени по взаимно съгласие на страните, обективирано в окончателния договор (в нотариалния акт) или в друго споразумение между тях, те продължават да са валидни и действащи.

Срокове

В една такава хипотеза на забава от страна на продавача, за купувача възниква право да търси от строителя / инвеститора (продавача) уговорената неустойка. Когато последният не се съгласи доброволно да заплати уговорената неустойка, купувачът може да заведе иск по съдебен ред. Важен момент е, че задължението за плащане на неустойка е с по-кратка давност (3 години), т.е. ако напр. строителят-продавач се е забавил да въведе в експлоатация сградата, в която се намира имотът, но купувачът се е сетил да си търси уговорената неустойка, след като са минали повече от 3 години от датата, на която сградата е следвало да бъде въведена в експлоатация, съдът може евентуално да отхвърли иска като погасен по давност.

Съдебно дело

Заповедно / исково

Стигне ли се до съдебно уреждане на отношенията между страните, купувачът може да избира измежду различни съдебни производства. Най-бързо е да се подаде заявление за издаване на заповед за парично задължение. В този случай, ако строителят възрази срещу издадената заповед, купувачът разполага с един месец да заведе исково производство. Разбира се, купувачът може директно да се насочи към исковото производство, но ще трябва да заплати по-висока държавна такса и адвокатски хонорар, за разлика от заповедното производство.

Обезпечително

Не е за пренебрегване и т. нар. обезпечително производство, при което строителят поначало е изненадан и неподготвен, като по този начин се препятства възможността да увреди купувача, напр. като отчужди всичките си имущества и авоари. В ГПК е предвидена възможност преди завеждане на исковото производство да се подаде молба до съда с искане за допускане на обезпечение на бъдещия иск. Молбата се разглежда и решава от съда в закрито заседание в деня на подаването й т.е. това е най-бързият начин да замразите банковите сметки или възбраните имоти, собственост на строителя, без той да знае, че ще се случи.

Както и при предходните две производства и тук има минуси – минимално се увеличават разноските, които обаче се възстановяват при уважаване на иска; купувачът има срок, в който е длъжен да заведе иска си срещу строителя; има задължителни предпоставки за допускане на обезпечението т.е. най-добре е молбата към съда да бъде изготвена от специалист в тази сфера.

Лихва

Независимо какъв път ще избере купувачът за търсене на дължимата му се по предварителния договор неустойка, съдебният спор ще бъде разгледан от една до три съдебни инстанции, в зависимост от поведението на строителя и размера на търсената неустойка. Добрата новина е, че от момента на подаване в съда на съответната молба/заявление спира да тече давност и от същия този момент до окончателното изплащане на неустойката се дължи законна лихва (около 13 % на годишна база) върху нея. 

Моля дайте своята оценка:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *