Искате да знаете точния размер на всички разноски за оформяне на наследствения имот на Ваше име? Разберете веднага като се обадите на ☎ 0888458635

Забележки:

1. Калкулатор на нотариални и др. разноски при сделки с недвижими имоти може да намерите в приложението „Правен помощник“
2. В отделни статии подробно са разгледани следните теми:
   1. Процедура и всички стъпки при покупка на недвижим имот
   2. Рискове при покупка на недвижим имот „на зелено“
   3. Едностранно повишаване на цената при покупка на зелено
   4. Издаване на нотариален акт за наследствен имот

Цена

Издаването на нотариален акт за наследствен имот е процедура, която обикновено струва няколкостотин до няколко хиляди лева и може да бъде извършена от или с помощта на адвокат след смъртта на наследодателя, когато има определен кръг от лица, които законът посочва като „наследници по закон“. Може да има и други, но само когато починалият е оставил завещание.

Опции

Наследството се открива след смъртта на наследодателя и от този момент наследниците имат 3 възможности: да приемат наследството, да се откажат изцяло от него или да го приемат по опис. За последната възможност обаче има 3-месечен срок, в който трябва да се извърши.

Нот. акт

Настоящата статия ще разгледа въпроса как може да се установи собствеността върху придобит по наследство недвижим имот и да се издаде нотариален акт в тази връзка, защото това е изключително често срещан проблем. Това може да стане със специален нотариален акт. Нарича се констативен нотариален акт. Още в началото е важно да се уточни, че такава възможност съществува, но наследниците по никакъв начин не са задължени да го направят.

Обикновено това се прави като превантивна мярка срещу измама от страна на друга наследник или трети лица, както и при оспорване на собствеността върху дадения имот. Наследството преминава върху наследниците по силата на закона, а не по силата на договор или нотариален акт. Трябва да се има предвид обаче, че съществува възможност дори след снабдяване с констативен нотариален акт, при разпореждане с имота отново да бъдат поискани от купувача всички документи за него, върху които се е основало издаването на акта, а ако същите са недостатъчни – и допълнителни такива.

Процедура

Всеки наследник може да подаде молба до нотариус в района, в който се намира недвижимия имот, с която да иска да му бъде издаден констативен нотариален акт за собствеността му върху наследения имот. За да може да бъде издаден нотариален акт за наследствения имот, наследникът задължително трябва да представи удостоверение за наследници. Все пак това е основанието за придобиване на имота.

Въз основа на него нотариусът ще направи проверка и ще може да изготви констативен нотариален акт, който се основава на писмени доказателства. За да може да се изготви този нотариален акт също така трябва наследникът да се снабди с данъчна оценка за имота. Това става от съответната данъчна служба. Въз основа на данните в данъчната оценка ще се определят нотариалните разноски, вкл. местният данък.

Доп. разноски

Също така, трябва да имате предвид, че ако нотариусът изготви самия констативен нотариален акт, то за тази услуга ще бъдете таксувани допълнително, като таксата за това може да е равна на нотариалните такси, които ще платите (т.е. „цената“ на цялата процедура да е двойна). Обикновено адвокатите извършват тази услуга на по-ниска цена. Като цяло цената за издаване на нотариален акт за наследствен имот зависи от оценката на имота и варира между няколкостотин в масовия случай до няколко хиляди лева за имоти на изключително висока стойност.

Документи

Наред със споменатите документи, в зависимост от имота ще се наложи събиране на допълнителни документи, които доказват правото на собственост на наследодателя, следователно и на наследниците му. Много често, ако имотът е по-стар, например строен в през 70-80-те години на миналия век е възможно да липсват актуални или въобще документи за строеж и съответно за собственост. Затова е много по-лесно да се доверите на юрист или адвокат, който има опит в тази област и може да се снабди и респ. оформи всички необходими документи, като по този начин да си спестите време и нерви в обикаляне по различни институции.

Вписване

Ако всички документи са изрядни и нотариусът признае за установено правото на собственост на наследника, следва самото подписване на констативния нотариален акт. След това и след плащането на всички разноски по производството, следва вписване на този акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това е задължително условие, което ще даде гласност на установеното право на собственост на наследника. Обикновено това става в рамките на няколко работни дни, но в София може да е малко по-бавно.

Оспорване

Тъй като производство по издаване на нотариален акт за наследствен имот е едностранно, нотариалният акт може да бъде оспорен от всяко трето лице, което твърди, че е действителен собственик на имота. Това оспорване става само по съдебен ред с изрична искова молба, която също подлежи на вписване в Имотния регистър. По този начин става ясно, че за въпросния имот се води някакъв спор.

Отговорността за доказване в е тежест на оспорващата страна, т.е. наследникът не е длъжен да доказва, че е собственик на имота, такова задължение има лицето, което оспорва неговите права. По същия начин може да бъде установена собствеността върху недвижим имот и от лице, което го е придобило по силата на завещание. Единствената разлика е в документите, които следва да се представят за установяване на собствеността.

Констативен нотариален акт по документи / наследство / давност

Обстоятелствена проверка за признаване правото на собственост

Издаване, оспорване и отмяна на констативен нотариален акт

Забележка:

1. Калкулатор на нотариални и др. разноски при сделки с недвижими имоти може да намерите в приложението „Правен помощник“
2. В отделни статии подробно са разгледани следните теми:
   1. Процедура и всички стъпки при покупка на недвижим имот
   2. Рискове при покупка на недвижим имот „на зелено“
   3. Едностранно повишаване на цената при покупка на зелено
   4. Издаване на нотариален акт за наследствен имот

Същност

Констативен нотариален акт (по документи или по обстоятелствена проверка) за признаване правото на собственост на имот е документ, издаван по съответния законов ред от нотариус. Участниците в гражданския оборот ползват услугите на нотариус за различни видове сделки, най-честите от които са свързани с прехвърляне или учредяване на вещни права, като напр. право на собственост или право на ползване върху недвижими имоти (земеделска земя, къщи, апартаменти и др.) или движимо имущество (МПС). Съгласно българското законодателство, извършването на сделки с недвижими имоти като покупко-продажба, дарение, доброволна делба и др. се извършват задължително по нотариален ред. Нотариусите са ангажирани и с други аспекти на ежедневния документооборот като напр. заверка на преписи от официални документи, изготвяне и съхраняване на завещания и т.н., но тяхната „запазена марка“ си остава изповядването на нотариални актове за собственост върху недвижим имот.

Нот. акт

Нотариалният акт е документ, който надлежно удостоверява законното право на собственост върху недвижим имот. В повечето случаи това е договор за покупко-продажба на недвижим имот или за учредяване на ограничено вещно право върху недвижим имот, за който законът предвижда специална форма. Понякога обаче, поради различни причини и стечение на обстоятелствата, първичен документ, удостоверяващ право на собственост върху определен недвижим имот, липсва – напр. при собственост върху недвижим имот придобит по наследство. Поради това, специално за недвижимите имоти, е предвиден допълнителен начин за признаване правото на собственост – т. нар. констативни нотариални актове.

Видове

Констативните нотариални актове биват следните видове:

1. Констативен нотариален акт по документи – при липса на друг нотариален акт, но при наличие на различни други писмени доказателства, с които правото на собственост на съответното лице може да се докаже (напр. при наследствен имот, при придобиване на право на собственост върху сграда, построена в собствен на лицето имот и т.н.);
2. Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка – при тотална липса на каквито и да е писмени доказателства – в тези случаи нотариусът е оправомощен и може да извърши т. нар. обстоятелствена проверка, с която да установи и признае правото на собственост върху съответния имот. Това най-често се случва когато е налице изтекла придобивна давност в комбинация с други предвидени в закона предпоставки.

Процедура

Издаването на констативни нотариални актове е процедура, уредена в Гражданския процесуален кодекс. Констативният нотариален акт не създава нови права, а само установява съществуването на такива. Доказателствената сила на констативен нотариален акт се разпростира по отношение на абсолютно всички органи и трети лица и е задължителна за тях, но в същото време може ефективно и напълно законно да се оспорва от всички заинтересовани правни субекти – както по отношение на самото право на собственост (предпоставките, от които то е възникнало), така и по отношение на истинността на документа или свидетелските показания, формирали изводите на нотариуса. Или с други думи констативните нотариални актове имат доказателствена сила до доказване на невалидността им по предвидения в закона ред.

Документи

В българския закон изрично е записана забрана за придобиване по давност на имоти, които представляват публична държавна или общинска собственост. В тази връзка едно от абсолютните изисквания за започване на процедурата по издаване на констативен нотариален акт е да се докаже пред нотариуса, че имотът, предмет на процедурата, не попада под обхвата на тази забрана. Необходими са и редица други документи, но какви точно са те зависи от конкретния случай. Задължително се изисква данъчна оценка на имота, която се издава от съответната общинска данъчна служба. Въз основа на приложените писмени и/или гласни доказателства, нотариусът или признава, или да отказва да признае твърдяното от заявителя право на собственост върху имот. От правна гледна точка е важно да се знае, че дори и нотариусът да признае правото на собственост и да издаде констативен нотариален акт, последният сам по себе си не е основание за придобиване на собствеността. Основанието за придобиване се съдържа в представените преди това пред нотариуса писмени документи, респективно, в настъпването на предвидените в закона обстоятелства (придобивна давност).

Необходим ли е?

Издаване на нотариален акт за наследствен имот е възможно, макар и строго юридически погледнато ненужно. Това е така, защото придобиването на собствеността става по силата на закона с настъпването на определени обстоятелства, в случая приемането на наследството от наследниците, и не е необходим изричен документ, вкл. нотариален акт за собственост върху недвижим имот придобит по наследство, за да бъде собствеността валидно придобита. Има случаи обаче, при които приетото наследство и собствеността върху него се оспорва, и точно тогава мнозина наследници решават, за собствено спокойствие и за да се даде гласност на придобиването на имуществото от тяхна страна чрез вписването на нотариален акт в Имотния регистър, да поискат издаване на констативен нотариален акт за собственост върху наследствен недвижим имот.

Давност

При придобиване на имот и респ. издаване на нотариален акт по давност, изтичането на изискуемата по закон придобивна давност (т.е. непрекъснатото давностно владение на имота в определения от закона срок) трябва да се докаже от молителя. За целта пред нотариуса се явяват няколко свидетели, посочени от кмета на кметството, общината или респ. района, които да потвърдят факта на непрекъснато владение върху имота, както и периода, през който е станало това. Периодът на давностно владение е от значение и е различен в зависимост от това дали владелецът е добросъвестен или недобросъвестен. В случай че се касае за добросъвестен владелец, придобивната давност е 5 години. Добросъвестен владелец е лице, което владее вещ или имот на основание, което може да го направи собственик, но не го прави – било поради опорочаване на формата, било поради друга причина, като същевременно обаче лицето не знае, че не е станал собственик. Във всички останали случаи говорим за недобросъвестен владелец, за който придобивната давност е 10 години.

Вписване

Констативният нотариален акт, както и всеки друг нотариален акт, подлежи на вписване по местонахождението на имота, за което се заплаща такса от молителя. Таксата се заплаща още при подаване на молбата до нотариуса за издаване на такъв акт и тя не подлежи на връщане, дори нотариусът да откаже издаването му. Таксата се определя като процент от издадената на молителя данъчна оценка на имота. Освен таксата за вписване, в цената на констативния нотариален акт влизат още нотариална такса и местен данък по ЗМДТ.

Отказ

Отказ на нотариуса въобще да пристъпи към и открие производството по издаване на констативен нотариален акт или респ. отказ на нотариуса за издаване на заявения от молителя констативен нотариален акт във всички случаи подлежи на обжалване по предвидения в закона ред в 7-дневен срок пред съответния окръжен съд.

Оспорване

Оспорване на констативен нотариален акт е напълно допустимо от закона, тъй като производството по издаване на констативен нотариален акт е едностранно. Оспорването може да се извърши от всяко лице, което твърди, че е действителен собственик на имота, по исков ред пред съда и в съдебния процес тежестта да докаже, че констатациите на нотариуса са неправилни, лежи върху оспорващата страна. Тя трябва да представи пред съда доказателства, че или е носител на правото на собственост на друго основание, което може да се противопостави на констатирания собственик, или че посоченото право е погасено, а може също така да твърди, че фактите, посочени в констативния нотариален акт са неистински и да ги опровергае. В практиката се случва едно такова оспорване да бъде придружено (или предшествано) от наказателно дело за лъжесвидетелстване – в случай че се твърди неистинност на показанията на разпитаните в хода на нотариалното производство свидетели. В този случай резултатът от съдебния процес за лъжесвидетелстване ще обуслови изцяло (или поне до голяма степен) резултата и от делото за оспорване, въпреки че е възможен и различен резултат – например, наказателният съд да отсъди, че престъпление няма, но въпреки това гражданският съд да отмени констативния нотариален акт. От чисто процесуална гледна точка е важно исковата молба по оспорването да бъде вписана, защото съдебното решение по делото би могло да доведе до променяне или прекратяване на вещни права, а за този риск третите страни, неучастващи в процеса, трябва да бъдат информирани. Те трябва да са наясно, че ако купят такъв имот докато трае делото, а впоследствие оспорващата страна го спечели, те ще трябва да върнат имота на лицето, което съдът е прогласил за собственик. Затова и законът е предвидил чрез вписването на исковата молба да се даде гласност на съществуващия спор, за да се избегнат в максимална степен последващите усложнения.

Извънсъдебно прекратяване или разваляне на договор

Съдебен иск за разваляне на прехвърлителна сделка или договор

Особености при разваляне на предварителен договор за покупко-продажба, нотариален акт, дарение, издръжка и гледане, наем

Прекратяване на договор и разваляне на договор са две на пръв поглед идентични понятия. Но юридическата им същност е много различна.

Прекратяване на договор има когато една облигационна връзка (договорно отношение) от един момент престане да съществува ЗАНАПРЕД. Но престираното (изпълненото) по договора до момента на прекратяването е напълно валидно. С най-прости думи страните са имали определени договорни отношения, които са изпълнявали за определен период от време (напр. договор за периодична доставка на стоки срещу заплащане), но в един момент са решили да прекратят отношенията си занапред (напр. изпълнителят по договор да спре да доставя нови стоки на получателя). Най-често прекратяването на договор не е свързано с някакви проблеми при изпълнението му. Друг типичен пример е прекратяване на договор за наем на недвижим имот от фирма или физическо лице, независимо дали по взаимно съгласие или с предизвестие – наемателят освобождава имота, а наемодателят не му дължи връщане на платените за наема пари.

Развалянето на договор категорично е свързано с неизпълнение – на едната или и на двете страни. При развалянето на договор едната страна (неизправната) е имала задължение, но не го е изпълнила, а другата страна (изправната) е имала очакването да получи нещо по договора (напр. доставка на стока), но то не се е сбъднало. При положение, че няма изпълнение от неизправната (виновната) страна, изправната страна решава, че следва да прекрати договорната връзка между страните. Но за разлика от прекратяването, което е винаги занапред, развалянето е С ОБРАТНА СИЛА – което означава, че всяка от страните трябва да върне това, което е дала по договора – така че да се възстанови фактическото положение от момента преди сключването на договора. Ако напр. е налице договор за доставка на стока, която стока получателят е предплатил, но не е получил от доставчика – тогава доставчика, след като договорът бъде развален, следва да върне получените от получателя суми по договора. В същата хипотеза, ако обаче доставчикът е доставил само част от стоката, а не е получил нищо насреща (защото напр. уговорката е била плащането да стане наведнъж при получаване на 100% от стоката), при развалянето на договора получателят следва да върне получената частично стока, но не дължи нищо на доставчика.

Често срещана е и хипотезата за разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот или договор за строителство или изработка. Най-общо казано, купувачът не получава имота, за който е платил определена сума на продавача. Това води до описаното неизпълнение и купувачът има право да развали договора и да иска връщане на всичко платено. Обикновено при развалянето на договор обаче има изискване за отправяне на писмено предизвестие, както и възможност за даване на достатъчен срок за доброволно изпълнение на поетото задължение. Разбора се, законът предвижда възможност задължението за даването на срок да отпадне, ако изпълнението е станало ненужно или безполезно. С дадения пример за разваляне на предварителния договор, трябва да се каже, че това е възможно само по съдебен ред.  

Други широкоразпространени примери включват разваляне на договор за издръжка и гледане и разваляне на договор за дарение. При договора за издръжка и гледане едната страна предоставя имот, а другата – нематериална престация под формата на грижи или т.нар. издръжка и гледане. Ако грижите не са полагани или полагането им е спряно след определен период от време, то едната страна се приема, че е неизправна и затова другата има право да иска връщането на имота. Дългогодишната практика на българските съдилища сочи, че шансовете за разваляне на договор за издръжка и гледане са огромни – една огромна част от всички такива предявени искове са били уважени от ВС и ВКС. Договорът за дарение, за разлика от договора за издръжка и гледане, не е двустранен, а едностранен – т.е. едната страна (дарителят) само дава, а другата страна (надареният) само получава. Съгласно чл.227 от Закона за задълженията и договорите може да се търси отмяна на договора за дарение – но само при няколко изрично изброени хипотези – убийство, набеждаване в престъпление или отказ за даване на необходима издръжка. Следва да бъде направено едно разграничение между дължимата издръжка по договор за издръжка и гледане и договор за дарение. В първия случай полагането на грижи е задължително, дори съответното лице може само да се грижи за себе си и е достатъчно финансовото обезпечено. Издръжката при договора за дарение обаче (и то само издръжка, а не и гледане) е само при необходимост, т.е. дарителят трябва да е изпаднал в крайна нужда и да има отчаяна нужда от средства, за да посрещне основни свои нужди.

И при развалянето на договор, и при прекратяването на договор могат да се ангажират клаузи за обезщетение и неустойка. Ако напр. се развали договор с предмет недвижим имот – страната, която е придобила и следва да върне имота, има право да претендира стойността на направени ремонти и подобрения в имота.

Договор за наем на недвижим имот между физически/юридически лица – същност, съдържание, сключване, срок и прекратяване

Особености при вписване на договор за наем с нотариална заверка

Защита на страните и специфики при наем на търговски обект

(Забележка: Бланка на договор за наем на недвижим имот и образец на приемо-предавателен протокол-опис за недвижим имот се съдържат в приложението „Правен помощник“)

Договор за наем на недвижим имот – жилище или търговски обект, офис, магазин, заведение, паркомясто, гараж или друго помещение, с или без нотариална заверка – е един от най-разпространените видове договори у нас. За неговото съставяне и подписване, освен ако не се касае за специфични правоотношения или търговски сделки, обикновено не се изискват задълбочени правни познания, а почти всеки гражданин на даден етап от живота си е бил страна по такъв тип договор. Същността на договора за наем включва правни задължения и за двете сключили го страни. За наемодателя възниква задължение да предостави на наемателя по договора вещта (независимо дали е за граждански нужди като жилище, гараж или паркомясто или за търговски цели като заведение, магазин, офис или друг вид търговска площ) за определен срок на ползване, а за наемателя възниква задължение да плаща редовно наемната цена за това ползване. Важно е да се отбележи изрично, че договорите за наем нямат вещно-прехвърлително действие. Това е така именно поради факта, че вещта (имотът) се предоставя само за временно ползване  срещу определена между страните цена. Така наемателят придобива качеството на държател, а не на собственик. След изтичане на договора за наем или поради прекратяването му, наемното правоотношение между двете страни по договора се прекратява и предметът на този договор следва да се върне в състоянието, в което се е намирал при сключването на договора като следите от нормално износване от употребата му не се вземат предвид. Договорът за наем на недвижим имот между физическо и юридическо лице (фирма) има своята законова уредба основно в Закона за задълженията и договорите както и в редица други закони и специфични подзаконови актове, като например Търговския закон относно наема като търговска сделка.

Поначало клаузите и съдържанието на договорите за наем се определят напълно свободно от страните. Най-съществените клаузи, които обаче един договор за наем на недвижим имот задължително съгласно българския закон следва да съдържа, са тези, свързани с:

• Предмета (описва се подробно имотът, който се наема),
• Наемната цена (няма пречка по усмотрение и за удобство на страните да се уговори като седмичен, месечен или годишен наем) и срока на нейното плащане,
• Продължителността и срока, за който е сключен, както и прекратяването му,
• Задълженията и правата на наемодател и наемател, вкл. някои специфични такива, ако напр. се касае за търговска сделка или правоотношение.

Договор за наем с или без нотариална заверка? Договорът за наем на недвижим имот трябва ли да е нотариално заверен? Валиден ли е договор за наем без нотариална заверка? Това са едни от най-често задаваните въпроси във връзка със законосъобразното сключване на договор за наем на недвижим имот. В тази връзка следва да се има предвид това, че законът не предписва изрично някаква правна форма, за да бъде действителен договора за наем на недвижим имот (с нотариална заверка, обикновена писмена форма без нотариална заверка). Напълно допустимо по българското право е такъв договор да бъде валидно сключен и устно. Но най-често срещан, най-вече предвид спестяването на нотариални такси (въпреки че цената на нотариалната заверка не е висока), по-лесното му доказване и защита правата и на двете страни по него, е договорът за наем на недвижим имот без нотариална заверка (т. нар. обикновен писмен договор). Нотариалната заверка е препоръчителна при договори за наем на търговски помещения или обекти на значителна стойност или между фирми, защото в този случай правата и на наемателя, и на наемодателя се ползват от по-интензивна законова защита, напр. много по-лесно може наемателят да бъде отстранен от имота, а всяка от страните да получи изпълнителен лист на определена стойност от съда за претърпени вреди и пропуснати ползи. Следва да се има предвид и законовия праг за плащанията в брой до 10 000 лв.  Не трябва да се забравя и че според данъчното ни законодателство приходите от наем следва да се декларират, а за тях се удържа данък в размер на 10%.

Съставянето на приемо-предавател протокол (протокол-опис) към договора за наем не е по закон задължително, но е силно препоръчително. Неговата цел е пълно и обстойно описание напр. на обзавеждането в жилищен имот или оборудване в търговски обект. Това е така, тъй като в повечето случаи в договора, а и според закона, е изрично посочено, че имотът, който се предоставя за ползване, трябва да бъде използван съобразно с неговото предназначение, т.е. ако е предоставен офис, използва се за такъв, не можете например от него да направите магазин. Възможно е за по-голяма сигурност на страните към протокола да се приложи и снимков материал.

Договорът се счита за сключен (и евентуално влязъл в сила, освен ако не е с отложено действие) в момента, в който двете страни помежду си постигнат единодушно съгласие относно вещта (имота) и относно цената. Когато иде реч за сключване и срок на договора, в закона ясно е записано, че лице, което има право да сключва само сделки на управление, няма право да подписва договор за наем, за срок по-продължителен от 3 години. Това е лице, което обикновено няма качеството на собственик на конкретния имот. Такъв е и случаят при търговските сделки, когато се отдава под наем имот, собственост на търговско дружество. Трайната съдебна практика приема, че управителят на такова дружество може да сключи договор за наем с максимален срок на действие 3 години, защото той има право да извършва само действие по управление на имотите, собственост на представляваното от него дружество. Когато се сключва договор за по-дълъг период, тогава управителят не може да действа самостоятелно, а само след  предварително взето решение от Общото събрание на съдружниците в дружеството. От това правило, разбира се, има и изключения. Такова е например положението при управлението на недвижим имот, който е обща собственост на двама съпрузи – всеки от тях има право да извършва сделки на управление, без да се изисква изричното съгласие на другия съпруг. Сделките на управление са свързани обикновено с опазване, съхраняване на вещта и събиране на гражданските плодове от нея. Именно такъв вид сделка е договорът за наем. Тук се поставя и логичният въпрос – за какъв период от време може да сключи такъв договор собственикът на имота. Отговорът е пределно ясен и конкретен – до 10 години. Това следва от факта, че собственикът има право на разпореждане, което е свързано с правото да се отчуждава имотът като например се продаде, дари или наследи. Обикновено договорите за наем на жилищен или друг недвижим имот се подписват и сключват за срок, не по-дълъг от 1 година. Това се прави, на първо място, с цел, за да може евентуално след изтичането на този не особено дълъг срок, страните да могат да предоговорят условията на договора (например коригиране на наемната цена).

Освен горното съображение обаче, чрез сключването на договор за срок от максимум 1 година, се избягва задължението за вписване на договор за наем на недвижим имот в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Според разпоредбите на закона, всеки договор за наем на недвижим имот, със срок по-продължителен от 1 година, задължително се вписва, за да може да бъде противопоставен на трети лица. Независимо от срока на договора за наем, вписването на същия не е задължително, за да бъде договорът действителен и произведе целения правен ефект. Вписването се извършва от една от страните по договора (наемател или наемодател) в Имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията, като вписването може да бъде извършено по пълномощие и от трето лице, напр. адвокат. В Имотния регистър се попълва молба-заявление, към която се прилагат: договорът за наем с нотариално заверени подписи на страните, скица/схема на имота, както и доказателство за платена държавна такса. Именно това създава известно неудобство за наемодателя и много често на практика тези договори за наем изобщо не се вписват. Самото вписване на договор за наем на недвижим имот, независимо дали е за жилищен или търговски обект, категорично не е условие за валидността му, но е отлично средство за защита на правата на наемателя, който има интерес от неговото извършване. Имотът може да бъде продаден или по друг начин прехвърлен от наемодателя на трето лице през времето на действие и изпълнение на валиден договор за наем на недвижим имот. Ако договорът за наем обаче не е вписан – новият собственик на имота може напълно законно да се противопостави на ползването на вече собствения си имот от страна на наемателя). Ако договорът е вписан – новият собственик встъпва в качеството на наемодател и е длъжен да се съобразява с действащото  наемно правоотношение. Във всеки случай, наемодателят дължи изплащането на обезщетение на наемателя, ако го лиши от правото на ползване на имота преди края на наемния срок.

Наемодателят също може да разчита на законова защита срещу некоректни наематели, които не изпълняват задълженията си по договора за наем на имот (напр. неплащане на уговорената наемна цена в срок, неплащане на битови сметки или други такси). Специално по отношение на битовите сметки (ток, вода, отопление) между страните по договора може да се постигне споразумение за промяна в партидите. Това би създало известно неудобство, но по този начин за определения срок на наемното правоотношение, наемателят има задължение за плащането им. В случай на неуредени такива сметки, самите дружества-доставчици няма да притесняват собственика на имота, а наемателя, ако партидите са прехвърлени на негово име, респ. на името на фирма. Тази промяна е най-удачна при наемането на големи търговски обекти (магазини, офиси, цехове за производство и др.), които обикновено имат значително по-високо потребление.

Поначало договорът за наем се прекратява с изтичането на срока на договора (освен ако и двете страни продължат да го изпълняват надлежно – тогава се счита, че договорът се е преобразувал в безсрочен), но преждевременното му прекратяване е напълно допустимо по закон, като страните имат право свободно да уговарят условията за това. Ако договорът за наем е безсрочен, тогава по закон предизвестието е поне 1-месечно (но може да е 2, 3 или повече месеца). Договорът за наем е напълно възможно да бъде прекратен окончателно и по взаимно съгласие на страните, без предизвестие. Договорът се прекратява и в случай, че имотът или вещта погине. Законово основание за прекратяване на договора за наем е и неизпълнение на наредбите за реда и управлението на етажната собственост. В този случай, прекратяването не е от страна на наемодателя, а от управителния орган на общността. Важно е да се знае, че прекратяването на договора за наем не винаги води до фактическо прекратяване на ползването на отдадения имот. В практиката не са рядкост случаите, в които наемодателят (физическо или юридическо лице) не може да накара доброволно наемателя да преустанови това ползване. Макар и да е изпълнил всички законови изисквания (вписване, деклариране) и да е бил изрядна страна по договора за наем, единственият способ за това остава образуването на съдебно производство, решението по което да послужи за принудително отстраняване на наемателя от имота.

По повод избухналата през 2020 епидемия от коронавирус, изрично следва да бъде отбелязано, че вирусът не може да бъде класифициран като форсмажроно обстоятелство, освобождаващо наемателите от отговорност за заплащане на наемни вноски. Пандемията обаче може да бъде използвана като форсмажор, на основание на който да бъде прекратен макар и срочен договор за наем.

Рисковете при покупка на имот „на зелено“ от строител (юридическо лице) са една особено актуална тема предвид това, че пред напоследък рязко нарасна броя на желаещите да закупят недвижим имот само на база издадено разрешение за строеж (или евентуално на някакъв етап от строителството, напр. Акт 14, но във всички случаи без Акт 16). В настоящата статия са разяснени предимствата и рисковете при покупката на такива имоти и как купувачите най-добре могат да защитят интересите си при покупка на недвижим имот „на зелено“ (в строеж).

Едно от най-големите предимства при покупка на имот „на зелено“ е това, че имотът е нов, не е живяно в него и купувачите са първите му обитатели. Но може би най-същественото предимство на недвижимите имоти в строеж е именно цената. Масова практика е да се купуват нови апартаменти във все още незавършени сгради именно поради факта, че цената е доста по-ниска, в сравнение със сходен имот, който обаче е въведен в експлоатация с разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16).

Покупката на имот в нова сграда в строеж крие и своите рискове. На първо място, касае се за имоти, които все още не са изцяло завършени и не са въведени в експлоатация или нямат издадено разрешение за ползване. А макар и минимален, на дневен ред стои възможността тона никога да не се случи.

Масова практика в последно време е покупката на апартаменти в новостроящи се сгради веднага след получаването на Акт 14. Резонно е, защото това е възможно най-ранният момент, в който инвеститорът може да прехвърля право на собственост. Преди това може да бъде прехвърляно право на строеж, където нещата са по-сложни от правна гледна точка.

В големите градове има много строителни фирми – инвеститори, които не се задоволяват само с една сграда. Обикновено, ако при първата са имали голям успех с продажбите, инвеститорите веднага започват да търсят начин и място за нова сграда. Така, хората залагат на добрата репутация на инвеститора. Да, но това не всеки път се увенчава с успех. В много случаи един и същ инвеститор регистрира отделна фирма за всеки нов строеж и масово тези фирми са с капитал в порядъка на 1000 лв. – многократно по-нисък дори от цената на един апартамент. И това е целенасочено. Идеята е, че ако инвеститорът по някаква причина не успее да завърши имота или изпадне в неплатежоспособност, капиталът е единственото, което може да му бъде взето от купувачите „на зелено“. Освен разбира се, ако това състояние не е предизвикано умишлено от него и с тези му действия не са увредени интересите на държавата. Една всеобхватна предварителна проверка на инвеститора, извършена от компетентен и независим юрист, би била от полза с оглед на това, че с нея може да се установи дали и колко други свързани по някакъв начин фирми има, каква е тяхната дейност, дали някоя от тях е в ликвидация или в несъстоятелност поради натрупани задължения и друга полезна информация, която би могла да помогне при вземане на решение дали да се доверите на конкретния инвеститор или не. Тук следва да се обърне внимание на това, че юристите, вкл. адвокати, които работят със строителни фирми, посреднически агенции за недвижими имоти и пр. субекти, просто няма как да бъдат независими и да съблюдават интереса на купувача, защото техният интерес е друг – покупко-продажба да бъде осъществена, понякога и на всяка цена, защото ако няма реализирана продажба, няма да има нито печалба, нито посреднически комисион и т.н.

Друг съществен риск при покупката на имот „на зелено“ може да бъде собствеността върху сградата. Затова трябва да се направи задълбочена проверка не само на фирмата на инвеститора, но и на начина на придобиване на поземления имот, върху който ще бъде построена сградата. Принципът е, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея. Именно това правило обуславя и необходимостта от такава проверка, за да може да се установи дали инвеститорът, с който например възнамерявате да сключите предварителен договор за покупка на определен апартамент, е действително собственик. Защото никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Такава проверка може да бъде направена в Агенцията по вписванията, където се вписват всички обстоятелства, свързани с недвижимите имоти на територията на България. Тази проверка може да бъде направена на място, което отнема доста време, а може да бъде направена и онлайн. Освен това обаче, ако Вие напр. сте от Пловдив, а възнамерявате да купите имот в София, необходимо е да се отиде в Службата по вписванията в София, защото в този район попада съответният имот. От тази гледна точна, има възможност да се спестят времето и разходите за тази проверка, защото съществува улеснен начин за дистанционна проверка от оторизирани лица, която може да се направи за имоти в цялата страна. При дистанционна проверка обаче не се виждат абсолютно всички обстоятелства, както при проверка на място и затова опитен юрист или адвокат, при най-малкото съмнение, което е възникнало при първоначалната проверка, може да направи допълнителна проверка на място. При агенциите за недвижими имоти по правило задълбочени проверки не се правят, защото, както бе упоменато по-горе, колкото по-малко проблеми бъдат открити и колкото по-бързо мине сделката, толкова по-скоро посредникът ще получи своя комисион за продажба на недвижим имот „на зелено“.

Друг съществен риск при покупката на недвижим имот в строеж се състои в това, че по-голяма част от инвеститорите-строители започват строежите с определени собствени средства, но за завършването на сградата масово се прибягва до банкови кредити в големи размери. Банките обаче искат обезпечение на тези кредити и така се стига до учредяването на ипотека върху цялата сграда и всички обекти (апартаменти) в нея. Много е важно, при покупката на имот в такава сграда, независимо от етапа на строежа, внимателно да се изследват тежестите, с които имотът е обременен. Защото, ако това не бъде направено (въпреки че не е задължително, защото и при наличието на вещни тежести сделката ще бъде абсолютно действителна), купувачът може да се сдобие с нов имот, но обременен с ипотека или друга вещна тежест. А подобна тежест не се заличава с прехвърлянето на собствеността, защото е наложена на имота, а не на собственика. Веднъж продал такъв имот обаче, инвеститорът вече няма голям интерес от заличаването на тази ипотека, както и от нейното погасяване. Освен ипотека, върху имота може да бъде наложена също и възбрана от съдебен изпълнител (ЧСИ), което е друг вид тежест върху имота. Независим специалист в областта на недвижимите имоти би ви бил от ползва за установяването на тежестите върху имота и би ви дал полезни съвети какво да предприемете, за да защитите максимално интересите си.

Един напълно нов частен случай се появи в списъка с рискове при покупка на недвижим имота в строеж във връзка с избухналата през 2020 пандемия от коронавирус. Това е рискът от забавяне на довършването на новостроящите се сгради, поради факта, че страната ни е в извънредно положение, някои от граничните пунктове у нас и в Европа вече са затворени и е съвсем вероятно някои държави изцяло да затворят границите си за неопределен срок. Това сочи на потенциален проблем за строежите, и основно за тези, които са близо до завършване. Защо именно те? Защото обикновено в строителната документация е предварително записано, че някои строителни материали и/или компоненти ще бъдат италиански, немски, испански или други. Съответно те трябва да бъдат внесени от съответната държава. Но това на този етап няма как да стане. Довършителните работи в една сграда са свързани основно с работа вътре в самата сграда, а това поставя работниците в едно затворено помещение, което в момента трябва да се избягва. Във връзка с това, инвеститорът може да предприеме мерки, свързани с ограничаване разпространението на вируса и за известно време да спре работа. Това, от своя страна, както и недоставянето на строителни материали, е основание за позоваване на т.нар. „непреодолима сила“, по-известна още като „форсмажор“. Това е обстоятелство, което позволява (в нашия случай на инвеститора) докато трае, да забави изпълнението на задълженията си за срока на това извънредно обстоятелство. Важно е обаче, за да може да се позове на това обстоятелство, инвеститорът писмено да уведоми бъдещите си купувачи. Това уведомяване трябва да бъде юридически издържано, за да породи желания ефект. Масова практика на повечето инвеститори е максимално да се опитват да разширят кръга на форсмажорните обстоятелства. Адвокатите, специализиращи в областта на недвижимите имоти, препоръчват в предварителните договори за покупка на на недвижим имот „на зелено“ да бъдат точно и ясно посочени, съгласно закона и трайната съдебна практика, възможните обстоятелства, които могат да се считат за „непреодолима сила“.

Въпреки изяснените рискове, ако кандидат-купувач е взел твърдото решение за покупка на жилище или друг недвижим имот „на зелено“, препоръчително е същият да вземе конкретни мерки за защита на интереса си. Защитата на купувача може да се постигне като се заложат подходящи и юридически издържани гаранции в предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот в строеж, който се подписва между двете страни още в началото на техните взаимоотношения. Трябва да имате предвид, че в повечето случаи инвеститорите имат предварително изготвени, основно в техен интерес, предварителни договори, които предлагат за подписване на своите клиенти.  Опитен адвокат по недвижими имоти може да е много полезен в тази връзка, тъй като, макар да не може да гарантира 100% изпълнението на задълженията на строителя, може да приложи редица механизми за избягване на „подводните камъни“ в процеса на изпълнение на ангажиментите на продавача и да сведе рисковете за купувача до минимум по пътя на преговорите с инвеститора.