Протокол от общо събрание на ООД е необходим за продажба на имот

Време за прочитане : 3 мин.

Протокол от общо събрание на ООД (обикновен или нотариално заверен) е необходим за покупко-продажба или друг вид разпореждане (дарение, замяна и др.) с недвижим имот, въпреки че допреди няколко години не беше.

На 15 ноември 2013 Върховният касационен съд, прие Тълкувателно решение № 3/2013г., чиято цел бе да уеднакви противоречивата практика на различните съдилища в България по спорния въпрос относно това абсолютно необходим ли е надлежен протокол от Общо събрание на ООД, когато трябва да бъдат извършени разпоредителни (вкл. отчуждителни) сделки с дадени недвижими имоти, които са собственост на търговското дружество. Постигайки целта си да уеднакви практиката обаче, това тълкувателно решение внесе и несъответствие в правния мир между съдебна практика и закон.

ВКС, в своето тълкувателно решение, е достигнал до извода, че при юридическите лица (вкл. дружества с ограничена отговорност) са налице специфики при органното им представителство, както и че при юридическите лица имаме два органа с различни компетенции – единият (общото събрание) изразява валидната воля на дружеството, а другият (управителят) – има задачата да представлява дружеството при вече формирана у дружеството воля. ВКС приема в ТР, че действията на управителя на съответното дружество обвързват представляваното от същия търговско дружество, но забележете – решенията на Общото събрание са задължителни само във вътрешните отношения между двата органа, но не и в отношенията на търговското дружество с трети (външни) лица – в тези случаи според ВКС управителят изобщо не е ограничен в представителните си правомощия.

За да гарантира сигурността, предвидимостта и стабилността на търговския оборот в България и за да може ефективно да защити законните интереси на всички възможни трети добросъвестни лица, Търговският закон и по-точно чл.137, ал.1, т.7 от него предвижда, че Общото събрание на съдружниците е компетентно да взема правно обвързващи решения за придобиване или отчуждаване на каквито и да е недвижими имоти или вещни права върху такива. Т.е. казано по друг начин Общото събрание на съдружниците е компетентно да реши дали даден имот да бъде придобит или отчужден – и в тази връзка необходим е протокол от Общо събрание на ООД като доказателство за валидно взето решение по предписания от закона ред.

Съдът обаче в своето тълкувателно решение е приел, че за да може се разпореди напълно законосъобразно с притежаван от представляваното от него дружество недвижим имот, на управителя не му е необходимо каквото и да е решение на Общото събрание на съдружниците в дружеството.

Едва ли има нужда да споменаваме, че това от своя страна застрашава пък интересите на самото юридическо лице и на съдружниците в него. Напълно възможна е хипотеза, в която назначеният от дружеството управител е изцяло недобросъвестен и, възползвайки се от законовата възможност, дадена му от коментираното тълкувателно решение, да осъществи продажбата на собствен на търговското дружество имот на много по-ниска цена от действителната. Това неминуемо ще ощети дружеството, но сделката, съгласно цитираното ТР, ще бъде напълно валидна и действителна. Това е така, защото няма да го има изискването общото събрание като орган, вземащ решенията в дружеството, да е изразило волята на дружеството, като е дало съгласието си за осъществяването на разпоредителната сделка.

В горната хипотеза ощетеното дружество ще има право на иск срещу недобросъвестния управител, но разпореждането с имота няма да е недействително и имотът безвъзвратно ще напусне патримониума на дружеството. В така създалата се ситуация на ход са опитните юристи, които ще трябва „от девет кладенеца вода да донесат“, за да защитят интереса на представляваните от тях дружества от напълно възможни посегателства. Най-лесният начин е назначаването на повече доверени управителни, но това от своя страна би създало редица пречки, свързани най-вече с оперативността и гъвкавостта на дружеството.

През 2016г. обаче беше направена голяма промяна в Търговския закон, която регламентира изрично, че за придобиване (например покупка) и за отчуждаване (например продажба), както и за други вещни права върху имот, трябва да има изрично протокол на Общото събрание на дружеството, който трябва да бъде с нотариално заверени подписи на съдружниците и заверено съдържание. Изключение от нотариалните заверки може да има само ако в дружествения договор/учредителния акт изрично е записано, че ще бъде допустима и обикновената писмена форма. Масово обаче при изготвянето на учредителен акт или договор се използват бланки, взети от интернет пространството, които не съдържат тази важна промяна.

Независимо обаче какво пише в дружествения договор/учредителния акт на дружеството, за изповядване на такава сделка трябва да се отиде при нотариус, а решението на Общото събрание е неразделна част от всички останали документи за сделката. Без такова решение нотариусът трябва да откаже да изповяда сделката с недвижимия имот. По-горе беше посочено, че това решение има значение само за вътрешните отношения на съдружниците, но с промени се избегна именно възможността за злоупотреба от страна на управителя на дружеството с властта, която му е дадена от закона.

Независимо, че тази законова промяна е от 2016г., все още е възможно да се срещнат съдебни решения, в които съдът да прилага не тази разпоредба на закона, а именно тълкувателното решение на ВКС от 2013г. В масовия случай обаче това са решения на първоинстанционния съд (най-често Районен съд), които в последствие биват отменяни от следващата съдебна инстанция.

В заключение можем да кажем накратко, че протокол на Общото събрание на съдружниците за сделка с недвижим имот е задължително за една безпроблемна сделка. Препоръчително е също така той да бъде изготвен от адвокат, защото напр. при ползване на бланка може да се окаже, че сделката с недвижимия имот е нищожна и не е произвела целения прехвърлителен ефект.

Търговско предприятие

Време за прочитане : 2 мин.

Търговското предприятие е съвкупност от права, задължения и фактически отношения и може да бъде обект на прехвърлителна сделка или на особен залог, съгласно Закона за особените залози. Освен това то е организационна единица, която включва лични и материални средства и преследва стопански цели. Към предприятието принадлежат имуществени предмети – право на собственост, ограничени вещни права върху недвижими и движими вещи, вземания, задължения, неимуществени ценности – фирмена тайна, постоянна клиентела, дейност на работниците и предприемачески постижения на собственика на предприятието.

Търговското предприятие е самостоятелен правен субект, различен от търговеца, който е негов собственик. Търговското предприятие е организационно и имуществено цяло, общност от имуществени ценности, от обекти и то самото е обект на правото на собственост на търговеца. То е обект на правоотношения и на сделки – покупко-продажба, дарение, замяна, особен залог и т.н. Един търговец може да има неограничен брой предприятия. Съществува изискване в търговския закон едно физическо лице да регистрира само една фирма като едноличен търговец, тоест той може да има няколко предприятия, които да бъдат обособени под други фирми като други правно-организационни форми.

Търговското предприятие да може да бъде предмет на правна защита, със специални средства предвидени в закона. Например ако е нарушено правото на собственоствърху определена вещ, защитата е ревандикационният иск. Но от друга страна е възможна правна защита на търговското предприятие като цяло /защита от непозволено увреждане/ – предмет на правната защита може да бъде стопанската дейност на предприятието, неговият добър имидж, тоест доброто му име, клиентелата, пазарните възможности и т.н. При посегателство върху предприятието, собственикът му има право на обезщетение за настъпилите вреди, право да иска преустановяване на посегателството, да иска отстраняване на неблагоприятните последици от него, доколкото те съществуват и не са премахнати.

Видове сделки с търговското предприятие:

  1. Покупко-продажба – извършва се във формата на прехвърлителна сделка в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Законът задължава прехвърлителя да уведоми кредиторите и длъжниците на предприятието за извършеното прехвърляне. При липса на друго споразумение с кредиторите отчуждителят отговаря за задълженията солидарно с правоприемника до размера на получените права. Кредиторите на търсими задължения са длъжни да се обърнат първо към отчуждителя на предприятието. Личните отношения между страните /права и задължения, срокове, гаранции, последици от неизпълнение и др./ се уреждат в конкретния договор между тях. Ако в предприятието има и недвижими имоти или вещни права върху недвижими имоти, договорът се вписва и в службата по вписванията. С прехвърляне на предприятието, върху приобретателя преминават и всички висащи права и задължения на търговеца.
  2. Други прехвърлителни сделки с търговското прдприятие – дарение, замяна.
  3. Освен прехвърлителни сделки с търговското предприятие са допустими и непрехвърлителни сделки – наем, аренда, както и обезпечителни – особен залог. Възможни са сделки както приживе на собственика, така и по случай смърт – завещание или завет на предприятие.

Съгласно последните промени в ТЗ от 2016 прехвърляне на търговско предприятие вече ще се извършва не само с нотариално удостоверени подписи, но и нотариално заверено съдържание на договора, извършени едновременно.