Недействителност, нищожност и разваляне на сделка с недвижим имот

Време за прочитане : 3 мин.

Недействителни сделки

Съдебната практика е богата на спорове за имоти – между съседи; между съсобственици; между съпрузи; между наследници. В повечето случаи спорът е породен от факта, че една от страните е решила да засегне правата на другата като се е разпореди с общия имот. Попаднал в една такава ситуация, ощетеният се опитва да защити интересите си като се домогне до недействителност на извършената сделка с недвижимия имот. Каква е практичната страна на този въпрос и как това ще доведе до по-справедлив резултат за ощетената страна?

Дарение при съсобственост

Често срещан в практиката е договорът за дарение на идеални части от съсобствен имот на трето за съсобствеността лице, който е сключен с цел да се осуети правото на изкупуване от съсобственик. Опитите на съсобствениците да заобиколят задължението си при покупко-продажба на идеални части от съсобствен имот, а именно първо да предложат на другите съсобственици да купят частта им при същите условия, при които ще я предложат и на трето за съсобствеността лице, са довели до богата съдебна практика, която е получила завършек в тълкувателно решение на ВКС.

В мотивите му върховните съдии обсъждат, че заинтересованите лица могат да сочат различни основания за нищожност на договора за дарение. Може да се твърди, че дарението е извършено при липса на основание, или че то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави. Заинтересованият съсобственик може да твърди, че дарението прикрива продажба, сключена между съсобственика и третото за съсобствеността лице. При установяване на сочените пороци на договора за дарение, останалите съсобственици ще могат да упражнят изкупуването по отношение на продажбата, последвала дарението.

Делба на имот – СИО

Друга често срещана в живота ситуация е, когато се извършва доброволна подялба на съсобствен имот и идеална част от него се притежава в режим на съпружеска имуществена общност (СИО). При влошени отношения между съпрузите, един от тях може да се опита да увреди другия като не го информира за доброволната делба и съответно той/тя не вземе участие в нея. Делбеният имот ако бъде поставен в дял на някой от другите съсобственици,  а не в дял на участвалия съпруг/а, неучаствалият съпруг/а има право на конститутивен иск, след чието уважаване от съда, делбата ще трябва да се извърши отново.

Наследствен имот

По отношение на наследствените спорове съдебната практика е богата на примери за недействителност на договори за дарение, договори за издръжка и гледане, завещания, упълномощителни сделки с цел разпореждане с недвижимо имущество и т.н. Когато се отнася до недвижимо имущество, всяко разпореждане с него се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Имотният регистър е публичен и всеки може да направи справка, за да провери дали наследодателят му не се е разпоредил с имуществото си приживе.

Запазена част

В хипотезата на извършени дарения или завещания, Законът за наследството защитава децата (вкл. внуци и правнуци), родителите и съпругата на наследодателя чрез института на запазената част и възможността тя да бъде възстановена. Примерно възниква спор между децата на наследодателя и негов внук, който е получил завещание и дарение от наследодателя. Наследниците по закон (в случая децата) в такава ситуация трябва да приемат наследството по опис, за да бъде уважен искът им за възстановяване на запазените им части. Реален казус, в който приживе наследодателят прави завещания в полза на внука за всичкото си движимо и недвижимо имущество, както и му дарява ½ идеална част от имот. Но наследниците по закон не са приели по опис наследството и съдът е отхвърлил исковете им.

Издръжка и гледане

Възможно е едно лице в края на своя живот да реши да прехвърли имота си срещу задължение за издръжка и гледане на съсед, приятел или друго трето лице в знак на благодарност. Съответно, в една такава хипотеза наследниците му може ли да търсят обявяване на недействителност на отчуждителната сделка? Краткият отговор е: зависи.

Например, ако прехвърлителят по договора е починал скоро, след сключване на сделката, всички негови наследници имат право да искат обявяването му за нищожен. Едно от основанията е, че не е налице еквивалентност между двете престации – реално издръжка и грижи не са полагани за кой знае какъв период, а гледачът получава цял имот. Друга възможна хипотеза е, ако към момента на сключване на договора за издръжка гледане, прехвърлителят е бил в много тежко здравословно или психическото състояние, тогава наследниците му могат успешно да заведат иск за разваляне на договора за издръжка и гледане като твърдят, че за известен период от време приобретателите по договора не са давали нужните грижи и не са гледали наследодателя им.

Недействително пълномощно

А кога едно пълномощно е недействително и наследниците на пълномощника могат ли да търсят правата си? В случая, защитата е по съдебен ред с иск за установяване недействителността на извършената сделка, сключена от пълномощника. Най-често това са хипотезите, в които упълномощеното лице е действало без представителна власт, тъй като например е допусната грешка и при съставяне на пълномощното не фигурира изричен текст, че представителят може да договаря сам съм себе си.

Примерно вашият наследодател е дал пълномощно на друго лице да се разпореди с негов имот, но никъде не е посочено в текста на пълномощното, че представителят може да се договоря сам със себе си. Това лице, дни преди смъртта на наследодателя ви, решава да прехвърли имота на себе си. След смъртта на наследодателя ви, вие научавате за тази сделка и ще може да търсите правата си, като искате от съда обявяване недействителност на сделката, сключена от пълномощника, тъй като в пълномощното липсва съгласие за договаряне сам със себе си.

Защита правото на собственост с ревандикационен или негаторен иск по чл. 108 или 109 от ЗС

Време за прочитане : 3 мин.

Разлики

Ревандикационният иск по чл.108 от Закона за собствеността е едно от правните средства за защита на правото на собственост. Собственикът има право да иска връщането на своята вещ, вкл. недвижим имот, от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. В съдебната практика искът за собственост по чл. 108 ЗС (ревандикационният иск) се определя като иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик.

От друга страна негаторният иск по чл.109 от ЗС също предоставя защита на правото на собственост. Тази защита може да бъде упражнена срещу всяко трето лице, което създава или се ползва от създадено противоправно състояние, което ограничава, смущава или пречи на пълноценното ползване на вещта (недвижимия имот) според неговото предназначение. Разликата между двата иска е, че в първия случай някой владее или държи Вашата собственост без да има основание за това, а във втория случай само Ви пречат спокойно да си упражнявате правото на собственост без да държат или владеят собствеността Ви.

Необходимостта от търсене на защита на правото на собственост може да е породена от факта, че някой незаконно е отнел/завзел собствеността Ви. Примерно дали сте на приятел за една седмица да ползва автомобила Ви, а след това отказва да го върне или сте съсобственик на недвижим имот, в който другите съсобственици ви ограничават достъпа или бивш наемател не желае да напусне имота и т.н.

Ревандикационен иск

Редът за защита е да заведете иск срещу нарушителя. В зависимост от вида нарушение, законът предоставя различни начини за защита на правото Ви на собственост. В случай, че нямате достъп (или е ограничен) до собствеността си, следва да използвате защитата на ревандикационния иск. При уважаването на иска по чл.108 ЗС съдът ще установи, че Вие сте собственик и нарушителят ще бъде осъден да ви върне собствеността.

Доказване

За успешното провеждане на защитата ви е необходимо да докажете едновременно наличието на следните предпоставки:

  • Вие сте собственик на спорния предмет – това се доказва с документи за собственост и/или свидетели
  • Вашата собственост се намира във владение или държане на друго лице – това се доказва със свидетели
  • Това друго лице владее или държи имота без да има законно основание – тук нарушителят е този, който трябва да докаже, че има правно основание да владее/държи спорния предмет

Давност

Законът дава право на собственика да търси защита по реда на чл.108 от ЗС безсрочно т.е. искът не се погасява по давност. Включително към защита от установяване на нарушението и осъждане на нарушителя да върне вещта, е допустимо да се заведе иск и за обезщетение от причинените вреди, плащане на равностойността, ако вещта е погинала и т.н.

Право на ползване

Интересен казус от по-новата съдебна практика е предоставеното право на иск по чл.108 от ЗС за защита дори на собственика, който е преотстъпил правото на ползване на собствеността на друго лице. Баба и дядо са  продали на внука си апартамент, като са си запазили пожизнено и безвъзмездно правото на ползване върху същия. Съдът е постановил, че собственикът е длъжен да търпи в имота си само носителя на вещното право на ползване и лицата, които той е допуснал в имота, но не и други трети лица, които нямат правно основание да се намират в този имот. В случая било налице бездействие от страна на бабата и дядото, които били допуснали трето лице неправомерно да владее имота. Съответно лицето, притежаващо „голата“ собственост –  внукът може да се защити с иск по чл.108 от ЗС.

Негаторен иск

Когато с нарушението само се пречи на собственика да упражнява своето право, примерно използване на чуждия имот за складиране на вещи; постройка на границата на имотите, която ви пречи; невъзможност да използвате общите части и др., редът за защита е чрез негаторния иск по чл.109 ЗС.

Доказване

За успешното провеждане на защитата на правото Ви на собственост е необходимо да докажете едновременно наличието на следните предпоставки:

  • Вие сте собственик на спорния предмет – това се доказва с документи за собственост и/или свидетели
  • По какъв начин Вашето право на собственост е нарушено пряко или косвено от действията/бездействията на трето лице – това се доказва със свидетели и експертиза

Законна дейност

Според съдебната практика тази защита на правото на собственост може да се търси и в случаите, когато се извършва законно регламентирана дейност, но по начин, чрез който се създават пречки на собственик на съседен имот да упражнява спокойно правото си на собственост.  При уважаването на иск по чл.109 от ЗС съдът ще установи наличието на нарушението и ще осъди нарушителя да преустанови нарушението. Отново е безсрочна защитата и имате право да търсите допълнително и обезщетение за причинените вреди.

Ремонт/преустройство

В най-новата практика на ВКС е бил поставен за разглеждане казус между съсобственици, при който вследствие на ремонт/преустройство на гараж е било нарушено правото на собственост. Съсобствениците притежават по един етаж от къща и общи приземни части. Нарушението се е състояло в разрушаване на топлоизолация и мазилка, създаване на предпоставки за лесно проникване в имота, увеличаване на влагата в имота и ограничаване възможността за проветряване на избата. Ремонтът на гаража бил наложителен, тъй като бил опасен за ползване. Съответно при ремонта били спазени всички архитектурни и строителни изисквания на закона.

Съдът постановява, че собственикът, респ. лицето, на което едно помещение в съсобствена сграда е разпределено за ползване, има правото да ползва това помещение във вида му към момента на построяването на сградата, имайки при това и правомощието да го подобрява според личните си нужди, доколкото подобно преустройство не би противоречало на действащото обективно материално право. Въз основа на свидетелските показания съдът приема, че като последица от зазиждането на прозореца на избата същата не може да бъде използвана пълноценно по начина, по който е била използвана преди извършването на ремонта на гаража, като зазиждането е създало за собственика й неудобства във връзка с това ползване.

Определяне на граница

По отношение на междусъседските спорове за завладяване на част от чуждия имот чрез изместване на оградата; грешки в кадастралните карти при изменение и др., редът за защита на правата на  собственика е по реда на чл.109а ЗС – искът за определяне на граници между имотите или с иск за непълноти и грешки в кадастралния план по ЗКИР.

Делба на наследство – доброволна или съдебна

Време за прочитане : 3 мин.

Практически проблеми

Делба на наследство започва да вълнува много хора, които някой ден придобиват качеството наследник. В един момент на всеки наследник му се налага да си зададе поредица от въпроси – какво се случва сега, след като почина мой роднина? Как мога да се защитя и предпазя от другите наследници, за да не бъда ощетен? Отговорите на тези и подобни въпроси са разгледани в статията по-долу.

Възможни спорове

Българското законодателство предвижда възможността един имот да бъде съсобствен между много лица, а по пътя на наследяването броя на притежателите на идеални част в имота расте. Колкото повече са притежателите на права, толкова повече са и възможностите за спорове между тях. Възниква въпросът как всеки от наследниците да защити своите права и интереси, без някой от тях да получи повече. В практиката са често срещани следните хипотези:

  • Преди смъртта на наследодателя само едни от наследниците се е грижил за него и за собствеността му, затова приживе наследодателят прехвърля всичко на него;
  • Преди смъртта на наследодателя само едни от наследниците се е грижил за него и за собствеността му, съответно остава да живее в имота му и след неговата смърт;
  • Преди смъртта на наследодателя никой от наследниците не се интересува от имуществото, но след смъртта на наследодателя само част от наследниците започват да използват наследственото имуществото като изцяло свое;

Всяка от посочените по-горе хипотези има своите особености и при всяка от тях законът е предоставил на наследниците средства за защита на своите интереси.

Запазена част

Така ако приживе наследодателят реши със завещателни разпореждания или чрез дарение да се разпореди с цялото си имущество, важи правилото на наследственото ни законодателство за т.нар. запазена част. Запазената част е дробно число от цялото наследство, с което наследодателят не може да се разпорежда. В случай, че го направи, наследникът може по съдебен ред да търси възстановяване на своята запазена част.

Възможността да се оспори по съдебен ред накърнената запазена част и да се иска нейното възстановяване се погасява с изтичане на 5 годишен давностен срок. С право на запазена част разполагат само най-близките наследници – деца (внуци), включително осиновените, родители и съпруг/а на наследодателя. Има едно изключение, когато наследодателят е дарил/завещал на лице, което не е наследник по закон (примерно на съседа). В този случай наследникът с накърнената запазена част, трябва да е приел наследството по опис.

Частта, която се намира извън запазената част, се нарича разполагаема част от имуществото. С нея наследодателят има право да се разпорежда както намери за добре, вкл. по безвъзмезден начин.

Наследствена маса

Когато се разглеждат въпросите за размерите на разполагаемата част, запазената част, нейното накърняване и възстановяване, се образува една маса от всички имоти, които са принадлежали на наследодателя в момента на смъртта му, като се извадят задълженията и увеличението на наследството с помощта на наследниците приживе на наследодателя. След това към тази маса се прибавят даренията. Изключени са обичайните дарения според тяхното положение по време на подаряването и според стойността им по време на откриването на наследството за недвижимите имоти и по време на подаряване – за движимите. Едва от така получилата се наследствена маса се определят дробните части от съда съобразно Закона за наследството.

Привидна сделка

Ако наследодателят се е разпоредил чрез друг вид сделка – продажба, замяна и т.н., няма как да е накърнена запазената част на наследниците. Това е така, защото това са възмездни сделки бъдещата наследствена маса реално не е нарушена. На мястото на имота се е повил друг имот или пари. Възможно е обаче сделката само привидно да е сключена като такава, а всъщност да е било направено дарение или сумата да е далече от реалната стойност на имота. В тази ситуация наследниците ще трябва по съдебен ред да докажат наличието на симулация т.е. че реално по сделката е било целено друго.

Придобиване по давност

Какво се случва, ако един от наследниците е живял заедно с наследодателя и продължи и след смъртта му да живее в единствения наследствен имот? Владеещият имота може да се опита да докаже, че го е придобил по давност. Най-бързо и лесно може да си извади констативен нотариален акт. Останалите наследници могат да оспорят този нотариален акт по съдебен ред и да искат неговата отмяна или изменение. Тогава владеещият наследник ще трябва по съдебен ред да докаже, че притежава целия имот на основание давност, продължила повече от 10г.

Съдебната практика е категорична, че при придобиване по давност правото на собственост върху чуждите идеални части съсобственикът-сънаследник следва да превърне с едностранни действия държането им във владение. Действията трябва да са явни и недвусмислени и да показват отричане владението на останалите съсобственици. Съответно вписването на констативен нотариален акт, с който е признато право на собственост, в полза на един от сънаследниците за целия сънаследствен имот няма такова действие. Много трудно и много рядко се доказва успешно, че един от наследниците е придобил по давност целия имот за себе си. В случая се касае за хипотези, в които наследникът явно (т.е. със знанието на другите) е ограничил достъпа на другите наследници до имота, като е поставил масивна ограда и го е заключил или е извършил явно и против тяхната воля основни промени в имота, с които го е изменил изцяло.

Издръжка и гледане

При тази втора хипотеза е възможно и наследодателят в края на своя живот да реши да прехвърли имота си срещу задължение за издръжка и гледане на гледащия го наследник в знак на благодарност. Този договор не е сред предвидените в закона разпореждания, с които  могат да се накърни запазена част от наследството. Все пак останалите наследници имат възможност по съдебен ред да се опитат да развалят договора, поради неизпълнение или да искат обявяването му за нищожен, било поради заобикаляне на закона, било поради симулативност на сделката, с която всъщност се прикрива извършено дарение. Търсещият запазената си част наследник ще трябва да докаже, че гледането и издържането реално не са се осъществили.

Опции за защита

Третата хипотеза е сходна на предходната, с тази разлика, че някой от наследниците проявява интерес към наследственото имущество след смъртта на наследодателя. До този момент никой не се е опитвал да си осигури едно бъдещо завладяване на имота. Пред наследника с накърнени права и интереси стоят следните възможности:

  • да се опита доброволно да се подели с наследниците;
  • да иска по съдебен ред делба на имота;
  • да търси парично обезщетение, затова, че не е могъл да използва своята част от сънаследствения имот за определен период от време, без да се дели имотът.

Лишаване от наследство

Не е изключена и хипотезата, в която наследодателят е дълбоко разочарован от своите наследници и иска да ги лиши от наследството като се разпореди изцяло с него приживе. Ако той разпродаде всичкото си имущество и хипотетично изпие, проиграе парите или пък отиде на луксозна екскурзия, тогава наследниците няма как да търсят връщане на имуществото в наследствената маса и възстановяване на запазена част.

Публична продан

Възможно усложнение при делбата на наследство между множество наследници е когато имотът е само един и не може да бъде реално поделен между тях или да бъде поставен в един от дяловете. Тогава се налага имотът да бъде изнесен на публична продан. Това е продължителна процедура и крайният резултат никога не е по-добър за наследниците.

Симулативен съдебен процес за увреждане на кредитора – при дарение, делба, предварителен договор, евикция, другарство

Време за прочитане : 2 мин.

Симулативният съдебен процес на пръв поглед изглежда като напълно обикновено съдебно дело, но на практика преследва скрита цел, а именно да бъде постегнат такъв краен резултат, облечен в напълно законно съдебно решение, което обаче да уврежда интереса на кредитор на някоя от страните по съдебния процес.

В практиката на ВКС се приема, че чрез иска по чл. 135 от ЗЗД (Павлов иск) е допустимо да се атакува съдебно решение постановено между длъжника и трети лица, което уврежда интересите на кредитора и като такова се явява решение по симулативен граждански процес, който да осуети вземането на кредитора.  Едни от най-честите подобни казуси касаят симулативен процес за разваляне на дарение, с който процес се уврежда кредиторът на длъжника.

Съдебната практика познава решение, в което макар да се отхвърля претенцията на ищеца, поради липса на пряко засягане на правната сфера на ищцовото дружество от постановеното съдебно решение по симулативен процес, в мотивите си съдът цитира относима практика на ВКС по въпроса за симулативно водения процес. „Съгласно разясненията, дадени с определение № 5/02.01.2019 г. по ч. т. д. № 2893/2018 г. на ВКС, ТК, І ТО, постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК, правен интерес установяване на симулативен съдебен процес има само трето за страните по този процес лице, което се стреми да ревизира правните последици на постановения по такъв симулативен процес съдебен акт, доколкото същите са му противопоставими. Симулативност на съделбния може да се атакува само в отделно, спрямо симулативния процес, производство, тъй като тя предпоставя целена от всяка от насрещните страни в същия симулативност, с цел възползване всяка от тях от постановимия в симулативния процес съдебен акт. Интересът на третото лице е предпоставен от съществуването на крайния съдебен акт, не и от висящия симулативен процес.“.

Друго решение пък съдържа в мотивите си подробно изложение за симулативно водения процес и как може да се увреди кредиторът с поредица от сделки и действия. Решението е по иск за делба, в който се навеждат възражения за водени симулативни процеси на по-ранен етап от съдружниците (или най-малкото собственика и предходните му съдружници), които са направили опит със симулативен процес да върнат в собствения си патримониум имуществото на задлъжнялото дружество.

Предстои на следващо място върховните съдии да постановят едно ново решение във връзка с допуснатите до касация следни правни въпроси: длъжен ли е съдът да обсъди всички доказателства по делото, относими към правния спор, и то съвкупно; трябва ли насрещните страни в съдебен процес, за който се твърди, че е симулативен, да са се възползвали от постигнатия симулиран резултат. По него се разглежда симулативен процес по обявяване на предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот за окончателен. „Накратко, като анализират цялостното поведение на ответниците по делото и се позовава на несъществуването на заемно правоотношение и отсъствието на валидно задължение за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот от З. в полза на К., ищците се домогват да докажат, че тримата, в качеството си на страни по гражданското дело са изтъкнали съзнателно привидна фактическа обстановка, която е довела съда до изводи, които не съответстват на действителното правно положение. Така се е стигнало до уважаване иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и до прехвърляне на собствеността върху имота в патримониума на ответника К.. По този начин се увреждат интересите на ищците Д. -кредитори на Т. З., които от своя страна не могат насочат изпълнението върху същия този имот и да получат удовлетворение на вземанията си, въпреки че вече са провели успешно иска по чл. 135 ЗЗД за относителната недействителност на дарствена сделка в полза на трети лица. От там произтича и правния им интерес да установят симулативността на процеса и да поискат обявяване нищожност на постановеното в него решение.“

В сферата на необходимото другарство е постановено друго решение, в което съдът приема, че „Признанието на един от необходимите другари, че актът е симулативен, прави вероятно твърдението на противната страна, че съгласието е привидно, поради което са допустими свидетелски показания за установяване привидността спрямо останалите другари.“.

И най-сетне едно определение на ВКС съдържа ценните съждения на съда в мотивите във връзка с евикцията, която е свързана с поставените до тук теми. „Без значение е евентуалната недопустимост, вкл. симулативност, на процеса по отрицателния установителен иск за собственост, щом решението е влязло в сила и е формирало сила на пресъдено нещо за страните по него, една от които е третото лице с установени права върху процесния имот и то спрямо настоящия ищец – евинциран купувач. Евикцията, дори да е реализирана по недопустим процес, е новонастъпил юридически факт след влизане в сила на решението по гражданското дело, и като заявено основание на настоящите искове обуславя различни основание и петитум на исковете, изключвайки основателността на отвод за пресъдено нещо.“.

Оспорване на дарение от наследници или дарител, вкл. разваляне на продажба на дарен имот към 2023

Време за прочитане : 5 мин.

Задължения

Дарението е вид едностранен договор, при който задължения възникват само за дарителя. Все пак не са изключени и хипотези, в които дарението е направено под условие (напр. бабата и дядото надаряват внука си, при условие, че завърши право в Софийски университет), както и да бъде скрепено с тежест (напр. родителите да надарят детето си с двуетажна къща, но те да живеят на първия етаж, докато са живи, със запазено право на ползване). В двата случая, дарението няма да се случи, ако условието не се сбъдне или тежестта не се изпълни.

Форма, разноски, СИО

Когато се касае до дарение на недвижим имот, то винаги трябва да бъде извършено в писмена форма – под формата на нотариален акт. Понякога чрез дарението се спестяват и разходи към общината за придобиване на имота, тъй като при дарение между братя и сестри и техните деца (първи братовчеди) се начислява близо два пъти по-нисък данък, а при роднини по права линия ставката е нулева. Друга причина за предпочитане на дарението, като форма за прехвърляне на имущество е, че при сключен брак надареният съпруг придобива имота изцяло за себе си като индивидуална собственост, а не влиза в обхвата на съпружеската имуществена общност (СИО).

Оспорване от дарител

Като всяка сделка с недвижим имот, възможно е и оспорване на дарение. Тук веднага възниква въпросът – кой може да развали дарение на имот? Възможно е както оспорване на дарението приживе от дарителя, така и оспорване на дарение след смъртта от наследници, при спазване на предвидените в закона срокове и условия.

Първата възможност за оспорване/отмяна на дарението е в случай, че в 1-годишен срок дарителят (или неговите наследници, ако той почине през това време) е узнал и е предявил иск по съдебен ред, тъй като:

  • Надареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта;
  • Надареният  набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена;
  • Надареният отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.

Първите две хипотези не създават проблем в практиката и бъде ли доказано по съдебен ред, с влизане в сила на окончателния акт на наказателния съд, че надареният е извършил някое от престъпните действия, дарителят остава само да си подаде исковата молба за отмяна на дарението в едногодишния срок от узнаването, а не от доказването по съдебен ред на извършеното престъпление.

Недаване на издръжка

Условия

В практика по-голям интерес представлява третата хипотеза, когато надареният е отказал да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае. За да бъде успешно проведен иск за отмяна на дарението на това основание, трябва да са налице едновременно следните обстоятелства:

  1. Необходимо е дарителят обективно да се нуждае от издръжка
  2. Необходимо е дарителят да не може да си осигури издръжка чрез собствените доходи и имоти
  3. Надареният трябва да отказва издръжка при липса на обективни причини за това

Едва когато дарителят изпадне в нужда и покани надареният да дава издръжка, а той съответно откаже да дава такава, за дарителят възниква правото да иска отмяна на  дарението.

Размер

Кога дарителят се нуждае обективно от издръжка? Когато личните му средства не му достигат, за да продължи да живее при нормален стандарт на живот. Например, ако доходите, които получава дарителят изведнъж спрат да му достигат, за да задоволява минималните си месечни нужди за храна, отопление и лекарства, то той обективно ще се нуждае от издръжка. Но ако иска единствено да подобри начина си на живот и да повиши стандарта му и затова се търси издръжката, ако същата не се дава, това не е основание да се иска отмяна на дарението.

Други доходи

Кога доходите и имотите на дарителят се оказват недостатъчни, за да си осигури собствената издръжка? Често срещана хипотеза е на дарителя да започнат да не му достигат доходите (възнаграждение за труд/пенсия), но същевременно да разполага с друг източник на средства (имот, който може да продаде/отдаде под наем). В такъв случай няма да е налице недостатъчност на доходите, защото безспорно дарителят разполага с материални възможности да покрива битовите си нужди и потребности.

По различно стоят нещата, ако дарителят не разполага с друг източник на средства. Тогава при условие, че собствените му доходи не му достигат за продължителен период от време, за да покрие месечните си разходи за оцеляване, ще е налице невъзможност за дарителя да си осигури издръжката. При условие, че са налице и другите предпоставки, съдът ще уважи иска за отмяна на дарението.

Временни затруднения

Пример от съдебната практика за отказ да се отмени дарението е следният: по време на брака си родители даряват на детето си апартамент. Последва развод и бащата е отстранен принудително от семейното жилище, което остава за майката, и търси издръжка от надарената си дъщеря.

Съдът съпоставя доходите на бащата-дарител и надарената дъщеря и отсъжда, че временното затруднение на дарителя да посрещне разходите си поради допълнително поети задължения с договора за потребителски заем и договора за кредит (за закупуване на ново жилище), не e основание за отмяна на дарението поради изпадането му в трайна нужда и неоснователен отказ на надарената да предостави исканата издръжка.

Дъщерята е посочила, че сравнително ниските й месечни доходи не са достатъчни тя да покрива своите и на детето, което издържа по закон, лични нужди и потребности, тъй като с плащането на издръжка би се поставила в по-неблагоприятно положение от това на баща си – дарител.

Липса на възможност

Какво означава обективни причини за не даване на издръжка от дарения на дарителя? Според даденото задължително тълкуване от ВКС, обективна невъзможност за даване на издръжка има тогава, когато надареният няма достатъчно средства, с които да осигури издръжката на своите деца и ако предпочете интересите на дарителя си, би поставил в по-лошо положение своите деца.

От друга страна, когато дареният е в състояние да задоволи собствените си нужди и тези на лицата, към които е задължен по закон с останалите си доходи и имущество, или с тези, които би могъл да реализира, ако положи всички усилия, изисквани от дължимата грижа и добросъвестността, но въпреки това откаже да даде издръжка на дарителя си, ще е допустим и основателен съдебен иск за отмяна на дарение.

Години по-късно

Във връзка с казаното до тук, пример от съдебната практика е как лице подарява имота си и след 20 години с нотариална покана отправя искане до надарения за месечна издръжка в размер на 500 лева. След поканата надареният започва да превежда издръжка в размер на 110 лева, уведомявайки, че това е сумата, която е в състояние да предоставя. Прието е от съда, че дарителят се нуждае от 303 лева месечно, включващи и разходи за медикаменти, от които разполага с 246 лева от получаваната пенсия и предоставяната от надарения издръжка. От друга страна, надареният след изплащане на издръжката остава с месечен доход от 241 лева.

При така установените факти, съдът е формирал извод, че дарителят е изпаднал в нужда от издръжка, тъй като страда от хронични заболявания, изискващи средства за лечение над дохода от пенсията; че след узнаване на тази нужда надареният е започнал незабавно да предоставя издръжка съобразно възможностите си; че след предоставяне на издръжката дарителят разполага с месечен доход, близък до необходимия за задоволяване на нуждите си, както и че отказът на надарения да предоставя издръжка в искания размер не е проява на непризнателност, тъй като самият той би изпаднал в по-тежко затруднение от дарителят, поради което предявения иск за отмяна на дарението е отхвърлен като неоснователен.

Оспорване от наследници

Срок

Оспорване на дарение от наследници е втората възможност за оспорване на дарението и е дадена само на част от наследниците на дарителя. Това е хипотезата, в която се претендира разваляне на дарение при починал дарител, а наследниците могат да търся възстановяване на  своята запазена част, която е била накърнена с дарения от наследодателя им. Оспорването на дарение се извършва отново по съдебен ред, а по отношение на „давността“ – това е възможно да бъде направено в срок до пет години от смъртта на наследодателя.

Кои наследници

Съгласно Закон за наследството (ЗН) лицата, които имат право на запазена част от наследството и съответно могат оспорват дарение на техния наследодател са: децата/внуците/правнуците, преживелите родители и съпруг/а, като всеки от тях разполага с изрично определен размер на запазената част. Трябва да бъде отбелязано, че това са наследниците с право на запазена част, които могат да претендират разваляне на договора за дарение, докато по-далечните наследници, напр. брат или сестра, които нямат запазена част от наследството, нямат такова право.

Конкуренция

Друга особеност е, че има поредност на отмяна на направените дарения – започва се от завещанията, които се намаляват съразмерно. Единствено след като се отменят всички направени завещания, започват да се отменят даренията, като се върви от последното към предшестващите го. Важен аспект на правото да се иска възстановяване на запазена част от наследството е, че когато това право се упражнява спрямо лица, които не са наследници по закон /не са призовани към наследяване/, необходимо е наследникът, който търси възстановяване на запазената си част да е приел наследството по опис.

Продажба на дарен имот

Не е изключено след като бъде поканен да дава издръжка, надареният да прехвърли недвижимия имот на трето лице, за да увреди дарителя. Тук следва изрично да бъде вметнато, че поначало продажба или респ. покупка на дарен имот е напълно законно и нормална практика. Ако обаче има увреждане, продажбата на дарен имот може да бъде развалена.

Преди/след искова молба

В тази ситуация обаче зависи каква е поредността на вписване на исковата молба за отмяна на дарението и на нотариалния акт за продажба на имот придобит чрез дарение. Когато исковата молба за разваляне на дарение е вписана преди прехвърлянето на имота, проблеми не се пораждат, защото първият по време е първи по право и след уважаване на иска, дори и имотът да е бил прехвърлен, същият ще се върне на дарителя.

В случай обаче, че прехвърлянето на имота е вписано преди исковата молба за отмяна на дарение и искът бъде уважен, дарителят няма да може да си върне фактически имота, но ще може да търси обезщетение за онова, с което се е обогатил надареният при прехвърляне на подареното имущество.

Дарение на дарен имот

Възниква въпросът какво се случва, ако надареният от своя страна е подарил имота? В този случай той не се е обогатил с нищо, как тогава ще търси обезщетение първоначалният дарител? Съдебната практика е на мнение, че в този случай първоначалният дарител ще получи като обезщетение размера на данъчната оценка на имота, евентуално пазарната стойност на имота.

Прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане – договор, задължения, неизпълнение, оспорване и разваляне

Време за прочитане : 4 мин.

Същност

Прехвърлянето на имот с договор срещу задължение за издръжка и гледане е един често използван способ за придобиване и прехвърляне на собственост. Макар и да не е уреден изрично от закона, спрямо него се прилагат общите правила за договорите и безкрайната съдебна практика. Този договор е приложим в ситуацията, когато имате имот, но нямате възможност сами да се издържате и гледате и търсите начин как да си осигурите спокойни старини.

Сключване

Договорът може да се сключи както между две, така и между повече лица, срещу задължението да Ви издържат и гледат до края на живота Ви, а е възможно и двама съпрузи заедно да прехвърлят своя имот, придобит в режим на СИО на другиго. Договорът за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка е формален и писмен, т.е. сключва се задължително пред нотариус и се вписва в ИР при АВ.

Задължения

Задължително се дължат едновременно издръжка и гледане, т.е. не може лицето, на което сте прехвърлили имота си само да Ви дава някаква сума месечно и да се счита, че изпълнява задълженията си по договора. Същият трябва и да ви обгрижва (гледа) и да Ви осигурява условия на живот, за каквито сте се договорили. По този договор всяка от страните има права и задължения, съответно всяка от страните може да търси от другата обезщетение при неизпълнение или разваляне на договора за издръжка и гледане.

Важно е да се отбележи, че доскорошният собственик на имота си запазва правото да го ползва до края на дните си (пожизнено), ако изрично е посочено в договора. Съответно лицето, придобило Вашия имот, не може да Ви принуди да го напуснете и да Ви гледа в друг имот. Така сте защитени и от евентуална продажба, замяна, дарение и т.н. на доскорошната Ви собственост и последващо гледане и издържане с парите, получени от бившия Ваш имота, в друг имот.

С цел избягване на бъдещи разногласия между страните по договора е добре да бъдат максимално конкретизирани дължимите грижи и издръжка – къде и колко често да се полагат, как да се осъществяват тези грижи – лично или чрез трети лица, в какво да се изразяват грижите, така че да се запази стандартът на живот на гледаното и издържано лице и т.н. Самата издръжка може да се уговори да бъде парична, в натура или и двете.

Неизпълнение

Все пак, ако не получавате уговорените грижи и издръжка, какво  може да направите? Да търсите правата си по съдебен ред чрез разваляне на договора и да си върнете обратно имота. Всеки казус е индивидуален и подлежи на конкретна преценка и тълкуване от съда по въпросите какво точно са се договорили страните, има ли неизпълнение от страна на някоя от тях и до каква степен влияе на действието на договора.

Разваляне

За разлика от дарението на имот, при прехвърлянето му срещу задължение за издръжка и гледане, последващо оспорване от наследниците е по-трудно. Така придобиващият имота е защитен повече, но не е изключено и успешното разваляне на договора за издръжка и гледане. Например, ако прехвърлителят по договора почине скоро, след сключване на сделката, всички негови наследници имат право да искат обявяването му за нищожен.

Ако да речем през месец март се сключи договор за издръжка гледане с лице, което е в много тежко здравословно състояние, и през месец април същата година то почине, наследниците му могат успешно да заведат иск за разваляне на договора за издръжка и гледане като твърдят, че за известен период от време приобретателите по договора не са давали нужните грижи и не са гледали наследодателя им или същият е бил в терминална фаза на заболяване или пък е бил недееспособен предвид психическото си състояние.

В горната хипотеза съдът може да уважи иска и да развали договора за издръжка и гледане, ако приеме, че напр. времето, през което не са полагани грижи, макар и да е било кратко, е значително дълго с оглед необходимостта от постоянни медицински грижи за прехвърлителя.

Това, което се дължи ден по ден, е поначало неотлагаемо в смисъл, че това, което трябва да се даде днес е жизнено необходимо и не може да се отложи за утре. Изводът е, че ако задължението за гледане и издръжка не се изпълнява известно време, изпълнението в натура за пропуснатото време е вече невъзможно. Пропуснатото по каквато и да е причина изпълнение не може да бъде дадено допълнително по-късно.

Препродажба

Ако междувременно имотът е прехвърлен на трето лице, може да търсите права си по реда на чл.135 ЗЗД (Павлов иск). Даден собственик например може да прехвърли имота си срещу задължение за издръжка и гледане на други лица, които първоначално полагат грижи, но впоследствие отношенията им да се влошат. И така приобретателите могат да престанат да гледат и издържат лицето и да решават с цел да запазят имота за себе си, да го прехвърлят на друг, като така увредят първоначалния собственик на имота.

Дотук няма спор, че първоначалният собственик на имота е увреден и съдът би уважил Павловия иск. В този случай обаче, сделката със замяната ще се счита, че не се е случила и прехвърлителят ще може да получи парично вземане, но не и да си върне имота. В най-лошия случай, след образувано изпълнително дело ще се насочи публична продан на бившия Ви имот и Вие ще получите паричното си вземане от там. Но ако сте си запазили правото на пожизнено ползване на имота, независимо от видовете и брой прехвърляния и последвала публична продан, ще може да живеете в бившия си имот.

Смърт

Една интересна хипотеза е какво се случва, ако прехвърлителят на имота надживее своя гледач. Гледането и издържането по договора може да бъде продължено и от наследниците на приобретателя на имота (т.е. гледача). Съответно, ако наследниците не продължат да издържат и гледат прехвърлителя, той може да поиска по съдебен ред да бъде развален договорът. Но прехвърлителят на имота няма право да откаже да бъде гледан и издържан от наследниците, т.е. ако те продължат да изпълняват договора, така както го е правил и техният наследодател, няма основание за разваляне на договора.

Във връзка с горното, съдебната практика познава случай, в който през 1984г. родителите прехвърлят срещу задължение за издръжка и гледане своя имот на сина си, като си запазват правото на ползване. През 1995г. синът им (приобретателят по договора) почива, а през 2002г. и един от прехврълителите. Наследниците на починалия приобретател живеят в чужбина, рядко се връщат в България, не я посещават, не полагат грижи за нея и не й дават средства за издръжка.

Съдът е преценил, че следва да уважи искането на прехвърлителя на имота да бъде развален договорът. Съображенията за това са, че наследниците  отговорят за изпълнение на поетите задължения от техният наследодател-приобретател и същите не изпълняват тези задължения през един продължителен период от време- не заплащат издръжка, нито полагат грижи за лицето.

СИО

Съществува и възможност съпрузите да сключат помежду си договор за издръжка и гледане с предмет имот, който е придобит от съпруга, желаещ да бъде гледан и издържан, преди сключване на брака или по време на брака на основание лично имущество, а не влизащо в съпружеската имуществена общност (СИО). В такава хипотеза съпругът-преобретател (гледачът) придобива лична индивидуална собственост (която не влиза в СИО), която другият съпруг му е прехвърлил по време на брака срещу гледане и издръжка.

Друга често срещана хипотеза е страна по договора за прехвърляне срещу издръжка и гледане да е само един от съпрузите. В тази връзка се поставят въпросите:

  • Когато се прехвърля имот, който е в режим на СИО, трябва ли и двамата съпрузи да участват по сделката или придобиващият получава само идеалните части на гледаното лице?

В случай, че един от съпрузите желае да прехвърли своите идеални части от общото семейно жилище на другиго срещу задължение за издръжка и гледане, неучаствалият по сделката съпруг може да я оспори по исков ред в 6-месечен срок от узнаването й, но не по-късно от три години от сключване на договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Резултатът ще бъде обявяване на недействителност на сделката и гледачът ще има основание да търси обезщетение за положените грижи и даваната издръжка.

  • А какво се случва, когато се прехвърля имот на лице, което е в брак, но страна по сделката е само един от съпрузите? Придобитият имот става ли СИО или остава лична собственост на лицето-гледач?

Съпружеската имуществена общност, която се предполага до доказване на противното, включва само вещните права и то тези, които са придобити през време на брака в резултат на съвместен принос. Следователно, ако е безспорно, че през време на брака единият съпруг е придобил вещно право /каквото е правото на собственост върху недвижим имот по договор за издръжка и гледане/, без това да е станало на абсолютно лично основание /каквито са даренията и наследяването/, единственият начин, по който е възможно да се установи, че този имот не е съпружеска имуществена общност, е да се обори предположението за съвместен принос. Ако гледачът докаже по съдебен ред, че другият съпруг няма принос в гледането и издържането, ще запази придобития имот лично за себе си.

Издаване на нотариален акт за наследствен имот – цена, документи и процедура

Време за прочитане : 3 мин.

Искате да знаете точния размер на всички разноски за оформяне на наследствения имот на Ваше име? Разберете веднага като се обадите на 0888458635


Забележки:

  1. Калкулатор на нотариални и др. разноски при сделки с недвижими имоти може да намерите в приложението „Правен помощник“
  2. В отделни статии подробно са разгледани следните теми:
    1. Процедура и всички стъпки при покупка на недвижим имот
    2. Рискове при покупка на недвижим имот „на зелено“
    3. Едностранно повишаване на цената при покупка на зелено
    4. Издаване на нотариален акт за наследствен имот

Цена

Издаването на нотариален акт за наследствен имот е процедура, която обикновено струва няколкостотин до няколко хиляди лева и може да бъде извършена от или с помощта на адвокат след смъртта на наследодателя, когато има определен кръг от лица, които законът посочва като „наследници по закон“. Може да има и други, но само когато починалият е оставил завещание.

Опции

Наследството се открива след смъртта на наследодателя и от този момент наследниците имат 3 възможности: да приемат наследството, да се откажат изцяло от него или да го приемат по опис. За последната възможност обаче има 3-месечен срок, в който трябва да се извърши.

Нот. акт

Настоящата статия ще разгледа въпроса как може да се установи собствеността върху придобит по наследство недвижим имот и да се издаде нотариален акт в тази връзка, защото това е изключително често срещан проблем. Това може да стане със специален нотариален акт. Нарича се констативен нотариален акт. Още в началото е важно да се уточни, че такава възможност съществува, но наследниците по никакъв начин не са задължени да го направят.

Обикновено това се прави като превантивна мярка срещу измама от страна на друга наследник или трети лица, както и при оспорване на собствеността върху дадения имот. Наследството преминава върху наследниците по силата на закона, а не по силата на договор или нотариален акт. Трябва да се има предвид обаче, че съществува възможност дори след снабдяване с констативен нотариален акт, при разпореждане с имота отново да бъдат поискани от купувача всички документи за него, върху които се е основало издаването на акта, а ако същите са недостатъчни – и допълнителни такива.

Процедура

Всеки наследник може да подаде молба до нотариус в района, в който се намира недвижимия имот, с която да иска да му бъде издаден констативен нотариален акт за собствеността му върху наследения имот. За да може да бъде издаден нотариален акт за наследствения имот, наследникът задължително трябва да представи удостоверение за наследници. Все пак това е основанието за придобиване на имота.

Въз основа на него нотариусът ще направи проверка и ще може да изготви констативен нотариален акт, който се основава на писмени доказателства. За да може да се изготви този нотариален акт също така трябва наследникът да се снабди с данъчна оценка за имота. Това става от съответната данъчна служба. Въз основа на данните в данъчната оценка ще се определят нотариалните разноски, вкл. местният данък.

Доп. разноски

Също така, трябва да имате предвид, че ако нотариусът изготви самия констативен нотариален акт, то за тази услуга ще бъдете таксувани допълнително, като таксата за това може да е равна на нотариалните такси, които ще платите (т.е. „цената“ на цялата процедура да е двойна). Обикновено адвокатите извършват тази услуга на по-ниска цена. Като цяло цената за издаване на нотариален акт за наследствен имот зависи от оценката на имота и варира между няколкостотин в масовия случай до няколко хиляди лева за имоти на изключително висока стойност.

Документи

Наред със споменатите документи, в зависимост от имота ще се наложи събиране на допълнителни документи, които доказват правото на собственост на наследодателя, следователно и на наследниците му. Много често, ако имотът е по-стар, например строен в през 70-80-те години на миналия век е възможно да липсват актуални или въобще документи за строеж и съответно за собственост. Затова е много по-лесно да се доверите на юрист или адвокат, който има опит в тази област и може да се снабди и респ. оформи всички необходими документи, като по този начин да си спестите време и нерви в обикаляне по различни институции.

Вписване

Ако всички документи са изрядни и нотариусът признае за установено правото на собственост на наследника, следва самото подписване на констативния нотариален акт. След това и след плащането на всички разноски по производството, следва вписване на този акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това е задължително условие, което ще даде гласност на установеното право на собственост на наследника. Обикновено това става в рамките на няколко работни дни, но в София може да е малко по-бавно.

Оспорване

Тъй като производство по издаване на нотариален акт за наследствен имот е едностранно, нотариалният акт може да бъде оспорен от всяко трето лице, което твърди, че е действителен собственик на имота. Това оспорване става само по съдебен ред с изрична искова молба, която също подлежи на вписване в Имотния регистър. По този начин става ясно, че за въпросния имот се води някакъв спор.

Отговорността за доказване в е тежест на оспорващата страна, т.е. наследникът не е длъжен да доказва, че е собственик на имота, такова задължение има лицето, което оспорва неговите права. По същия начин може да бъде установена собствеността върху недвижим имот и от лице, което го е придобило по силата на завещание. Единствената разлика е в документите, които следва да се представят за установяване на собствеността.

Защита на кредитора чрез отменителен Павлов иск при поредица от разпоредителни сделки и възможна защита на длъжника към 2023

Време за прочитане : 4 мин.

Павлов иск по чл. 135 от ЗЗД може да предяви, за да защити правата си, кредитор, на който някой дължи дадена сума пари и започне да прехвърля (отчуждава) движими вещи или недвижими имоти, опитвайки се така да попречи на кредитора да събере ефективно вземанията си от длъжника. Често срещан житейски казус е дадено физическо или юридическо лице (напр. длъжник по приятелски заем, банков кредит и т.н.) да задлъжнее много и в опит да „спаси“ нещо за себе си, да започне да търси начин как да прехвърли всичкото си или голяма част от движимото и недвижимото си имущество на трети лица (чрез покупко-продажба, дарение, отказ от наследство и т.н.). В подобни ситуации на помощ на увредения кредитор (този, който е имал нещастието да даде, а да не му се върне) идва правният институт на т. нар. Павлов иск. В настоящата статия се разглеждат възможните действия по защита на кредитора (ищец) и защита на длъжника (ответник) при предявен такъв отменителен иск по  чл. 135 от ЗЗД, вкл. свързаната с него съдебна практика.

При „обикновен“ Павлов иск е налице само една увреждаща сделка (напр. фиктивно продаден на роднина или на непознато добросъвестно трето лице имот), която съдът може да обяви за недействителна спрямо кредитора и последният ще може да събере вземанията си от имота, който ЧСИ продаде на публична продан, независимо че имотът е бил продаден на трето лице, дори то да е било напълно добросъвестно и изобщо не е подозирало какво може да се случи. В това накратко се състои ефектът на уважения Павлов иск.

Много повече затруднения обаче възникват при „каскада“ от последователни увреждащи сделки, в който случай се поставя въпросът как кредиторът може ефективно да се защити, ако е увреден не чрез една, а чрез поредица от сделки, извършени от неговия длъжник и трети лица (напр. недвижим имот е препродаден няколко пъти преди да бъде предявен Павловия иск).

Ключов момент са характерът на сделката и знанието на третото лице, като следва да бъдат отчетени и съществуващите връзки между отделните сделки. Както посочват върховните съдии, правилото на чл.135 ал.1 изр.3 ЗЗД урежда конкуренцията между интереса на кредитора, който е увреден от извършените сделки, и сигурността на гражданския оборот, изхождайки от два критерия – възмездността или безвъзмездността на разпореждането в полза на третото за облигационното отношение кредитор-длъжник лице и добросъвестността на това лице. Когато става въпрос за поредица от сключени сделки, целеният от кредитора резултат би се постигнал с уважаване на иска по чл.135 от ЗЗД по отношение на последния приобретател на имуществото. Застъпеното от върховните съдии становище е, че когато имаме възмездно придобиване от последния по веригата от приобретатели, кредиторът ще постигне успех с иска по чл.135 ЗЗД, ако този последен приобретател е знаел за увреждането. В тази ситуация няма значение междинните приобретатели дали са били добросъвестни или не т.е. дали са знаели или не за увреждането на кредитора, тъй като предходните сделки са били само средство за постигане на увреждането.

По-различно начин стои въпросът със защитата на увредения кредитор, ако последният по веригата е придобил имуществото безвъзмездно. Тук върховните съдии са разграничили две хипотези. Първата е когато всички по веригата са придобили имуществото безвъзмездно, тогава положението на всички е идентично (няма значение дали някой от тях е бил добросъвестен, а друг не) и съдът може да уважи иска на кредитора по чл.135 от ЗЗД, ако спрямо праводател са налице необходимите предпоставки. Втората хипотеза, представляваща и по-голям интерес в практиката, е когато при няколко последователни прехвърляния на имуществото, част от които безвъзмездни, а друга част – възмездни, последното е било безвъзмездно. В тази ситуация върховните съдии приемат, че уважаването на иска по отношение на последния приобретател на безвъзмездно основание се обуславя от добросъвестността на този праводател, който последен е придобил имота възмездно от своя съконтрахент, независимо от добросъвестността на останалите междинни приобретатели /на безвъзмездно или възмездно основание/. Когато този междинен праводател е знаел, че придобивайки възмездно имущество, уврежда кредитора, съдът ще уважи иска на кредитора по чл.135 от ЗЗД, независимо от знанието на последния праводател. Възможно е същият този междинен праводател да не е знаел за увреждането на кредитора, тогава искът по чл.135 от ЗЗД не може да бъде уважен спрямо него. В мотивите си върховните съдии уточняват, че в тази последна хипотеза извършеното от него (междинния праводател) безвъзмездно разпореждане в полза на добросъвестен приобретател е противопоставимо на кредитора, а в полза на недобросъвестен приобретател е относително недействително спрямо кредитора. Изводът, до който достигат върховните съдии в своето решение е, че защитата на кредитора по чл.135 ЗЗД при последваща разпоредителна сделка, извършена от лицето, в чиято полза длъжникът се е разпоредил с имуществото си, е чрез предявяване на иска по чл.135, ал.1 ЗЗД за недействителност по отношение на него не само на първоначалната сделка с имуществото на длъжника, но и на последващите сделки, които го увреждат. Исковете могат да бъдат предявени и самостоятелно, но при наличие на предпоставките на чл.213 ГПК следва да бъдат разгледани в едно производство. Тази втора възможност да бъдат предявени и самостоятелно исковете по чл.135 от ЗЗД, е допустима в случаите, в които кредиторът узнае и за друго увреждащо спрямо него действие (но извършено преди вписване на исковата молба), което не е посочил при предявяване на първоначалния си иск по чл.135 от ЗЗД.

Павловият иск може да е и неоснователен, затова следва да бъде разгледан и въпросът за защита на длъжника срещу Павлов иск.

Водейки се от мотивите на върховните съдии, отново трябва да се погледне през призмата на възмездността / безвъзмездността на сделката и съответно знанието и незнанието на приобретателите. Ако разгледаме първата хипотеза – последният приобретател придобива имуществото възмездно и той не знае за увреждането на кредитора и цялата поредица от сделки назад, с които се цели увреждането на кредитора. Тогава този последен приобретател е защитен, а длъжникът на кредитора е успял да постигне увреждащия резултат.

По-различна обаче е ситуацията при безвъзмездност на последната сделка във веригата, дори и да е налице добросъвестност на последния приобретател (тежестта на доказване лежи върху него). В този случай, ако длъжникът е прехвърлил безвъзмездно своето имущество и всички следващи праводатели също са прехвърлили безвъзмездно процесното имущество, дори и последният приобретател да не е знаел, че уврежда кредитора, кредиторът ще успее да се защити при следната предпоставка – ако може искът по чл.135 от ЗЗД да бъде уважен по отношение на праводателя на приобретателя. Всички сделки по веригата ще се считат за относително недействителни по отношение на кредитора т.е. все едно не са настъпили и той ще може да се удовлетвори от имуществото на длъжника си, макар и последното вече да е в чужд патримониум. С други думи казано, длъжникът няма да е успял да увреди кредитора си.

Но е възможно в цялата верига от сделки да има както безвъзмездни, така и възмездни, а в този случай има вероятност длъжникът отново да не успее да се „отърве“ от кредитора си. Да вземем хипотезата, в която са се осъществили четири прехвърляния на имота – първите две възмездни сделки, а последващите две безвъзмездни сделки. Първият праводател е бил недобросъвестен, но вторият праводател е бил добросъвестен, третият и четвъртият – добросъвестни. Извършената сделка между втория и третия приобретатели е противопоставима на кредитора т.е. той не може да се удовлетвори от това имущество. По-различно би било, ако в същата хипотеза вторият праводател е бил недобросъвестен, а първият е бил добросъвестен, без значение четвъртият дали е знаел или не, че уврежда кредитора. Тогава извършеното от втори към трети приобретател безвъзмездно разпореждане е относително недействително спрямо кредитора на длъжника. Описаното до тук следва от мотивите на ТР 2/2017г. от 09.07.2019г., в които е посочено, че „Ако този междинен праводател, който последен е придобил имота възмездно от своя съконтрахент, е бил недобросъвестен, искът по отношение на последния приобретател на безвъзмездно основание следва да бъде уважен, независимо от неговата добросъвестност. Ако обаче същият междинен праводател е действал добросъвестно и спрямо него искът по чл.135 ЗЗД не може да бъде уважен, извършеното от него безвъзмездно разпореждане в полза на добросъвестен приобретател е противопоставимо на кредитора, а в полза на недобросъвестен приобретател – е относително недействително спрямо кредитора.“.

В обобщение, когато са налице цяла поредица от увреждащи кредитора действия или сделки, извършени от страна на длъжника и трети лица, следва да бъдат отчетени съществуващите връзки между отделните сделки. По този начин цялата поредица от сделки следва да бъде обявена за относително недействителна по отношение на кредитора, ако са налице предпоставките за уважаване на иска по отношение на последния приобретател. И обратно, ако не са налице предпоставките за уважаване на иска по отношение на последния приобретател, искът за обявяване на относителна недействителност на поредицата от сделки следва да бъде отхвърлен, дори и да са налице основания за това по отношение на някоя от междинните сделки.

Източване на банкова сметка или карта чрез хакване на интернет банкиране и успешно оспорване на неоторизирана банкова транзакция онлайн през 2023

Време за прочитане : 7 мин.

Общ преглед

Опасности

Получавате SMS или имейл уведомление, влизате в профила си за интернет банкиране и с ужас установявате, че е налице неоторизирана транзакция и източена банкова сметка или кредитна / дебитна карта. Това е един все по-често срещан сценарий за онлайн кражба, а настоящата статия разглежда източването на лични или фирмени банкови сметки чрез хакерски атаки, мерките за предпазване и опциите за ефективно и пълно възстановяване на щетите от подобна неоторизирана банкова транзакция.

Видове банкиране

Интернет банкирането бива основно 2 вида – активно, при което могат да се правят нареждания на суми онлайн, и пасивно, при което единствено може да се следят движения по сметки и да се правят справки онлайн, но не и да се извършва разпореждане със суми. Източването на банкови сметки посредством хакерски атаки е възможно само в първия случай. Теоретично е възможно източване и при пасивно банкиране, но авторът не е запознат с такъв случай.

Видове защита

При активното онлайн банкиране неминуемо се ползват потребителско име и парола за съответния профил. Но освен това абсолютно всяка банка в България предлага един слой допълнителна защита. Това обикновено са квалифицирани електронни подписи, специални цифрови сертификати на съответната банка, PIN или SMS кодове, предварително генерирани и разпечатани на хартия TAN кодове, или генерируеми на момента и в реално време TOKEN кодове или 3D пароли.

SMS кодове

Изпращането на SMS кодове на телефона на потребителя, титуляр на интернет банкирането, се смята за изключително сигурна опция за допълнителна защита. В такава хипотеза потребителят въвежда потребителско име и парола при нареждане на банкова транзакция, а банката генерира и му изпраща код под формата на SMS съобщение на мобилния му телефон, който код следва също да бъде въведен, наред с потребителско име и парола, за да бъде транзакцията извършена.

Единият риск при тази опция е чисто физическа кражба на телефон, който да попадне в ръцете на хакери, а другата, по-популярна, включва различни опции за атаки от разстояние, при които телефонът е у собственика му, който не подозира нищо.

Хардуерен TOKEN / TAN код

При тази опция на клиента се предоставя хардуерно устройство, т.нар. TOKEN (известно като токен или тоукън). Това устройство генерира уникални кодове в реално време с минимална трайност, обикновено в рамките на 1 минута. Идеята е единствено държателят на това устройство, който би следвало да е оторизиран потребител на онлайн банкирането, да може да извършва банкови транзакции.

Дори хакерска атака напълно да компрометира компютъра или електронното устройство на потребителя посредством инсталирането на зловреден код (вирус, троянски кон или друг малуеър) и дори потребителското име и паролата да бъдат откраднати – съответният хакер или неоторизиран потребител в най-добрия случай ще може да влезе в клиентския профил, но не и да нареди транзакция, защото за тази цел е нужен код, генериран от TOKEN устройството, което чисто физически няма как да се намира в ръцете на хакерите.

TOKEN устройството предоставя още по-сигурна защита, защото не може да бъде клонирано както SIM картите на мобилни оператори. Но е напълно възможно кодовете да попаднат в ръцете на хакер чрез т.нар. ФИШИНГ (PHISHING) атака, която е разгледана по-долу.

Софтуерен TOKEN / 3D парола

Софтуерните токъни и 3D пароли са най-новият „писък на модата“ при 2-факторната автентикация. Те се генерират под формата на код или QR код от устройството на клиента на банката, било то компютър или смартфон. Допълнителен слой защита при мобилните телефони дава мобилният идентификатор, с който разполага всеки смартфон, на който е инсталирано приложение за онлайн банкиране.

Това е един от системните тригъри в банковите системи, който обаче много често банките „проспиват“ при хакване и източване на сметка, но след това, разбира се, се опитват да квалифицират поведението на потребителя като груба небрежност, което разбира се е абсурдно и това става пределно ясно, когато спорът влезе в съд.

Видове атаки

SIM Клониране

Въпреки че SMS кодовете се смятат за сигурна опция за защита, в края на 2021 в България беше разкрита първата масова организирана престъпна схема за източване на банкови сметки чрез клониране на SIM карти на мобилни оператори. Клонирането всъщност представлява активиране на нова SIM карта – пълен дубликат на SIM картата на жертвата на хакерите, която хакерът поставя в своя собствен мобилен телефон, на който пък получава всички SMS кодове за авторизация, а оттам нататък е лесната за хакерите част. Тази атака е възможна в 2 случая – когато хакерът има достъп до телефона на жертавата, за да клонира лично SIM картата му, или когато хакерът има помагач – служител на съответния мобилен оператор, с чиято помощ клонирането става много лесно.

Другият най-популарен вид SMS хакерска атака е т.нар. Simjacker атака, както и нейният по-усъвършенстван „наследник“ WIBattack. Първият тип използва слабости във вградения във всяка SIM карта S@T Browser, а втория – в WIB браузъра, чрез които оперират редица функции на съответния мобилен оператор (проверка на сметка, заявяване на услуги и т.н.).

Simjacker / WIBattack

При Simjacker и WIBattack хакерите изпращат вид системни SMS-и (т.нар. OTA SMS), за които потребителят не бива уведомяван по никакъв начин и няма как да разбере, че е станал жертва на подобна атака. Въпросните SMS-и генерират и обратни SMS-и, изходящи от телефона на жертвата на хакерите, които дават ценна информация на хакерите. По такава схема може да бъде установено местоположението на жертвата (т.е. на практика същата да бъде постоянно следена), могат да бъдат изпращани скъпи SMS-и, да бъдат набирани телефонни номера с добавена стойност и т.н.

Man in the middle

Името на този тип атака („Човек по средата“) напълно отговаря на действителното положение. При този сценарий електронното устройство обикновено е заразено с малуер, който дава на хакера пълен контрол над машината. Следи се комуникацията, като автоматизиран зловреден софтуер „слуша“ за конкретни данни. Когато напр. жертвата натисне бутона „Плати“ в напълно автентичен сайт на онлайн търговец, платежния пакет пристига в компютъра му, но малуерът прихваща потока данни, който не продължава пътя си, а в браузъра се зарежда страница, която прилича на тази на оператора и след въвеждане на данните от потребителя, хакерът вече разполага с тях и може да направи каквито разплащания пожелае.

Хакерът може напр. да нареди плащане в чужбина, откъдето „муле“ може да изтегли сумата, а потребителят, дори да бъде известен с SMS, или не може да се ориентира или вече е твърде късно.

При такива атаки се назначава експертиза, от заключението на която обикновено става пределно ясно, че се касае за хакерска атака, която банката е проспала, най-малкото защото се касае за влизане в онлайн банкирането от непознат IP адрес. Последният може да бъде променен с помощта на ползвана от хакерите VPN услуга, но последната също може да бъде установена при проявено внимание от страна на банката.

Phishing

При класическия фишинг хакерите правят абсолютно или поне максимално точно визуално копие на оригиналния сайт за интернет банкиране, но всъщност сайтът не е на съответната банка, а под контрола на хакерите. В масовия случай хакерите изпращат до жертвата имейли, в които се съдържа покана за предприемане на определени действия (напр. потвърждаване на информацията в профила за онлайн банкиране), често придружена със заплаха от неблагоприятни последици (напр. закриване или изтриване на профила, ако бездействате).

Чисто визуално, на имейл съобщението е придаден вид, че изхожда от съответната банка, но ако се вгледате в адреса на подателя, веднага бихте забелязали нещо нередно – напр. вместо някаквоиме@ibank.bg, в полето за изпращач ще прочетете ibank@каквотоидае.bg. Това е най-сигурният белег, че се касае за опит за измама. Освен това сигурно ще може да видите връзка от сорта на https://ibanking.ibank.bg/, но при щракването на връзката ще се отвори съвсем друг адрес. На който разбира се ще се зареди страница, която визуално изглежда точно като оригиналната страница на съответната банка.

Значи вече сте влезли в сайт, под контрола на хакери, но си мислите, заблудени от дизайна, че сте на автентичния сайт на Вашата банка. И въвеждате всички данни, необходими за влизане във Вашия профил. Обаче не влизате в профила на интернет банкирането, а излиза каквото и да е друго съобщение, обикновено за грешка 404 или временна недостъпност на страницата поради системна поддръжка. Видите ли такова съобщение, тогава значи хакерите вероятно вече разполагат с всички данни, необходими за извършването на неоторизирана банкова транзакция онлайн.

Фалшив IBAN

Разновидност на Phishing и Man in the middle е хакерската атака, при която престъпниците, обикновено чрез фишинг прийоми добиват контрол върху електронното устройство на клиента на съответната банка. След това започват да следят неговата кореспонденция, вкл. изпращаните и получавани имейли.

В нормалната си дейност търговските дружества изпращат фактури по имейл, след което същите се заплащат онлайн или офлайн. Когато започне такава напълно реална кореспонденция между търговски партньори, единият (доставчик) изпраща фактура на другия (получател на стока или услуга), която следва да бъде платена. Получателят много добре знае, че такава фактура следва да бъде платена (защото преди това е проведена имейл кореспонденция или телефонни разговори с параметрите на сделката) и по никакъв начин не би се усъмнил, когато получи имейл с приложена фактура от контрагента си.

Измамата се състои в това, че хакерите прихващат автентичния имейл, който никога не достига до получателя. Изтеглят обаче приложената фактура и обикновено единственото, което правят е да променят IBAN номера на сметката на получателя на плащането. Обикновено дори фирмените данни не се променят. След това тази фалшифицирана фактура се прикача и се изпраща до получателя й, като много често дори се използва оригиналното съдържание на оригиналния имейл (който, както беше изяснено по-горе, е бил прихванат и никога не е бил доставен). И след това добросъвестният получател получава имейла и прави плащането по сметката, посочена във фактурата. Но IBAN номерът е на сметката на хакерите, въпреки че са изписани абсолютно истински фирмени данни. И по този начин парите безвъзвратно заминават по сметка на хакерите.

Спешни действия

Блокиране

Когато „белята“ вече е станала, все още не е прекалено късно. Следва обаче веднага да направите едно нещо – незабавно да се обадите на Вашата банка, която незабавно да блокира профилът Ви в онлайн банкирането, за да не могат да се извършват транзакции. Ако не направите това, вероятно съвсем скоро ще разберете, че сте наредил определена сума на определено трето лице, което не познавате.

Жалба

Силно препоръчително е и своевременното подаване на жалба в полиция или прокуратура. В резултат на която вероятно ще бъде образувано полицейско производство, по което ще бъде установено, че някое трето лице, т.нар. бушон или муле, е изтеглило в брой въпросната сума, с която Вие сте „олекнали“ и я е предало на непознати нему трети лица, които са му оставили нищожна част от сумата като вид възнаграждение за извършената от него услуга по получаване на превод от непознато лице и предаването му в брой на друго непознато лице.

Хакерите, разбира се, ще останат неразкрити, а изтеглилото и предало им сумата лице меко казано няма да е в добро финансово състояние и съответно няма да има смисъл въобще да се опитвате да си възстановите сумата от него.

Възстановянане на сумите

Отговорност

В горния случай изниква въпросът – кой носи отговорността и за чия сметка са финансовите загуби в резултат на подобна измама? Със сигурност и банката, и мобилният оператор ще се опитат да измият ръцете си с потребителя. И не е изключен вариант, напр. при груба небрежност, при който наистина потребителят, независимо дали обикновен гражданин или бизнесмен, понася цялата отговорност и всички финансови загуби.

Затова е повече от препоръчително, още в началния етап на осъществяване на престъпната схема, пострадалото лице да се консултира с опитен адвокат, който знае какво следва да бъде направено и запазено като доказателства, за да бъде пострадалото лице впоследствие напълно обезщетено за всички загуби. Компетентен адвокат може да се намеси напълно ефективно и на по-късен етап, но принципът е, че колкото по-рано – толкова по-добре.

Оспорване

Предвид горното, очевидно загубата ще трябва да бъде понесена или от банката, или от клиента. Или с други думи единствената възможност за клиента да възстанови сумата, източена от банковата му сметка, остава оспорването на неоторизираната банкова транзакция.

Банката, разбира се, в масовия случай ще прехвърли вината върху клиента, дори евентуално ще вземе компютъра или електронното му устройство за експертиза, в резултат на която ще достигне до извод, че клиентът не е положил дължимата грижа съгласно договора за ползване на онлайн банкиране или общите условия към него и предвид това… няма да му възстанови източената неправомерно сума. Съдебната практика обаче е категорична за съдържанието на понятието „груба небрежност“ и тълкуванието на банките почти винаги е друго.

В случая е важна намесата на компетентен експерт, напр. адвокат по банково право, който е запознат как функционират онлайн системите на различните банки. Това помага да се отсеят неоснователните защитни твърдения на съответната банка, с която същата отхвърля претенциите на пострадалите клиенти. Ако напр. се касае за много последователни преводи на по-малка стойност, а не на цялата сума с един превод, това само по себе си не е недопустимо. Но много често, ако се проследят под лупа всички тези преводи, може да се установи пропуск в онлайн системата за сигурност на съответната банка, която е следвало да реагира своевременно и да блокира или изходящите преводи, или въобще целия клиентски акаунт.

Обикновено следват жалби до съответния надзорен орган, който обаче нерядко прехвърля топката обратно към банката и нейния клиент и така се стига до една задънена улица.

Дело

А изходът от горната ситуация е надлежното оспорване на неоторизираната банкова транзакция по съдебен ред или казано с други думи – завеждане на дело срещу банката. Обикновено отпорът от страна на банката е твърд – пълен отказ за споразумение или комуникация дори.

Впоследствие, при завеждане на дело, насрочване на съдебни заседания и назначаване на експертизи, съответната банка има опции да започне да „омеква“ и да предлага компромисно споразумение на клиента, чийто адвокат е поставил доста „неудобни“ въпроси на вещото лице по делото, чиито отговори пък са още по-смущаващи за защитната теза на банката.

И така е напълно възможно да се стигне до момента, в който банката сама моли за извънсъдебно споразумение за възстановяване на клиента на цялата източена от сметката му сума плюс целия заплатен адвокатски хонорар и всички направени в съдебното производство разноски, само и само да не се стигне до постановяването на съдебно решение.

Спечелени дела

Съдебната практика познава много различни случаи на успешно осъдени банки, които възстановяват откраднатите суми на клиентите си, независимо дали са търговски дружества (фирми) или физически лица (потребители).

И то не само чрез хакерски атаки и интернет банкиране, но и при „офлайн“ измами, при които напр. счетоводител на фирма бавно и методически е източвал фирмена сметка с неподписани от управител документи.

Има дори случаи, в които първо банката е осъдена да върне откраднатите суми, а след това е осъдена да заплати обезщетение на клиента за неимуществени вреди – изгубено време и нерви при оспорването на транзакциите, необходимост от водене на дела, за да се докаже правотата на клиента и т.н.

Едностранно повишаване на цената при покупка „на зелено“ – допустима ли е такава индексация от строителя-продавач по предварителен договор за покупко-продажба на имот през 2023?

Време за прочитане : 4 мин.

Рисковете

Натиск за изменение

Строителят иска да Ви принуди да сключите анекс към отдавна сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, чиято единствена цел е индексация на цената на имота в посока нагоре? Не сте само Вие, а това е най-новата тенденция при строителството „на зелено“ предвид покачването на цените на строителните материали. Настоящата статия ще разгледа доколко основателни могат да бъдат подобни претенции на инвеститора и какви са опциите за действие на купувачите по предварителни договори.

За купувача

Покупката на недвижим имот „на зелено“ поначало е изгодна от финансова гледна точка инвестиция – купува се имот на предварителен договор докато още се строи, а цената е по-ниска в сравнение с готов за обитаване имот и се плаща на етапи, обикновено обвързани с етапите на строителството. Купувачът по такъв договор поема един огромен риск – строителят да не завърши обекта, да фалира, имотите да бъдат възбранени за други негови задължения и т.н., вследствие на което купувачът, макар заплатил голяма част от цената, никога няма да може да стане пълноправен собственик на „купения“ от него „на зелено“ недвижим имот.

За строителя

Строителят – инвеститор и продавач по предварителен договор също поема рискове, свързани най-общо с възможността да довърши строителния обект. Такъв риск определено може да представлява индексацията и покачването на цените на строителните материали, които са най-голямото перо при разходите на строителя. Ако предварителният договор е бил сключен през 2021г. при цена 1000 евро/кв.м., а през 2022г. цените на строителните материали вече са били на нива с 50% по-високи в сравнение с предходната година, тогава определено маржът на печалба на продавача ще се свие, а при по-драстично поскъпване на строителните материали, дори може да излезе на загуба или просто да не може да дострои обекта.

Какво казва законът?

Така изглеждат нещата от бизнес, а и дори от житейска гледна точка. От правна гледна точка обаче са значително по-различни. Адвокатите по търговско право, които са врели и кипели в материята, са запознати с тънкостите на съдебната практика, която приема, че търговците, към които безспорно се приравняват и строителите и инвеститорите, са професионалисти в своята област и като такива следва да полагат не само грижа на добрия стопанин, но и грижа на добрия търговец – при която изискванията, вкл. към информираността и адекватната реакция на възможни рискове е поне на приемливо ниво, така че да гарантира изпълнението на задълженията на търговеца.

С прости думи казано – вдигането на рамене на строителя с оправданието „Ами аз откъде да знам, че толкова ще се повишат цените?“, придружено с искане или направо извиване на ръце за индексация на заложените в договора цени, просто не минава в съда.

Оправданията

Стопанска непоносимост

Един модерен напоследък термин, използван от строителните предприемачи във връзка с индексацията на цените, е стопанска непоносимост. Строителите напоследък се оплакват на клиентите си как били изпаднали в стопанска непоносимост, което в ушите на неюрист може да звучи правдоподобно, защото става въпрос за настъпването на такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят.

Първо на първо обаче нещо, което не може да бъде предвидено е земетресение или друга природна стихия, война или терористичен акт и др. подобни, докато промяна на цената на строителните материали е нещо напълно предвидимо, особено за професионалисти в тази област. И второ на второ – стопанската непоносимост по чл. 307 от ТЗ се обявява само от съд – т.е. докато строителят не предяви подобен иск, който да бъде уважен от съда, е меко казано несериозно да твърди, че е изпаднал в стопанска непоносимост.

Непреодолима сила

Друго най-популярно и сравнително правдоподобно изглеждащо оправдание на строителите е свързано с т.нар. форсмажор или непреодолима сила по чл. 306 от ТЗ. Съгласно някои правни интерпретации длъжникът (строителят) не отговаря за неизпълнението (спирането на строежа), причинено от непреодолима сила (покачването на цените на строителните материали, правещи невъзможно закупуването на достатъчно такива за завършването на строителството). Тук обаче отново има изискване за непредвидимост. И освен това има едни други изисквания (напр. уведомяване на насрещната страна), които инвеститорите в огромния брой от случаите не спазват и предвид това законът ги лишава въобще от възможността да се позовават на форсмажор, дори такива форсмажорни обстоятелства действително да са налице.

Договор за изработка

Третият най-популярен опит от страна на инвеститорите-строители за „извиване на ръцете“ на купувачите на имоти „на зелено“ е свързан с договора за изработка по ЗЗД. И строителите се хващат като удавници за сламка за чл. 266, ал. 2 от него, която гласи, че цената подлежи на индексация при промяна на цените на строителните материали и на работната ръка. Това, трябва да бъде признато, е стар правен институт, който многократно е бил прилаган във времето и като такъв е приложим и до днес.

Основният проблем пред строителите е, че предварителен договор за покупко-продажба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е един вид договор, който в никакъв случай не може да бъде приравнен на договор за изработка по ЗЗД. Някои инвеститори, ползващи качествена правна помощ, успешно налагат в практиката напълно законосъобразни „хибридни“ договори между предварителен и договор за изработка, съгласно които цената по договора може законосъобразно да подлежи на индексация в посока нагоре. Дали обаче се касае за подобен договор или просто строителят си търси оправдание за повишаване на цената, това може да бъде казано едва след изследване на даден конкретен договор.

Варианти за действие

И стигаме до най-важният въпрос – какво да направи съвестния купувач по предварителен договор за покупко-продажба, ако строителят го му „извива ръцете“ или го заплашва с неблагоприятни правни последици – едностранна индексация и повишаване на цената, прекратяване на договора, съдебен иск срещу купувача и т.н.?

Пасивно поведение

Най-лесната опция безспорно е да не се предприема нищо от страна на купувача. Ако сме изправени пред незаконосъобразни искания от страна на строителя, то каквото и да предприеме би било в нарушение на действащото право. Това (законът да е на негова страна) поначало и теоретично погледнато е добре за купувача, но на практика обикновено е точно обратното. Теоретично погледнато е възможно заканите на строителя да останат единствено във фазата на опит за манипулация.

Ако строителят прехвърли имота?

Във връзка с горното се замислете – какво ще стане, ако строителят продаде или по друг начин отчужди имота, предмет на предварителния договор за покупко-продажба, по който Вие сте купувач, на трето лице? Това със сигурност ще бъде нарушение на правата на купувача по договора. Но какво го грее купувачът, че законът е на негова страна, но имотът, за който години наред е плащал „на зелено“ вече е придобит с нотариален акт от друг купувач? Реторичен въпрос.

Само за пълнота следва да бъде отбелязано, че ако другият купувач е бил добросъвестен, сделката, по силата на която е купил „Вашият“ имот по предварителен договор, не може да бъде развалена. И така със сигурност първоначално „пиете една студена вода“, а след това задължително следва да предприемете нещо, за да не отидат „на вятъра“ хилядите, които години наред сте плащали на строителя. Като напр. да се насочите към добър адвокат, който знае как може да докаже недобросъвестност и да спаси имота Ви.

Консултация и оценка

След като вече стана ясно, че непредприемането на каквито и да е действия може, а и в повечето случаи действително е много лоша опция, следва да разгледаме и какво може да бъде предприето. Безспорно първата, най-бърза и най-евтина стъпка, която може да предприемете е да се консултирате с опитен адвокат, който може да оцени напълно обективно шансовете Ви и различните възможни варианти за действия, заедно с техните плюсове и минуси. Обикновено се започва с преглед на предварителния (или друг вид) договор, който сте подписали, а ако е необходимо и на други допълнителни документи. Цялата проверка обикновено не отнема повече от няколко дни.

Преговори

Следващата най-нискобюджетна и експедитивна опция се нарича преговори със строителя. При нея могат да бъдат сондирани нагласите на инвеститора, както и да бъде преценена законовата издържаност на претенциите му. Купувачите винаги могат сами да преговарят със строителя, но там могат да бъдат изправени пред някои от гореописаните рискове.

Освен това професионалист в областта на договорите и недвижимите имоти познава не само законите, но и психиката на инвеститорите и може да даде най-рационален съвет за това какво може да бъде променено, така че е най-малко негативни последици за купувача, напр. минимална индексация, а защо не и последният да получи някакви предимства при покупката на имота.

Съдебни действия

Когато преговорите не дадат резултат, купувачът е силно препоръчително спешно да се ориентира към евентуалното предприемане на съдебни действия за защита на правата си, за да се сбъдне най-големият риск за него, а именно правото да е на страната на купувача, но той да си остане „с пръст в уста“.

Различните възможни правни действия варират по видове и интензитет, но целта неизменно е да се защитят в максимална степен правата на купувача. Дори това да е на цената на известни компромиси. Защото един адвокат може да спаси имота Ви като предприеме действия, които Ви направят негов легитимен собственик.

Но в някои случаи преждеописаното е практически невъзможно и спасение може да бъде наречено дори само прехвърлянето на един недостроен имот, който Вие може с известна допълнителна инвестиция да достроите и ползвате дори след като строителят фалира и имуществото му, вкл. което е предмет на предварителни договори за покупко-продажба, бъде възбранено и разпродадено от кредиторите му, вкл. НАП и други държави органи за публични задължения.