Несъстоятелност – откриване на производство и предявяване на вземания, срок, (не)приети вземания, възръжения и искове

Време за прочитане : 7 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Несъстоятелност на фирма – процедура по обяваване на фалит

Откриване на производство по несъстоятелност и ефективно предявяване на вземания

Изисквания, срокове, (не)приети вземания, възръжения и искове

Искате да знаете точния хонорар за предявяване на вземанията Ви срещу длъжник в несъстоятелност? Разберете веднага като се обадите на 0888458635


Калкулатори

Същност

Несъстоятелност на фирма – процедурата по несъстоятелност (производство по обявяване в несъстоятелност на фирма – ООД, ЕООД, АД и др.) – е предмет на обширна уредба в част четвърта на българския Търговски закон (ТЗ). Процедурата по обявяване в несъстоятелност е известна още като банкрут или фалит.

Целите на производството по несъстоятелност на фирма най-общо са две – на първо място ако може дадено предприятие да бъде оздравено и да продължи работата и търговската си дейност и за в бъдеще, а ако това е невъзможно – да бъде разпределено имуществото му по един справедлив начин, така че да се удовлетворят във възможно най-пълна степен кредиторите на изпадналата в несъстоятелност фирма.

Полезни ходове

След избухналата през 2020 пандемия и влошаващата се в България и по целия свят икономическа обстановка, логично бизнесът понесе щети. Сред най-засегнатите са авио- и транспортните компании и превозвачи, хотели, ресторанти и увеселителни заведения, както и всички компании, свързани с туризъм, като туроператори и туристически агенции. В подобна неблагоприятна за бизнеса обстановка, добър адвокат по търговско право може да е от полза на своите клиенти в няколко основни насоки:

Събиране на вземания

Да съдейства на свои клиенти търговци, които имат просрочени вземания, като следи поведението на задлъжнелите им контрагенти, така че своевременно да бъдат предприемани всички необходими мерки с оглед:

  1. Събиране на вземания – обезпечаване на ефективното събиране на просрочените вземания, вкл. чрез съдебни искове и изпълнително произвоство при ЧСИ
  2. Предявяване на вземания – в открито производство по несъстоятелност

Спасяване на бизнес

Да съдейства за спасяването на бизнеса на своите затруднени клиенти чрез различни юридически похвати, вкл. чрез иницииране на процедури по:

  1. Обявяване на форсмажор – при обективни пречки за изпълнение на задълженията, вкл. при извънредни мерки и разпореждания на държавни органи
  2. Стопанска непоносимост – при крайно несправедливи договорни клаузи, които биха разорили търговеца, ако се изпълняват стриктно
  3. Стабилизация на търговец  – при временни затруднения на дружество

Основания

Процедура по несъстоятелност се открива при неплатежоспособност или свръхзадълженост на търговец. Инициатор за откриване на процедурата по несъстоятелност на ЕТ, ООД, ЕООД или друг търговец може да бъде както кредитор, така и самият търговец или техен доверен адвокат по несъстоятелност, а също и Националната агенция за приходите (НАП) или ликвидатор при започнало производство по ликвидация на фирма. Не на последно място, инициатор на производство по несъстоятелност може да бъде изпълнителна агенция „Главна инспекция по труда“, когато търговецът в продължение на поне 2 месеца не е изпълнявал задълженията си за изплащане на трудовите възнаграждения на една трета от работниците или служителите си.

Неплатежоспособност

Един търговец се счита, че е неплатежоспособен, в следните случаи:

  1. Търговецът не може да плати свое изискуемо парично вземане по търговска сделка или с други думи казано, когато не може да си плати фактурата към свой клиент;
  2. Търговецът не може да изпълни свои публични задължения към държавата или общината, които са свързани с търговската му дейност т.е. когато не си плаща данъците и осигуровките;
  3. Търговецът не заплаща задължения по частно държавно вземане- същите са изрично изброени в ЗНАП и сред тях са финансови средства от ЕС;
  4. Търговецът не е заплащал трудовите възнаграждения на 1/3 от служителите си в продължение на два месеца

    В допълнение към тези случаи, законодателят е уредил и няколко хипотези, при които се предполага (презюмира), че търговецът е неплатежоспособен:
  5. При спиране на плащанията към кредиторите, било то напълно или частично;
  6. При образувано изпълнително дело, по което в рамките на 6 месеца от поканата или съобщението за доброволно плащане търговецът не е извършил плащане към кредитора, а същият е подал молба за образуване на производство по несъстоятелност.

Законодателят е въвел и още една презумпция, според която, ако търговецът не е заявил за обявяване в търговския регистър ГФО за последните три години, то се предполага, че този търговец не е в състояние да изпълни някое от своите задължение по т.1-4.

След последните изменение в ТЗ от 2023г. неплатежоспособен може да бъде и предприемач, който не е в състояние да изпълни изискуемо парично задължение, породено от или отнасящо се до сделка, свързана с упражняваната от него стопанска дейност, занаят или свободна професия.

Свръхзадълженост

От своя страна свръхзадължеността е състояние, при което ООД, АД или КДА не може да покрива с имуществото си задълженията си спрямо всички кредитори. Докато при неплатежоспособността, като основание, е достатъчно тя да е валидна към един от кредиторите, които са подали молба за откриване на производство по несъстоятелност.

Важно е да се обърне внимание, че съгласно съдебната практика напълно е възможно един търговец да е неплатежоспособен, без да е свръхзадължен и обратното. Следователно, става въпрос за две самостоятелни основания, които могат да съществуват отделно едно от друго и не се намират непременно във връзка на обусловеност.

Откриване

От кого?

Като при всяко съдебно производство и тук е необходимо да се подаде молба до съда, като законът е изброил кои лица могат да я подадат. Това са:

  • Длъжникът;
  • Ликвидатор на длъжника;
  • Кредитор на длъжника по търговска сделка;
  • Националната агенция за приходите;
  • Изпълнителната агенция „Главна инспекция по труда“.

Решение

В решението, с което съдът открива производството по несъстоятелност, задължително се:

  1. Обявява неплатежоспособността, съответно свръхзадължеността, и се определя началната й дата;
  2. Открива производството по несъстоятелност;
  3. Назначава временен синдик;
  4. Допуска обезпечение чрез налагане на запор, възбрана или други обезпечителни мерки;
  5. Указва сроковете за предявяване на вземанията.

Производство по несъстоятелност – неговото откриване и провеждане – само по себе си не означава, че задължително трябва да се стигне до обявяване в несъстоятелност на фирма и заличаването й в Търговския регистър. Не само, че може предприятието да бъде оздравено, но може още в най-ранните етапи на производството по несъстоятелност съдът да не уважи молбата за провеждането му, защото намери, че не са налице предпоставките за това – или най-просто казано, защото съответната фирма има ресурс да продължава да работи и да покрива задълженията си.

Вписване

Молбата за откриване на производството за несъстоятелност, както и всички важни актове на съда и синдика в цялото производство, задължително се обявяват и вписват в ТРРЮЛНЦ по партидата на търговеца, за когото се инициира производството по несъстоятелност. Така се гарантира публичност до всички трети заинтересовани лица, каквито са всички кредитори на длъжника, които може да не знаят какво се случва.

Обезпечителни мерки

Възможно е още преди да съдът да реши дали допуска или не откриване на производство по несъстоятелност да наложи предварителни обезпечителни мерки срещу длъжника, с цел да се запази имуществото му или каквото е останало от него. Такива предварителни обезпечителни мерки са:

  • Назначаване на временен синдик, който да дава предварително съгласието за сключване на нови сделки от длъжника
  • Налагане на запор, възбрана или друга обезпечителна мярка;
  • Спиране на изпълнителните дела срещу имуществото на длъжника, с изключение на изпълнителните дела, образувани по ДОПК;
  • Обезпечаване на наличното имущество на длъжника;
  • Запечатване на помещения, оборудване, превозни средства и други, в които се съхраняват вещи на длъжника.

Новото с измененията от 2023г. е, че налагането на предварителни обезпечителни мерки може да се поиска и от длъжника.

Предявяване на вземания

Срок

Важна е датата, на която е вписано в ТРРЮЛНЦ решението за откриване на производството по несъстоятелност, тъй като от този момент тече срокът за всички кредитори да предявят своите вземания. Този срок е един месец, като в случай че бъде пропуснат законодателят допуска да бъдат предявени вземания най-късно до два месеца след изтичането на първоначалния едномесечен срок. Изпуснат ли се тези три месеца, кредиторът не може да участва в производството по несъстоятелност и реално изпуска възможността някога да получи обратно вземането си.

Списъци с вземания

След предявяване на вземанията се изготвят от синдика списъците с приетите, вкл. служебно приетите и неприетите вземания, които задължително се обявяват в ТРРЮЛНЦ. Синдикът вписва служебно в списъка на предявените вземания вземанията на работник или служител, произтичащи от трудово или прекратено трудово правоотношение с длъжника (възнаграждения, обезщетения и др.), както и установените с влязъл в сила акт публични вземания (за осигуровки, данъци и др.).

Възражения

В случай, че някой кредитор е останал недоволен от списъците на синдика, той има възможност в 7-дневен срок от обявяване на списъците, да направи писмено възражение пред съда с копие до синдика срещу прието или неприето от синдика вземане. Предмет на възражението могат да бъдат основанието, размерът, обезпечението или привилегията на вземането.

Съответно съдът одобрява списъците, ако няма възражения срещу тях или в случай на възражение, го разглежда в открито заседание. Съдът може да намери възражението за основателно и да направи съответната промяна в списъците с вземанията или да остави без уважение възражението, като и в двата случая актът на съда не подлежи на обжалване.

Искове

Както длъжникът, така и кредиторът имат възможност да търсят защита срещу този краен акт на съда, чрез предявяване на установителни искове. Характерните за производството по несъстоятелност кратки срокове се срещат и тук, като страната има 14-дневен срок за предявяване на иска си, който срок тече от  датата на обявяване в ТРРЮЛНЦ на определението на съда.

В това производство, което се гледа от друг съдебен състав, предмет на иска може да бъде и само обезпечението или привилегията на вземането и решението подлежи на въззивно и касационно обжалване. По правило производствата по тези установителни искове приключват след производството по несъстоятелност. Затова в плана за оздравяване, съответно при разпределяне на осребреното имущество на длъжника, задължително се заделят резерви.

Събрание на кредиторите

След отпадането на първото събрание на кредиторите с измененията на ТЗ от 2023, остана възможността събрание на кредиторите да се свика при постъпило искане от: длъжника; синдика; комитета на кредиторите; кредитори, притежаващи 1/5 от размера на приетите вземания; незабавно след одобряване на списъка на приетите вземания от съда.

Когато се свиква събрание на кредиторите, след одобряване на списъците с приетите вземания от съда, дневният ред е строго определен до:

  1. Определяне начина на осребряване на имуществото на длъжника – като цяло, на обособени части или на отделни имуществени права, метода и условията на оценка на имуществото, избора на оценители и определянето на възнаграждението им.
  2. Избор на постоянен синдик и определяне на възнаграждението му.

По отношение на следващите общи събрания на кредиторите, които ще се проведат, законодателят е отредил и други правомощия:

  1. Да изслуша доклада на синдика за дейността му, съответно, ако е бил назначен комитет на кредиторите, да изслуша и неговия доклад;
  2. Да избира синдик;
  3. Да взема решение за освобождаването на синдика и замяната му;
  4. Да определя размера на текущото възнаграждение на синдика, неговото изменение, както и размера на окончателното възнаграждение;
  5. Да избира комитет на кредиторите, ако такъв не е избран, или извършва промяна в състава му;
  6. Да предлага на съда размера на издръжката на длъжника и на неговото семейство;
  7. Да определя начина на осребряване на имуществото на длъжника – като цяло, на обособени части или на отделни имуществени права, метода и условията на оценка на имуществото, избора на оценители и определянето на възнаграждението им.

Възможни злоупотреби

Неоснователно откриване

В тази връзка се случва да се правят опити за умишлено откриване на процедура по несъстоятелност от самия търговец, въпреки че не са налице основания за това – като най-често това се прави, за да „поеме глътка въздух“ предвид факта, че действията (вкл. на съдебен изпълнител – ЧСИ или ДСИ) на всички индивидуални кредитори (вкл. и по изпълнителни дела) се спират с откриването на производството по несъстоятелност и не могат да продължат, дори да са в напреднал стадий. Упълномощен да събира дълговете на търговеца вече е само синдикът.

Кратки срокове

На другия полюс са търговци, които „тихомълком“ се опитват да открият, проведат и приключат процедура по несъстоятелност по възможно най-бързия начин. Причината за това се корени в изключително кратките срокове, в които кредитори могат да предявят вземанията си срещу изпадналия в несъстоятелност търговец – обикновено до 1 месец.

Тези срокове са фатални, защото при пропускането им кредиторът, дори да има издаден изпълнителен лист, окончателно губи възможността да участва при осребряването и разпределението на имуществото на търговското дружество и единствената му надежда остава оздравяването на предприятието на търговеца (т.е. да не се стигне до обявяване на несъстоятелност и респективно заличаване на търговеца).

Поради това е много важно всеки добросъвестен търговец да следи внимателно поведението и действията на бизнес контрагентите си и най-вече на тези от тях, които имат финансови затруднения, за да предотврати навреме тежки и нежелани последици, независимо, че за тях няма никаква вина.

Ред на кредиторите

Възможна злоупотреба в рамките на производството по несъстоятелност е да се правят опити за промяна на реда на кредиторите – най-общо казано йерархична структура, при която всеки ред кредитори се удовлетворява съразмерно, а всеки следващ ред – само при пълното удовлетворяване на предния ред. При това законово положение много често кредиторите от първите редове се удовлетворяват – пълно или частично – докато тези от последните редове не получават нищо или почти нищо.

Напълно възможно при това положение е да бъдат правени опити напр. необезпечен кредитор да бъде със сложни похвати превърнат в обезпечен кредитор с единствената цел да бъде издигнат по-нагоре в йерархията на чакащите за разпределение на осребрено имущество кредитори. Ако не бъдат предотвратени тези опити още в зародиш, другата най-честа опция е ангажиране на опитни адвокати по несъстоятелност и водене на специфични съдебни дела и предявяване на искове с цел разкриване на евентуални злоупотреби и предотвратяването на нежелани последици.

Приключване

Обявяване в несъстоятелност следва ако не бъде оздравено предприятието на търговеца – и в такава хипотеза в повечето случаи имуществото на търговеца (ако има такова, което подлежи на осребряване) се разпределя окончателно между кредиторите и дружеството се заличава в Търговския регистър.

Това заличаване обаче не е напълно окончателно – защото ако след него бъдат открити активи, които не са били известни на съда по несъстоятелността (например активи в София, които са останали незабелязани за кредиторите и съда в Пловдив) – то производството по несъстоятелност може да бъде възобновено.

Последни промени

Последните съществени промени в ТЗ от 2023 въведоха някои основни изменения в производството по несъстоятелност:

  1. Отпадна провеждането на първо събрание на кредиторите;
  2. Въведена е фигурата на предприемача – всяко физическо лице, упражняващо стопанска дейност, занаят или свободна професия, доколкото неговото предприятие по предмет и обем не изисква воденето на делата по търговски начин.
  3. С изтичане на 5-годишен срок от прекратяване на дружеството поради несъстоятелност, отпадна ограничението, предвидено за управителите, членовете на управителен или контролен орган на дружество, прекратено поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на решението за обявяване на несъстоятелността, ако са останали неудовлетворени кредитори. Отпадането на ограниченията се декларира изрично, с посочване на конкретните обстоятелства.

Адвокат?

Всички вземания на кредитор, който има непогасени вземания от търговец в открито производство по несъстоятелност, могат да бъдат предявени или лично от търговеца, или от упълномощено от него лице, напр. адвокат.

Последното е препоръчителна опция, защото, ако е налице предявяване на вземания, което не е правилно формулирано юридически издържано, те просто няма да бъдат приети от синдика, което означава, че дължимите суми няма да могат да бъдат повече претендирани и ще бъдат безвъзвратно загубени, дори да са били дължими и дори това да е било установено със съдебно решение.

Едностранно повишаване на цената при покупка „на зелено“ – допустима ли е такава индексация от строителя-продавач по предварителен договор за покупко-продажба на имот през 2025?

Време за прочитане : 4 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Рисковете

Натиск за изменение

Строителят иска да Ви принуди да сключите анекс към отдавна сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, чиято единствена цел е индексация на цената на имота в посока нагоре? Не сте само Вие, а това е най-новата тенденция при строителството „на зелено“ предвид покачването на цените на строителните материали. Настоящата статия ще разгледа доколко основателни могат да бъдат подобни претенции на инвеститора и какви са опциите за действие на купувачите по предварителни договори.

За купувача

Покупката на недвижим имот „на зелено“ поначало е изгодна от финансова гледна точка инвестиция – купува се имот на предварителен договор докато още се строи, а цената е по-ниска в сравнение с готов за обитаване имот и се плаща на етапи, обикновено обвързани с етапите на строителството. Купувачът по такъв договор поема един огромен риск – строителят да не завърши обекта, да фалира, имотите да бъдат възбранени за други негови задължения и т.н., вследствие на което купувачът, макар заплатил голяма част от цената, никога няма да може да стане пълноправен собственик на „купения“ от него „на зелено“ недвижим имот.

За строителя

Строителят – инвеститор и продавач по предварителен договор също поема рискове, свързани най-общо с възможността да довърши строителния обект. Такъв риск определено може да представлява индексацията и покачването на цените на строителните материали, които са най-голямото перо при разходите на строителя. Ако предварителният договор е бил сключен през 2021г. при цена 1000 евро/кв.м., а през 2023г. цените на строителните материали вече са били на нива с 50% по-високи в сравнение с предходната година, тогава определено маржът на печалба на продавача ще се свие, а при по-драстично поскъпване на строителните материали, дори може да излезе на загуба или просто да не може да дострои обекта.

Какво казва законът?

Така изглеждат нещата от бизнес, а и дори от житейска гледна точка. От правна гледна точка обаче са значително по-различни. Адвокатите по търговско право, които са врели и кипели в материята, са запознати с тънкостите на съдебната практика, която приема, че търговците, към които безспорно се приравняват и строителите и инвеститорите, са професионалисти в своята област и като такива следва да полагат не само грижа на добрия стопанин, но и грижа на добрия търговец – при която изискванията, вкл. към информираността и адекватната реакция на възможни рискове е поне на приемливо ниво, така че да гарантира изпълнението на задълженията на търговеца.

С прости думи казано – вдигането на рамене на строителя с оправданието „Ами аз откъде да знам, че толкова ще се повишат цените?“, придружено с искане или направо извиване на ръце за индексация на заложените в договора цени, просто не минава в съда.

Оправданията

Стопанска непоносимост

Един модерен напоследък термин, използван от строителните предприемачи във връзка с индексацията на цените, е стопанска непоносимост. Строителите напоследък се оплакват на клиентите си как били изпаднали в стопанска непоносимост, което в ушите на неюрист може да звучи правдоподобно, защото става въпрос за настъпването на такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят.

Първо на първо обаче нещо, което не може да бъде предвидено е земетресение или друга природна стихия, война или терористичен акт и др. подобни, докато промяна на цената на строителните материали е нещо напълно предвидимо, особено за професионалисти в тази област. И второ на второ – стопанската непоносимост по чл. 307 от ТЗ се обявява само от съд – т.е. докато строителят не предяви подобен иск, който да бъде уважен от съда, е меко казано несериозно да твърди, че е изпаднал в стопанска непоносимост.

Непреодолима сила

Друго най-популярно и сравнително правдоподобно изглеждащо оправдание на строителите е свързано с т.нар. форсмажор или непреодолима сила по чл. 306 от ТЗ. Съгласно някои правни интерпретации длъжникът (строителят) не отговаря за неизпълнението (спирането на строежа), причинено от непреодолима сила (покачването на цените на строителните материали, правещи невъзможно закупуването на достатъчно такива за завършването на строителството). Тук обаче отново има изискване за непредвидимост. И освен това има едни други изисквания (напр. уведомяване на насрещната страна), които инвеститорите в огромния брой от случаите не спазват и предвид това законът ги лишава въобще от възможността да се позовават на форсмажор, дори такива форсмажорни обстоятелства действително да са налице.

Договор за изработка

Третият най-популярен опит от страна на инвеститорите-строители за „извиване на ръцете“ на купувачите на имоти „на зелено“ е свързан с договора за изработка по ЗЗД. И строителите се хващат като удавници за сламка за чл. 266, ал. 2 от него, която гласи, че цената подлежи на индексация при промяна на цените на строителните материали и на работната ръка. Това, трябва да бъде признато, е стар правен институт, който многократно е бил прилаган във времето и като такъв е приложим и до днес.

Основният проблем пред строителите е, че предварителен договор за покупко-продажба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е един вид договор, който в никакъв случай не може да бъде приравнен на договор за изработка по ЗЗД. Някои инвеститори, ползващи качествена правна помощ, успешно налагат в практиката напълно законосъобразни „хибридни“ договори между предварителен и договор за изработка, съгласно които цената по договора може законосъобразно да подлежи на индексация в посока нагоре. Дали обаче се касае за подобен договор или просто строителят си търси оправдание за повишаване на цената, това може да бъде казано едва след изследване на даден конкретен договор.

Варианти за действие

И стигаме до най-важният въпрос – какво да направи съвестния купувач по предварителен договор за покупко-продажба, ако строителят го му „извива ръцете“ или го заплашва с неблагоприятни правни последици – едностранна индексация и повишаване на цената, прекратяване на договора, съдебен иск срещу купувача и т.н.?

Пасивно поведение

Най-лесната опция безспорно е да не се предприема нищо от страна на купувача. Ако сме изправени пред незаконосъобразни искания от страна на строителя, то каквото и да предприеме би било в нарушение на действащото право. Това (законът да е на негова страна) поначало и теоретично погледнато е добре за купувача, но на практика обикновено е точно обратното. Теоретично погледнато е възможно заканите на строителя да останат единствено във фазата на опит за манипулация.

Ако строителят прехвърли имота?

Във връзка с горното се замислете – какво ще стане, ако строителят продаде или по друг начин отчужди имота, предмет на предварителния договор за покупко-продажба, по който Вие сте купувач, на трето лице? Това със сигурност ще бъде нарушение на правата на купувача по договора. Но какво го грее купувачът, че законът е на негова страна, но имотът, за който години наред е плащал „на зелено“ вече е придобит с нотариален акт от друг купувач? Реторичен въпрос.

Само за пълнота следва да бъде отбелязано, че ако другият купувач е бил добросъвестен, сделката, по силата на която е купил „Вашият“ имот по предварителен договор, не може да бъде развалена. И така със сигурност първоначално „пиете една студена вода“, а след това задължително следва да предприемете нещо, за да не отидат „на вятъра“ хилядите, които години наред сте плащали на строителя. Като напр. да се насочите към добър адвокат, който знае как може да докаже недобросъвестност и да спаси имота Ви.

Консултация и оценка

След като вече стана ясно, че непредприемането на каквито и да е действия може, а и в повечето случаи действително е много лоша опция, следва да разгледаме и какво може да бъде предприето. Безспорно първата, най-бърза и най-евтина стъпка, която може да предприемете е да се консултирате с опитен адвокат, който може да оцени напълно обективно шансовете Ви и различните възможни варианти за действия, заедно с техните плюсове и минуси. Обикновено се започва с преглед на предварителния (или друг вид) договор, който сте подписали, а ако е необходимо и на други допълнителни документи. Цялата проверка обикновено не отнема повече от няколко дни.

Преговори

Следващата най-нискобюджетна и експедитивна опция се нарича преговори със строителя. При нея могат да бъдат сондирани нагласите на инвеститора, както и да бъде преценена законовата издържаност на претенциите му. Купувачите винаги могат сами да преговарят със строителя, но там могат да бъдат изправени пред някои от гореописаните рискове.

Освен това професионалист в областта на договорите и недвижимите имоти познава не само законите, но и психиката на инвеститорите и може да даде най-рационален съвет за това какво може да бъде променено, така че е най-малко негативни последици за купувача, напр. минимална индексация, а защо не и последният да получи някакви предимства при покупката на имота.

Съдебни действия

Когато преговорите не дадат резултат, купувачът е силно препоръчително спешно да се ориентира към евентуалното предприемане на съдебни действия за защита на правата си, за да се сбъдне най-големият риск за него, а именно правото да е на страната на купувача, но той да си остане „с пръст в уста“.

Различните възможни правни действия варират по видове и интензитет, но целта неизменно е да се защитят в максимална степен правата на купувача. Дори това да е на цената на известни компромиси. Защото един адвокат може да спаси имота Ви като предприеме действия, които Ви направят негов легитимен собственик.

Но в някои случаи преждеописаното е практически невъзможно и спасение може да бъде наречено дори само прехвърлянето на един недостроен имот, който Вие може с известна допълнителна инвестиция да достроите и ползвате дори след като строителят фалира и имуществото му, вкл. което е предмет на предварителни договори за покупко-продажба, бъде възбранено и разпродадено от кредиторите му, вкл. НАП и други държави органи за публични задължения.

Недействителност, нищожност и разваляне на сделка с недвижим имот

Време за прочитане : 3 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Недействителни сделки

Съдебната практика е богата на спорове за имоти – между съседи; между съсобственици; между съпрузи; между наследници. В повечето случаи спорът е породен от факта, че една от страните е решила да засегне правата на другата като се е разпореди с общия имот. Попаднал в една такава ситуация, ощетеният се опитва да защити интересите си като се домогне до недействителност на извършената сделка с недвижимия имот. Каква е практичната страна на този въпрос и как това ще доведе до по-справедлив резултат за ощетената страна?

Дарение при съсобственост

Често срещан в практиката е договорът за дарение на идеални части от съсобствен имот на трето за съсобствеността лице, който е сключен с цел да се осуети правото на изкупуване от съсобственик. Опитите на съсобствениците да заобиколят задължението си при покупко-продажба на идеални части от съсобствен имот, а именно първо да предложат на другите съсобственици да купят частта им при същите условия, при които ще я предложат и на трето за съсобствеността лице, са довели до богата съдебна практика, която е получила завършек в тълкувателно решение на ВКС.

В мотивите му върховните съдии обсъждат, че заинтересованите лица могат да сочат различни основания за нищожност на договора за дарение. Може да се твърди, че дарението е извършено при липса на основание, или че то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави. Заинтересованият съсобственик може да твърди, че дарението прикрива продажба, сключена между съсобственика и третото за съсобствеността лице. При установяване на сочените пороци на договора за дарение, останалите съсобственици ще могат да упражнят изкупуването по отношение на продажбата, последвала дарението.

Делба на имот – СИО

Друга често срещана в живота ситуация е, когато се извършва доброволна подялба на съсобствен имот и идеална част от него се притежава в режим на съпружеска имуществена общност (СИО). При влошени отношения между съпрузите, един от тях може да се опита да увреди другия като не го информира за доброволната делба и съответно той/тя не вземе участие в нея. Делбеният имот ако бъде поставен в дял на някой от другите съсобственици,  а не в дял на участвалия съпруг/а, неучаствалият съпруг/а има право на конститутивен иск, след чието уважаване от съда, делбата ще трябва да се извърши отново.

Наследствен имот

По отношение на наследствените спорове съдебната практика е богата на примери за недействителност на договори за дарение, договори за издръжка и гледане, завещания, упълномощителни сделки с цел разпореждане с недвижимо имущество и т.н. Когато се отнася до недвижимо имущество, всяко разпореждане с него се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Имотният регистър е публичен и всеки може да направи справка, за да провери дали наследодателят му не се е разпоредил с имуществото си приживе.

Запазена част

В хипотезата на извършени дарения или завещания, Законът за наследството защитава децата (вкл. внуци и правнуци), родителите и съпругата на наследодателя чрез института на запазената част и възможността тя да бъде възстановена. Примерно възниква спор между децата на наследодателя и негов внук, който е получил завещание и дарение от наследодателя. Наследниците по закон (в случая децата) в такава ситуация трябва да приемат наследството по опис, за да бъде уважен искът им за възстановяване на запазените им части. Реален казус, в който приживе наследодателят прави завещания в полза на внука за всичкото си движимо и недвижимо имущество, както и му дарява ½ идеална част от имот. Но наследниците по закон не са приели по опис наследството и съдът е отхвърлил исковете им.

Издръжка и гледане

Възможно е едно лице в края на своя живот да реши да прехвърли имота си срещу задължение за издръжка и гледане на съсед, приятел или друго трето лице в знак на благодарност. Съответно, в една такава хипотеза наследниците му може ли да търсят обявяване на недействителност на отчуждителната сделка? Краткият отговор е: зависи.

Например, ако прехвърлителят по договора е починал скоро, след сключване на сделката, всички негови наследници имат право да искат обявяването му за нищожен. Едно от основанията е, че не е налице еквивалентност между двете престации – реално издръжка и грижи не са полагани за кой знае какъв период, а гледачът получава цял имот. Друга възможна хипотеза е, ако към момента на сключване на договора за издръжка гледане, прехвърлителят е бил в много тежко здравословно или психическото състояние, тогава наследниците му могат успешно да заведат иск за разваляне на договора за издръжка и гледане като твърдят, че за известен период от време приобретателите по договора не са давали нужните грижи и не са гледали наследодателя им.

Недействително пълномощно

А кога едно пълномощно е недействително и наследниците на пълномощника могат ли да търсят правата си? В случая, защитата е по съдебен ред с иск за установяване недействителността на извършената сделка, сключена от пълномощника. Най-често това са хипотезите, в които упълномощеното лице е действало без представителна власт, тъй като например е допусната грешка и при съставяне на пълномощното не фигурира изричен текст, че представителят може да договаря сам съм себе си.

Примерно вашият наследодател е дал пълномощно на друго лице да се разпореди с негов имот, но никъде не е посочено в текста на пълномощното, че представителят може да се договоря сам със себе си. Това лице, дни преди смъртта на наследодателя ви, решава да прехвърли имота на себе си. След смъртта на наследодателя ви, вие научавате за тази сделка и ще може да търсите правата си, като искате от съда обявяване недействителност на сделката, сключена от пълномощника, тъй като в пълномощното липсва съгласие за договаряне сам със себе си.

Защита правото на собственост с ревандикационен или негаторен иск по чл. 108 или 109 от ЗС

Време за прочитане : 3 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Разлики

Ревандикационният иск по чл.108 от Закона за собствеността е едно от правните средства за защита на правото на собственост. Собственикът има право да иска връщането на своята вещ, вкл. недвижим имот, от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. В съдебната практика искът за собственост по чл. 108 ЗС (ревандикационният иск) се определя като иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик.

От друга страна негаторният иск по чл.109 от ЗС също предоставя защита на правото на собственост. Тази защита може да бъде упражнена срещу всяко трето лице, което създава или се ползва от създадено противоправно състояние, което ограничава, смущава или пречи на пълноценното ползване на вещта (недвижимия имот) според неговото предназначение. Разликата между двата иска е, че в първия случай някой владее или държи Вашата собственост без да има основание за това, а във втория случай само Ви пречат спокойно да си упражнявате правото на собственост без да държат или владеят собствеността Ви.

Необходимостта от търсене на защита на правото на собственост може да е породена от факта, че някой незаконно е отнел/завзел собствеността Ви. Примерно дали сте на приятел за една седмица да ползва автомобила Ви, а след това отказва да го върне или сте съсобственик на недвижим имот, в който другите съсобственици ви ограничават достъпа или бивш наемател не желае да напусне имота и т.н.

Ревандикационен иск

Редът за защита е да заведете иск срещу нарушителя. В зависимост от вида нарушение, законът предоставя различни начини за защита на правото Ви на собственост. В случай, че нямате достъп (или е ограничен) до собствеността си, следва да използвате защитата на ревандикационния иск. При уважаването на иска по чл.108 ЗС съдът ще установи, че Вие сте собственик и нарушителят ще бъде осъден да ви върне собствеността.

Доказване

За успешното провеждане на защитата ви е необходимо да докажете едновременно наличието на следните предпоставки:

  • Вие сте собственик на спорния предмет – това се доказва с документи за собственост и/или свидетели
  • Вашата собственост се намира във владение или държане на друго лице – това се доказва със свидетели
  • Това друго лице владее или държи имота без да има законно основание – тук нарушителят е този, който трябва да докаже, че има правно основание да владее/държи спорния предмет

Давност

Законът дава право на собственика да търси защита по реда на чл.108 от ЗС безсрочно т.е. искът не се погасява по давност. Включително към защита от установяване на нарушението и осъждане на нарушителя да върне вещта, е допустимо да се заведе иск и за обезщетение от причинените вреди, плащане на равностойността, ако вещта е погинала и т.н.

Право на ползване

Интересен казус от по-новата съдебна практика е предоставеното право на иск по чл.108 от ЗС за защита дори на собственика, който е преотстъпил правото на ползване на собствеността на друго лице. Баба и дядо са  продали на внука си апартамент, като са си запазили пожизнено и безвъзмездно правото на ползване върху същия. Съдът е постановил, че собственикът е длъжен да търпи в имота си само носителя на вещното право на ползване и лицата, които той е допуснал в имота, но не и други трети лица, които нямат правно основание да се намират в този имот. В случая било налице бездействие от страна на бабата и дядото, които били допуснали трето лице неправомерно да владее имота. Съответно лицето, притежаващо „голата“ собственост –  внукът може да се защити с иск по чл.108 от ЗС.

Негаторен иск

Когато с нарушението само се пречи на собственика да упражнява своето право, примерно използване на чуждия имот за складиране на вещи; постройка на границата на имотите, която ви пречи; невъзможност да използвате общите части и др., редът за защита е чрез негаторния иск по чл.109 ЗС.

Доказване

За успешното провеждане на защитата на правото Ви на собственост е необходимо да докажете едновременно наличието на следните предпоставки:

  • Вие сте собственик на спорния предмет – това се доказва с документи за собственост и/или свидетели
  • По какъв начин Вашето право на собственост е нарушено пряко или косвено от действията/бездействията на трето лице – това се доказва със свидетели и експертиза

Законна дейност

Според съдебната практика тази защита на правото на собственост може да се търси и в случаите, когато се извършва законно регламентирана дейност, но по начин, чрез който се създават пречки на собственик на съседен имот да упражнява спокойно правото си на собственост.  При уважаването на иск по чл.109 от ЗС съдът ще установи наличието на нарушението и ще осъди нарушителя да преустанови нарушението. Отново е безсрочна защитата и имате право да търсите допълнително и обезщетение за причинените вреди.

Ремонт/преустройство

В най-новата практика на ВКС е бил поставен за разглеждане казус между съсобственици, при който вследствие на ремонт/преустройство на гараж е било нарушено правото на собственост. Съсобствениците притежават по един етаж от къща и общи приземни части. Нарушението се е състояло в разрушаване на топлоизолация и мазилка, създаване на предпоставки за лесно проникване в имота, увеличаване на влагата в имота и ограничаване възможността за проветряване на избата. Ремонтът на гаража бил наложителен, тъй като бил опасен за ползване. Съответно при ремонта били спазени всички архитектурни и строителни изисквания на закона.

Съдът постановява, че собственикът, респ. лицето, на което едно помещение в съсобствена сграда е разпределено за ползване, има правото да ползва това помещение във вида му към момента на построяването на сградата, имайки при това и правомощието да го подобрява според личните си нужди, доколкото подобно преустройство не би противоречало на действащото обективно материално право. Въз основа на свидетелските показания съдът приема, че като последица от зазиждането на прозореца на избата същата не може да бъде използвана пълноценно по начина, по който е била използвана преди извършването на ремонта на гаража, като зазиждането е създало за собственика й неудобства във връзка с това ползване.

Определяне на граница

По отношение на междусъседските спорове за завладяване на част от чуждия имот чрез изместване на оградата; грешки в кадастралните карти при изменение и др., редът за защита на правата на  собственика е по реда на чл.109а ЗС – искът за определяне на граници между имотите или с иск за непълноти и грешки в кадастралния план по ЗКИР.

Делба на наследство – доброволна или съдебна

Време за прочитане : 4 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Често задавани въпроси
Каква е разликата между доброволна и съдебна делба?

При доброволната делба се сключва договор за доброволна делба между всички наследници пред нотариус, като е необходимо всички да са съгласни с условията на договора. Когато няма съгласие между наследниците, се присъства към съдебна делба, която е сложно съдебно производство и може да отнеме няколко години. Ако имотът е неподеляем, съдът може да го изнесе на публична продан.

Може ли един наследник да поиска делба, а другите да откажат?

Всеки един от наследниците може да заведе дело за делба на обща вещ.

Как се извършва делба, ако имотът не може да се раздели физически?

Ако имотът не може да бъде физически разделен, най-често решението е продажба на имота на публична продан и разпределяне на парите от продажбата според дяловете на съсобствениците. Съществува и вариант, при който един от съсобствениците придобива целия имот, като заплаща дяловете на останалите.

Може ли да се направи делба, ако имотът е ипотекиран?

Краткият отговор е да, възможно е. При разделяне на имота ипотеката се запазва. Най-добре е опитен адвокат да проучи предварително ипотечния договор за кредит.

Има ли давност за предявяване на иск за делба?

Искът за делба няма давностен срок и може да се заведе по всяко време.

Може ли да има делба само на част от имота?

В някои случаи е възможно, но отново е задължително да участват всички съсобственици.

Кое е по-добре, продажба или делба?

Ако съсобствениците не могат да постигнат съгласие за делба и не искат да започват съдебен процес, тъй като са наясно, че това може да отнеме години, те могат да продадат целия имот или своите идеални части на някой от другите съсобственици или на трето лице. Понякога това е най-бързото и най-доброто решение.

Практически проблеми

Делба на наследство започва да вълнува много хора, които някой ден придобиват качеството наследник. В един момент на всеки наследник му се налага да си зададе поредица от въпроси – какво се случва сега, след като почина мой роднина? Как мога да се защитя и предпазя от другите наследници, за да не бъда ощетен? Отговорите на тези и подобни въпроси са разгледани в статията по-долу.

Възможни спорове

Българското законодателство предвижда възможността един имот да бъде съсобствен между много лица, а по пътя на наследяването броя на притежателите на идеални част в имота расте. Колкото повече са притежателите на права, толкова повече са и възможностите за спорове между тях. Възниква въпросът как всеки от наследниците да защити своите права и интереси, без някой от тях да получи повече. В практиката са често срещани следните хипотези:

  • Преди смъртта на наследодателя само едни от наследниците се е грижил за него и за собствеността му, затова приживе наследодателят прехвърля всичко на него;
  • Преди смъртта на наследодателя само едни от наследниците се е грижил за него и за собствеността му, съответно остава да живее в имота му и след неговата смърт;
  • Преди смъртта на наследодателя никой от наследниците не се интересува от имуществото, но след смъртта на наследодателя само част от наследниците започват да използват наследственото имуществото като изцяло свое;

Всяка от посочените по-горе хипотези има своите особености и при всяка от тях законът е предоставил на наследниците средства за защита на своите интереси.

Запазена част

Така ако приживе наследодателят реши със завещателни разпореждания или чрез дарение да се разпореди с цялото си имущество, важи правилото на наследственото ни законодателство за т.нар. запазена част. Запазената част е дробно число от цялото наследство, с което наследодателят не може да се разпорежда. В случай, че го направи, наследникът може по съдебен ред да търси възстановяване на своята запазена част.

Възможността да се оспори по съдебен ред накърнената запазена част и да се иска нейното възстановяване се погасява с изтичане на 5 годишен давностен срок. С право на запазена част разполагат само най-близките наследници – деца (внуци), включително осиновените, родители и съпруг/а на наследодателя. Има едно изключение, когато наследодателят е дарил/завещал на лице, което не е наследник по закон (примерно на съседа). В този случай наследникът с накърнената запазена част, трябва да е приел наследството по опис.

Частта, която се намира извън запазената част, се нарича разполагаема част от имуществото. С нея наследодателят има право да се разпорежда както намери за добре, вкл. по безвъзмезден начин.

Наследствена маса

Когато се разглеждат въпросите за размерите на разполагаемата част, запазената част, нейното накърняване и възстановяване, се образува една маса от всички имоти, които са принадлежали на наследодателя в момента на смъртта му, като се извадят задълженията и увеличението на наследството с помощта на наследниците приживе на наследодателя. След това към тази маса се прибавят даренията. Изключени са обичайните дарения според тяхното положение по време на подаряването и според стойността им по време на откриването на наследството за недвижимите имоти и по време на подаряване – за движимите. Едва от така получилата се наследствена маса се определят дробните части от съда съобразно Закона за наследството.

Привидна сделка

Ако наследодателят се е разпоредил чрез друг вид сделка – продажба, замяна и т.н., няма как да е накърнена запазената част на наследниците. Това е така, защото това са възмездни сделки бъдещата наследствена маса реално не е нарушена. На мястото на имота се е повил друг имот или пари. Възможно е обаче сделката само привидно да е сключена като такава, а всъщност да е било направено дарение или сумата да е далече от реалната стойност на имота. В тази ситуация наследниците ще трябва по съдебен ред да докажат наличието на симулация т.е. че реално по сделката е било целено друго.

Придобиване по давност

Какво се случва, ако един от наследниците е живял заедно с наследодателя и продължи и след смъртта му да живее в единствения наследствен имот? Владеещият имота може да се опита да докаже, че го е придобил по давност. Най-бързо и лесно може да си извади констативен нотариален акт. Останалите наследници могат да оспорят този нотариален акт по съдебен ред и да искат неговата отмяна или изменение. Тогава владеещият наследник ще трябва по съдебен ред да докаже, че притежава целия имот на основание давност, продължила повече от 10г.

Съдебната практика е категорична, че при придобиване по давност правото на собственост върху чуждите идеални части съсобственикът-сънаследник следва да превърне с едностранни действия държането им във владение. Действията трябва да са явни и недвусмислени и да показват отричане владението на останалите съсобственици. Съответно вписването на констативен нотариален акт, с който е признато право на собственост, в полза на един от сънаследниците за целия сънаследствен имот няма такова действие. Много трудно и много рядко се доказва успешно, че един от наследниците е придобил по давност целия имот за себе си. В случая се касае за хипотези, в които наследникът явно (т.е. със знанието на другите) е ограничил достъпа на другите наследници до имота, като е поставил масивна ограда и го е заключил или е извършил явно и против тяхната воля основни промени в имота, с които го е изменил изцяло.

Издръжка и гледане

При тази втора хипотеза е възможно и наследодателят в края на своя живот да реши да прехвърли имота си срещу задължение за издръжка и гледане на гледащия го наследник в знак на благодарност. Този договор не е сред предвидените в закона разпореждания, с които  могат да се накърни запазена част от наследството. Все пак останалите наследници имат възможност по съдебен ред да се опитат да развалят договора, поради неизпълнение или да искат обявяването му за нищожен, било поради заобикаляне на закона, било поради симулативност на сделката, с която всъщност се прикрива извършено дарение. Търсещият запазената си част наследник ще трябва да докаже, че гледането и издържането реално не са се осъществили.

Опции за защита

Третата хипотеза е сходна на предходната, с тази разлика, че някой от наследниците проявява интерес към наследственото имущество след смъртта на наследодателя. До този момент никой не се е опитвал да си осигури едно бъдещо завладяване на имота. Пред наследника с накърнени права и интереси стоят следните възможности:

  • да се опита доброволно да се подели с наследниците;
  • да иска по съдебен ред делба на имота;
  • да търси парично обезщетение, затова, че не е могъл да използва своята част от сънаследствения имот за определен период от време, без да се дели имотът.

Лишаване от наследство

Не е изключена и хипотезата, в която наследодателят е дълбоко разочарован от своите наследници и иска да ги лиши от наследството като се разпореди изцяло с него приживе. Ако той разпродаде всичкото си имущество и хипотетично изпие, проиграе парите или пък отиде на луксозна екскурзия, тогава наследниците няма как да търсят връщане на имуществото в наследствената маса и възстановяване на запазена част.

Публична продан

Възможно усложнение при делбата на наследство между множество наследници е когато имотът е само един и не може да бъде реално поделен между тях или да бъде поставен в един от дяловете. Тогава се налага имотът да бъде изнесен на публична продан. Това е продължителна процедура и крайният резултат никога не е по-добър за наследниците.

Симулативен съдебен процес за увреждане на кредитора – при дарение, делба, предварителен договор, евикция, другарство

Време за прочитане : 2 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Симулативният съдебен процес на пръв поглед изглежда като напълно обикновено съдебно дело, но на практика преследва скрита цел, а именно да бъде постегнат такъв краен резултат, облечен в напълно законно съдебно решение, което обаче да уврежда интереса на кредитор на някоя от страните по съдебния процес.

В практиката на ВКС се приема, че чрез иска по чл. 135 от ЗЗД (Павлов иск) е допустимо да се атакува съдебно решение постановено между длъжника и трети лица, което уврежда интересите на кредитора и като такова се явява решение по симулативен граждански процес, който да осуети вземането на кредитора.  Едни от най-честите подобни казуси касаят симулативен процес за разваляне на дарение, с който процес се уврежда кредиторът на длъжника.

Съдебната практика познава решение, в което макар да се отхвърля претенцията на ищеца, поради липса на пряко засягане на правната сфера на ищцовото дружество от постановеното съдебно решение по симулативен процес, в мотивите си съдът цитира относима практика на ВКС по въпроса за симулативно водения процес. „Съгласно разясненията, дадени с определение № 5/02.01.2019 г. по ч. т. д. № 2893/2018 г. на ВКС, ТК, І ТО, постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК, правен интерес установяване на симулативен съдебен процес има само трето за страните по този процес лице, което се стреми да ревизира правните последици на постановения по такъв симулативен процес съдебен акт, доколкото същите са му противопоставими. Симулативност на съделбния може да се атакува само в отделно, спрямо симулативния процес, производство, тъй като тя предпоставя целена от всяка от насрещните страни в същия симулативност, с цел възползване всяка от тях от постановимия в симулативния процес съдебен акт. Интересът на третото лице е предпоставен от съществуването на крайния съдебен акт, не и от висящия симулативен процес.“.

Друго решение пък съдържа в мотивите си подробно изложение за симулативно водения процес и как може да се увреди кредиторът с поредица от сделки и действия. Решението е по иск за делба, в който се навеждат възражения за водени симулативни процеси на по-ранен етап от съдружниците (или най-малкото собственика и предходните му съдружници), които са направили опит със симулативен процес да върнат в собствения си патримониум имуществото на задлъжнялото дружество.

Предстои на следващо място върховните съдии да постановят едно ново решение във връзка с допуснатите до касация следни правни въпроси: длъжен ли е съдът да обсъди всички доказателства по делото, относими към правния спор, и то съвкупно; трябва ли насрещните страни в съдебен процес, за който се твърди, че е симулативен, да са се възползвали от постигнатия симулиран резултат. По него се разглежда симулативен процес по обявяване на предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот за окончателен. „Накратко, като анализират цялостното поведение на ответниците по делото и се позовава на несъществуването на заемно правоотношение и отсъствието на валидно задължение за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот от З. в полза на К., ищците се домогват да докажат, че тримата, в качеството си на страни по гражданското дело са изтъкнали съзнателно привидна фактическа обстановка, която е довела съда до изводи, които не съответстват на действителното правно положение. Така се е стигнало до уважаване иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и до прехвърляне на собствеността върху имота в патримониума на ответника К.. По този начин се увреждат интересите на ищците Д. -кредитори на Т. З., които от своя страна не могат насочат изпълнението върху същия този имот и да получат удовлетворение на вземанията си, въпреки че вече са провели успешно иска по чл. 135 ЗЗД за относителната недействителност на дарствена сделка в полза на трети лица. От там произтича и правния им интерес да установят симулативността на процеса и да поискат обявяване нищожност на постановеното в него решение.“

В сферата на необходимото другарство е постановено друго решение, в което съдът приема, че „Признанието на един от необходимите другари, че актът е симулативен, прави вероятно твърдението на противната страна, че съгласието е привидно, поради което са допустими свидетелски показания за установяване привидността спрямо останалите другари.“.

И най-сетне едно определение на ВКС съдържа ценните съждения на съда в мотивите във връзка с евикцията, която е свързана с поставените до тук теми. „Без значение е евентуалната недопустимост, вкл. симулативност, на процеса по отрицателния установителен иск за собственост, щом решението е влязло в сила и е формирало сила на пресъдено нещо за страните по него, една от които е третото лице с установени права върху процесния имот и то спрямо настоящия ищец – евинциран купувач. Евикцията, дори да е реализирана по недопустим процес, е новонастъпил юридически факт след влизане в сила на решението по гражданското дело, и като заявено основание на настоящите искове обуславя различни основание и петитум на исковете, изключвайки основателността на отвод за пресъдено нещо.“.

Прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане – договор, задължения, неизпълнение, оспорване и разваляне

Време за прочитане : 4 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Същност

Прехвърлянето на имот с договор срещу задължение за издръжка и гледане е един често използван способ за придобиване и прехвърляне на собственост. Макар и да не е уреден изрично от закона, спрямо него се прилагат общите правила за договорите и безкрайната съдебна практика. Този договор е приложим в ситуацията, когато имате имот, но нямате възможност сами да се издържате и гледате и търсите начин как да си осигурите спокойни старини.

Сключване

Договорът може да се сключи както между две, така и между повече лица, срещу задължението да Ви издържат и гледат до края на живота Ви, а е възможно и двама съпрузи заедно да прехвърлят своя имот, придобит в режим на СИО на другиго. Договорът за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка е формален и писмен, т.е. сключва се задължително пред нотариус и се вписва в ИР при АВ.

Задължения

Задължително се дължат едновременно издръжка и гледане, т.е. не може лицето, на което сте прехвърлили имота си само да Ви дава някаква сума месечно и да се счита, че изпълнява задълженията си по договора. Същият трябва и да ви обгрижва (гледа) и да Ви осигурява условия на живот, за каквито сте се договорили. По този договор всяка от страните има права и задължения, съответно всяка от страните може да търси от другата обезщетение при неизпълнение или разваляне на договора за издръжка и гледане.

Важно е да се отбележи, че доскорошният собственик на имота си запазва правото да го ползва до края на дните си (пожизнено), ако изрично е посочено в договора. Съответно лицето, придобило Вашия имот, не може да Ви принуди да го напуснете и да Ви гледа в друг имот. Така сте защитени и от евентуална продажба, замяна, дарение и т.н. на доскорошната Ви собственост и последващо гледане и издържане с парите, получени от бившия Ваш имота, в друг имот.

С цел избягване на бъдещи разногласия между страните по договора е добре да бъдат максимално конкретизирани дължимите грижи и издръжка – къде и колко често да се полагат, как да се осъществяват тези грижи – лично или чрез трети лица, в какво да се изразяват грижите, така че да се запази стандартът на живот на гледаното и издържано лице и т.н. Самата издръжка може да се уговори да бъде парична, в натура или и двете.

Неизпълнение

Все пак, ако не получавате уговорените грижи и издръжка, какво  може да направите? Да търсите правата си по съдебен ред чрез разваляне на договора и да си върнете обратно имота. Всеки казус е индивидуален и подлежи на конкретна преценка и тълкуване от съда по въпросите какво точно са се договорили страните, има ли неизпълнение от страна на някоя от тях и до каква степен влияе на действието на договора.

Разваляне

За разлика от дарението на имот, при прехвърлянето му срещу задължение за издръжка и гледане, последващо оспорване от наследниците е по-трудно. Така придобиващият имота е защитен повече, но не е изключено и успешното разваляне на договора за издръжка и гледане. Например, ако прехвърлителят по договора почине скоро, след сключване на сделката, всички негови наследници имат право да искат обявяването му за нищожен.

Ако да речем през месец март се сключи договор за издръжка гледане с лице, което е в много тежко здравословно състояние, и през месец април същата година то почине, наследниците му могат успешно да заведат иск за разваляне на договора за издръжка и гледане като твърдят, че за известен период от време приобретателите по договора не са давали нужните грижи и не са гледали наследодателя им или същият е бил в терминална фаза на заболяване или пък е бил недееспособен предвид психическото си състояние.

В горната хипотеза съдът може да уважи иска и да развали договора за издръжка и гледане, ако приеме, че напр. времето, през което не са полагани грижи, макар и да е било кратко, е значително дълго с оглед необходимостта от постоянни медицински грижи за прехвърлителя.

Това, което се дължи ден по ден, е поначало неотлагаемо в смисъл, че това, което трябва да се даде днес е жизнено необходимо и не може да се отложи за утре. Изводът е, че ако задължението за гледане и издръжка не се изпълнява известно време, изпълнението в натура за пропуснатото време е вече невъзможно. Пропуснатото по каквато и да е причина изпълнение не може да бъде дадено допълнително по-късно.

Препродажба

Ако междувременно имотът е прехвърлен на трето лице, може да търсите права си по реда на чл.135 ЗЗД (Павлов иск). Даден собственик например може да прехвърли имота си срещу задължение за издръжка и гледане на други лица, които първоначално полагат грижи, но впоследствие отношенията им да се влошат. И така приобретателите могат да престанат да гледат и издържат лицето и да решават с цел да запазят имота за себе си, да го прехвърлят на друг, като така увредят първоначалния собственик на имота.

Дотук няма спор, че първоначалният собственик на имота е увреден и съдът би уважил Павловия иск. В този случай обаче, сделката със замяната ще се счита, че не се е случила и прехвърлителят ще може да получи парично вземане, но не и да си върне имота. В най-лошия случай, след образувано изпълнително дело ще се насочи публична продан на бившия Ви имот и Вие ще получите паричното си вземане от там. Но ако сте си запазили правото на пожизнено ползване на имота, независимо от видовете и брой прехвърляния и последвала публична продан, ще може да живеете в бившия си имот.

Смърт

Една интересна хипотеза е какво се случва, ако прехвърлителят на имота надживее своя гледач. Гледането и издържането по договора може да бъде продължено и от наследниците на приобретателя на имота (т.е. гледача). Съответно, ако наследниците не продължат да издържат и гледат прехвърлителя, той може да поиска по съдебен ред да бъде развален договорът. Но прехвърлителят на имота няма право да откаже да бъде гледан и издържан от наследниците, т.е. ако те продължат да изпълняват договора, така както го е правил и техният наследодател, няма основание за разваляне на договора.

Във връзка с горното, съдебната практика познава случай, в който през 1984г. родителите прехвърлят срещу задължение за издръжка и гледане своя имот на сина си, като си запазват правото на ползване. През 1995г. синът им (приобретателят по договора) почива, а през 2002г. и един от прехврълителите. Наследниците на починалия приобретател живеят в чужбина, рядко се връщат в България, не я посещават, не полагат грижи за нея и не й дават средства за издръжка.

Съдът е преценил, че следва да уважи искането на прехвърлителя на имота да бъде развален договорът. Съображенията за това са, че наследниците  отговорят за изпълнение на поетите задължения от техният наследодател-приобретател и същите не изпълняват тези задължения през един продължителен период от време- не заплащат издръжка, нито полагат грижи за лицето.

СИО

Съществува и възможност съпрузите да сключат помежду си договор за издръжка и гледане с предмет имот, който е придобит от съпруга, желаещ да бъде гледан и издържан, преди сключване на брака или по време на брака на основание лично имущество, а не влизащо в съпружеската имуществена общност (СИО). В такава хипотеза съпругът-преобретател (гледачът) придобива лична индивидуална собственост (която не влиза в СИО), която другият съпруг му е прехвърлил по време на брака срещу гледане и издръжка.

Друга често срещана хипотеза е страна по договора за прехвърляне срещу издръжка и гледане да е само един от съпрузите. В тази връзка се поставят въпросите:

  • Когато се прехвърля имот, който е в режим на СИО, трябва ли и двамата съпрузи да участват по сделката или придобиващият получава само идеалните части на гледаното лице?

В случай, че един от съпрузите желае да прехвърли своите идеални части от общото семейно жилище на другиго срещу задължение за издръжка и гледане, неучаствалият по сделката съпруг може да я оспори по исков ред в 6-месечен срок от узнаването й, но не по-късно от три години от сключване на договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Резултатът ще бъде обявяване на недействителност на сделката и гледачът ще има основание да търси обезщетение за положените грижи и даваната издръжка.

  • А какво се случва, когато се прехвърля имот на лице, което е в брак, но страна по сделката е само един от съпрузите? Придобитият имот става ли СИО или остава лична собственост на лицето-гледач?

Съпружеската имуществена общност, която се предполага до доказване на противното, включва само вещните права и то тези, които са придобити през време на брака в резултат на съвместен принос. Следователно, ако е безспорно, че през време на брака единият съпруг е придобил вещно право /каквото е правото на собственост върху недвижим имот по договор за издръжка и гледане/, без това да е станало на абсолютно лично основание /каквито са даренията и наследяването/, единственият начин, по който е възможно да се установи, че този имот не е съпружеска имуществена общност, е да се обори предположението за съвместен принос. Ако гледачът докаже по съдебен ред, че другият съпруг няма принос в гледането и издържането, ще запази придобития имот лично за себе си.

Издаване на нотариален акт за наследствен имот – цена, документи и процедура

Време за прочитане : 3 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Често задавани въпроси
Задължително ли е да се издаде констативен нотариален акт за наследствен имот?

Не, не е задължително. Наследниците могат да се разпореждат с наследеното имущество, като използват нотариалния акт на името на техните наследодатели заедно с удостоверение за наследство. Има случаи, обаче, например при много наследници, стари документи за собственост, разпределяне на идеални части и пр., при които снабдяването с констативен нотариален акт за наследство е препоръчително.

Каква е цената и разноските за издаване на констативен нотариален акт за наследствен имот?

Цената и разноските се определят според данъчната оценка на наследения имот.

Какъв е срокът за деклариране на придобиване на имот по наследство в местната данъчна служба?

Срокът за деклариране в данъчната служба на придобиване на недвижим имот по наследства е 6 месеца. След този срок, наследниците подлежат на санкциониране.

Вписват ли се наследниците в Службата по кадастъра и в какъв срок?

Не, в Службата по геодезия, картография и кадастър се вписват нови собственици, само когато се смени титуляря по документ за собственост.

Какъв е срокът за оспорване на констативен нотариален акт?

Срокът за оспорване е 5 години, от узнаването за издаването му.

Какви документи се изискват за издаване на констативен нотариален акт за наследствен имот?

Удостоверение за наследници, данъчна оценка, скица/схема, документ за собственост на наследодателя.

Трябва ли всички наследници да участват в процедурата по издаване на констативен нотариален акт за наследствен имот?

Да, всички лица, които претендират, че са наследници, трябва да бъдат включени в процедурата, за да бъде признато тяхното право на наследяване.

Искате да знаете точния размер на всички разноски за оформяне на наследствения имот на Ваше име? Разберете веднага като се обадите на 0888458635

Цена

Издаването на нотариален акт за наследствен имот е процедура, която обикновено струва няколкостотин до няколко хиляди лева и може да бъде извършена от или с помощта на адвокат след смъртта на наследодателя, когато има определен кръг от лица, които законът посочва като „наследници по закон“. Може да има и други, но само когато починалият е оставил завещание.

Опции

Наследството се открива след смъртта на наследодателя и от този момент наследниците имат 3 възможности: да приемат наследството, да се откажат изцяло от него или да го приемат по опис. За последната възможност обаче има 3-месечен срок, в който трябва да се извърши.

Нот. акт

Настоящата статия ще разгледа въпроса как може да се установи собствеността върху придобит по наследство недвижим имот и да се издаде нотариален акт в тази връзка, защото това е изключително често срещан проблем. Това може да стане със специален нотариален акт. Нарича се констативен нотариален акт. Още в началото е важно да се уточни, че такава възможност съществува, но наследниците по никакъв начин не са задължени да го направят.

Обикновено това се прави като превантивна мярка срещу измама от страна на друга наследник или трети лица, както и при оспорване на собствеността върху дадения имот. Наследството преминава върху наследниците по силата на закона, а не по силата на договор или нотариален акт. Трябва да се има предвид обаче, че съществува възможност дори след снабдяване с констативен нотариален акт, при разпореждане с имота отново да бъдат поискани от купувача всички документи за него, върху които се е основало издаването на акта, а ако същите са недостатъчни – и допълнителни такива.

Процедура

Всеки наследник може да подаде молба до нотариус в района, в който се намира недвижимия имот, с която да иска да му бъде издаден констативен нотариален акт за собствеността му върху наследения имот. За да може да бъде издаден нотариален акт за наследствения имот, наследникът задължително трябва да представи удостоверение за наследници. Все пак това е основанието за придобиване на имота.

Въз основа на него нотариусът ще направи проверка и ще може да изготви констативен нотариален акт, който се основава на писмени доказателства. За да може да се изготви този нотариален акт също така трябва наследникът да се снабди с данъчна оценка за имота. Това става от съответната данъчна служба. Въз основа на данните в данъчната оценка ще се определят нотариалните разноски, вкл. местният данък.

Доп. разноски

Също така, трябва да имате предвид, че ако нотариусът изготви самия констативен нотариален акт, то за тази услуга ще бъдете таксувани допълнително, като таксата за това може да е равна на нотариалните такси, които ще платите (т.е. „цената“ на цялата процедура да е двойна). Обикновено адвокатите извършват тази услуга на по-ниска цена. Като цяло цената за издаване на нотариален акт за наследствен имот зависи от оценката на имота и варира между няколкостотин в масовия случай до няколко хиляди лева за имоти на изключително висока стойност.

Документи

Наред със споменатите документи, в зависимост от имота ще се наложи събиране на допълнителни документи, които доказват правото на собственост на наследодателя, следователно и на наследниците му. Много често, ако имотът е по-стар, например строен в през 70-80-те години на миналия век е възможно да липсват актуални или въобще документи за строеж и съответно за собственост. Затова е много по-лесно да се доверите на юрист или адвокат, който има опит в тази област и може да се снабди и респ. оформи всички необходими документи, като по този начин да си спестите време и нерви в обикаляне по различни институции.

Вписване

Ако всички документи са изрядни и нотариусът признае за установено правото на собственост на наследника, следва самото подписване на констативния нотариален акт. След това и след плащането на всички разноски по производството, следва вписване на този акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това е задължително условие, което ще даде гласност на установеното право на собственост на наследника. Обикновено това става в рамките на няколко работни дни, но в София може да е малко по-бавно.

Оспорване

Тъй като производство по издаване на нотариален акт за наследствен имот е едностранно, нотариалният акт може да бъде оспорен от всяко трето лице, което твърди, че е действителен собственик на имота. Това оспорване става само по съдебен ред с изрична искова молба, която също подлежи на вписване в Имотния регистър. По този начин става ясно, че за въпросния имот се води някакъв спор.

Отговорността за доказване в е тежест на оспорващата страна, т.е. наследникът не е длъжен да доказва, че е собственик на имота, такова задължение има лицето, което оспорва неговите права. По същия начин може да бъде установена собствеността върху недвижим имот и от лице, което го е придобило по силата на завещание. Единствената разлика е в документите, които следва да се представят за установяване на собствеността.

Защита на кредитора чрез отменителен Павлов иск при поредица от разпоредителни сделки и възможна защита на длъжника към 2025

Време за прочитане : 4 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Павлов иск по чл. 135 от ЗЗД може да предяви, за да защити правата си, кредитор, на който някой дължи дадена сума пари и започне да прехвърля (отчуждава) движими вещи или недвижими имоти, опитвайки се така да попречи на кредитора да събере ефективно вземанията си от длъжника. Често срещан житейски казус е дадено физическо или юридическо лице (напр. длъжник по приятелски заем, банков кредит и т.н.) да задлъжнее много и в опит да „спаси“ нещо за себе си, да започне да търси начин как да прехвърли всичкото си или голяма част от движимото и недвижимото си имущество на трети лица (чрез покупко-продажба, дарение, отказ от наследство и т.н.). В подобни ситуации на помощ на увредения кредитор (този, който е имал нещастието да даде, а да не му се върне) идва правният институт на т. нар. Павлов иск. В настоящата статия се разглеждат възможните действия по защита на кредитора (ищец) и защита на длъжника (ответник) при предявен такъв отменителен иск по  чл. 135 от ЗЗД, вкл. свързаната с него съдебна практика.

При „обикновен“ Павлов иск е налице само една увреждаща сделка (напр. фиктивно продаден на роднина или на непознато добросъвестно трето лице имот), която съдът може да обяви за недействителна спрямо кредитора и последният ще може да събере вземанията си от имота, който ЧСИ продаде на публична продан, независимо че имотът е бил продаден на трето лице, дори то да е било напълно добросъвестно и изобщо не е подозирало какво може да се случи. В това накратко се състои ефектът на уважения Павлов иск.

Много повече затруднения обаче възникват при „каскада“ от последователни увреждащи сделки, в който случай се поставя въпросът как кредиторът може ефективно да се защити, ако е увреден не чрез една, а чрез поредица от сделки, извършени от неговия длъжник и трети лица (напр. недвижим имот е препродаден няколко пъти преди да бъде предявен Павловия иск).

Ключов момент са характерът на сделката и знанието на третото лице, като следва да бъдат отчетени и съществуващите връзки между отделните сделки. Както посочват върховните съдии, правилото на чл.135 ал.1 изр.3 ЗЗД урежда конкуренцията между интереса на кредитора, който е увреден от извършените сделки, и сигурността на гражданския оборот, изхождайки от два критерия – възмездността или безвъзмездността на разпореждането в полза на третото за облигационното отношение кредитор-длъжник лице и добросъвестността на това лице. Когато става въпрос за поредица от сключени сделки, целеният от кредитора резултат би се постигнал с уважаване на иска по чл.135 от ЗЗД по отношение на последния приобретател на имуществото. Застъпеното от върховните съдии становище е, че когато имаме възмездно придобиване от последния по веригата от приобретатели, кредиторът ще постигне успех с иска по чл.135 ЗЗД, ако този последен приобретател е знаел за увреждането. В тази ситуация няма значение междинните приобретатели дали са били добросъвестни или не т.е. дали са знаели или не за увреждането на кредитора, тъй като предходните сделки са били само средство за постигане на увреждането.

По-различно начин стои въпросът със защитата на увредения кредитор, ако последният по веригата е придобил имуществото безвъзмездно. Тук върховните съдии са разграничили две хипотези. Първата е когато всички по веригата са придобили имуществото безвъзмездно, тогава положението на всички е идентично (няма значение дали някой от тях е бил добросъвестен, а друг не) и съдът може да уважи иска на кредитора по чл.135 от ЗЗД, ако спрямо праводател са налице необходимите предпоставки. Втората хипотеза, представляваща и по-голям интерес в практиката, е когато при няколко последователни прехвърляния на имуществото, част от които безвъзмездни, а друга част – възмездни, последното е било безвъзмездно. В тази ситуация върховните съдии приемат, че уважаването на иска по отношение на последния приобретател на безвъзмездно основание се обуславя от добросъвестността на този праводател, който последен е придобил имота възмездно от своя съконтрахент, независимо от добросъвестността на останалите междинни приобретатели /на безвъзмездно или възмездно основание/. Когато този междинен праводател е знаел, че придобивайки възмездно имущество, уврежда кредитора, съдът ще уважи иска на кредитора по чл.135 от ЗЗД, независимо от знанието на последния праводател. Възможно е същият този междинен праводател да не е знаел за увреждането на кредитора, тогава искът по чл.135 от ЗЗД не може да бъде уважен спрямо него. В мотивите си върховните съдии уточняват, че в тази последна хипотеза извършеното от него (междинния праводател) безвъзмездно разпореждане в полза на добросъвестен приобретател е противопоставимо на кредитора, а в полза на недобросъвестен приобретател е относително недействително спрямо кредитора. Изводът, до който достигат върховните съдии в своето решение е, че защитата на кредитора по чл.135 ЗЗД при последваща разпоредителна сделка, извършена от лицето, в чиято полза длъжникът се е разпоредил с имуществото си, е чрез предявяване на иска по чл.135, ал.1 ЗЗД за недействителност по отношение на него не само на първоначалната сделка с имуществото на длъжника, но и на последващите сделки, които го увреждат. Исковете могат да бъдат предявени и самостоятелно, но при наличие на предпоставките на чл.213 ГПК следва да бъдат разгледани в едно производство. Тази втора възможност да бъдат предявени и самостоятелно исковете по чл.135 от ЗЗД, е допустима в случаите, в които кредиторът узнае и за друго увреждащо спрямо него действие (но извършено преди вписване на исковата молба), което не е посочил при предявяване на първоначалния си иск по чл.135 от ЗЗД.

Павловият иск може да е и неоснователен, затова следва да бъде разгледан и въпросът за защита на длъжника срещу Павлов иск.

Водейки се от мотивите на върховните съдии, отново трябва да се погледне през призмата на възмездността / безвъзмездността на сделката и съответно знанието и незнанието на приобретателите. Ако разгледаме първата хипотеза – последният приобретател придобива имуществото възмездно и той не знае за увреждането на кредитора и цялата поредица от сделки назад, с които се цели увреждането на кредитора. Тогава този последен приобретател е защитен, а длъжникът на кредитора е успял да постигне увреждащия резултат.

По-различна обаче е ситуацията при безвъзмездност на последната сделка във веригата, дори и да е налице добросъвестност на последния приобретател (тежестта на доказване лежи върху него). В този случай, ако длъжникът е прехвърлил безвъзмездно своето имущество и всички следващи праводатели също са прехвърлили безвъзмездно процесното имущество, дори и последният приобретател да не е знаел, че уврежда кредитора, кредиторът ще успее да се защити при следната предпоставка – ако може искът по чл.135 от ЗЗД да бъде уважен по отношение на праводателя на приобретателя. Всички сделки по веригата ще се считат за относително недействителни по отношение на кредитора т.е. все едно не са настъпили и той ще може да се удовлетвори от имуществото на длъжника си, макар и последното вече да е в чужд патримониум. С други думи казано, длъжникът няма да е успял да увреди кредитора си.

Но е възможно в цялата верига от сделки да има както безвъзмездни, така и възмездни, а в този случай има вероятност длъжникът отново да не успее да се „отърве“ от кредитора си. Да вземем хипотезата, в която са се осъществили четири прехвърляния на имота – първите две възмездни сделки, а последващите две безвъзмездни сделки. Първият праводател е бил недобросъвестен, но вторият праводател е бил добросъвестен, третият и четвъртият – добросъвестни. Извършената сделка между втория и третия приобретатели е противопоставима на кредитора т.е. той не може да се удовлетвори от това имущество. По-различно би било, ако в същата хипотеза вторият праводател е бил недобросъвестен, а първият е бил добросъвестен, без значение четвъртият дали е знаел или не, че уврежда кредитора. Тогава извършеното от втори към трети приобретател безвъзмездно разпореждане е относително недействително спрямо кредитора на длъжника. Описаното до тук следва от мотивите на ТР 2/2017г. от 09.07.2019г., в които е посочено, че „Ако този междинен праводател, който последен е придобил имота възмездно от своя съконтрахент, е бил недобросъвестен, искът по отношение на последния приобретател на безвъзмездно основание следва да бъде уважен, независимо от неговата добросъвестност. Ако обаче същият междинен праводател е действал добросъвестно и спрямо него искът по чл.135 ЗЗД не може да бъде уважен, извършеното от него безвъзмездно разпореждане в полза на добросъвестен приобретател е противопоставимо на кредитора, а в полза на недобросъвестен приобретател – е относително недействително спрямо кредитора.“.

В обобщение, когато са налице цяла поредица от увреждащи кредитора действия или сделки, извършени от страна на длъжника и трети лица, следва да бъдат отчетени съществуващите връзки между отделните сделки. По този начин цялата поредица от сделки следва да бъде обявена за относително недействителна по отношение на кредитора, ако са налице предпоставките за уважаване на иска по отношение на последния приобретател. И обратно, ако не са налице предпоставките за уважаване на иска по отношение на последния приобретател, искът за обявяване на относителна недействителност на поредицата от сделки следва да бъде отхвърлен, дори и да са налице основания за това по отношение на някоя от междинните сделки.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка – процедура, цена, документи, оспорване, отмяна, вкл. наследство и давност през 2025

Време за прочитане : 4 мин.

Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Как да се свържа с адвокатска кантора „Трифонов“?

При първоначално запитване, може да се свържете по някой от следните начини:
• Имейл: office@trifonov.info
• Телефон: 0888458635
• Чрез формата за запитване на сайта
• Не предлагаме консултация по месинджър (Viber и др.)

Къде се намирате и какво е работното Ви време?

гр. София, ул. „Цар Асен“ 1
гр. Пловдив, ул. „Мали Богдан“ 21
Работно време: делнични дни от 9:00 до 17:00 ч. Срещите се провеждат само след предварително записване.

Предлагате ли адвокатски услуги извън София и Пловдив?

Да, по определени казуси може да Ви съдействаме и извън София и Пловдив. Ако имате такъв казус, може да се свържете с нас и ще Ви отговорим дали ще можем да Ви съдействаме.

Предлагате ли онлайн консултации, колко струват и как мога да платя?

Да, адвокатска кантора „Трифонов“ предлага онлайн консултации по имейл и телефон. Онлайн консултация се извършва след изясняване на фактите по Вашия казус (по телефон или имейл) и проучване на изпратени от Вас документи (на office@trifonov.info, по куриер или донесени на място в канторите ни). Хонорарът за всяка отделна консултация се определя след изясняване на фактите и преглеждане на документите и може да бъде заплатен в брой на място в кантората или по банков път. Преди Вашето потвърждение на определения от нас хонорар, не дължите абсолютно нищо.

Предлагате ли безплатна правна консултация?

Адвокатска кантора „Трифонов“ предлага безплатна първоначална консултация. Може да се свържете с нас с въпроса, който имате, по някой от посочените по-горе начини.

Често задавани въпроси
Каква е цената и разноските за издаване на констативен нотариален акт?

Цената и разноските за издаване на констативен нотариален акт се определят като процент от данъчната оценка на имота.

Какъв е срокът за оспорване на констативен нотариален?

Срокът за оспорване на констативен нотариален акт е пет години от узнаването на издаването му.

Какви документи се изискват за издаване на констативен нотариален акт по давностно владение?

Молба-декларация до нотариуса, скица на имота, данъчна оценка на имота, удостоверение за деклариране на имота, удостоверение, че имотът не е общинска собственост, удостоверение, че няма реституционни претенции за имота, удостоверение, че имотът не е държавна собственост и данни за трима свидетели.

Достатъчно ли е да съм плащал данъците за имота през последните 10 години, за да го придобия по давност?

Краткият отговор е не. Необходимо е да се упражнява непрекъснато владение върху имота в продължение на 10 години, като владението трябва да е открито, спокойно, непрекъснато и явно.

Необходими ли са свидетели, за да се изготви констативен нотариален акт по давностно владение?

Да, минимум трима свидетели, които е добре да са съседи.

Безопасна ли е покупката на недвижим имот, който преди това е бил придобит по давностно владение?

Зависи от конкретния казус. Най-добре е да се обърнете към специалист – адвокат, който да проучи предварително и подробно имота.

Констативен нотариален акт по документи / наследство / давност

Обстоятелствена проверка за признаване правото на собственост

Издаване, оспорване и отмяна на констативен нотариален акт

Същност

Констативен нотариален акт (по документи или по обстоятелствена проверка) за признаване правото на собственост на имот е документ, издаван по съответния законов ред от нотариус. Участниците в гражданския оборот ползват услугите на нотариус за различни видове сделки, най-честите от които са свързани с прехвърляне или учредяване на вещни права, като напр. право на собственост или право на ползване върху недвижими имоти (земеделска земя, къщи, апартаменти и др.) или движимо имущество (МПС). Съгласно българското законодателство, извършването на сделки с недвижими имоти като покупко-продажба, дарение, доброволна делба и др. се извършват задължително по нотариален ред. Нотариусите са ангажирани и с други аспекти на ежедневния документооборот като напр. заверка на преписи от официални документи, изготвяне и съхраняване на завещания и т.н., но тяхната „запазена марка“ си остава изповядването на нотариални актове за собственост върху недвижим имот.

Нот. акт

Нотариалният акт е документ, който надлежно удостоверява законното право на собственост върху недвижим имот. В повечето случаи това е договор за покупко-продажба на недвижим имот или за учредяване на ограничено вещно право върху недвижим имот, за който законът предвижда специална форма. Понякога обаче, поради различни причини и стечение на обстоятелствата, първичен документ, удостоверяващ право на собственост върху определен недвижим имот, липсва – напр. при собственост върху недвижим имот придобит по наследство. Поради това, специално за недвижимите имоти, е предвиден допълнителен начин за признаване правото на собственост – т. нар. констативни нотариални актове.

Видове

Констативните нотариални актове биват следните видове:

  1. Констативен нотариален акт по документи – при липса на друг нотариален акт, но при наличие на различни други писмени доказателства, с които правото на собственост на съответното лице може да се докаже (напр. при наследствен имот, при придобиване на право на собственост върху сграда, построена в собствен на лицето имот и т.н.);
  2. Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка – при тотална липса на каквито и да е писмени доказателства – в тези случаи нотариусът е оправомощен и може да извърши т. нар. обстоятелствена проверка, с която да установи и признае правото на собственост върху съответния имот. Това най-често се случва когато е налице изтекла придобивна давност в комбинация с други предвидени в закона предпоставки.

Процедура

Издаването на констативни нотариални актове е процедура, уредена в Гражданския процесуален кодекс. Констативният нотариален акт не създава нови права, а само установява съществуването на такива. Доказателствената сила на констативен нотариален акт се разпростира по отношение на абсолютно всички органи и трети лица и е задължителна за тях, но в същото време може ефективно и напълно законно да се оспорва от всички заинтересовани правни субекти – както по отношение на самото право на собственост (предпоставките, от които то е възникнало), така и по отношение на истинността на документа или свидетелските показания, формирали изводите на нотариуса. Или с други думи констативните нотариални актове имат доказателствена сила до доказване на невалидността им по предвидения в закона ред.

Документи

В българския закон изрично е записана забрана за придобиване по давност на имоти, които представляват публична държавна или общинска собственост. В тази връзка едно от абсолютните изисквания за започване на процедурата по издаване на констативен нотариален акт е да се докаже пред нотариуса, че имотът, предмет на процедурата, не попада под обхвата на тази забрана. Необходими са и редица други документи, но какви точно са те зависи от конкретния случай. Задължително се изисква данъчна оценка на имота, която се издава от съответната общинска данъчна служба. Въз основа на приложените писмени и/или гласни доказателства, нотариусът или признава, или да отказва да признае твърдяното от заявителя право на собственост върху имот. От правна гледна точка е важно да се знае, че дори и нотариусът да признае правото на собственост и да издаде констативен нотариален акт, последният сам по себе си не е основание за придобиване на собствеността. Основанието за придобиване се съдържа в представените преди това пред нотариуса писмени документи, респективно, в настъпването на предвидените в закона обстоятелства (придобивна давност).

Необходим ли е?

Издаване на нотариален акт за наследствен имот е възможно, макар и строго юридически погледнато ненужно. Това е така, защото придобиването на собствеността става по силата на закона с настъпването на определени обстоятелства, в случая приемането на наследството от наследниците, и не е необходим изричен документ, вкл. нотариален акт за собственост върху недвижим имот придобит по наследство, за да бъде собствеността валидно придобита. Има случаи обаче, при които приетото наследство и собствеността върху него се оспорва, и точно тогава мнозина наследници решават, за собствено спокойствие и за да се даде гласност на придобиването на имуществото от тяхна страна чрез вписването на нотариален акт в Имотния регистър, да поискат издаване на констативен нотариален акт за собственост върху наследствен недвижим имот.

Давност

При придобиване на имот и респ. издаване на нотариален акт по давност, изтичането на изискуемата по закон придобивна давност (т.е. непрекъснатото давностно владение на имота в определения от закона срок) трябва да се докаже от молителя. За целта пред нотариуса се явяват няколко свидетели, посочени от кмета на кметството, общината или респ. района, които да потвърдят факта на непрекъснато владение върху имота, както и периода, през който е станало това. Периодът на давностно владение е от значение и е различен в зависимост от това дали владелецът е добросъвестен или недобросъвестен. В случай че се касае за добросъвестен владелец, придобивната давност е 5 години. Добросъвестен владелец е лице, което владее вещ или имот на основание, което може да го направи собственик, но не го прави – било поради опорочаване на формата, било поради друга причина, като същевременно обаче лицето не знае, че не е станал собственик. Във всички останали случаи говорим за недобросъвестен владелец, за който придобивната давност е 10 години.

Вписване

Констативният нотариален акт, както и всеки друг нотариален акт, подлежи на вписване по местонахождението на имота, за което се заплаща такса от молителя. Таксата се заплаща още при подаване на молбата до нотариуса за издаване на такъв акт и тя не подлежи на връщане, дори нотариусът да откаже издаването му. Таксата се определя като процент от издадената на молителя данъчна оценка на имота. Освен таксата за вписване, в цената на констативния нотариален акт влизат още нотариална такса и местен данък по ЗМДТ.

Отказ

Отказ на нотариуса въобще да пристъпи към и открие производството по издаване на констативен нотариален акт или респ. отказ на нотариуса за издаване на заявения от молителя констативен нотариален акт във всички случаи подлежи на обжалване по предвидения в закона ред в 7-дневен срок пред съответния окръжен съд.

Оспорване

Оспорване на констативен нотариален акт е напълно допустимо от закона, тъй като производството по издаване на констативен нотариален акт е едностранно. Оспорването може да се извърши от всяко лице, което твърди, че е действителен собственик на имота, по исков ред пред съда и в съдебния процес тежестта да докаже, че констатациите на нотариуса са неправилни, лежи върху оспорващата страна. Тя трябва да представи пред съда доказателства, че или е носител на правото на собственост на друго основание, което може да се противопостави на констатирания собственик, или че посоченото право е погасено, а може също така да твърди, че фактите, посочени в констативния нотариален акт са неистински и да ги опровергае. В практиката се случва едно такова оспорване да бъде придружено (или предшествано) от наказателно дело за лъжесвидетелстване – в случай че се твърди неистинност на показанията на разпитаните в хода на нотариалното производство свидетели. В този случай резултатът от съдебния процес за лъжесвидетелстване ще обуслови изцяло (или поне до голяма степен) резултата и от делото за оспорване, въпреки че е възможен и различен резултат – например, наказателният съд да отсъди, че престъпление няма, но въпреки това гражданският съд да отмени констативния нотариален акт. От чисто процесуална гледна точка е важно исковата молба по оспорването да бъде вписана, защото съдебното решение по делото би могло да доведе до променяне или прекратяване на вещни права, а за този риск третите страни, неучастващи в процеса, трябва да бъдат информирани. Те трябва да са наясно, че ако купят такъв имот докато трае делото, а впоследствие оспорващата страна го спечели, те ще трябва да върнат имота на лицето, което съдът е прогласил за собственик. Затова и законът е предвидил чрез вписването на исковата молба да се даде гласност на съществуващия спор, за да се избегнат в максимална степен последващите усложнения.