Недвижими имоти

Време за прочитане : 8 минути
 

Нужен ли е добър адвокат по недвижими имоти в София, Пловдив и др., с какво може да бъде полезен и какъв е адвокатският хонорар при покупка на имот

Процедура и рискове при покупка на имот, вкл. пълен списък на стъпките, през които се преминава и за какво да внимаваме

Стоп-капаро, проверка за тежести, предварителен договор, необходими документи, дължими разноски, изповядване, вписване и деклариране на сделката

Възможност за изповядване на сделки за покупко-продажба на недвижими имоти при дежурен нотариус по време на коронавирус карантината

(Забележка: приложението „Правен помощник“ автоматично изчислява всички разноски при покупка на имот, вкл. адвокатски хонорар, нотариални такси, местен данък)

Добър адвокат по недвижими имоти от София, Пловдив и др. може да Ви е изключително полезен при покупка на ...прочетете повече

Акт 14, Акт 15, Акт 16, Разрешение за ползване и Удостоверение за въвеждане в експлоатация – условия за издаване и рискове

Време за прочитане : 4 минути
 

Акт 14, Акт 15, Акт 16, Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация са едни от най-важните понятия, когато става въпрос за покупка на ново жилище в сграда, еднофамилна къща, търговски обект и т.н. С всеки от тези актове завършва определен етап от строителството ...прочетете повече

Наръчник как се става жертва на имотна измама

Време за прочитане : 2 минути
 

Имотни измами е имало винаги, но напоследък започна особено много да се шуми за тях. Ако Вие все още не сте ставал жертва на имотна измама, но имате желание, по-долу може да намерите някои практически съвети за това.

1. Поговорката ”Прекалено хубаво, за да е истина” е измислена от хора без късмет. Например такива, които никога не са били 999999-ят клиент на даден уебсайт, вследствие на което да са печелили 999999 долара (или поне iPhone). Затова ако Ви минават подозрителни мисли, че предложението е прекалено изгодно – просто махнете с ръка и продължете – все пак това е Вашият щастлив ден!

2. Доверявайте се сляпо на думите на другата страна по сделката. Че то може ли такъв сладкодумен и добродушен човек да е измамник? Особено щом като Ви е казал колко хубав човек сте самият Вие и как е щял да съжалява ако някой друг се е бил възползвал от щедрото му предложение.

3. На никой нищо не казвайте! Все пак най-изгодната сделка на света (поне за едно десетилетие назад) трябва да се пази в тайна, че ако се разчуе ще се съберат и други хора, които ще замерят кандидат-продавача с пачки, само и само на тях да продаде имота и то на по-висока цена.

4. Всички документи са изрядни. Че защо въобще ще имате съмнение в това?! Толкова много листове (някои дори цветни или на дебела хартия), подписи от всякакви инстанции, печати на разни ведомства… Само пълен измамник би си помислил да направи „някоя шашма”, но както стана дума днес е Вашият щастлив ден, така че прочетете точка 2 по-горе и смело напред с гордо вдигната глава и широка усмивка!

5. Пестете от всичко възможно. Права е другата страна по сделката – какви пиявици и паразити са се навъдили в днешни дни – нотариуси, адвокати… – още не са Ви погледнали и вече са Ви таксували поне 20 лева. В никакъв случай не им давайте дори 1 стотинка – това са грешни пари, с които може да отпразнувате изгодната сделка впоследствие.

6. Във връзка с горното – знаете ли колко са скъпи нотариалните такси? Кандидат-продавачът обаче има един познат нотариус, който му е много задължен (напр. приятел на приятел, колега, пациент или нещо от сорта) и който ще му вземе на половин цена. Евентуално дори безплатно. Само внимавайте с точки 3 и 4 по-горе! Когато другата страна по сделката Ви каже – веднага скачате, отивате при нотариуса и подписвате набързо документите, които някой друг е изготвил.

7. Да прочетете документите, които подписвате?! „Ама моля Ви се – аз на измамник ли Ви приличам? Обиждате ме по този начин!”. Освен това работното време на нотариуса приключва след малко. А и майката на кандидат-продавача е болна на легло и той трябва спешно да отиде да я види на няколкостотин километра. Така че прелистете документите набързо и действайте!

8. Да се допитате до адвокат, който да защити интереса Ви?! И да му дадете пари за нищо? Я, моля Ви се, вижте точки 2, 3, 4 и 5 по-горе и въобще не си помисляйте за такива глупости. Тези хора само ще Ви вземат парите, никаква работа няма да свършат, а най-много да провалят супер изгодната сделка като заявят, че някой документ не бил изряден или че имало нещо съмнително. В краен случай другата страна може да Ви намери един супер евтин адвокат (евентуално дори и безплатен), който е просто най-добрият и със сигурност ще потвърди изрядността на сделката (че Вие друго въобще помисляли ли сте си?)!

Вписване на актове в СВ към АВ

Време за прочитане : < 1 минута
 

Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК, докладчик съдията Борис Илиев, даде отговори на някои въпроси, които бяха решаване противоречиво от различните служби по вписванията (СВ) към Агенцията по вписванията (АВ). Тълкувателното решение е задължително за всички правни субекти и уеднаквява съдебната и административна практика.

На първо място е прието, че когато заявление за вписване на актове (искови молби, договори за наем, постановление за възлагане и др.) в СВ страда от недостатъци, срок за отстраняването им не се дава – по аналогия от общия съдопроизводствен ред за разглеждане на граждански дела – а се постановява директен отказ за вписване. Заявителят, разбира се, освен да обжалва отказа, може да поиска ново (повторно) вписване – недостатък на което е, че се заплаща повторно държавна такса, а също така междувременно някой може да е извършил друго вписване, което да компрометира правата на първоначалния заявител.

Друг съществен момент, свързан с разноските по вписване в АВ, е този за освобождаването на от дължима държавна такса. По общите правила на ГПК всеки ищец, който отговаря на определени критерии, може да бъде освободен от задължението за внасяне на държавна такса по съдебно дело. Но върховните съдии са приели в тълкувателното решение, че това правило е неприложимо в производствата по вписване, при които винаги се дължи съответна държавна такса, а освобождаване от такава е недопустимо.

Тълкувателното решение урежда изрично правото на нотариусите и съдебните изпълнители на самостоятелно основание да обжалват постановени по техни молби откази за вписване в СВ. Решението урежда още и въпроси свързани с вписване на завещание, сервитут, възбрана, преобразуване на търговски дружества. Изрично е закрепено разбирането, че ако следва да бъде вписан акт на съд или по разпореждане на съд – редовността на акта или разпореждането не може да бъде предмет на проверка за редовност.

Удостоверение за тежести – привидна вещноправна „застраховка“

Време за прочитане : < 1 минута
 

Удостоверението за тежести е документ, за който е широко разпространено мнението, че гарантира „чистотата“ на дадена вещноправна сделка с недвижим имот. Това, разбира се, е вярно, но не на 100 %. Защото има редица начини при „чисто“ удостоверение за тежести, сочещо, че върху придобивания имот няма вещни тежести, да изникнат проблеми за приобретателя (новия собственик) на имота.

На първо място е възможно удостоверението да съдържа неверни данни. Освен това е възможно във времето между издаването на удостоверението за тежести и осъществяването на сделката (дори и в един и същ ден) спрямо имота да бъдат извършени обременителни действия. Затова е препоръчително при сделки с голям или много голям материален интерес да се ползват услугите на специалисти, които са запознати с възможните пробойни в процеса на придобиване на имот чист от вещни тежести.

Възможни са и много други сценарии. Един от тях напр. е производството по несъстоятелност. Ако един търговец (юридическо лице) продаде даден недвижим имот на 1 май наистина чист от абсолютно всякакви вещни тежести, но на 1 юни влезе в процедура по несъстоятелност – съществува напълно реална опасност иначе чистият от вещни тежести имот да бъде върнат в патримониума (собствеността) на търговеца – т.е. сделката да бъде обявена за нищожна. При една такава хипотеза купувачът на имота ще следва да върне имота, който ще влезе в масата на несъстоятелността, и да се нареди „на опашката“, редом с всички останали кредитори, за да чака да му бъде възстановена покупната цена.

Нотариална такса за изготвяне на нотариален акт

Време за прочитане : < 1 минута
 

Нотариална такса за изготвяне на нотариален акт за покупко-продажба, дарение или каквато и да е друга сделка може да бъде изготвен основно от 3 категории лица – самите страни по сделката, адвокат на страните или нотариуса по сделката.

Самите страни рядко изготвят нотариални актове (обикновено нотариален акт по образец), освен ако нямат специфични познания или юридическо образование. Противното може да улесни имотна измама или да доведе до други главоболия за страните.

При оставащите други 2 опции страните по сделки обикновено се доверяват на нотариуса, който изповядва сделката, да изготви преди това и самия нотариален акт. Това обикновено се прави с мотива за спестяване на допълнителни разноски за адвокатско възнаграждение. Малцина обаче са запознати, че има допълнителна нотариална такса и ИЗГОТВЯНЕТО на нотариален акт от самия нотариус съвсем не е безплатна услуга в допълнение към ИЗПОВЯДВАНЕТО на нотариален акт. Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност пределно ясно указва, че изготвянето на нотариален акт обикновено се таксува колкото и самото изповядване на същия акт. Или най-просто казано – ако нотариалната такса за изповядване на нотариален акт за покупко-продажба от 2 страници е в размер на 500 лева – услугата на нотариуса по изготвяне (написване) на акта, който след това ще бъде изповядан (подписан), е също в размер на 500 лева нотариална такса. Ако цената на продавания имот е по-висока и нотариалната такса за изповядване е в размер на 2000 лева, то изготвянето на същия 2-страничен акт от нотариуса ще струва на страните по сделката точно 2000 лева нотариална такса.

Възбрана на недвижим имот не създава привилегия като ипотека

Време за прочитане : < 1 минута
 

Възбрана съгласно българското право е привременна обезпечителна мярка, целяща да се пресече възможността да се отчужди недвижим имот и по този начин да се увреди съответния кредитор. Този недвижим имот може да е напълно чужд за кредитора и да не е предмет на някакво правоотношение между кредитор и длъжник.

Ефектът от ипотеката е сходен с този на възбраната, с тази разлика обаче, че ипотекираният имот е предмет на изрично правоотношение между кредитор и длъжник. Ипотека не може (за разлика от възбраната) да бъде „налагана“ от трето лице.

Кредиторът по ипотечното правоотношение може да се удовлетвори предпочтително (привилигеровано) от цената на имота при неизпълнение от страна на длъжника. Това е т.нар. привилегия – право привилегирования кредитор да се удовлетвори преди всички останали (хирографарни) кредитори.

При наложена възбрана подобна привилегия липсва. Дори една възбрана да е вписана в службата по вписванията във времево отношение преди ипотека – кредиторът по ипотечното правоотношение има право да се удовлетвори напълно преди кредитора, който е наложил възбрана още преди вписването на ипотеката.

Предвид горното, препоръчително е сложни вещноправни схеми да бъдат изработвани или поне одобрявани от опитни адвокати по вещно право.