Време за прочитане : 3 мин.

Разсрочването на кредити е уредено в Закона за извънредното положение, приет на 24 март 2020г., който в по-голямата си част влезе в сила със задна дата (от 13 март, когато беше обявено извънредното положение в България) и беше изменен и допълнен на 9 април.

Една част от привилегиите, които които дава мораториума върху кредитите, ще имат само физическите лица – за времето на извънредното положение (което на този етап е обявено до 13 май 2020г.) съдебните изпълнители няма да могат да налагат запори върху банкови сметки, трудови възнаграждения и пенсии. Това не означава, че на лицата, които преди това са били наложени такива мерки ще бъдат вдигнати. Няма такова нещо, посочено в закона. Законодателят счита, че щом преди настъпването на събитията с извънреден характер длъжникът не е изпълнявал задълженията си, няма основание той да бъде освободен или да му бъде дадена отсрочка, както на изрядните до този момент.

Какво е положението с банковите кредити и отсрочването на задълженията по тях? След последните изменения на Закона за извънредното положение бяха направени промени в регулацията на тези отношения. Считано от 9 април 2020г. (тогава влиза в сила Закона за изменение и допълнение на Закона за извънредното положение) лихви и неустойки не се начисляват дори и да има забавяне на плащанията по кредитите. Това важи както за физическите, така и за юридическите лица. Прилага се както от банките, така и от финансовите институции (т.нар. „бързи кредити“). Наред с това, кредитът не може да бъде обявен за предсрочно изискуем, а договорът не подлежи на разваляне поради неизпълнение.

Така посочено в закона, всичко това звучи много добре. Но има един тънък момент, който масово хората не осъзнават, а законодателят не е уредил. В закона е записано, че тези мерки важат „до отмяна на извънредното положение“. Така погледнато означава, че до 13 май банките няма да имат право да обявят кредита Ви за предсрочно изискуем понеже не са били платени няколко вноски по него. Но дали това няма да бъде възможно още на следващия ден – след отмяна на извънредното положение? Дали на 14 май можете да получите съобщение от банката за обявяване на кредита за предсрочно изискуем и след известно време да разберете, че вече сте осъдени и банката е получила изпълнителен лист за вземането си, образувала е изпълнително дело и върху банковите ви сметки са наложени запори от съдебен изпълнител, върху имотите ви има възбрани и т.н.? За момента все още няма категоричен отговор на този въпрос.

Европейският банков орган пък прие Насоки относно законодателните и частните мораториуми върху плащания по кредити във връзка с COVID-19, които Българската народна банка (БНБ) също обяви , че ще спазва.  Тези насоки целят да се смекчат временно финансовото въздействие на пандемията от коронавирус както за потребителите, така и за фирмите чрез налагане на мораториум.  На 10 април 2020г. БНБ оповести на интернет страницата си редът за отсрочване и уреждане на задължения. Тези възможности могат да се ползват както от физически, така и от юридически лица – кредитополучатели. Най-общо казано, на клиентите могат да се предлагат 3 механизма за разсрочване.

1. Отсрочване на главницата и лихвата за срок до 6 месеца – след края на отсрочката, ще бъде изготвен нов погасителен план, който ще бъде удължен според броя на отсрочените вноски, но за не повече от 6 месеца. Към вноските ще бъдат добавени равни части от лихвата, която не е била погасявана през времето на гратисния период.

2. Отсрочване само на главница за срок до 6 месеца – в този случай, след отпадане на гратисния период, отново ще бъде изготвен нов погасителен план, който ще включва цялото задължение по кредита, вкл. непогасените вноски за главницата. Лихвата обаче не е включена в този механизъм и тя трябва да се плаща през гратисния период съгласно договора за кредит.

3. Последният механизъм се прилага за револвиращите продукти. Тук влизат едни от най-разпространените банкови услуги – кредитни карти и овърдрафти. Специално за кредитните карти е посочено, че няма да се формира минимална сума за револвиране за 6-месечен срок, който не може да бъде преди 1 февруари и след 31 декември 2020г. За овърдрафтите пък, отново за 6 месеца, лихвата ще може да бъде погасявана от неусвоения лимит, а ако такъв няма, ще може за същия период да се прилага отсрочване.

Много е важно кредитополучателите да са наясно с изискванията на които трябва да отговарят преди да поискат от банката си някоя от посочените възможности за отсрочване на плащанията си. Първо, кредитите, за които е приложим този ред, трябва да са били сключени преди 31 март 2020г., а към 1 март 2020г. съответните клиенти трябва да са обслужвали редовно кредитите си. В най-лошия случай се допуска да са имали до 3 просрочени вноски (до 90 дни). За да могат да се ползват от механизмите, кредитополучателите трябва да имат или да очакват да имат затруднения при погасяване на задълженията си, които да произтичат от пандемията COVID-19. Прилагането на определен механизъм става по взаимното съгласие на страните – банката и клиента, след изрично заявено желание от страна на кредитополучателя.

Както беше посочено по-горе, това са само общи възможности за отсрочване на кредитни задължения. Могат да се прилагат само от банки и техни дъщерни дружества – финансови институции. Но преди това, всяка отделна банка, която желае да прилага редът за отсрочване, трябва да получи одобрение от БНБ. След получаването му, банката е длъжна публично да оповести това на сайта си и по други начини, които сметне за уместни (изпращане на имейл, SMS, обаждане по телефона). Посочва се конкретния ред, по който конкретната банка ще прилага възможностите за отсрочване на задължения, както и началния момент на прилагането.

И не на последно място – всеки клиенти на банка или финансова институция, която е дъщерно дружество на банка, може да поиска отсрочване, ако отговаря на необходимите условия в срок до 22 юни 2020г.  

За момента все още има някои неясни моменти за отсрочването на плащанията по кредити и затова е добре, в случай на необходимост, първо да бъде обсъдено положението с конкретната банка или финансова институция, а по възможност – плащането по кредитите да не спира. Отделно от това, някои видове кредити имат и застраховка към тях. Обикновено такива са ипотечните кредити. Според условията на кредита и застраховката, бихте могли да се възползвате от нея, ако имате финансови затруднения, свързани с пандемията от COVID-19.

Време за прочитане : 2 мин.

Обжалването на акт за административно нарушение е стандартна процедура, която се прилага вкл. при обявено извънредно положение. Обикновено се обжалват актове на КАТ (напр. за липса на „Гражданска отговорност“, алкохол, колан, говорене по телефон и т.н.), НАП и др. органи, но напоследък придобиха публичност случаи за 5000 лева глоба за разходка в парка или изпушена цигара. Звучи прекалено, но това стана факт с приемането на Закона за извънредното положение през март 2020г., както и предвид Закона за здравето и заповедите на министъра на здравеопазването, с които бяха въведени високи по размер глоби за неспазване на въведените противоепидемични мерки, сред които са дори разходките в парка. След по-малко от две седмици от приемането на Закона за извънредното положение обаче, той вече е изменен и допълнен. Така, след измененията, глобите вече са значително редуцирани – вместо 5000 лв. вече се налагат санкции от 300 до 1000 лв. за първо нарушение, а при повторно – от 1000 до 2000 лв. Имуществени санкции има и за юридическите лица. Те са в размер от 1000 до 2000 лв., а при повторно нарушение – от 2000 до 5000 лв.  

Органите, които установяват тези нарушения, са определени в закона лица, като такива могат да бъдат например здравни инспектори, органи на МВР, както и длъжностни лица, определени от кмета. При констатиране на нарушение се съставя Акт за установяване на административно нарушение (АУАН) или накратко, акт.

Тези актове не са с нищо по-различни от всички останали актове, които могат да бъдат наложени по реда на Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН). Затова, те също подлежат на обжалване по общия ред. Тук следва да бъде направено едно важно уточнение – има 2 различни вида „актове“:

1. Акт за установяване на административно нарушение (АУАН) – с него единствено се установява нарушението, но не се налага глоба. Този акт не подлежи на самостоятелно обжалване (защото санкция не се налага), но срещу него може да бъде подадено възражение (с идеята да се оспори извършването на нарушение и изобщо да не се стигне до налагане на наказание). Пример за АУАН е акт, който полицай Ви е съставил за разходка в парка.
2. Наказателно постановление (НП) – това е актът, с който се налага конкретното наказание, напр. глоба в размер на 5 хил. лева. Това е актът, който подлежи на обжалване, защото с него се налага санкция, която засяга правата на санкционираното лице.

Какво означава всичко това? На първо място, още при съставянето на акта (АУАН), нарушителят има право на възражение. Ако не стори това веднага, законът му дава 3-дневен срок да го стори. Това не е задължително, но силно препоръчително. Неупражняването на това право не спира възможността за обжалване на акта (НП), който бъде издаден след това. Но има други изисквания, които трябва да бъдат изпълнени преди момента на обжалването, защото самият акт за установяване на нарушението (АУАН) не подлежи на обжалване.

В 6-месечен срок от съставянето на акта (АУАН), административнонаказващият орган трябва да издаде наказателно постановление (НП). Издаването му след посочения срок е едно от многото основания за отмяната му от съдебните органи при евентуално обжалване. Важна е обаче датата на съставянето му, а не тази на връчването, защото за последното няма законоустановен срок. Срокът за подаване на жалба е 7 дни, считано от връчване на наказателното постановление. Делото се разглежда от районния съд по място на извършване на нарушението. В подаването на тази жалба има някои законови тънкости, за които е препоръчително да се осведомите предварително или да се доверите на адвокат, който има опит в тази сфера.

Държавна такса за такова производство не се дължи, независимо от размера на наложената с наказателното постановление санкция. Районният съд може да потвърди, да измени или да отмени наказателното постановление. Това зависи в голяма част от формулирането на искането още в жалбата. Ако не сте доволни от решението на първоинстанционния съд, същото може да се обжалва пред по-горна инстанция – Административен съд. Неговото решение обаче е окончателно.

Както в първоначалния, така и в изменения текст на Закона за извънредното положение е прието, че по-голяма част от процесуалните срокове се спират за времето на извънредното положение. В изменения обаче вече е конкретно посочено, че не спират да текат сроковете по „делата по обжалване или протестиране на административни актове, издадени при или по повод извънредното положение“. Изпускането на посочените по-горе в статията срокове ще доведе до преклудиране на правото за обжалване на наложените санкции. Това, от своя страна, означава, че наказателното постановление ще влезе в сила и задължението вече става изискуемо, т.е. следва да се плати.

Време за прочитане : 3 мин.

Стопанската непоносимост е уредена в чл. 307 от Търговския закон: „Съдът може по искане на една от страните да измени или прекрати договора изцяло или отчасти“. Наред с непреодолимата сила, това е следващата хипотеза, която се очаква да бъде често срещана с оглед прогнозираната и очаквана икономическа, финансова и стопанска криза вследствие на пандемията от коронавирус. Разликата между двете се състои главно в това, че непреодолимата сила се установява с писмено уведомление, а стопанската непоносимост – със съдебно решение (т.е. трябва да се заведе дело за стопанска непоносимост).

Какво е „стопанка непоносимост“? Това е специален институт на Търговския закон, който беше последно по-масово използван в периода 2008-2010г., когато страната ни беше застигната от предишната финансова криза, която вероятно много търговци и потребители още си спомнят добре. Той дава възможност на която и да заинтересована страна по даден договор да се обърне към съда с искане да го измени или прекрати. До тук обикновено се стига, когато страните не могат да постигнат съгласие помежду си. За да бъде уважен един такъв иск обаче, задължително условие е този договор да е бил сключен преди да настъпят непредвидими обстоятелства, които да водят до накърняване на справедливостта и добрите нрави. Продължаването на досегашното положение, уредено от договора, би довело до възникване на изключителна несправедливост в отношенията между страните. Ако бъде уважен искът от съда, той изменя, респ. прекратява съществуващия договор между страните занапред. Това, от своя страна, означава, че този иск не може да се заведе след като е изтекъл срокът за изпълнение и някоя от страните вече е изпаднала в забава.

Кой може да се позове на стопанска непоносимост? Въпреки, че тази възможност е уредена в Търговския закон, това не означава, че може да се прилага само в отношенията между търговци. Напротив, може да бъде полезен и когато е налице договор, сключен между потребител и търговец, например договор за банков кредит или дори предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот или неговото строителство. Важното е, че от съдебна гледна точка, искът би бил основателен, ако е заведен от заинтересована страна. Такава страна е тази, която не може да изпълни поетите с договора задължения или изпитва силни затруднения да направи това или иначе казано – неизправната страна по договора.

В какви случаи може да се прилага стопанската непоносимост? В тази част на статията ще се спрем на най-често разглежданите от съда облигационни отношения. На първо място можем да кажем за наемателите на търговски помещения. От 13 март 2020 насам България е в извънредно положение. Това доведе до затваряне на много търговски обекти, съкращаване на работна ръка, пускане на работници или служители в платен или неплатен отпуск за времето, през което търговецът не може да осъществява дейност и др. Голяма част от наемателите в момента не генерират никакви приходи, а само разходи поради това, че не осъществява основната си дейност. Ако положението се задържи още няколко месеца така, плащането на наемната цена би било непосилно за търговеца. В този случай той би могъл да постъпи по два начина – да постигне споразумение с наемодателя, което да бъде изгодно и за двете страни или да се обърне с молба към съда, с искане за изменение или за прекратяване на договора за наем. Съдът от своя страна може да прецени, че запазването на договора в досегашния му вид, при намалял или дори никакъв обем на продажби в следствие на пандемията от COVID-19 и икономическата криза, е предпоставка за уважаване на иска. Обратно, запазването на договора би било неоправдано от гледна точка на справедливостта. 

Друг типичен пример е предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот и неговото строителство. Такъв договор обикновено се сключва, когато покупко-продажбата ще бъде осъществена преди цялостното завършване на сградата. Видно от положението в страната обаче, много строители в момента са замразили обектите си и почти не се извършват строителни работи. Никой все още не може да прогнозира какви ще са последиците след пандемията в отношение на пазара на недвижими имоти. Може да се стигне до ситуация, в която пазарните условия след преодоляване на кризата да са тотално различни. Съдебната практика също е доста противоречива относно допускането на подобни искове, главно с оглед на това как е бил формулиран искът. Не на последно място ще се спрем и на договорите за банкови кредити. Именно такива съдебни дела имаше много преди десетина години. Те бяха свързани именно с настъпилата тогава неочаквана икономическа криза, загубата на работа от страна на много хора и невъзможността да се справят с поетите финансови задължения. Тук основно може да се говори за фирмени кредити, но и за кредити, отпуснати на физически лица. В тази част е важно да се отбележи фактът, че ако в договора за банков кредит има клауза, която позволява на банката едностранно увеличаване на лихвения процент, например, това не може да се счита за стопанска непоносимост. Това не е обстоятелство, което да е настъпило неочаквано, страните да не са могли да го предвидят. Напротив, това положение е уговорено предварително от тях още при сключването на договора.

Време за прочитане : 2 мин.

Пандемията от COVID-19 коронавируса изглежда засегна почти всяка сфера на бизнеса и икономиката в страната ни, като няма да подмине и застрахователните компании. Именно във връзка с разпространението на вируса и страха у хората, застрахователите прибягнаха до интересни решения, свързани с него.

Масово почти всички застрахователи изрично изключиха коронавируса като застрахователно събитие, което се покрива от тях при застраховки, свързани с пътуване в чужбина. Някои застрахователи например, дори временно са преустановили сключването на туристически застраховки за Китай още от края на февруари 2020. Всичко това, свързано с пътуванията, е логично на фона на масово анулирани резервации и полети, както и сложната световна обстановка – реално почти няма държава, която да не е засегната от заразата в момента. И тъй като риск има навсякъде, застрахователите прецениха, че ако COVID-19 влиза в обхвата на застрахователните събития при пътуване в чужбина, ще им дойде твърде скъпо на фона на задаващата се нова икономическа криза.

Покрит риск от заразяване с коронавирус остава при застраховките „Живот“, както и други пакети, свързани изобщо със здравните застраховки, но не при всички застрахователи. Застрахователна компания изрично е посочила, че застраховката „Живот“ включва само първичните прегледи и изследвания на застрахования, при които се устави, че лицето е диагностицирано с коронавирус. Тоест, ако застрахованото лице реши по своя воля да се изследва за заболяването, без да има каквито и да било симптоми, и следователно резултатите са отрицателни, направените разходи няма да се покриват от застрахователя. А изплащането на обезщетенията ще се случва по указанията на Общите условия към дадената застраховка, които са били в сила при сключването на полицата. Съгласно Общите условия на някои компании обаче, пандемията е изрично изключен риск, т.е. не се покрива от застрахователя. Също така, повечето застрахователи не сключват застраховка „Живот“ с лица над 65 години.

През последните седмици застрахователите отчитат завишен брой на сключени медицински застраховки. Но дали това е свързано с COVID-19 все още не е ясно. Може би това е така поради обхвата на тези застраховки, защото те покриват както болнично, така и извънболнично лечение, закупуване на лекарства, а някои дори и хирургични операции. Някои застрахователни компании предлагат на своите клиенти нов вид застраховка „Живот“ с допълнително покритие на случаи, свързани с коронавируса.

Интересен обаче остава моментът с отказите от страна на застрахователите за изплащане на обезщетение при застраховката „Живот“ във връзка със застрахователно събитие, което е пряк резултат от коронавируса. Много често отказът е постановен, когато починалият е имал заболявания, които са били налице още преди сключването на застраховката. Дали това ще бъде основание за отказ и ако застрахованото лице почине в следствие на коронавирус, все още не е ясно, защото на този етап все още няма съдебна практика в тази насока. А както вече е ясно, най-честите смъртни случаи, свързани с вируса, са именно на по-възрастни хора, които страдат от някакво предходно заболяване.

Като цяло е препоръчително преди предявяване на застрахователна претенция да бъдат обследвани наличните документи и да бъде внимателно прецизирано как точно да бъде предявена застрахователната претенция.

Време за прочитане : 5 мин.

Договор за наем на недвижим имот между физически/юридически лица – същност, съдържание, сключване, срок и прекратяване

Особености при вписване на договор за наем с нотариална заверка

Защита на страните и специфики при наем на търговски обект

(Забележка: Бланка на договор за наем на недвижим имот и образец на приемо-предавателен протокол-опис за недвижим имот се съдържат в приложението „Правен помощник“)

Договор за наем на недвижим имот – жилище или търговски обект, офис, магазин, заведение, паркомясто, гараж или друго помещение, с или без нотариална заверка – е един от най-разпространените видове договори у нас. За неговото съставяне и подписване, освен ако не се касае за специфични правоотношения или търговски сделки, обикновено не се изискват задълбочени правни познания, а почти всеки гражданин на даден етап от живота си е бил страна по такъв тип договор. Същността на договора за наем включва правни задължения и за двете сключили го страни. За наемодателя възниква задължение да предостави на наемателя по договора вещта (независимо дали е за граждански нужди като жилище, гараж или паркомясто или за търговски цели като заведение, магазин, офис или друг вид търговска площ) за определен срок на ползване, а за наемателя възниква задължение да плаща редовно наемната цена за това ползване. Важно е да се отбележи изрично, че договорите за наем нямат вещно-прехвърлително действие. Това е така именно поради факта, че вещта (имотът) се предоставя само за временно ползване  срещу определена между страните цена. Така наемателят придобива качеството на държател, а не на собственик. След изтичане на договора за наем или поради прекратяването му, наемното правоотношение между двете страни по договора се прекратява и предметът на този договор следва да се върне в състоянието, в което се е намирал при сключването на договора като следите от нормално износване от употребата му не се вземат предвид. Договорът за наем на недвижим имот между физическо и юридическо лице (фирма) има своята законова уредба основно в Закона за задълженията и договорите както и в редица други закони и специфични подзаконови актове, като например Търговския закон относно наема като търговска сделка.

Поначало клаузите и съдържанието на договорите за наем се определят напълно свободно от страните. Най-съществените клаузи, които обаче един договор за наем на недвижим имот задължително съгласно българския закон следва да съдържа, са тези, свързани с:

• Предмета (описва се подробно имотът, който се наема),
• Наемната цена (няма пречка по усмотрение и за удобство на страните да се уговори като седмичен, месечен или годишен наем) и срока на нейното плащане,
• Продължителността и срока, за който е сключен, както и прекратяването му,
• Задълженията и правата на наемодател и наемател, вкл. някои специфични такива, ако напр. се касае за търговска сделка или правоотношение.

Договор за наем с или без нотариална заверка? Договорът за наем на недвижим имот трябва ли да е нотариално заверен? Валиден ли е договор за наем без нотариална заверка? Това са едни от най-често задаваните въпроси във връзка със законосъобразното сключване на договор за наем на недвижим имот. В тази връзка следва да се има предвид това, че законът не предписва изрично някаква правна форма, за да бъде действителен договора за наем на недвижим имот (с нотариална заверка, обикновена писмена форма без нотариална заверка). Напълно допустимо по българското право е такъв договор да бъде валидно сключен и устно. Но най-често срещан, най-вече предвид спестяването на нотариални такси (въпреки че цената на нотариалната заверка не е висока), по-лесното му доказване и защита правата и на двете страни по него, е договорът за наем на недвижим имот без нотариална заверка (т. нар. обикновен писмен договор). Нотариалната заверка е препоръчителна при договори за наем на търговски помещения или обекти на значителна стойност или между фирми, защото в този случай правата и на наемателя, и на наемодателя се ползват от по-интензивна законова защита, напр. много по-лесно може наемателят да бъде отстранен от имота, а всяка от страните да получи изпълнителен лист на определена стойност от съда за претърпени вреди и пропуснати ползи. Следва да се има предвид и законовия праг за плащанията в брой до 10 000 лв.  Не трябва да се забравя и че според данъчното ни законодателство приходите от наем следва да се декларират, а за тях се удържа данък в размер на 10%.

Съставянето на приемо-предавател протокол (протокол-опис) към договора за наем не е по закон задължително, но е силно препоръчително. Неговата цел е пълно и обстойно описание напр. на обзавеждането в жилищен имот или оборудване в търговски обект. Това е така, тъй като в повечето случаи в договора, а и според закона, е изрично посочено, че имотът, който се предоставя за ползване, трябва да бъде използван съобразно с неговото предназначение, т.е. ако е предоставен офис, използва се за такъв, не можете например от него да направите магазин. Възможно е за по-голяма сигурност на страните към протокола да се приложи и снимков материал.

Договорът се счита за сключен (и евентуално влязъл в сила, освен ако не е с отложено действие) в момента, в който двете страни помежду си постигнат единодушно съгласие относно вещта (имота) и относно цената. Когато иде реч за сключване и срок на договора, в закона ясно е записано, че лице, което има право да сключва само сделки на управление, няма право да подписва договор за наем, за срок по-продължителен от 3 години. Това е лице, което обикновено няма качеството на собственик на конкретния имот. Такъв е и случаят при търговските сделки, когато се отдава под наем имот, собственост на търговско дружество. Трайната съдебна практика приема, че управителят на такова дружество може да сключи договор за наем с максимален срок на действие 3 години, защото той има право да извършва само действие по управление на имотите, собственост на представляваното от него дружество. Когато се сключва договор за по-дълъг период, тогава управителят не може да действа самостоятелно, а само след  предварително взето решение от Общото събрание на съдружниците в дружеството. От това правило, разбира се, има и изключения. Такова е например положението при управлението на недвижим имот, който е обща собственост на двама съпрузи – всеки от тях има право да извършва сделки на управление, без да се изисква изричното съгласие на другия съпруг. Сделките на управление са свързани обикновено с опазване, съхраняване на вещта и събиране на гражданските плодове от нея. Именно такъв вид сделка е договорът за наем. Тук се поставя и логичният въпрос – за какъв период от време може да сключи такъв договор собственикът на имота. Отговорът е пределно ясен и конкретен – до 10 години. Това следва от факта, че собственикът има право на разпореждане, което е свързано с правото да се отчуждава имотът като например се продаде, дари или наследи. Обикновено договорите за наем на жилищен или друг недвижим имот се подписват и сключват за срок, не по-дълъг от 1 година. Това се прави, на първо място, с цел, за да може евентуално след изтичането на този не особено дълъг срок, страните да могат да предоговорят условията на договора (например коригиране на наемната цена).

Освен горното съображение обаче, чрез сключването на договор за срок от максимум 1 година, се избягва задължението за вписване на договор за наем на недвижим имот в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Според разпоредбите на закона, всеки договор за наем на недвижим имот, със срок по-продължителен от 1 година, задължително се вписва, за да може да бъде противопоставен на трети лица. Независимо от срока на договора за наем, вписването на същия не е задължително, за да бъде договорът действителен и произведе целения правен ефект. Вписването се извършва от една от страните по договора (наемател или наемодател) в Имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията, като вписването може да бъде извършено по пълномощие и от трето лице, напр. адвокат. В Имотния регистър се попълва молба-заявление, към която се прилагат: договорът за наем с нотариално заверени подписи на страните, скица/схема на имота, както и доказателство за платена държавна такса. Именно това създава известно неудобство за наемодателя и много често на практика тези договори за наем изобщо не се вписват. Самото вписване на договор за наем на недвижим имот, независимо дали е за жилищен или търговски обект, категорично не е условие за валидността му, но е отлично средство за защита на правата на наемателя, който има интерес от неговото извършване. Имотът може да бъде продаден или по друг начин прехвърлен от наемодателя на трето лице през времето на действие и изпълнение на валиден договор за наем на недвижим имот. Ако договорът за наем обаче не е вписан – новият собственик на имота може напълно законно да се противопостави на ползването на вече собствения си имот от страна на наемателя). Ако договорът е вписан – новият собственик встъпва в качеството на наемодател и е длъжен да се съобразява с действащото  наемно правоотношение. Във всеки случай, наемодателят дължи изплащането на обезщетение на наемателя, ако го лиши от правото на ползване на имота преди края на наемния срок.

Наемодателят също може да разчита на законова защита срещу некоректни наематели, които не изпълняват задълженията си по договора за наем на имот (напр. неплащане на уговорената наемна цена в срок, неплащане на битови сметки или други такси). Специално по отношение на битовите сметки (ток, вода, отопление) между страните по договора може да се постигне споразумение за промяна в партидите. Това би създало известно неудобство, но по този начин за определения срок на наемното правоотношение, наемателят има задължение за плащането им. В случай на неуредени такива сметки, самите дружества-доставчици няма да притесняват собственика на имота, а наемателя, ако партидите са прехвърлени на негово име, респ. на името на фирма. Тази промяна е най-удачна при наемането на големи търговски обекти (магазини, офиси, цехове за производство и др.), които обикновено имат значително по-високо потребление.

Поначало договорът за наем се прекратява с изтичането на срока на договора (освен ако и двете страни продължат да го изпълняват надлежно – тогава се счита, че договорът се е преобразувал в безсрочен), но преждевременното му прекратяване е напълно допустимо по закон, като страните имат право свободно да уговарят условията за това. Ако договорът за наем е безсрочен, тогава по закон предизвестието е поне 1-месечно (но може да е 2, 3 или повече месеца). Договорът за наем е напълно възможно да бъде прекратен окончателно и по взаимно съгласие на страните, без предизвестие. Договорът се прекратява и в случай, че имотът или вещта погине. Законово основание за прекратяване на договора за наем е и неизпълнение на наредбите за реда и управлението на етажната собственост. В този случай, прекратяването не е от страна на наемодателя, а от управителния орган на общността. Важно е да се знае, че прекратяването на договора за наем не винаги води до фактическо прекратяване на ползването на отдадения имот. В практиката не са рядкост случаите, в които наемодателят (физическо или юридическо лице) не може да накара доброволно наемателя да преустанови това ползване. Макар и да е изпълнил всички законови изисквания (вписване, деклариране) и да е бил изрядна страна по договора за наем, единственият способ за това остава образуването на съдебно производство, решението по което да послужи за принудително отстраняване на наемателя от имота.

По повод избухналата през 2020 епидемия от коронавирус, изрично следва да бъде отбелязано, че вирусът не може да бъде класифициран като форсмажроно обстоятелство, освобождаващо наемателите от отговорност за заплащане на наемни вноски. Пандемията обаче може да бъде използвана като форсмажор, на основание на който да бъде прекратен макар и срочен договор за наем.

Време за прочитане : 4 мин.

Рисковете при покупка на имот „на зелено“ от строител (юридическо лице) са една особено актуална тема предвид това, че пред напоследък рязко нарасна броя на желаещите да закупят недвижим имот само на база издадено разрешение за строеж (или евентуално на някакъв етап от строителството, напр. Акт 14, но във всички случаи без Акт 16). В настоящата статия са разяснени предимствата и рисковете при покупката на такива имоти и как купувачите най-добре могат да защитят интересите си при покупка на недвижим имот „на зелено“ (в строеж).

Едно от най-големите предимства при покупка на имот „на зелено“ е това, че имотът е нов, не е живяно в него и купувачите са първите му обитатели. Но може би най-същественото предимство на недвижимите имоти в строеж е именно цената. Масова практика е да се купуват нови апартаменти във все още незавършени сгради именно поради факта, че цената е доста по-ниска, в сравнение със сходен имот, който обаче е въведен в експлоатация с разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16).

Покупката на имот в нова сграда в строеж крие и своите рискове. На първо място, касае се за имоти, които все още не са изцяло завършени и не са въведени в експлоатация или нямат издадено разрешение за ползване. А макар и минимален, на дневен ред стои възможността тона никога да не се случи.

Масова практика в последно време е покупката на апартаменти в новостроящи се сгради веднага след получаването на Акт 14. Резонно е, защото това е възможно най-ранният момент, в който инвеститорът може да прехвърля право на собственост. Преди това може да бъде прехвърляно право на строеж, където нещата са по-сложни от правна гледна точка.

В големите градове има много строителни фирми – инвеститори, които не се задоволяват само с една сграда. Обикновено, ако при първата са имали голям успех с продажбите, инвеститорите веднага започват да търсят начин и място за нова сграда. Така, хората залагат на добрата репутация на инвеститора. Да, но това не всеки път се увенчава с успех. В много случаи един и същ инвеститор регистрира отделна фирма за всеки нов строеж и масово тези фирми са с капитал в порядъка на 1000 лв. – многократно по-нисък дори от цената на един апартамент. И това е целенасочено. Идеята е, че ако инвеститорът по някаква причина не успее да завърши имота или изпадне в неплатежоспособност, капиталът е единственото, което може да му бъде взето от купувачите „на зелено“. Освен разбира се, ако това състояние не е предизвикано умишлено от него и с тези му действия не са увредени интересите на държавата. Една всеобхватна предварителна проверка на инвеститора, извършена от компетентен и независим юрист, би била от полза с оглед на това, че с нея може да се установи дали и колко други свързани по някакъв начин фирми има, каква е тяхната дейност, дали някоя от тях е в ликвидация или в несъстоятелност поради натрупани задължения и друга полезна информация, която би могла да помогне при вземане на решение дали да се доверите на конкретния инвеститор или не. Тук следва да се обърне внимание на това, че юристите, вкл. адвокати, които работят със строителни фирми, посреднически агенции за недвижими имоти и пр. субекти, просто няма как да бъдат независими и да съблюдават интереса на купувача, защото техният интерес е друг – покупко-продажба да бъде осъществена, понякога и на всяка цена, защото ако няма реализирана продажба, няма да има нито печалба, нито посреднически комисион и т.н.

Друг съществен риск при покупката на имот „на зелено“ може да бъде собствеността върху сградата. Затова трябва да се направи задълбочена проверка не само на фирмата на инвеститора, но и на начина на придобиване на поземления имот, върху който ще бъде построена сградата. Принципът е, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея. Именно това правило обуславя и необходимостта от такава проверка, за да може да се установи дали инвеститорът, с който например възнамерявате да сключите предварителен договор за покупка на определен апартамент, е действително собственик. Защото никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Такава проверка може да бъде направена в Агенцията по вписванията, където се вписват всички обстоятелства, свързани с недвижимите имоти на територията на България. Тази проверка може да бъде направена на място, което отнема доста време, а може да бъде направена и онлайн. Освен това обаче, ако Вие напр. сте от Пловдив, а възнамерявате да купите имот в София, необходимо е да се отиде в Службата по вписванията в София, защото в този район попада съответният имот. От тази гледна точна, има възможност да се спестят времето и разходите за тази проверка, защото съществува улеснен начин за дистанционна проверка от оторизирани лица, която може да се направи за имоти в цялата страна. При дистанционна проверка обаче не се виждат абсолютно всички обстоятелства, както при проверка на място и затова опитен юрист или адвокат, при най-малкото съмнение, което е възникнало при първоначалната проверка, може да направи допълнителна проверка на място. При агенциите за недвижими имоти по правило задълбочени проверки не се правят, защото, както бе упоменато по-горе, колкото по-малко проблеми бъдат открити и колкото по-бързо мине сделката, толкова по-скоро посредникът ще получи своя комисион за продажба на недвижим имот „на зелено“.

Друг съществен риск при покупката на недвижим имот в строеж се състои в това, че по-голяма част от инвеститорите-строители започват строежите с определени собствени средства, но за завършването на сградата масово се прибягва до банкови кредити в големи размери. Банките обаче искат обезпечение на тези кредити и така се стига до учредяването на ипотека върху цялата сграда и всички обекти (апартаменти) в нея. Много е важно, при покупката на имот в такава сграда, независимо от етапа на строежа, внимателно да се изследват тежестите, с които имотът е обременен. Защото, ако това не бъде направено (въпреки че не е задължително, защото и при наличието на вещни тежести сделката ще бъде абсолютно действителна), купувачът може да се сдобие с нов имот, но обременен с ипотека или друга вещна тежест. А подобна тежест не се заличава с прехвърлянето на собствеността, защото е наложена на имота, а не на собственика. Веднъж продал такъв имот обаче, инвеститорът вече няма голям интерес от заличаването на тази ипотека, както и от нейното погасяване. Освен ипотека, върху имота може да бъде наложена също и възбрана от съдебен изпълнител (ЧСИ), което е друг вид тежест върху имота. Независим специалист в областта на недвижимите имоти би ви бил от ползва за установяването на тежестите върху имота и би ви дал полезни съвети какво да предприемете, за да защитите максимално интересите си.

Един напълно нов частен случай се появи в списъка с рискове при покупка на недвижим имота в строеж във връзка с избухналата през 2020 пандемия от коронавирус. Това е рискът от забавяне на довършването на новостроящите се сгради, поради факта, че страната ни е в извънредно положение, някои от граничните пунктове у нас и в Европа вече са затворени и е съвсем вероятно някои държави изцяло да затворят границите си за неопределен срок. Това сочи на потенциален проблем за строежите, и основно за тези, които са близо до завършване. Защо именно те? Защото обикновено в строителната документация е предварително записано, че някои строителни материали и/или компоненти ще бъдат италиански, немски, испански или други. Съответно те трябва да бъдат внесени от съответната държава. Но това на този етап няма как да стане. Довършителните работи в една сграда са свързани основно с работа вътре в самата сграда, а това поставя работниците в едно затворено помещение, което в момента трябва да се избягва. Във връзка с това, инвеститорът може да предприеме мерки, свързани с ограничаване разпространението на вируса и за известно време да спре работа. Това, от своя страна, както и недоставянето на строителни материали, е основание за позоваване на т.нар. „непреодолима сила“, по-известна още като „форсмажор“. Това е обстоятелство, което позволява (в нашия случай на инвеститора) докато трае, да забави изпълнението на задълженията си за срока на това извънредно обстоятелство. Важно е обаче, за да може да се позове на това обстоятелство, инвеститорът писмено да уведоми бъдещите си купувачи. Това уведомяване трябва да бъде юридически издържано, за да породи желания ефект. Масова практика на повечето инвеститори е максимално да се опитват да разширят кръга на форсмажорните обстоятелства. Адвокатите, специализиращи в областта на недвижимите имоти, препоръчват в предварителните договори за покупка на на недвижим имот „на зелено“ да бъдат точно и ясно посочени, съгласно закона и трайната съдебна практика, възможните обстоятелства, които могат да се считат за „непреодолима сила“.

Въпреки изяснените рискове, ако кандидат-купувач е взел твърдото решение за покупка на жилище или друг недвижим имот „на зелено“, препоръчително е същият да вземе конкретни мерки за защита на интереса си. Защитата на купувача може да се постигне като се заложат подходящи и юридически издържани гаранции в предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот в строеж, който се подписва между двете страни още в началото на техните взаимоотношения. Трябва да имате предвид, че в повечето случаи инвеститорите имат предварително изготвени, основно в техен интерес, предварителни договори, които предлагат за подписване на своите клиенти.  Опитен адвокат по недвижими имоти може да е много полезен в тази връзка, тъй като, макар да не може да гарантира 100% изпълнението на задълженията на строителя, може да приложи редица механизми за избягване на „подводните камъни“ в процеса на изпълнение на ангажиментите на продавача и да сведе рисковете за купувача до минимум по пътя на преговорите с инвеститора.

Време за прочитане : 6 мин.

Коронавирус или COVID-19 е причинител на заболяване, което през март 2020 Световната здравна организация (СЗО) определи за пандемия, а в България беше въведено извънредно положение и 1-месечна карантина и в резултат на това форсмажорно обстоятелство, мнозина търговци изпитаха основателни страхове относно развитието и дори оцеляването на бизнеса им. В настоящата статия ще бъдат разгледани различните бизнес браншове, които вероятно ще бъдат засегнати и какви негативни последици могат да претърпят, както и правата, задълженията и въобще какви полезни ходове имат търговците в така създалата се ситуация с оглед възможно неизпълнение на техни задължения, вкл. свързаните с това загуби и пропуснати ползи.

В България началото беше поставено на 13.03.2020, когато в „Държавен вестник“ бе обнародвано Решението на Парламента, с което се обявява извънредно положение върху цялата територия на Република България, считано от 13 март 2020 до 13 април 2020 в съответствие с чл. 57, ал. 3 от Конституцията на Република България. Веднага след това със заповед на министъра на здравеопазването № РД-01-124/13.03.2020 до 29.03.2020 се въведоха редица мерки за противодействие на епидемията от коронавирус, като изрично е посочено, че се преустановяват посещенията в увеселителни и игрални зали, дискотеки, барове, ресторанти, заведения за бързо обслужване, питейни заведения, кафе сладкарници и големи търговски центрове тип МОЛ, с изключение на банковите и застрахователните офиси, хранителните магазини и аптеките в тях.

Първата група най-засегнати от разпространението на коронавируса и горецитираната заповед несъмнено ще са представителите на хотелиерския и ресторантьорския бизнес, както и туроператорите и туристическите агенции.

Хотелите не са изрично посочени в заповедта на министъра на здравеопазването за мерките по време на (поне първоначално) 2-седмичния карантинен период, но отражението при тях е огромно, тъй като според обществени медии гостите на хотелите масово отменят направените си резервации. А освен това в горецитираната заповед изрично се сочи, че се преустановява провеждането на всякакъв вид масови мероприятия, включително спортни, културно-развлекателни и научни (кина, театри, концерти, музеи, конференции, симпозиуми, спортни и СПА центрове, фитнес-зали и други), а много от тези мероприятия се провеждат именно в хотелски бази. И тук резонно се поставя въпросът дали хотелите следва да възстановяват суми за направени, но отменени във връзка с епидемията от коронавирус, резервации. Ако анулираните резервации са правилно оформени и на основание гореспоменатата COVID-19 пандемия, то хотелите следва да уважат подобни заявления за анулиране и да възстановят получените суми по направените резервации. Ако обаче заявленията за анулиране са на друго основание или несвоевременно подадени, тогава хотелиерите има немалък шанс да са в правото си да не възстановяват суми за отказани резервации.

В горецитираната заповед на министъра на здравеопазването заведенията за обществено хранене са изрично включени. На практика те са длъжни да затворят врати за клиенти, като единствената опция за тях остава доставката на храни на адрес. И най-големият проблем за тях се очертава в 2 насоки – служителите им, които на практика остават без работа, и наемите, които ще следва да заплащат, въпреки че няма да ползват наетите за бизнеса им помещения. За съжаление отговорите и на двата въпроса са неблагоприятни за представителите на ресторантьорския бизнес, защото или трябва да плащат възнаграждения на служители, които на практика не работят, или трябва да освободят същите, или да ги пуснат в неплатен отпуск. По същия начин стои и въпросът с наетите от тях помещения за ресторанти и други подобни увеселителни заведения или заведения за обществено хранене. Това, че заведението не работи, дори поради уважителни форсмажорни обстоятелства, не е основание за неплащане на наем. То обаче е основание за безвиновно прекратяване на наемен договор. Ако напр. е налице срочен договор за наем, при който се дължи неустойка за предсрочното му прекратяване от наемателя без предизвестие, наемателят няма да дължи наем и неустойки занапред, ако изпрати до наемодателя юридически грамотно оформено предизвестие за прекратяване на договора за наем във връзка с COVID-19 епидемията. Друга възможност, от която могат да се възползват ресторантьорите, е да откажат предварително направени заявки за продукти, обзавеждане и т.н., в който случай, ако отказът е правно издържан, имат право да получат обратно всички авансово заплатени суми и няма да дължат обезщетения и неустойки за отказаните поръчки.

Загуби и пропуснати ползи във връзка с разпространението на коронавируса безспорно ще претърпят и туристическите агенции във връзка с предварително направени и заплатени резервации. В публичното пространство постоянно изтича информация за предплатени екскурзии и почивки, които обаче биват отказвани предвид страха от новия вирус, който на практика парализира желанието у туристите за пътуване, било в друга държава или дори в България. Законът за туризма дава право на прекратяване на договор за туристически услуги в случай на непреодолими и извънредни обстоятелства. Следва обаче да се има предвид, че, за да може пътуващият да развали договора, обстоятелствата, на които се позовава туристът, да са настъпили или да се случват в епицентъра на дестинацията, или в непосредствена близост до него (например имате планувана екскурзия до Милано, точно по времето, когато там е обявена всеобща карантина). В този случай, туристът няма да заплаща никакви допълнителни такси за прекратяване на договора, а туроператорът следва да възстанови всички направени плащания, но в случая не може да се търси обезщетение. Заради спирането на всички срокове, свързани със задължение за плащане, уредено в Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, това плащане ще може да стане едва след 13 май. Това е така, защото освен че в дотогава срокове не текат, е въведен и едномесечен гратисен период след отпадане на извънредното положение. На този етап то е обявено до 13 април. Същата възможност има и самият туроператор, като за него е поставено изискването да съобщи на пътуващите без ненужно забавяне. Туристическите агенции на свой ред имат право на регресна претенция спрямо хотелите или други места за настаняване за възстановяване на предплатени суми по анулирана резервация поради наличието на гореспоменатите извънредни обстоятелства. С цел подпомагане на туризма в България от страна на правителството, освен връщане на парите, туристът ще има още две възможности – предоставяне на ваучер, който да може да използва в 24-месечен срок от отпадане на извънредното положение или пренасочване на пътуването.

Транспортният бизнес също вече страда от разпространението на коронавируса в България и по света. Редица държави затварят границите си, а това означава, че голяма част от договорите за доставка ще се забавят, защото извършващите тази дейност превозвачи няма да могат да осъществяват навреме доставките си и по този начин ще изпаднат в забава и ще се стигне до неизпълнение на техни договорни задължения. От това, разбира се, ще пострадат най-вече търговците, които например внасят или изнасят суровини и готова продукция или като цяло тези, които осъществяват международна търговия, както със страни от ЕС, така и извън него, например с Китай, Италия, Иран и други засегнати от коронавируса държави. Немалки загуби се очертават за български търговци, чиято основна дейност е свързана с производство, за което обаче суровините се внасят от друга държава, а камионите или тировете не могат с дни, седмици или месеци да преминат през съответните държавни граници. В този случай, именно заради епидемиологичната ситуация, сериозни загуби може да претърпи дадено българско търговско дружество, което авансово е заплатило суровините, но те не бъдат доставени навреме и дружеството не може да изпълни поетите задължения за готова продукция. В случая губи и превозвачът, защото заради проблемите на границите транспортната фирма бездейства, макар и не по своя вина. Губи най-сетне и търговецът, който вече е заплатил на българската фирма за готовата продукция. В тази деликатна ситуация всеки контрагент следва много внимателно да съблюдава изпълнението на задълженията си, а при невъзможност за изпълнението им следва незабавно и законово издържано да уведоми своите партньори за настъпилите форсмажорни обстоятелства, защото неуведомлението практически отнема възможността да се твърди безвиновно неизпълнение (т.е. да не се носи отговорност за вреди, загуби и пропуснати ползи, тъй като задълженото лице, съгласно българското законодателство, се освобождава от такава отговорност).

След прегледа на засегнатите от коронавируса бизнес сектори, по-надолу ще бъде разгледан въпросът какви права и задължения имат търговците при наличие на форсмажорни обстоятелства и може ли дадено търговско дружество да бъде освободено от отговорност за вреди, загуби и пропуснати ползи. Всичко това е свързано с т.нар. „непреодолима сила“ по смисъла на Търговския закон или още позната като „форсмажор“. Съгласно чл. 306 от ТЗ „Непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора“. Но този правен институт включва в себе си няколко изисквания, за да е налице признато „форсмажорно обстоятелство“ по смисъла на закона. На първо място, законът изисква събитието да е „непредвидено или непредотвратимо“. Непредвидено е такова събитие, което страните по един договор, не са могли и не са били длъжни да го предвидят. Пандемията от COVID-19 едва ли може да се счита за друго, освен за непредвидено обстоятелство. Алтернативно на непредвидено, законодателят е добавил и възможността за „непредотвратимо“ събитие. Към настоящия момент все още не е създадена ваксина против този вирус, както и не е предложено конкретно ефективно лечение, специално за коронавируса. На второ място, събитието трябва да бъде с „извънреден характер“ – това е събитие, което се случва изключително рядко. За да има извънреден характер, то не може да бъде нещо обичайно, с което сме свикнали в ежедневието си. COVID-19 има именно такъв извънреден характер. И на последно място, но не по важност, е поставено изискването тази непреодолима сила да е настъпила след сключването на договор. На практика това означава, че ако договорът е сключен след възникването на епидемията, не само у нас, но и по цял свят, страните няма да могат да се позоват на тази законова възможност. За тях ще се счита, че сами са поели риска. Обратно, ако даден договор е сключен или дадено задължение е поето още в края на 2019 например, страните ще могат да се позоват на форсмажорните обстоятелства, ако не могат да изпълняват задълженията си. Също така, ако някоя от страните по договора е изпаднала в забава преди настъпването на форсмажорните обстоятелства, то тази страна не може да се ползва от законовата възможност за защита. Счита се, че тази страна вече е била недобросъвестна.

Какво трябва да направи търговецът, за да може да се възползва от „форсмажорните обстоятелства“? Най-важното е да бъде 1. своевременно и 2. надлежно уведомена насрещната страна по договора. Това уведомяване трябва да стане писмено и да съдържа изчерпателна информация, както и позоваване на всички налични законови хипотези за освобождаване от отговорност. Ако такова уведомление не бъде изпратено или не бъде добре юридически оформено, така че да произведе целения правен ефект, ще се дължи обезщетение за претърпените от неизпълнението вреди. В обратната хипотеза, ако търговецът надлежно се позове на форсмажор, през времето докато трае непреодолимата сила, изпълнението на насрещните задължения и на двете страни се спира. Ако обаче не е изпратено писмено уведомление, никоя от страните по договора не може да се позове на форсмажорните обстоятелства дори и те да са били налице. Друга правна последица може да бъде прекратяване на договора. Тя ще бъде приложима, когато форсмажорното събитие продължи по-дълго и това доведе до липса на интерес от изпълнението. Това може да се приложи както от кредитора, така и от длъжника. И в двата случая (на спиране или прекратяване на договора) обезщетения между страните не се дължат.

Практиката на опитните адвокати по търговско прави сочи, че дори при перфектно оформено уведомление за наличие на форсмажрони обстоятелства, все още е възможно да възникне спор дали такива са налице и дали съответното юридическо лице – търговец може да бъде освободено от отговорност. В такива ситуации търговците или наети от тях компетентни адвокати могат да се снабдят с нарочни сертификати, които доказват наличието на непреодолима сила и спомагат, при изпълнението на останалите гореописани действия, за освобождаването от отговорност за неизпълнение. До такива мерки обикновено прибягва средния и едрия бизнес, тъй като подобни сертификати са свързани с разходи – за издаването на такъв сертификат се събира такса от БТПП, която варира от 360 до 540 лв., а сертификатът може да бъде издаден и на чужд език. И на последно място мнозина търговци задават въпроса може ли да се позовават на форсмажор и да не изпълняват задълженията си по договор за наем. Отговорът обаче е отрицателен. Плащането на наема на търговски обект може да бъде затруднено за периода, през който са в сила извънредните мерки на правителството, но това, че за известно време няма да бъде осъществявана търговска дейност в обекта не е правно основание за освобождаване от задължението за плащане на наем. Така, подобно на разпоредбата на чл. 81, ал. 2 от ЗЗД, може да се каже, че  „обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението си, не го освобождава от отговорност“. Търговецът обаче има опция за разваляне на договор за наем без предизвестие и без заплащане на неустойки или обезщетения за неизпълнен договор за наем.

Време за прочитане : 2 мин.

Фирми без дейност – какво подават в Търговския регистър? Това е изключително популярен въпрос, особено в условията на обявено извънредно положение, а отговорът е, че фирми без дейност не публикуват годишни финансови отчети (ГФО) в Търговския регистър (ТР), а вместо това дружествата подават т.нар. „декларация за неактивност“ (декларация, че не са извършвали дейност) в Агенцията по вписванията (АВ), което е нововъведение от 2018. Освен това декларациите за неактивност могат да бъдат подадени лично от представител на фирмата или упълномощен адвокат, но не и от счетоводителя на съответното дружество. Предвид тази законова промяна в общественото пространство започна да се спекулира колко големи облекчения било предвидило законодателството във връзка с отчетността на неработещите фирми и за отпадането на т.нар. „нулеви декларации и финансови отчети“. Действително облекчения за неработещи дружества има, но задължението за подаване на отчетна информация към институциите остава, а сроковете и процедурите се промениха, което породи объркване у собственици, управители и счетоводители.

Бързата съпоставка с досегашната практика сочи, че до началото на 2018 дружествата имаха задължението да подават счетоводна отчетна информация до три различни институции, независимо от това дали през отчетния период са извършвали дейност или не. На първо място, всички фирми без дейност подаваха „нулева“ годишна данъчна декларация по чл. 92 от Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) към съответното териториално подразделение на НАП по адреса на регистрация на дружеството. На следващо място, дружествата подаваха информация, че не осъществяват дейност в ИС „Бизнес статистика“ по регион към Националния статистически институт и трети път публикува годишните си финансови отчети в Агенцията по вписванията, Търговски регистър, като заплащаха такса за самото публикуване.

За първи път през 2018, в резултат на промени в Закона за корпоративното подоходно облагане, за предприятията, които не са осъществявали дейност през 2017 г. по смисъла на Закона за счетоводството, отпада задължението да подават годишна данъчна декларация в НАП. За тези, които не са сигурни дали попадат в категорията „без дейност“, Закона за счетоводството дава следната дефиниция:

„Предприятия, които не са осъществявали дейност през отчетния период“ са предприятия, за които едновременно са налице следните условия:

1. през отчетния период не са извършвали сделки по чл. 1, ал. 1 от Търговския закон;
2. през отчетния период не са възникнали условия да бъде признат приход съгласно Закона за счетоводството и приложимите счетоводни стандарти;
3. не са осъществявали дейност, свързана с инвестиции, производство и/или продажба;
4. не са осъществявали покупка на стоки и услуги с цел получаване на доходи и печалби.“

С други думи, ако имате фирма с открита банкова сметка, по която се начисляват банкови такси, плащате на счетоводител за подаване на нулево ДДС и само някои основни данъци и такси, то фирмата Ви е без дейност и може да се възползвате от облекчението.

Това е чудесно, но как държавата да разбере, че дружеството не е извършвало дейност през отчетния период? Отговорът е – чрез подаването на декларация за неактивност. Проблемът е, че ще трябва да бъде подадена два пъти на две различни места. Съгласно промените в Закона за счетоводството, фирмите без дейност се освобождават от задължението да публикуват годишни финансови отчети в Търговския регистър. Вместо това обаче, те трябва да подадат в срок до 31.03., декларация, че не са извършвали дейност. Декларацията се подава със заявление Г2, като към него се прилага и декларация истинност. Добрата новина е, че такса не се дължи. Заявлението може да се подаде лично „на гише“ в Агенцията по вписванията от управителя на дружеството или онлайн, ако дружеството има електронен подпис, както и от адвокат с адвокатско пълномощно.

Трябва да се подчертае, че Търговският регистър излезе с изрично становище, че декларацията за неактивност, не може да се подаде от счетоводителя на фирмата, тъй като счетоводителите имат право да подават само в качеството им на съставители на финансови отчети, а такива на практика сега не се изготвят. За целта може да Ви съдейства само адвокат, като предимството е, че за извършване на гореописаните действия от адвокати не се изисква нотариално заверено пълномощно.

В допълнение към подаването на пакета от документи към Търговския регистър, дружествата имат задължение да обявят факта, че не извършват дейност и към Националния статистически институт (НСИ), като подадат декларация по образец. Декларацията може да се подаде на имейл адрес (подписана, подпечатана и сканирана) или в съответните териториални структури на НСИ на хартиен носител, а срокът за това е до 30.04.2018.

От 2020 вече има образец на декларацията за неактивност и ТР ще приема само декларации, които са изготвени по образеца. Декларации в свободна форма няма да се приемат. Във връзка с пандемията от коронавирус обявеното извънредно положение, през 2020 срокът за подаване на документите е удължен до 30 юни 2020г.