Договор за аренда или наем на земеделска земя – сключване, плащане, изменение и прекратяване

Време за прочитане : 2 мин.

Арендата на земеделска земя представлява особен вид наем за дългосрочно ползване, който съществува още от времето на Римската империя, когато гражданският оборот в правото налага създаването на обвързваща връзка между земевладелеца и земеползвателя, каквато връзка е именно договорът за аренда.

В българското право материята е уредена в Закона за арендата в земеделието, като в своята същност арендата представлява особен вид дългосрочен наем върху земеделска земя. Арендодателят (земевладелеца) отдава за дългосрочно ползване земеделската земя, предмет на договора, на арендатора – ползвател, който пък плаща договорената цена, като в замяна получава правото да събира добивите от земята. Характерно за този вид договори е, че те са дългосрочни – сключват се за поне 5 стопански години и нямат максимална продължителност. За да бъде валиден договорът за аренда е необходимо той да бъде сключен в предвидената от закона форма – писмена, с нотариална заверка на подписите на страните, а също и да съдържа определени задължителни реквизити, Договорът за аренда, както и неговото прекратяване, подлежат на вписване в Службата по вписванията и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие. Арендодател може да бъде както собственик на земята, така и съсобственик. В случай на съсобственост обаче, този собственик, който сключва договора за аренда, трябва да притежава над 50% от собствеността върху земята. Възможно е и преарендуване, тоест арендатора да преотдаде изцяло или част от земята на друг арендатор, но особеното тук е това да не е забранено от арендодателя в първия договор за аренда. При подобно нарушение арендодателят може да прекрати договора с двумесечно писмено предизвестие, което се изпраща до арендодателя не по-късно от 1 година след узнаване за нарушението.

Договорът за аренда може да бъде изменян и прекратяван, като за всяко изменение или прекратяване се съставя отделно споразумение, във формата, която се изисква за договора. За неговото продължавана след изтичане на определения срок, изискването е същото.

Прекратяването на този вид договори е особен и сложен процес за разлика от други видове договори. Съществуват различни варианти за прекратяване. Първият от тях е с изтичането срока на действие. А безсрочният договор за аренда може да бъде прекратен от всяка от страните по него. За целта страната, която иска прекратяването на договора трябва да изпрати писмено двугодишно предизвестие за това до насрещната страна. Това обаче не може да се случи преди изтичане на четвъртата година от сключването на договора.. Арендата може да се прекрати и по взаимно съгласие, като документът за това също се подписва пред нотариус. Освен това арендодателят може да прекрати договора, когато ползвателят не спазва своите законови и договорни задължения. Такива например са: полагане на необходимата грижа за обекта, спазване на противопожарни и екологични изисквания, извършване на подобрения и строителни дейности само след изричното съгласие на арендодателя и други.  Неплащането по договора за аренда за срок по-дълъг от 3 месеца, също е основание за неговото разваляне. Такава хипотеза има и когато плащането е уговорено да се извършва на вноски, като тогава меродавен момент е неплащането на поне 2 последователни вноски.  Единственият вариант за по-бързо прекратяване на този договор е в случай на трайна неработоспособност на ползвателя на земята.

Друг вариант за отдаване или наемане на земя е чрез договор за наем. В определени случаи това е по-добрият вариант, защото при договора за наем няма минимален срок за сключването му, докато при арендата той е 5 години. Освен това, сроковете за прекратяване на договора са в пъти по-кратки от тези за арендата. Ако договорът за аренда е сключен за повече от 10 години, неговото разваляне става само пред съда, което води и до допълнителни разноски. При наема не съществуват ограничения относно предмета на договора. Могат да се правят различни уговорки относно обхвата на договора, докато при арендата се ограничава само до отдаването на земеделска земя и свързана с нея собственост, напр. стопански постройки. . Важно е да се знае обаче, че с едни от последните промени от лятото на 2018г. в разпоредбите за отдаване под наем на земеделски земи, бяха внесени допълнителни изисквания към този вид договори. Най-същественото от тях е, че договор за наем, който е сключен за повече от една година, както и допълнителните споразумения към него, трябва да бъдат с нотариална заверка на подписите на страните, също както при арендния договор. Наред с това, същите тези договори подлежат на вписване в Службата по вписванията и на регистрация в Службата по земеделие. Друго съществено изменение е, че само собственик или съсобственик с поне 25% идеални части, може да сключи договор за наем на земеделска земя. Разбира се, няма пречка тези лица да упълномощят трето лице с това право. Ако договорът за наем е бил сключен в разрез с изискването за собственост преди тези промени, собственикът, съответно съсобственикът с поне 25% идеални части може да го потвърди като с декларация, с нотариална заверка на подписа и копие от сключения договор. 

Запис на заповед – падеж, протест, реквизити, валидност и възражение

Време за прочитане : 3 мин.

Записът на заповед е едностранна сделка, уредена подробно в българския Търговски закон, облечена в законоустановената форма, с означението „Запис на заповед”, по която дадено лице, наречено издател на записа на заповед, обещава да заплати на друго лице, т. нар. поемател, дадена сума пари. Правилното название е „Запис на заповед” (мъжки род), а не „Записна заповед” (женски род).

На първо място следва да бъде направено уточнението, че записът на заповед от правна гледна точка не може да бъде издаван „под условие“. От друга страна пък съвсем не е задължително същият да съдържа стандартни и утвърдени в практиката изрази като „безусловно се задължавам“, защото това категорично не е изискване за действителност на записа на заповед, което положение се потвърждава и от най-новата тълкувателната практика на ВКС.

Поначало тази ценна книга бива използвана в гражданския търговския оборот с обезпечителна цел и най-вече като търговско обезпечение, ако преди това са били сключени дадени сделки, от които произтича някакво задължение за издателя. За тази цел в търговската практика силно се препоръчва в самия запис на заповед изрично да бъде посочвано основанието, на което се издава, независимо от това, че законът не го изисква изрично. Основанието съвсем не трябва да се пренебрегва, защото би могло в определени хипотези да послужи за някои възражения на длъжника по записа на заповед срещу плащането. Ако не бъде посочено основанието, напр. има опасност задължението по главния договор, във връзка с чието обезпечение конкретно е издаден записът на заповед, да бъде погасено, но кредиторът в правното си качество на ремитент по записа на заповед да предяви второ искане за същото плащане, но този път на основание записа на заповед, а не на главния договор.

Формата, която следва да бъде съблюдавана с оглед валидността на записа на заповед е от първостепенно значение поради простата причина, че ако формата не е спазена – трайната българска съдебна практика приема, че документът не съставлява запис на заповед и изпълнение категорично не може да бъде търсено по предвидения в закона ред. Записът на заповед от законова гледна точка представлява ценна книга с точно определено в българското законодателство съдържание. Задължително в записа трябва да бъде включвано наименованието „Запис на заповед”, безусловен ангажимент да се заплати дадена сума, също и падеж и местоизвършване на дължимото плащане, както и лицето, в полза на което трябва да бъде заплатено, мястото и на коя дата е издаден, и разбира се подпис на издателя на записа на заповед. Тази строгост във формата обаче има и своите изключения. Ако в даден запис на заповед изобщо не е указан падеж, записът се смята от законова гледна точка за платим на предявяване. Ако пък не е указано друго, за мястото на издаване се счита за място на плащане и за местоживеене на издателя. Ако е пропуснато да бъде записано място на издаване, то съответният запис на заповед се приема, че е издаден в мястото, изписано до името на издателя. За самия запис не са необходими дубликати и затова той се изготвя само в един екземпляр.

За да бъде прието от правна гледна точка, че е налице едно конкретно и подлежащо на изпълнение вземане не е абсолютно необходимо предявяването за изпълнение на записа на заповед. Това действие е предпоставка само и единствено за поставянето на съответния длъжник в законова забава и представлява правно необходимото съдействие, дължимо от кредитора с оглед надлежно изпълнение на съответното задължение. Следва да се има предвид обаче, че непредявяването на даден запис на заповед за плащане в предвидения срок категорично води до загубване на правата по него по отношение на предвидените в закона регресно отговорни лица, а именно джирантите и техните авалисти.

Отказът на издателя на записа писмено да удостовери предявяването може да бъде установено с т . нар. протест, при който следва обезателно да се посочи точната дата на протеста, която се смята за начало на законовия срок след предявяването. Протестът пък се извършва по изрична молба на конкретния приносител на съответния запис на заповед от нотариус, който има район на действие – мястото на плащане. Нотариусът е длъжен и вписва в регистъра си съдържанието на извършения протест и снабдява с преписи всички заинтересовани лица, а на приносителя на записа дава оригинала на протеста. Срокът за предявяването на записа на заповед е едногодишен, считано от датата издаването му, като издателят има опцията да удължи или съкрати допълнително този срок.

Имайки качеството на конститутивна ценна книга, съгласно българското право записът на заповед има опция да се прехвърля, да се залага и върху него също така може да се упражнява и право на задържане.

Записът на заповед, освен всичко друго е и извънсъдебно изпълнително основание по силата на действащото българско законодателство и въз основа на него може по предвидения правен ред да бъде издаден съгласно ГПК изпълнителен лист, без за това да е необходимо да се осъжда преди това длъжника (без да се води гражданско или търговско дело по „нормалния” общ исков ред). Новият ГПК уреди едно непознато преди това правно положение, а именно, че когато длъжникът направи възражение, че не дължи сумата (особено ако е добре мотивирано и юридически издържано) – тогава изпълнението по издаден преди това изпълнителен лист се спира – временно или окончателно. При което кредиторът може да няма друг избор, освен да предяви иск по общия ред. А това навежда на необходимостта, особено когато се касае за големи суми, от консултация с опитен адвокат, която еднократна консултация може да предотврати съдебни дела, влачещи се с години, вследствие на неперфектно изготвяне на запис на заповед, в т.ч. и по образец (бланка) на запис на заповед.

Непредявеният за плащане запис на заповед е предвидено в българския закон правно основание за издаване на изпълнителен лист на кредитора. Съществуваха известни спорове относно това, дали би могло да се претендира издаването на изпълнителен лист и за лихвите по записа на заповед. Последното тълкувателно решение на ВКС обаче отхвърли тази възможност. Според него в закона ясно е посочено съдържанието на записа на заповед. Едно от изискванията е посочване на точния размер на сумата, която следва да се плати, а законът мълчи относно плащането на закъснелите лихви. Те са извън изпълнителното основание.

Продажба на акции, други способи за прехвърляне и видове акции – безналични, поименни, акции на приносител

Време за прочитане : 3 мин.

Продажба на акции е само един от възможните способи за прехвърляне на акции. Преди да бъдат разгледани отделните способи прехвърляне на акции, уместно е да бъдат разгледани различните видове акции по българското законодателство, а най-накрая и правната им природа и същност.

Освен различни видове акции в зависимост от вида съответното търговско дружество, има и различни видове акции според титуляра им и начина на смяна на собствеността им, които са разгледани по-долу.

Поименни акции са тези, които задължително съдържат името на първия си собственик на лицевата си страна. Винаги тези поименни акции са налични, тъй като при безналичните акции е невъзможно споменатото вписване върху тях. Следва да бъде отбелязано, че поименните акции не са поименни ценни книги, а ценни книги на заповед – и бидейки такива се прехвърлят с джиро, а не с цесия. Временните удостоверения, които се издават преди учредяването на акционерните дружества и удостоверяват направените от акционерите имуществени вноски, се приравняват по закон на поименни акции с тази разлика, че не могат да бъдат прехвърляни преди учредяването на дружеството.

Акции на приносител, известни в правната доктрина като „анонимни акции”, се придобиват с простото им фактическо предаване. Важно е да се отбележи, че акциите на приносител следва също така и да бъдат приети, за да бъде постигнат целеният прехвърлителен ефект. И най-сетне установяването на фактическо владение върху тях не следва да е противоправно – в противен случай, макар на външен вид правната конструкция за смяна на фактическата власт върху акция на приносител да бъде изпълнена, прехвърлителен ефект не би се породил, а самите акции на приносител могат да бъдат обезсилени. За разлика от поименните акции, при за прехвърляне на акции на приносител е необходимо да бъде изплатена пълната им номинална или емисионна стойност.

Безналични акции са третият основен вид акции. Както личи и от името им, при безналичните акции материалната субстанция (хартия, на която да са отпечатани) липсва. Безналични акции се издават винаги като поименни, но за разлика от поименните акции се прехвърлян не с джиро, а с цесия (с вписване на прехвърлянето в Централния депозитар). По останалите си белези поименните и безналичните акции са идентични.

За пълнота следва да бъдат отбелязани още 2 вида акции – привилигеровани акции и винкулирани акции. Привилегированите акции, както личи и от името им, обикновено дават на собственика им някаква чисто икономическа привилегия (по-висок или гарантиран дивидент) като често това е за сметка на неучастие при управлението на дружеството (напр. привилегировани акции без право на глас). Винкулирани акции са тези, които не могат да се прехвърлят свободно, а (подобно на дружествата с ограничена отговорност – ООД), е необходимо съгласието на дружеството (т.е. на останалите акционери).

След разграничаването на основните видове акции следва да бъдат упоменати и способите за прехвърляне на акции. Най-общо те се делят на способи за възмездно и безвъзмездно прeхвърляне на акции.

Продажба на акции е най-популярният способ за придобиване или отчуждаване на акции. Предмет на възмездната сделка продажба на акции могат да бъдат абсолютно всички от гореизброените видове акции (с някои вече изяснени особености при продажбата на винкулирани акции). При продажба на налични поименни акции са необходими 2 задължителни стъпки за успешното реализиране на сделката. На първо място е сключването на договор за покупко-продажба на акции, в който се съдържа задължение за прехвърляне. Самото прехвърляне на акции обаче и неговият транслативен ефект се постига чрез джиросване на акции, което води до промяна на собствеността – дори самите поименни акции да не са чисто физически предадени на купувача. Продажба на акции на приносител се извършва по сходен начин – като при тях джиросването на акции е заменено с фактическото им предаване във владението на купувача. При продажба на беналични акции пък, освен постигането на договорка за продажба, е необходимо още и вписването на прехвърлителната сделка в Централния депозитар.

Сред другите типични възмездни способи за прехвърляне собствеността върху акции са замяна на акции, заем на акции и апорт на акции. При първите 2 фигури няма големи особености в светлината на договорите за замяна и заем. Апортът на акции е сравнително по-усложнена процедура, при която на практика се осъществява замяна на акции (едно дружество „дава” свои акции срещу което като насрещна престация „получава” акции на друго акционерно дружество, които се апортират в капитала му).

Най-разпространеният способ за безвъзмездно прехвърляне на акции безспорно е дарението на акции. Дарение на акции може да бъде извършено от всеки дееспособен собственик на акции от различни видове. За осъществяване на сделката е необходимо приемане на направеното дарение. В останалите си части процедурата по дарение на акции прилича на продажба на акции (като разбира се се отчита липсата на възмездност).

По същността си акцията има 3 основни функционални белега.

На първо място акцията е част от капитала на търговското (еднолично) акционерно дружество – ЕАД или АД. Капиталът при акционерните дружества е разделен на акции. Капиталът на акционерното дружество следва да бъде разграничаван от имуществото на АД – дружеството може да развива печеливша икономическа дейност, да трупа имущество и активи, но капиталът остава константна величина докато не бъде изрично променен. Често срещано явление е акционерни дружества с минимален капитал от 50 хиляди лева да реализират печалби, измерващи се в милиони. Това обяснява защо акции с еднакъв номинал се търгуват на различни, а понякога много различни пазарни цени.

На следващо място акцията е документ, който удостоверява и материализира участието (членството) на притежателя й в акционерното дружество с всички произтичащи от това права и задължения. Задълженията на акционера се свеждат до това да заплати стойността на акцията. А правата му като притежател на акции са 3 основни вида: право на глас в Общото събрание, право на дивидент и право на ликвидационен дял в АД. Правото на глас на практика означава участие в управлението на акционерното дружество. Следва да се има предвид, че законът допуска някои особени видове акции да не дават право на глас. Правото на дивидент е основно право на акционерите, а и основната практическа финансово-икономическа цел на притежаването на акции. Поначало целта на всяко акционерно дружество е да развива успешна икономическа дейност, в резултат на която да трупа печалби и активи, които да бъдат разпределяни между акционерите под формата на дивиденти. Разбира се има и съвършено успешни акционерни дружества, чиято политика обаче залага на реинвестиране на печалбата вместо на разпределянето й под формата на дивиденти – което пък се отразява на пазарната цена на акциите и отново води до реализиране на печалба от страна на съответния акционер. Правото на ликвидационен дял е свързано с прекратяване дейността на дружеството. Тогава останалото имуществото (активите) на дружеството се разпределят пропорционално между акционерите съобразно съразмерния им дял в капитала на дружеството.

И на последно място акцията е ценна книга по смисъла на Търговския закон (ТЗ). Притежавайки това качество, акцията е предмет на сделки в търговския оборот с цел извличане на печалба.

Нов закон за ипотечните кредити 2016 – без лихва при предсрочно погасяване

Време за прочитане : 2 мин.

Новият Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители въвежда изискванията на Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета, която има за цел да оформи една регулаторна рамка, чрез която да се установи един по-ефикасен и конкурентен пазар на ипотечните кредити, както и да защити всички участници на пазара.

Още в самото начало следва изрично да бъде подчертано, че законът се отнася само за потребители по смисъла на ЗЗП, т.е. за физически лица, но не е приложим за търговци.

Следва да бъде обърнато внимание и на това, че главно място в законопроекта заемат разпоредбите за по-добра информираност на потребителите във връзка с предлаганите от кредитните институции продукти. Т.е. ако потребителят е бил надлежно информиран съгласно законовите изисквания, впоследствие има много малко механизми за защита правата на потребителите.  Въвеждането на задълженията към кредиторите и кредитните посредници за представяне на подробна преддоговорна и договорна информация подпомага по-лесното сравняване на кредитните продукти, а тази информация се представя с въвеждането на Европейски стандартизиран информационен формуляр (ЕСИФ). Поради персонализирания характер на информацията, ЕСИФ се предоставя на потребителя след като кредиторът или съответно кредитният посредник са получили информация за предпочитанията на потребителя и неговото финансово състояние.

Една от най-съществените, погледнато от практическа гледна точка, промени е въвеждането на т.н. „срок за размисъл“. Той започва да тече от момента на предоставяне от кредитора на потребителя на проект на договор за кредит, което от своя страна представлява отправяне на обвързващо предложение от страна на кредитора.  След като се направи оценка на кредитоспособността на потребителя, обвързващото го предложение се изпраща заедно с ЕСИФ и потребителя има 14-дневен срок на размисъл върху предложението. Това вероятно ще има значителен ефект предвид това, че потребителите ще могат да прегледат предложения им за подпис договор и ако е необходимо ще имат повече от добра възможност да се консултират с адвокат, кредитен посредник или дори банков служител преди да подпишат договора. Практиката сочи, че доскоро договорите се подписваха „на крак“ – т.е. договорът се предоставя на кредитополучателя в последния момент и в много случаи потребителят го подписва, без да го прочете.

Следващата значима промяна е във връзка с променливия лихвен процент. Както досега уговорения в договора за кредит лихвен % може да бъде фиксиран или променлив, но практиката сочи, че в огромния брой от случаи договаряният процент е променлив. С новия закон обаче се въвеждат много по-съществени изисквания към методиката за формиране на променливия лихвен процент. Самата методика трябва да е изчерпателна и ясна, за да се пресече масово разпространената доскоро практика банките да изброяват редица примерни критерии за промяна на лихвения процент и в крайна сметка да използват само един или няколко, които, разбира се, ги устройват и да изключват приложението на редица други, изгодни за потребителя, икономическо-финансови фактори и индекси.

Изцяло нова е възможността, която закона въвежда, за ограничаване на риска, който потребителят носи, до размера на обезпеченото имущество. Или с прости думи казано – ако за обезпечение на вземането на банката по кредита има един ипотекиран имот и кредитополучателят не погаси кредита си, кредиторът има право да се удовлетвори само от и до размера на този ипотекиран имот. Ако стойността на последния е по-голяма от размера на кредита – горницата от цената, за която е продаден имота, се връща на кредитополучателя. Ако стойността на имота обаче е по-малка – банката няма право да насочи принудително изпълнение към друго имущество на потребителя, макар да не е събрала пълния размер на дължимия кредит. Тази възможност дава една особено солидна защита в полза на потребителя, но най-вероятно тя ще е на цената на по-висок лихвен процент или на цената на по-малък кредит на фона на стойността на ипотекирания имот.

Направена е, макар и малка, стъпка по отношение на кредитите в чужда валута (различна от евро). Един от най-наболелите напоследък въпроси сред българските кредитополучатели (особено тези с кредити в швейцарски франкове) – този за ограничаване на валутния риск, е оставен в пожелателна форма – страните могат да уговорят такъв, но не са длъжни. Единственото задължение за кредитора е да информира кредитополучателя за възможните рискове при колебание на валутните курсове, както и за отклонение на валутния курс с повече от 20% спрямо първоначалната величина.

И последният съществен момент в закона е този за приложимостта му по отношение на договори за кредит, отпуснати преди влизането му в сила. Законът не е приложим в такива случаи с едно-единствено изключение – когато става дума за предсрочно погасяване. В последната хипотеза, независимо кога е бил отпуснат или усвоен кредита, кредиторът няма право на каквито и да е претенции за обезщетения или неустойки при предсрочно погасяване на кредит, при който е минала поне 1 година от отпускането му (платени са поне 12 месечни вноски), а ако не е изминала 1 година – обезщетението не може да е по-голямо от 1 %.

Обезпечение на бъдещ иск

Време за прочитане : 3 мин.

Обезпечение на бъдещ иск се прилага, когато правата Ви са нарушени. И Вие завеждате иск. Започва предвиденото в ГПК производство. То обаче може да трае няколко години. Следва постановяване на очакваното решение. Обнадеждени сте, че въз основа на него, ще може да инициирате изпълнително дело и да съберете това, което ви се дължи. Но често решението се обжалва от страна на длъжника на следваща инстанция и делото продължава още. След като решението стане изпълняемо или влезе в сила, образувате изпълнително дело. След проучване от съдебен изпълнител обаче разбирате, че по време на развитието на исковото производство Вашият длъжник се е разпоредил с голяма част или всичкото си имущество и Вие няма върху какво да насочите принудителното изпълнение. Вземането Ви остава неудовлетворено, а в такава хипотеза наличните способи за защита на кредиторите от недобросъвестно поведение на длъжник са по-трудни и бавни и изискват нови разходи – за държавни такси, вещи лица, адвокатски хонорар и т.н.

Законодателството в Република България изрично определя, че вземанията могат да бъдат събирани по принудителен ред само въз основа на изпълнителни основания. Такива са влезлите в сила решения, решенията на въззивните съдилища и др. Въз основа на тях се издава предвидения в ГПК изпълнителен лист. Но за да се стигне до снабдяването с изпълнително основание, преди това е необходимо да се премине през определени производства. В по-голямата част от случаите в хода на такова производство длъжникът успява да разбере за Вашите действия. Това му дава възможност да предприеме действия, с които вредоносно да се разпореди с притежаваното от него имущество. Съгласно ЗЗД, длъжникът отговаря с цялото си движимо и недвижимо имущество. От това правило следва, че ако длъжникът се разпореди с цялото си имущество Вие не ще можете да удовлетворите вземането си към него.

Най-важният въпрос в тази връзка е съществуват ли начини да избегнете описания сценарий? Да, законодателят е предвидил различни способи за максимална защита интереса на кредитора. Един от възможните способи е именно обезпечението на бъдещ иск. Какво всъщност представлява обезпечението на бъдещ иск?

Обезпечението на бъдещ иск е вид способ за ефективно налагане на дадена обезпечителна мярка спрямо имущество (движимо или недвижимо) на задължено лице още преди да са предприети каквито и да е съдебни искови действия срещу него. Налице е елементът на изненада, който е може би най-ценното качество на института на обезпечение на бъдещ иск.

Самото обезпечение на бъдещ иск като институт на правото е уредено в Гражданския процесуален кодекс. Изрично е предвидено, че обезпечение може да се иска и преди предявяване на иск – оттам и името обезпечение на бъдещ иск. Искът се предявява до съда по постоянния адрес на ищеца или по местонахождението на имота, който ще служи за обезпечение. Ако обаче се иска обезпечаване на бъдещ иск чрез мярката спиране на изпълнението, искът трябва да бъде подаден до компетентния съд по мястото на изпълнението.

Обезпечението на бъдещ иск по закон се допуска от съответния съдия, когато без него за ищеца, който предстои да заведе дело за вземанията си, ще бъде или невъзможно, или сериозно ще се затрудни реализирането на законните му права. Освен това е необходимо или искът да е подкрепен с убедителни писмени доказателства (които да доказват основателността на иска, който възнамерявате да предявите), или да се предостави гаранция в определен от съдията размер, която гаранция да послужи за възстановяването на претърпените от ответника евентуални вреди, причинени в резултат на евентуално неоснователното налагане на дадена обезпечителна мярка. Правилата относно убедителните писмени доказателства и гаранцията не се прилагат относно вземанията за издръжка.

Молбата за обезпечаване на бъдещ иск се подава до компетентния съд, като особеното в случая е, че препис от молбата за обезпечение не се връчва на ответната страна. Целта, разбира се, е длъжникът да не може предварително да се подготви и в ущърб на ищеца да се разпореди с имуществото си преди съдът да наложи обезпечителната мярка. Възможно е съдът да допусне налагане на обезпечение само за част от вземането. В това производство съдът се произнася в закрито заседание с определение – т.е. страните не се призовават. Определението на съда може да се обжалва, но обжалването с частна жалба не спира допуснатото от съда обезпечение.

Допустими са различни видове обезпечителни мерки, които обаче не са изчерпателно изброени в закона и от Вас или от представляващият Ви адвокат зависи намирането на най-подходящата за случая мярка, която да гарантира в максимална степен защита на правата Ви. Видът на обезпечението и конкретния размер на претендираното вземане се посочват от самия ищец при подаването на молбата. Обезпечението на практика се извършва в повечето случаи чрез налагане на възбрана (най-общо казано забрана за разпореждане с недвижими имоти) или чрез запор на различни движими вещи или вземания (напр. депозити в банки и т.н.). Не са изключени и други подходящи за конкретната ситуация мерки, в това число, но не само – спиране на изпълнението по изпълнително дело или спиране (временно) на автомобил от движение. Съдът, по искане на ищеца в бъдещото исково производство, може да допусне и повече от една обезпечителна мярка, а също е възможно и да се замени един вид допуснато обезпечение с друго.

С определението си за допускане на обезпечение на бъдещ иск, съдът задължително определя и срока, в който следва да се предяви искът (бъдещият иск). Този срок е особено важен, защото ако искът не бъде заведен в този даден от съда срок (и съответно не се представят необходимите доказателства за това), съдът по закон е длъжен да отмени обезпечението служебно.

Допуснатото обезпечение на бъдещ иск действа от момента на налагането на обезпечителната мярка до момента на влизане в сила на съдебно решение по предявения иск, съответно до постановяване на решение на въззивния съд. Ако решението е във ваша полза, наложеното обезпечение не се вдига, а действието му преминава и в изпълнителното производство.

Най-общо казано обезпечението на бъдещ иск помага за запазване целостта на длъжниковото имущество и улеснява събирането на вземането Ви. Производството е много ефективно и бързо, но и крие редица специфични моменти, поради което е преди да предприемете каквито и да е действия срещу вашите длъжници да се консултирате с компетентен адвокат.

 

 

Пререгистрация и ликвидация на непререгистрирани дружества след 31.01.2015

Време за прочитане : 2 мин.

Съгласно ПЗР на ЗТР дейността на търговските дружества, за които не е поискана пререгистрация, се прекратява на 01.01.2012. Всички тези дружества с прекратена търговска дейност имаха срок до 31.01.2015 да подадат заявление за ликвидация. С оглед на това, че дружеството, макар и да няма право да извършва търговска дейност занапред, може да притежава различни активи (недвижими имоти, движими вещи), които да бъдат разпределени между съдружниците в търговското дружество. В този даден от закона срок Агенцията по вписванията служебно изискваше от съда по регистрация УАС и препис от учредителния акт, а съответното дружество се пререгистрираше, след което в Търговския регистър се вписваха обстоятелствата по ликвидацията.

Съгласно чл. 5г, ал. 4 от ПЗР на ЗТР, търговските дружества с прекратена през 2012 дейност, които към 31.01.2017 не са пререгистрирани, се смятат за заличени. Фирмените дела на тези дружества се унищожават, не по-рано от 01.02.2022. Т.е. макар и без право да извършват търговска дейност, тези дружества няма да бъдат заличени до 2017. Което дава възможност на все още непререгистрираните търговски дружества да преминат през тази процедура до 2017.

И точно по повод горното възниква един огромен проблем. Непререгистрираните дружества в периода 31.01.2015 – 31.01.2017, макар и да се считат за дружества с прекратена дейност, не са заличени – но за тях не е предвидена възможност да бъдат служебно пререгистрирани – арг. от противното – чл. 5а, ал. 1 от ПЗР на ЗТР. Налице е една празнота в правото, тъй като в периода 2015 – 2017 непререгистрираните дружества нито могат да бъдат заличени, нито могат да бъдат пререгистрирани (след което ликвидирани) – и през този двугодишен период те имат статут на „правно нищо“ – хем съществуват по някаква форма в правния мир, хем определената им от закона форма не им позволява каквито и да е правни действия.

В този случай биха могли да бъдат приложени разпоредбите на ЗНА – чл. 46, ал. 2 – „Когато нормативният акт е непълен, за неуредените от него случаи се прилагат разпоредбите, които се отнасят до подобни случаи, ако това отговаря на целта на акта. Ако такива разпоредби липсват, отношенията се уреждат съобразно основните начала на правото на Република България.” А в случая целта на разпоредбите на ПЗР (4-5) на ЗТР е да уреди пререгистрацията на ликвидацията на непререгистрираните търговски дружества – удовлетворение на кредиторите и разпределение на имуществото на дружеството между съдружниците. Следователно, щом като чл. 5г, ал. 4 от ПЗР на ЗТР изрично предвижда, че търговските дружества ще се считат за заличени след 31.01.2017 само ако до този момент не са пререгистрирани, то законодателят допуска тяхната пререгистрация и в периода 2015 – 2017 – период, предхождащ 2017. Липсва предвиден ред, по който да се уредят така възникналите обществени отношения, следователно трябва да се приложат разпоредите, които се отнасят до подобни случаи. Такива подобни случаи са досегашните случаи на служебна пререгистрация от АВ (доколкото законодателят никога не е предвиждал пререгистрацията след 2012 да бъде извършвана от търговеца).

Нещо повече, чл. 5г, ал. 5 от ПЗР на ЗТР предвижда, че в случай на открито имущество на името на търговец, който се счита заличен, ликвидация може да бъде извършена по реда на чл. 273, ал. 2 от ТЗ. Очевидна е волята на законодателя да направи всичко възможно, за да уреди отношенията, свързани със собствеността на търговското дружество. Това е така, защото в закона не е предвидено какво се случва с имуществото останало след като юридическото лице бъде заличено. Правило в правото е, че няма право без титуляр. Щом като законодателят изрично предвижда възможност за уреждане на имуществото на търговското дружество дори и след 2017, то по аргумент от по силното основание, несъмнено следва да се допусне това и в периода 2015 – 2017, преди дружеството да бъде заличено.

Всичко от гореизложеното, разбира се, е една теоретична постановка, която по всяка вероятност ще се сблъска с поне част от възгледите на служителите в Търговския регистър, които следва да предприемат действия, свързани с горната процедура. И в резултат на това вероятно опитните адвокати от София, Пловдив и др. големи градове ще са тези, които ще сезират компетентните съдилища, които да утвърдят единна практика по прилагането на гореспоменатата празнина в правото. Което обаче трябва да стане много бързо, тъй като вече остават по-малко от 2 години до окончателния срок за заличаване на непререгистрираните търговски дружества.

Без наказателна лихва за предсрочно погасяване на потребителски и ипотечни кредити

Време за прочитане : < 1 мин.

Наказателната лихва за предсрочно погасяване на новите и старите потребителски и ипотечни кредити отпада, считано от 23.07.2014. Това гласят последните промени в Закона за потребителския кредит (ЗПК). Поначало ЗПК не се прилага по отношение на ипотечни кредити, но има и изключения, които са уредени в чл. 4, ал. 1, т. 2 от ЗПК. Там са изброени редица разпоредби, които са приложими и към ипотечните кредити.

Чл. 32, ал. 8 от ЗПК е приложим не само за потребителски, но и за ипотечни кредити („договори за кредит или договори за посредничество за предоставяне на кредит, които са обезпечени с ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот“). А съгласно него банките нямат право на каквото и да е обезщетение (вкл. т.нар. „наказателна лихва“), ако кредитът бъде предсрочно погасен след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му, т.е. една година след получаването му.

Ако горното условие не е спазено (т.е. не е изминала 1 година от усвояването на ипотечния кредит), банката има право на „справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита“, което обезщетение (наказателна лихва) може да е в размер не по-голям от 1% от предсрочно погасената остатъчна сума по съответния кредит. Тук възниква въпросът дали банката има право едностранно да определи размера на това обезщетение по своя преценка (но не повече от 1%) или по-скоро следва да бъде постигнато съгласие с кредитополучателя, а в краен случай – определено от съд. Законът тук мълчи, а най-вероятно тази празнина ще трябва да бъде попълнена от действията на адвокати в София, Пловдив и др. големи градове, които по традиция са пионери в предявяването на подобни искове и респективно създаването на съдебна практика.

Независимо дали е изминала 1 година или не обаче, банката няма право на каквато и да е наказателна лихва или друго обезщетение или неустойка при предсрочно погасяване на кредита, ако лихвеният процент по договора за кредит не е фиксиран (т.е. налице е т.нар. „плаваща лихва“). А практиката сочи, че огромната част от ипотечните кредити са с плаваща лихва, което на практика означава, че в повечето случаи банките няма да имат право да претендират каквото и да е обезщетение при предсрочно погасяване на ипотечни кредити. При потребителските кредити банките нямат право на обезщетение и когато договорът за кредит е за овърдрафт.

Кражба на самоличност и лични данни

Време за прочитане : 2 мин.

Кражбата на лични данни стои в основата на много сериозни престъпления – „кражби“ на фирми, недвижими имоти и т.н. За съжаление мнозина подценяват опасностите, които крие едно невинно на пръв поглед предоставяне на личните данни на лице, което може да злоупотреби с тях.

Измами в тази насока са възможни чрез използването на фалшиви лични карти или дубликати на лични документи – при които всички данни съвпадат, но снимката е подменена и на нейно място е поставена снимка на измамника, който се представя за друго лице и например източва банковите сметки на това друго лице. За съжаление твърде разпространена е практиката всевъзможни институции и търговски дружества, вкл. големи такива като банки и телекоми, масово да изискват от клиентите си копия на личните им документи. А клиентите им в масовия случай се съгласяват и дори изрично се подписват, че са съгласни документите им да бъдат преснимани. Има и случаи, в които търговци напълно незаконосъобразно отказват обслужване, ако клиентът им не предостави копие от документите си. Проблемът е особено наболял и следва да се помисли за законодателни промени, които да забранят поголовното копиране на документи, дори ако дадено лице даде съгласието си за това, както и улеснен административно-наказателен ред за констатирането и санкционирането на такива нарушения, с оглед преустановяването на тази порочна практика.

Друг широко разпространен способ е използването на фалшиво пълномощно. Много голяма рядкост вече е нотариус да допусне да завери чужд подпис (т.е. на лице, което се представя за друго лице) и при това положение единствената опция за фалшификация в тази насока е изготвянето на фалшиво пълномощно от измамници, без съдействие на нотариуси. За съжаление с развитието на технологиите фалшивите документи стават все по лесни за изготвяне и съответно по-трудни за разпознаване. Но практическо решение на този проблем е при всяко възникнало съмнение да бъде правено телефонно или онлайн запитване до съответния нотариус за това дали пълномощното е истинско или не. Това е особено препоръчително, защото дори пълномощното да е напълно истинско – то може междувременно да е било оттеглено, което няма как да се установи, освен ако упълномощителят не направи изрично уведомление (което е на практика много трудно предвид многобройността на различните лица и институции) или ако нотариуса не предостави тази информация.

За предотвратяване кражбата на фирми, търговците могат на първо място да следят редовно фирменото си досие в ТР или да възложат тази задача на други лица, които се грижат за фирмените им дела. А всички лица – независимо дали са търговци или не – не трябва да предоставят, без да е налице такава необходимост, за прекопиране личните си документи, които на тази база може впоследствие да бъдат фалшифицирани и използвани на кражба на самоличност и собственост. За използващите електронен подпис е особено актуален въпросът за използването на антивирусни програми и други подобни продукти, които гарантират неприкосновеността на личните данни в интернет и препятстват кражбата на данни, които впоследствие могат да бъдат използвани за кражба на собственост.

Наръчник как се става жертва на имотна измама

Време за прочитане : 2 мин.

Имотни измами е имало винаги, но напоследък започна особено много да се шуми за тях. Ако Вие все още не сте ставал жертва на имотна измама, но имате желание, по-долу може да намерите някои практически съвети за това.

1. Поговорката ”Прекалено хубаво, за да е истина” е измислена от хора без късмет. Например такива, които никога не са били 999999-ят клиент на даден уебсайт, вследствие на което да са печелили 999999 долара (или поне iPhone). Затова ако Ви минават подозрителни мисли, че предложението е прекалено изгодно – просто махнете с ръка и продължете – все пак това е Вашият щастлив ден!

2. Доверявайте се сляпо на думите на другата страна по сделката. Че то може ли такъв сладкодумен и добродушен човек да е измамник? Особено щом като Ви е казал колко хубав човек сте самият Вие и как е щял да съжалява ако някой друг се е бил възползвал от щедрото му предложение.

3. На никой нищо не казвайте! Все пак най-изгодната сделка на света (поне за едно десетилетие назад) трябва да се пази в тайна, че ако се разчуе ще се съберат и други хора, които ще замерят кандидат-продавача с пачки, само и само на тях да продаде имота и то на по-висока цена.

4. Всички документи са изрядни. Че защо въобще ще имате съмнение в това?! Толкова много листове (някои дори цветни или на дебела хартия), подписи от всякакви инстанции, печати на разни ведомства… Само пълен измамник би си помислил да направи „някоя шашма”, но както стана дума днес е Вашият щастлив ден, така че прочетете точка 2 по-горе и смело напред с гордо вдигната глава и широка усмивка!

5. Пестете от всичко възможно. Права е другата страна по сделката – какви пиявици и паразити са се навъдили в днешни дни – нотариуси, адвокати… – още не са Ви погледнали и вече са Ви таксували поне 20 лева. В никакъв случай не им давайте дори 1 стотинка – това са грешни пари, с които може да отпразнувате изгодната сделка впоследствие.

6. Във връзка с горното – знаете ли колко са скъпи нотариалните такси? Кандидат-продавачът обаче има един познат нотариус, който му е много задължен (напр. приятел на приятел, колега, пациент или нещо от сорта) и който ще му вземе на половин цена. Евентуално дори безплатно. Само внимавайте с точки 3 и 4 по-горе! Когато другата страна по сделката Ви каже – веднага скачате, отивате при нотариуса и подписвате набързо документите, които някой друг е изготвил.

7. Да прочетете документите, които подписвате?! „Ама моля Ви се – аз на измамник ли Ви приличам? Обиждате ме по този начин!”. Освен това работното време на нотариуса приключва след малко. А и майката на кандидат-продавача е болна на легло и той трябва спешно да отиде да я види на няколкостотин километра. Така че прелистете документите набързо и действайте!

8. Да се допитате до адвокат, който да защити интереса Ви?! И да му дадете пари за нищо? Я, моля Ви се, вижте точки 2, 3, 4 и 5 по-горе и въобще не си помисляйте за такива глупости. Тези хора само ще Ви вземат парите, никаква работа няма да свършат, а най-много да провалят супер изгодната сделка като заявят, че някой документ не бил изряден или че имало нещо съмнително. В краен случай другата страна може да Ви намери един супер евтин адвокат (евентуално дори и безплатен), който е просто най-добрият и със сигурност ще потвърди изрядността на сделката (че Вие друго въобще помисляли ли сте си?)!

Вписване на актове в СВ към АВ

Време за прочитане : < 1 мин.

Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК, докладчик съдията Борис Илиев, даде отговори на някои въпроси, които бяха решаване противоречиво от различните служби по вписванията (СВ) към Агенцията по вписванията (АВ). Тълкувателното решение е задължително за всички правни субекти и уеднаквява съдебната и административна практика.

На първо място е прието, че когато заявление за вписване на актове (искови молби, договори за наем, постановление за възлагане и др.) в СВ страда от недостатъци, срок за отстраняването им не се дава – по аналогия от общия съдопроизводствен ред за разглеждане на граждански дела – а се постановява директен отказ за вписване. Заявителят, разбира се, освен да обжалва отказа, може да поиска ново (повторно) вписване – недостатък на което е, че се заплаща повторно държавна такса, а също така междувременно някой може да е извършил друго вписване, което да компрометира правата на първоначалния заявител.

Друг съществен момент, свързан с разноските по вписване в АВ, е този за освобождаването на от дължима държавна такса. По общите правила на ГПК всеки ищец, който отговаря на определени критерии, може да бъде освободен от задължението за внасяне на държавна такса по съдебно дело. Но върховните съдии са приели в тълкувателното решение, че това правило е неприложимо в производствата по вписване, при които винаги се дължи съответна държавна такса, а освобождаване от такава е недопустимо.

Тълкувателното решение урежда изрично правото на нотариусите и съдебните изпълнители на самостоятелно основание да обжалват постановени по техни молби откази за вписване в СВ. Решението урежда още и въпроси свързани с вписване на завещание, сервитут, възбрана, преобразуване на търговски дружества. Изрично е закрепено разбирането, че ако следва да бъде вписан акт на съд или по разпореждане на съд – редовността на акта или разпореждането не може да бъде предмет на проверка за редовност.