Вписване на актове в СВ към АВ

Време за прочитане : < 1 мин.

Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК, докладчик съдията Борис Илиев, даде отговори на някои въпроси, които бяха решаване противоречиво от различните служби по вписванията (СВ) към Агенцията по вписванията (АВ). Тълкувателното решение е задължително за всички правни субекти и уеднаквява съдебната и административна практика.

На първо място е прието, че когато заявление за вписване на актове (искови молби, договори за наем, постановление за възлагане и др.) в СВ страда от недостатъци, срок за отстраняването им не се дава – по аналогия от общия съдопроизводствен ред за разглеждане на граждански дела – а се постановява директен отказ за вписване. Заявителят, разбира се, освен да обжалва отказа, може да поиска ново (повторно) вписване – недостатък на което е, че се заплаща повторно държавна такса, а също така междувременно някой може да е извършил друго вписване, което да компрометира правата на първоначалния заявител.

Друг съществен момент, свързан с разноските по вписване в АВ, е този за освобождаването на от дължима държавна такса. По общите правила на ГПК всеки ищец, който отговаря на определени критерии, може да бъде освободен от задължението за внасяне на държавна такса по съдебно дело. Но върховните съдии са приели в тълкувателното решение, че това правило е неприложимо в производствата по вписване, при които винаги се дължи съответна държавна такса, а освобождаване от такава е недопустимо.

Тълкувателното решение урежда изрично правото на нотариусите и съдебните изпълнители на самостоятелно основание да обжалват постановени по техни молби откази за вписване в СВ. Решението урежда още и въпроси свързани с вписване на завещание, сервитут, възбрана, преобразуване на търговски дружества. Изрично е закрепено разбирането, че ако следва да бъде вписан акт на съд или по разпореждане на съд – редовността на акта или разпореждането не може да бъде предмет на проверка за редовност.

Публична продан – процедура по продажба на имоти от ЧСИ

Време за прочитане : 5 мин.

Публична продан (публични продажби) на имоти е процедура, която е уредена в Гражданския процесуален кодекс (ГПК), Част V – Изпълнително производство, Глава 43 – изпълнение върху недвижими вещи.

Публична продан на имот се извършва от частни съдебни изпълнители (ЧСИ) или държавни съдебни изпълнители (ДСИ) – в зависимост от това, къде е образувано изпълнителното дело. Интересен факт е, че не във всички райони на България има частни съдебни изпълнители (ЧСИ) и при това положение за някои имоти публична продан на практика задължително се извършва от ДСИ. Друга подробност е, че частните съдебни изпълнители (ЧСИ) са задължени да публикуват в специален регистър в интернет всички извършвани от ЧСИ продажби на имоти – докато ДСИ нямат такова задължение и имотите, които те продават на публична продан, се обявяват само „офлайн“ – чрез залепване на съобщения в съответния районен съд. община или кметство, както и на самия продаван на публична продан недвижим имот.

Публичните продажби на недвижими имоти имат някои ограничения, заложени в ГПК. На първо място това е несеквестируемостта – забраната принудителното изпълнение да бъде насочвано към недвижим имот (и респективно той да бъде продаван на публична продан). Чл. 444, т. 7 посочва случаите, в които длъжникът в изпълнителното производство може да се позове на несеквестируемост – ако става дума за жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него; ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на семейството му, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част от него се продава, ако са налице условията по чл. 39, ал. 2 от Закона за собствеността. Несеквестируемостта обаче отпада и не се прилага в някои изчерпателно изброени случаи – когато има вписани залог или ипотека, при задължение за издръжка, вреди от непозволено увреждане, финансови начети, както и в специални случаи, предвидени в закон.

Във връзка с несеквестируемостта ГПК съдържа едно ново правно положение в помощ на взискателите в изпълнителното производство срещу недобросъвестните длъжници, които имат секвестируемо имущество, но го укриват. Ако у длъжника не бъде намерено секвестируемо имущество, продажбата на което да покрие разноските по изпълнението, длъжникът е длъжен под страх от наказателна отговорност и принудително довеждане да се яви пред районния съдия и да декларира цялото си имущество и всичките си доходи.

Публичните продажби (процедурата по публична продан) на имоти започват с описа на имота и неговата оценка. Преди това, разбира се, с оглед предотвратяването на възможността недобросъвестен длъжник да отчужди (продаде, дари или по друг начин прехвърли) имуществото си преди публичната му продан, държавният (ДСИ) или частен съдебен изпълнител (ЧСИ) може да наложи възбрана на недвижими имоти.

Изключително важен момент с оглед ненакърняване правата на длъжника в изпълнителното производство е съотношението между размера на дълга и конкретното имущество, срещу което бива насочвано принудителното изпълнение. Възможно е за дълг от няколкостотин лева да бъде описано имущество за стотици хиляди левове – а някои от таксите на съдебните изпълнители са пропорционални – и така може да се окаже, че за дълг от няколкостотин лева разноските по изпълнителното дело са няколко хиляди лева. При такива ситуации е препоръчителна намесата на опитен адвокат по изпълнителни дела, който да парира всички такива неприятни, макар и напълно законни, сценарии.

Друг важен момент е оценката на имота и съответно началната му цена при публичната продан. Оценката се извършва задължително от вещо лице, – В тази връзка промените в ГПК от 2017г. въведоха съществена новост – възможността на длъжника да оспори оценката на вещта и да организира повторното й оценяване, като за цена на имота в този случай се определя средноаритметичната стойност между първоначално дадената и повторната оценка. Началната цена при проданта от своя страна се определя на 80% от цената на имота и не може да е по-ниска от данъчната оценка на имота. Правилата за извършване на оценка на стойността на имота обаче се прилагат само при извършването на първата по ред публична продан.

След описа на недвижим имот и евентуална възбрана върху него се насрочва публичната продан и се разгласява („онлайн“ за ЧСИ или „офлайн“ – за ЧСИ и ДСИ), а имотът обикновено се оставя във владение на длъжника, който го ползва до приключване на процедурата.

Задължително всяка публична продан (независимо дали се провежда в голям град като София или Пловдив или малко населено място) се провежда в сградата на съответния районен съд. Публичната продан продължава 1 месец, през който могат да се правят наддавателни предложения от кандидат-купувачи. Нововъведение с промените на ГПК от 2017 г. е забраната един наддавач да прави повече от едно наддавателно предложение. По правило за всяко наддавателно предложение се внася и задатък в размер на 10% от цената на имота. Макар да не е широко известно, взискателите също могат да участват в наддаването за имотите на длъжника – и те дори не внасят задатък ако размера на взимането им надвишава размера на задатъка. Особено важно е наддавателното предложение да бъде правилно оформено, защото в противен случай е възможно да бъде обявено за недействително – напр. в случай, че наддавателното предложение надвишава с повече от 30% началната цена. Възможно е наддавателното предложение да бъде направено от упълномощено лице по силата на писмено пълномощно – адвокат, роднина или друго лице. Всички книжа, свързани с проданта, се намират на разположение на всеки интересуващ се от имота в районен съд – там те могат да бъдат прегледани с оглед установяване на фактически или юридически недостатъци, свързани с имота, които могат евентуално да променят нагласите на кандидат купувачите.

Дори да има внесени задатъци и валидно направени наддавателни предложения, публична продан не се извършва ако до изтичането на срока за подаване на наддавателни предложения длъжникът покрие изцяло предявените срещу него изпълнителни листове. Проданта не се извършва, а се спира, ако най-късно до деня, предхождащ деня на проданта, длъжникът – физическо лице внесе най-малко 20% от задължението и се задължи писмено пред съдебния изпълнител да внася ежемесечно по 10% от тях. В противен случай в първия работен ден след изчитането на споменатия срок съдебният изпълнител отваря направените наддавателни предложения, които описва в надлежен протокол. Трябва да се отбележи, че възможността за спиране на публичната продан чрез внасяне на част от задължението не се отнася до случаите, когато длъжници са юридически лица, както и когато – макар длъжникът да е физическо лице – се продава заложена, ипотекирана вещ или вещ, включена в търговското предприятие на ЕТ.

ГПК предоставя  опцията наддавач, който не е предложил най-високата цена, устно, при съставянето на протокола с наддавателните предложения от съдебния изпълнител, да обяви по-висока цена (наддавателно предложение). В една такава хипотеза се преминава от тайно към явно наддаване за съответния имот. Това от една страна значително подобрява шансовете на длъжника да получи справедлива цена за имота си, а от друга дава възможност на някой наддавач да изпревари всички останали кандидат-купувачи (които не са се явили на проданта с явно наддаване) и нерядко да закупи имота на изключително изгодна цена.

След приключване на наддаването съдебният изпълнител обявява спечелилия наддавач, който в 2-седмичен срок следва да внесе остатъка до пълната покупна цена на имота. Ако не стори това, задатъкът се губи, а за спечелил наддаването се обявява следващият предложил най-висока цена. Ако и той не внесе цената на имота се преминава към следващия и така до изчерпване на всички кандидат-купувачи, направили валидни наддавателни предложения. Нов момент от 2010 година насам обаче е, че след плащане на цената от наддавач, обявен за купувач, внесеният задатък се връща на наддавачите, които не са били обявени за купувачи.

Втора публична продан се извършва когато недвижимият имот не е бил продаден (не е бил възложен) при спазване на гореописаната процедура. При такава хипотеза взискателят има право да поиска извършването на нова продан. Тя се провежда по правилата за първата продан с една единствена разлика – цената е 90% от цената на имота по първата продан. Ако и тук имотът не бъде продаден (възложен) има 2 опции – първата е имотът да бъде освободен от изпълнение, а втората – да бъде определена нова, по-ниска цена за имота в случай, че взискателят прояви активност и направи изрично искане в тази насока. Това е един много важен момент и за кредитор, и за длъжник – тъй като ако не бъдат съблюдавани сроковете длъжникът може за минимално кратък срок, докато взискателят реагира, да отчужди имота си и така да увреди кредитора по изпълнителното дело.

Публичните продажби (публична продан по ГПК) почти приключват с възлагането на имота с постановление на съдебния изпълнител (ЧСИ или ДСИ). И тук се крие един от най-големите практически рискове при публичните продажби на имоти – постановлението за възлагане може да бъде обжалвано от длъжника. Самата процедура по обжалването може да отнеме месеци, а в редки случаи дори и повече, като за това време спечелилия наддавач не може по никакъв начин да разполага със сумата, която е платил като цена на имота – тя нито се връща на купувача, нито пък се начисляват лихви, нито пък имотът може да бъде ползван от спечелилия купувач. Затова понякога е важно, особено ако се касае за големи суми, доверен адвокат по изпълнителни дела на купувача да провери цялото изпълнително дело, за да прецени какви са шансовете за благоприятен или неблагоприятен за клиента му изход.

Ако възлагането на имота не бъде обжалвано или пък макар обжалвано бъде потвърдено от компетентния съд, то след него е възможно за бъде извършен въвод във владение на имота – което на практика означава съдебният изпълнител да отстрани всички намиращи се в имота лица и да предаде владението му на новия собственик. Важна подробност е, че въводът във владение не е задължителен етап от съдебно-изпълнителното производство – а и не е препоръчителен ако новият собственик може безпрепятствено да влезе в новия си имот – тъй като за въвода във владение се дължи допълнителна пропорционална такса. Въпреки това практиката познава случаи, в които съдебни изпълнители убеждават купувачите, че въводът е задължителна необходима стъпка за финализирането на процеса на публична продан – което води до излишно завишаване на общите разходи за покупката на имота.

Един от най-важните въпроси, който вълнува мнозина кандидат-купувачи е: какви са рисковете ако имот бъде закупен на публична продан? Ако всички процедури бъдат проведени законосъобразно, то рискът на практика е нулев. С влязлото в сила постановление за възлагане купувачът придобива всички права върху имота, които е имал длъжника, и действителността на продажбата може да се оспори само ако купувачът не е имал право да наддава или ако не е внесъл цената. Някои лица, по правило имащи някакво отношение към изпълнителното дело, нямат право на участват в наддаване на публична продан и санкцията за това е изключително сурова – цената, платена от тях, не им се връща и отива в полза на взискателите по изпълнителното дело – и разбира се те не придобиват имота, тъй като проданта е недействителна. Другата възможност – ако цената не е била действително платена – не представлява затруднение, тъй като цената може да бъде внесена и впоследствие и проданта не е недействителна на това основание – т.е. спечелилия купувач ще придобие имота. Освен изброените две хипотези, единствената възможност за евикция (съдебно отстранение) на купувача от имота е ако се окаже, че длъжникът в изпълнителното производство не е бил собственик на недвижимия имот – една немислима хипотеза ако бъде направена надлежна проверка за установяване собствеността на продавания публична продан недвижим имот.

В допълнение към горната „стандартна“ процедура по публична продан на недвижим имот, измененията на ГПК от 2017 г. въведоха изцяло нова форма на публична продан, а именно – електронните публични търгове. Те се организират чрез платформа, поддържана от министерство на правосъдието, а министърът на правосъдието издава наредба за достъпа и организацията на платформата. Засега обаче този начин на провеждане на публична продан не е особено разпространен.

Изменения в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти

Време за прочитане : 2 мин.

Приети са последни изменения в Наредба № 2 от 31.07.2003, с които изменения се затяга режимът на издаване на Акт 16. Съгласно изменения чл.14 от Наредбата, отказ се издава при:

1. (доп. – ДВ, бр. 49 от 2005 г., изм., бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) когато строежът или части от него са изпълнени в несъответствие с одобрения инвестиционен проект и/или в несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план;

2. при работи, изпълнени в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи и/или неизвършени и незавършени работи;

3. (изм. – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) когато строежът или части от него не са изпълнени в съответствие с изискванията на чл. 169, ал. 1 – 3 ЗУТ;

4. (доп. – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) при липса на документи, удостоверяващи съответствието на вложените строителни продукти със съществените изисквания към строежите и с техническите спецификации по чл. 169а, ал. 1 ЗУТ;

5. (доп. – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) при неизвършени мероприятия, предвидени в част „Вертикална планировка и нереализирано озеленяване“ по одобрения проект;

6. (доп. – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) при непремахнати съществуващи сгради и постройки, които не са включени в режима на застрояване, когато са предвидени за премахване;

7. при незавършени фасади на сградите и постройките съобразно одобрения инвестиционен проект;

8. (доп. – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) когато не е упражняван строителен надзор или е упражняван от нелицензирано или нерегистрирано за това лице;

9. (нова – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) когато не са съставени технически и енергиен паспорт;

10. (нова – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) при неизпълнени мероприятия по изграждане на улици, пътища или алеи съгласно чл. 69 ЗУТ в курортите, ваканционните селища, голф селища, аквапарковете и в другите територии за рекреационни дейности, свързващи обекта с уличната или пътната мрежа и осигуряващи нормален достъп до съответния поземлен имот;

11. (нова – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) когато липсва определен размер на отчисленията за единица депониран отпадък съгласно чл. 60 от Закона за управление на отпадъците (ЗУО);

12. (нова – ДВ, бр. 98 от 2012 г. , в сила от 11.12.2012 г.) при неиздадено разрешение или регистрационен документ за дейности с отпадъци, когато такива се изискват по реда на чл. 67 и 78 ЗУО.

Удостоверение за тежести – привидна вещноправна „застраховка“

Време за прочитане : < 1 мин.

Удостоверението за тежести е документ, за който е широко разпространено мнението, че гарантира „чистотата“ на дадена вещноправна сделка с недвижим имот. Това, разбира се, е вярно, но не на 100 %. Защото има редица начини при „чисто“ удостоверение за тежести, сочещо, че върху придобивания имот няма вещни тежести, да изникнат проблеми за приобретателя (новия собственик) на имота.

На първо място е възможно удостоверението да съдържа неверни данни. Освен това е възможно във времето между издаването на удостоверението за тежести и осъществяването на сделката (дори и в един и същ ден) спрямо имота да бъдат извършени обременителни действия. Затова е препоръчително при сделки с голям или много голям материален интерес да се ползват услугите на специалисти, които са запознати с възможните пробойни в процеса на придобиване на имот чист от вещни тежести.

Възможни са и много други сценарии. Един от тях напр. е производството по несъстоятелност. Ако един търговец (юридическо лице) продаде даден недвижим имот на 1 май наистина чист от абсолютно всякакви вещни тежести, но на 1 юни влезе в процедура по несъстоятелност – съществува напълно реална опасност иначе чистият от вещни тежести имот да бъде върнат в патримониума (собствеността) на търговеца – т.е. сделката да бъде обявена за нищожна. При една такава хипотеза купувачът на имота ще следва да върне имота, който ще влезе в масата на несъстоятелността, и да се нареди „на опашката“, редом с всички останали кредитори, за да чака да му бъде възстановена покупната цена.

Нотариална такса за изготвяне на нотариален акт

Време за прочитане : < 1 мин.

Нотариална такса за изготвяне на нотариален акт за покупко-продажба, дарение или каквато и да е друга сделка може да бъде изготвен основно от 3 категории лица – самите страни по сделката, адвокат на страните или нотариуса по сделката.

Самите страни рядко изготвят нотариални актове (обикновено нотариален акт по образец), освен ако нямат специфични познания или юридическо образование. Противното може да улесни имотна измама или да доведе до други главоболия за страните.

При оставащите други 2 опции страните по сделки обикновено се доверяват на нотариуса, който изповядва сделката, да изготви преди това и самия нотариален акт. Това обикновено се прави с мотива за спестяване на допълнителни разноски за адвокатско възнаграждение. Малцина обаче са запознати, че има допълнителна нотариална такса и ИЗГОТВЯНЕТО на нотариален акт от самия нотариус съвсем не е безплатна услуга в допълнение към ИЗПОВЯДВАНЕТО на нотариален акт. Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност пределно ясно указва, че изготвянето на нотариален акт обикновено се таксува колкото и самото изповядване на същия акт. Или най-просто казано – ако нотариалната такса за изповядване на нотариален акт за покупко-продажба от 2 страници е в размер на 500 лева – услугата на нотариуса по изготвяне (написване) на акта, който след това ще бъде изповядан (подписан), е също в размер на 500 лева нотариална такса. Ако цената на продавания имот е по-висока и нотариалната такса за изповядване е в размер на 2000 лева, то изготвянето на същия 2-страничен акт от нотариуса ще струва на страните по сделката точно 2000 лева нотариална такса.

Възбрана на недвижим имот не създава привилегия като ипотека

Време за прочитане : < 1 мин.

Възбрана съгласно българското право е привременна обезпечителна мярка, целяща да се пресече възможността да се отчужди недвижим имот и по този начин да се увреди съответния кредитор. Този недвижим имот може да е напълно чужд за кредитора и да не е предмет на някакво правоотношение между кредитор и длъжник.

Ефектът от ипотеката е сходен с този на възбраната, с тази разлика обаче, че ипотекираният имот е предмет на изрично правоотношение между кредитор и длъжник. Ипотека не може (за разлика от възбраната) да бъде „налагана“ от трето лице.

Кредиторът по ипотечното правоотношение може да се удовлетвори предпочтително (привилигеровано) от цената на имота при неизпълнение от страна на длъжника. Това е т.нар. привилегия – право привилегирования кредитор да се удовлетвори преди всички останали (хирографарни) кредитори.

При наложена възбрана подобна привилегия липсва. Дори една възбрана да е вписана в службата по вписванията във времево отношение преди ипотека – кредиторът по ипотечното правоотношение има право да се удовлетвори напълно преди кредитора, който е наложил възбрана още преди вписването на ипотеката.

Предвид горното, препоръчително е сложни вещноправни схеми да бъдат изработвани или поне одобрявани от опитни адвокати по вещно право.

Как законно да остъклим балкон (тераса) на апартамент?

Време за прочитане : < 1 мин.

На първо място съгласно чл.147, ал.2 от ЗУТ е необходимо становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението. Преди пристъпване към изпълнение се получава разрешение за строеж от главния архитект в съответния район (община) като процедурата е облекчена, тъй като съгласно чл.147, ал.1, т.12 от ЗУТ не се изисква одобряване на инвестиционен проект. Следва да се има предвид, че балконите, разхоложени към първостепенната улична мрежа, не попадат в обхвата на тази разпоредба.

Сметка на нотариус – сигурният начин за плащане на покупна цена

Време за прочитане : < 1 мин.

От скоро нотариусите могат да поддържат специални сметки, по които да се плаща покупната цена на имот. За целта се сключва договор с нотариуса, в който изрично са изброени задълженията му във връзка с пазенето на парите на купувача и превеждането им по сметка на продавача. Могат да бъдат инкорпорирани специални защитни клаузи, по силата на които, при какъвто и да е недостатък на сделката (напр. след покупката се окаже, че е имало вещни тежести върху купения имот) нотариусът носи пълна отговорност пред купувача.