Договор за наем на недвижим имот между физически/юридически лица – същност, съдържание, сключване, срок и прекратяване

Особености при вписване на договор за наем с нотариална заверка

Защита на страните и специфики при наем на търговски обект

(Забележка: Бланка на договор за наем на недвижим имот и образец на приемо-предавателен протокол-опис за недвижим имот се съдържат в приложението „Правен помощник“)

Договор за наем на недвижим имот – жилище или търговски обект, офис, магазин, заведение, паркомясто, гараж или друго помещение, с или без нотариална заверка – е един от най-разпространените видове договори у нас. За неговото съставяне и подписване, освен ако не се касае за специфични правоотношения или търговски сделки, обикновено не се изискват задълбочени правни познания, а почти всеки гражданин на даден етап от живота си е бил страна по такъв тип договор. Същността на договора за наем включва правни задължения и за двете сключили го страни. За наемодателя възниква задължение да предостави на наемателя по договора вещта (независимо дали е за граждански нужди като жилище, гараж или паркомясто или за търговски цели като заведение, магазин, офис или друг вид търговска площ) за определен срок на ползване, а за наемателя възниква задължение да плаща редовно наемната цена за това ползване. Важно е да се отбележи изрично, че договорите за наем нямат вещно-прехвърлително действие. Това е така именно поради факта, че вещта (имотът) се предоставя само за временно ползване  срещу определена между страните цена. Така наемателят придобива качеството на държател, а не на собственик. След изтичане на договора за наем или поради прекратяването му, наемното правоотношение между двете страни по договора се прекратява и предметът на този договор следва да се върне в състоянието, в което се е намирал при сключването на договора като следите от нормално износване от употребата му не се вземат предвид. Договорът за наем на недвижим имот между физическо и юридическо лице (фирма) има своята законова уредба основно в Закона за задълженията и договорите както и в редица други закони и специфични подзаконови актове, като например Търговския закон относно наема като търговска сделка.

Поначало клаузите и съдържанието на договорите за наем се определят напълно свободно от страните. Най-съществените клаузи, които обаче един договор за наем на недвижим имот задължително съгласно българския закон следва да съдържа, са тези, свързани с:

• Предмета (описва се подробно имотът, който се наема),
• Наемната цена (няма пречка по усмотрение и за удобство на страните да се уговори като седмичен, месечен или годишен наем) и срока на нейното плащане,
• Продължителността и срока, за който е сключен, както и прекратяването му,
• Задълженията и правата на наемодател и наемател, вкл. някои специфични такива, ако напр. се касае за търговска сделка или правоотношение.

Договор за наем с или без нотариална заверка? Договорът за наем на недвижим имот трябва ли да е нотариално заверен? Валиден ли е договор за наем без нотариална заверка? Това са едни от най-често задаваните въпроси във връзка със законосъобразното сключване на договор за наем на недвижим имот. В тази връзка следва да се има предвид това, че законът не предписва изрично някаква правна форма, за да бъде действителен договора за наем на недвижим имот (с нотариална заверка, обикновена писмена форма без нотариална заверка). Напълно допустимо по българското право е такъв договор да бъде валидно сключен и устно. Но най-често срещан, най-вече предвид спестяването на нотариални такси (въпреки че цената на нотариалната заверка не е висока), по-лесното му доказване и защита правата и на двете страни по него, е договорът за наем на недвижим имот без нотариална заверка (т. нар. обикновен писмен договор). Нотариалната заверка е препоръчителна при договори за наем на търговски помещения или обекти на значителна стойност или между фирми, защото в този случай правата и на наемателя, и на наемодателя се ползват от по-интензивна законова защита, напр. много по-лесно може наемателят да бъде отстранен от имота, а всяка от страните да получи изпълнителен лист на определена стойност от съда за претърпени вреди и пропуснати ползи. Следва да се има предвид и законовия праг за плащанията в брой до 10 000 лв.  Не трябва да се забравя и че според данъчното ни законодателство приходите от наем следва да се декларират, а за тях се удържа данък в размер на 10%.

Съставянето на приемо-предавател протокол (протокол-опис) към договора за наем не е по закон задължително, но е силно препоръчително. Неговата цел е пълно и обстойно описание напр. на обзавеждането в жилищен имот или оборудване в търговски обект. Това е така, тъй като в повечето случаи в договора, а и според закона, е изрично посочено, че имотът, който се предоставя за ползване, трябва да бъде използван съобразно с неговото предназначение, т.е. ако е предоставен офис, използва се за такъв, не можете например от него да направите магазин. Възможно е за по-голяма сигурност на страните към протокола да се приложи и снимков материал.

Договорът се счита за сключен (и евентуално влязъл в сила, освен ако не е с отложено действие) в момента, в който двете страни помежду си постигнат единодушно съгласие относно вещта (имота) и относно цената. Когато иде реч за сключване и срок на договора, в закона ясно е записано, че лице, което има право да сключва само сделки на управление, няма право да подписва договор за наем, за срок по-продължителен от 3 години. Това е лице, което обикновено няма качеството на собственик на конкретния имот. Такъв е и случаят при търговските сделки, когато се отдава под наем имот, собственост на търговско дружество. Трайната съдебна практика приема, че управителят на такова дружество може да сключи договор за наем с максимален срок на действие 3 години, защото той има право да извършва само действие по управление на имотите, собственост на представляваното от него дружество. Когато се сключва договор за по-дълъг период, тогава управителят не може да действа самостоятелно, а само след  предварително взето решение от Общото събрание на съдружниците в дружеството. От това правило, разбира се, има и изключения. Такова е например положението при управлението на недвижим имот, който е обща собственост на двама съпрузи – всеки от тях има право да извършва сделки на управление, без да се изисква изричното съгласие на другия съпруг. Сделките на управление са свързани обикновено с опазване, съхраняване на вещта и събиране на гражданските плодове от нея. Именно такъв вид сделка е договорът за наем. Тук се поставя и логичният въпрос – за какъв период от време може да сключи такъв договор собственикът на имота. Отговорът е пределно ясен и конкретен – до 10 години. Това следва от факта, че собственикът има право на разпореждане, което е свързано с правото да се отчуждава имотът като например се продаде, дари или наследи. Обикновено договорите за наем на жилищен или друг недвижим имот се подписват и сключват за срок, не по-дълъг от 1 година. Това се прави, на първо място, с цел, за да може евентуално след изтичането на този не особено дълъг срок, страните да могат да предоговорят условията на договора (например коригиране на наемната цена).

Освен горното съображение обаче, чрез сключването на договор за срок от максимум 1 година, се избягва задължението за вписване на договор за наем на недвижим имот в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Според разпоредбите на закона, всеки договор за наем на недвижим имот, със срок по-продължителен от 1 година, задължително се вписва, за да може да бъде противопоставен на трети лица. Независимо от срока на договора за наем, вписването на същия не е задължително, за да бъде договорът действителен и произведе целения правен ефект. Вписването се извършва от една от страните по договора (наемател или наемодател) в Имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията, като вписването може да бъде извършено по пълномощие и от трето лице, напр. адвокат. В Имотния регистър се попълва молба-заявление, към която се прилагат: договорът за наем с нотариално заверени подписи на страните, скица/схема на имота, както и доказателство за платена държавна такса. Именно това създава известно неудобство за наемодателя и много често на практика тези договори за наем изобщо не се вписват. Самото вписване на договор за наем на недвижим имот, независимо дали е за жилищен или търговски обект, категорично не е условие за валидността му, но е отлично средство за защита на правата на наемателя, който има интерес от неговото извършване. Имотът може да бъде продаден или по друг начин прехвърлен от наемодателя на трето лице през времето на действие и изпълнение на валиден договор за наем на недвижим имот. Ако договорът за наем обаче не е вписан – новият собственик на имота може напълно законно да се противопостави на ползването на вече собствения си имот от страна на наемателя). Ако договорът е вписан – новият собственик встъпва в качеството на наемодател и е длъжен да се съобразява с действащото  наемно правоотношение. Във всеки случай, наемодателят дължи изплащането на обезщетение на наемателя, ако го лиши от правото на ползване на имота преди края на наемния срок.

Наемодателят също може да разчита на законова защита срещу некоректни наематели, които не изпълняват задълженията си по договора за наем на имот (напр. неплащане на уговорената наемна цена в срок, неплащане на битови сметки или други такси). Специално по отношение на битовите сметки (ток, вода, отопление) между страните по договора може да се постигне споразумение за промяна в партидите. Това би създало известно неудобство, но по този начин за определения срок на наемното правоотношение, наемателят има задължение за плащането им. В случай на неуредени такива сметки, самите дружества-доставчици няма да притесняват собственика на имота, а наемателя, ако партидите са прехвърлени на негово име, респ. на името на фирма. Тази промяна е най-удачна при наемането на големи търговски обекти (магазини, офиси, цехове за производство и др.), които обикновено имат значително по-високо потребление.

Поначало договорът за наем се прекратява с изтичането на срока на договора (освен ако и двете страни продължат да го изпълняват надлежно – тогава се счита, че договорът се е преобразувал в безсрочен), но преждевременното му прекратяване е напълно допустимо по закон, като страните имат право свободно да уговарят условията за това. Ако договорът за наем е безсрочен, тогава по закон предизвестието е поне 1-месечно (но може да е 2, 3 или повече месеца). Договорът за наем е напълно възможно да бъде прекратен окончателно и по взаимно съгласие на страните, без предизвестие. Договорът се прекратява и в случай, че имотът или вещта погине. Законово основание за прекратяване на договора за наем е и неизпълнение на наредбите за реда и управлението на етажната собственост. В този случай, прекратяването не е от страна на наемодателя, а от управителния орган на общността. Важно е да се знае, че прекратяването на договора за наем не винаги води до фактическо прекратяване на ползването на отдадения имот. В практиката не са рядкост случаите, в които наемодателят (физическо или юридическо лице) не може да накара доброволно наемателя да преустанови това ползване. Макар и да е изпълнил всички законови изисквания (вписване, деклариране) и да е бил изрядна страна по договора за наем, единственият способ за това остава образуването на съдебно производство, решението по което да послужи за принудително отстраняване на наемателя от имота.

По повод избухналата през 2020 епидемия от коронавирус, изрично следва да бъде отбелязано, че вирусът не може да бъде класифициран като форсмажроно обстоятелство, освобождаващо наемателите от отговорност за заплащане на наемни вноски. Пандемията обаче може да бъде използвана като форсмажор, на основание на който да бъде прекратен макар и срочен договор за наем.

Рисковете при покупка на имот „на зелено“ от строител (юридическо лице) са една особено актуална тема предвид това, че пред напоследък рязко нарасна броя на желаещите да закупят недвижим имот само на база издадено разрешение за строеж (или евентуално на някакъв етап от строителството, напр. Акт 14, но във всички случаи без Акт 16). В настоящата статия са разяснени предимствата и рисковете при покупката на такива имоти и как купувачите най-добре могат да защитят интересите си при покупка на недвижим имот „на зелено“ (в строеж).

Едно от най-големите предимства при покупка на имот „на зелено“ е това, че имотът е нов, не е живяно в него и купувачите са първите му обитатели. Но може би най-същественото предимство на недвижимите имоти в строеж е именно цената. Масова практика е да се купуват нови апартаменти във все още незавършени сгради именно поради факта, че цената е доста по-ниска, в сравнение със сходен имот, който обаче е въведен в експлоатация с разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16).

Покупката на имот в нова сграда в строеж крие и своите рискове. На първо място, касае се за имоти, които все още не са изцяло завършени и не са въведени в експлоатация или нямат издадено разрешение за ползване. А макар и минимален, на дневен ред стои възможността тона никога да не се случи.

Масова практика в последно време е покупката на апартаменти в новостроящи се сгради веднага след получаването на Акт 14. Резонно е, защото това е възможно най-ранният момент, в който инвеститорът може да прехвърля право на собственост. Преди това може да бъде прехвърляно право на строеж, където нещата са по-сложни от правна гледна точка.

В големите градове има много строителни фирми – инвеститори, които не се задоволяват само с една сграда. Обикновено, ако при първата са имали голям успех с продажбите, инвеститорите веднага започват да търсят начин и място за нова сграда. Така, хората залагат на добрата репутация на инвеститора. Да, но това не всеки път се увенчава с успех. В много случаи един и същ инвеститор регистрира отделна фирма за всеки нов строеж и масово тези фирми са с капитал в порядъка на 1000 лв. – многократно по-нисък дори от цената на един апартамент. И това е целенасочено. Идеята е, че ако инвеститорът по някаква причина не успее да завърши имота или изпадне в неплатежоспособност, капиталът е единственото, което може да му бъде взето от купувачите „на зелено“. Освен разбира се, ако това състояние не е предизвикано умишлено от него и с тези му действия не са увредени интересите на държавата. Една всеобхватна предварителна проверка на инвеститора, извършена от компетентен и независим юрист, би била от полза с оглед на това, че с нея може да се установи дали и колко други свързани по някакъв начин фирми има, каква е тяхната дейност, дали някоя от тях е в ликвидация или в несъстоятелност поради натрупани задължения и друга полезна информация, която би могла да помогне при вземане на решение дали да се доверите на конкретния инвеститор или не. Тук следва да се обърне внимание на това, че юристите, вкл. адвокати, които работят със строителни фирми, посреднически агенции за недвижими имоти и пр. субекти, просто няма как да бъдат независими и да съблюдават интереса на купувача, защото техният интерес е друг – покупко-продажба да бъде осъществена, понякога и на всяка цена, защото ако няма реализирана продажба, няма да има нито печалба, нито посреднически комисион и т.н.

Друг съществен риск при покупката на имот „на зелено“ може да бъде собствеността върху сградата. Затова трябва да се направи задълбочена проверка не само на фирмата на инвеститора, но и на начина на придобиване на поземления имот, върху който ще бъде построена сградата. Принципът е, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея. Именно това правило обуславя и необходимостта от такава проверка, за да може да се установи дали инвеститорът, с който например възнамерявате да сключите предварителен договор за покупка на определен апартамент, е действително собственик. Защото никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Такава проверка може да бъде направена в Агенцията по вписванията, където се вписват всички обстоятелства, свързани с недвижимите имоти на територията на България. Тази проверка може да бъде направена на място, което отнема доста време, а може да бъде направена и онлайн. Освен това обаче, ако Вие напр. сте от Пловдив, а възнамерявате да купите имот в София, необходимо е да се отиде в Службата по вписванията в София, защото в този район попада съответният имот. От тази гледна точна, има възможност да се спестят времето и разходите за тази проверка, защото съществува улеснен начин за дистанционна проверка от оторизирани лица, която може да се направи за имоти в цялата страна. При дистанционна проверка обаче не се виждат абсолютно всички обстоятелства, както при проверка на място и затова опитен юрист или адвокат, при най-малкото съмнение, което е възникнало при първоначалната проверка, може да направи допълнителна проверка на място. При агенциите за недвижими имоти по правило задълбочени проверки не се правят, защото, както бе упоменато по-горе, колкото по-малко проблеми бъдат открити и колкото по-бързо мине сделката, толкова по-скоро посредникът ще получи своя комисион за продажба на недвижим имот „на зелено“.

Друг съществен риск при покупката на недвижим имот в строеж се състои в това, че по-голяма част от инвеститорите-строители започват строежите с определени собствени средства, но за завършването на сградата масово се прибягва до банкови кредити в големи размери. Банките обаче искат обезпечение на тези кредити и така се стига до учредяването на ипотека върху цялата сграда и всички обекти (апартаменти) в нея. Много е важно, при покупката на имот в такава сграда, независимо от етапа на строежа, внимателно да се изследват тежестите, с които имотът е обременен. Защото, ако това не бъде направено (въпреки че не е задължително, защото и при наличието на вещни тежести сделката ще бъде абсолютно действителна), купувачът може да се сдобие с нов имот, но обременен с ипотека или друга вещна тежест. А подобна тежест не се заличава с прехвърлянето на собствеността, защото е наложена на имота, а не на собственика. Веднъж продал такъв имот обаче, инвеститорът вече няма голям интерес от заличаването на тази ипотека, както и от нейното погасяване. Освен ипотека, върху имота може да бъде наложена също и възбрана от съдебен изпълнител (ЧСИ), което е друг вид тежест върху имота. Независим специалист в областта на недвижимите имоти би ви бил от ползва за установяването на тежестите върху имота и би ви дал полезни съвети какво да предприемете, за да защитите максимално интересите си.

Един напълно нов частен случай се появи в списъка с рискове при покупка на недвижим имота в строеж във връзка с избухналата през 2020 пандемия от коронавирус. Това е рискът от забавяне на довършването на новостроящите се сгради, поради факта, че страната ни е в извънредно положение, някои от граничните пунктове у нас и в Европа вече са затворени и е съвсем вероятно някои държави изцяло да затворят границите си за неопределен срок. Това сочи на потенциален проблем за строежите, и основно за тези, които са близо до завършване. Защо именно те? Защото обикновено в строителната документация е предварително записано, че някои строителни материали и/или компоненти ще бъдат италиански, немски, испански или други. Съответно те трябва да бъдат внесени от съответната държава. Но това на този етап няма как да стане. Довършителните работи в една сграда са свързани основно с работа вътре в самата сграда, а това поставя работниците в едно затворено помещение, което в момента трябва да се избягва. Във връзка с това, инвеститорът може да предприеме мерки, свързани с ограничаване разпространението на вируса и за известно време да спре работа. Това, от своя страна, както и недоставянето на строителни материали, е основание за позоваване на т.нар. „непреодолима сила“, по-известна още като „форсмажор“. Това е обстоятелство, което позволява (в нашия случай на инвеститора) докато трае, да забави изпълнението на задълженията си за срока на това извънредно обстоятелство. Важно е обаче, за да може да се позове на това обстоятелство, инвеститорът писмено да уведоми бъдещите си купувачи. Това уведомяване трябва да бъде юридически издържано, за да породи желания ефект. Масова практика на повечето инвеститори е максимално да се опитват да разширят кръга на форсмажорните обстоятелства. Адвокатите, специализиращи в областта на недвижимите имоти, препоръчват в предварителните договори за покупка на на недвижим имот „на зелено“ да бъдат точно и ясно посочени, съгласно закона и трайната съдебна практика, възможните обстоятелства, които могат да се считат за „непреодолима сила“.

Въпреки изяснените рискове, ако кандидат-купувач е взел твърдото решение за покупка на жилище или друг недвижим имот „на зелено“, препоръчително е същият да вземе конкретни мерки за защита на интереса си. Защитата на купувача може да се постигне като се заложат подходящи и юридически издържани гаранции в предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот в строеж, който се подписва между двете страни още в началото на техните взаимоотношения. Трябва да имате предвид, че в повечето случаи инвеститорите имат предварително изготвени, основно в техен интерес, предварителни договори, които предлагат за подписване на своите клиенти.  Опитен адвокат по недвижими имоти може да е много полезен в тази връзка, тъй като, макар да не може да гарантира 100% изпълнението на задълженията на строителя, може да приложи редица механизми за избягване на „подводните камъни“ в процеса на изпълнение на ангажиментите на продавача и да сведе рисковете за купувача до минимум по пътя на преговорите с инвеститора.

Арендата на земеделска земя представлява особен вид наем за дългосрочно ползване, който съществува още от времето на Римската империя, когато гражданският оборот в правото налага създаването на обвързваща връзка между земевладелеца и земеползвателя, каквато връзка е именно договорът за аренда.

В българското право материята е уредена в Закона за арендата в земеделието, като в своята същност арендата представлява особен вид дългосрочен наем върху земеделска земя. Арендодателят (земевладелеца) отдава за дългосрочно ползване земеделската земя, предмет на договора, на арендатора – ползвател, който пък плаща договорената цена, като в замяна получава правото да събира добивите от земята. Характерно за този вид договори е, че те са дългосрочни – сключват се за поне 5 стопански години и нямат максимална продължителност. За да бъде валиден договорът за аренда е необходимо той да бъде сключен в предвидената от закона форма – писмена, с нотариална заверка на подписите на страните, а също и да съдържа определени задължителни реквизити, Договорът за аренда, както и неговото прекратяване, подлежат на вписване в Службата по вписванията и на регистрация в съответната общинска служба по земеделие. Арендодател може да бъде както собственик на земята, така и съсобственик. В случай на съсобственост обаче, този собственик, който сключва договора за аренда, трябва да притежава над 50% от собствеността върху земята. Възможно е и преарендуване, тоест арендатора да преотдаде изцяло или част от земята на друг арендатор, но особеното тук е това да не е забранено от арендодателя в първия договор за аренда. При подобно нарушение арендодателят може да прекрати договора с двумесечно писмено предизвестие, което се изпраща до арендодателя не по-късно от 1 година след узнаване за нарушението.

Договорът за аренда може да бъде изменян и прекратяван, като за всяко изменение или прекратяване се съставя отделно споразумение, във формата, която се изисква за договора. За неговото продължавана след изтичане на определения срок, изискването е същото.

Прекратяването на този вид договори е особен и сложен процес за разлика от други видове договори. Съществуват различни варианти за прекратяване. Първият от тях е с изтичането срока на действие. А безсрочният договор за аренда може да бъде прекратен от всяка от страните по него. За целта страната, която иска прекратяването на договора трябва да изпрати писмено двугодишно предизвестие за това до насрещната страна. Това обаче не може да се случи преди изтичане на четвъртата година от сключването на договора.. Арендата може да се прекрати и по взаимно съгласие, като документът за това също се подписва пред нотариус. Освен това арендодателят може да прекрати договора, когато ползвателят не спазва своите законови и договорни задължения. Такива например са: полагане на необходимата грижа за обекта, спазване на противопожарни и екологични изисквания, извършване на подобрения и строителни дейности само след изричното съгласие на арендодателя и други.  Неплащането по договора за аренда за срок по-дълъг от 3 месеца, също е основание за неговото разваляне. Такава хипотеза има и когато плащането е уговорено да се извършва на вноски, като тогава меродавен момент е неплащането на поне 2 последователни вноски.  Единственият вариант за по-бързо прекратяване на този договор е в случай на трайна неработоспособност на ползвателя на земята.

Друг вариант за отдаване или наемане на земя е чрез договор за наем. В определени случаи това е по-добрият вариант, защото при договора за наем няма минимален срок за сключването му, докато при арендата той е 5 години. Освен това, сроковете за прекратяване на договора са в пъти по-кратки от тези за арендата. Ако договорът за аренда е сключен за повече от 10 години, неговото разваляне става само пред съда, което води и до допълнителни разноски. При наема не съществуват ограничения относно предмета на договора. Могат да се правят различни уговорки относно обхвата на договора, докато при арендата се ограничава само до отдаването на земеделска земя и свързана с нея собственост, напр. стопански постройки. . Важно е да се знае обаче, че с едни от последните промени от лятото на 2018г. в разпоредбите за отдаване под наем на земеделски земи, бяха внесени допълнителни изисквания към този вид договори. Най-същественото от тях е, че договор за наем, който е сключен за повече от една година, както и допълнителните споразумения към него, трябва да бъдат с нотариална заверка на подписите на страните, също както при арендния договор. Наред с това, същите тези договори подлежат на вписване в Службата по вписванията и на регистрация в Службата по земеделие. Друго съществено изменение е, че само собственик или съсобственик с поне 25% идеални части, може да сключи договор за наем на земеделска земя. Разбира се, няма пречка тези лица да упълномощят трето лице с това право. Ако договорът за наем е бил сключен в разрез с изискването за собственост преди тези промени, собственикът, съответно съсобственикът с поне 25% идеални части може да го потвърди като с декларация, с нотариална заверка на подписа и копие от сключения договор. 

Време за прочитане : 3 мин.

Продажба на акции е само един от възможните способи за прехвърляне на акции. Преди да бъдат разгледани отделните способи прехвърляне на акции, уместно е да бъдат разгледани различните видове акции по българското законодателство, а най-накрая и правната им природа и същност.

Освен различни видове акции в зависимост от вида съответното търговско дружество, има и различни видове акции според титуляра им и начина на смяна на собствеността им, които са разгледани по-долу.

Поименни акции са тези, които задължително съдържат името на първия си собственик на лицевата си страна. Винаги тези поименни акции са налични, тъй като при безналичните акции е невъзможно споменатото вписване върху тях. Следва да бъде отбелязано, че поименните акции не са поименни ценни книги, а ценни книги на заповед – и бидейки такива се прехвърлят с джиро, а не с цесия. Временните удостоверения, които се издават преди учредяването на акционерните дружества и удостоверяват направените от акционерите имуществени вноски, се приравняват по закон на поименни акции с тази разлика, че не могат да бъдат прехвърляни преди учредяването на дружеството.

Акции на приносител, известни в правната доктрина като „анонимни акции”, се придобиват с простото им фактическо предаване. Важно е да се отбележи, че акциите на приносител следва също така и да бъдат приети, за да бъде постигнат целеният прехвърлителен ефект. И най-сетне установяването на фактическо владение върху тях не следва да е противоправно – в противен случай, макар на външен вид правната конструкция за смяна на фактическата власт върху акция на приносител да бъде изпълнена, прехвърлителен ефект не би се породил, а самите акции на приносител могат да бъдат обезсилени. За разлика от поименните акции, при за прехвърляне на акции на приносител е необходимо да бъде изплатена пълната им номинална или емисионна стойност.

Безналични акции са третият основен вид акции. Както личи и от името им, при безналичните акции материалната субстанция (хартия, на която да са отпечатани) липсва. Безналични акции се издават винаги като поименни, но за разлика от поименните акции се прехвърлян не с джиро, а с цесия (с вписване на прехвърлянето в Централния депозитар). По останалите си белези поименните и безналичните акции са идентични.

За пълнота следва да бъдат отбелязани още 2 вида акции – привилигеровани акции и винкулирани акции. Привилегированите акции, както личи и от името им, обикновено дават на собственика им някаква чисто икономическа привилегия (по-висок или гарантиран дивидент) като често това е за сметка на неучастие при управлението на дружеството (напр. привилегировани акции без право на глас). Винкулирани акции са тези, които не могат да се прехвърлят свободно, а (подобно на дружествата с ограничена отговорност – ООД), е необходимо съгласието на дружеството (т.е. на останалите акционери).

След разграничаването на основните видове акции следва да бъдат упоменати и способите за прехвърляне на акции. Най-общо те се делят на способи за възмездно и безвъзмездно прeхвърляне на акции.

Продажба на акции е най-популярният способ за придобиване или отчуждаване на акции. Предмет на възмездната сделка продажба на акции могат да бъдат абсолютно всички от гореизброените видове акции (с някои вече изяснени особености при продажбата на винкулирани акции). При продажба на налични поименни акции са необходими 2 задължителни стъпки за успешното реализиране на сделката. На първо място е сключването на договор за покупко-продажба на акции, в който се съдържа задължение за прехвърляне. Самото прехвърляне на акции обаче и неговият транслативен ефект се постига чрез джиросване на акции, което води до промяна на собствеността – дори самите поименни акции да не са чисто физически предадени на купувача. Продажба на акции на приносител се извършва по сходен начин – като при тях джиросването на акции е заменено с фактическото им предаване във владението на купувача. При продажба на беналични акции пък, освен постигането на договорка за продажба, е необходимо още и вписването на прехвърлителната сделка в Централния депозитар.

Сред другите типични възмездни способи за прехвърляне собствеността върху акции са замяна на акции, заем на акции и апорт на акции. При първите 2 фигури няма големи особености в светлината на договорите за замяна и заем. Апортът на акции е сравнително по-усложнена процедура, при която на практика се осъществява замяна на акции (едно дружество „дава” свои акции срещу което като насрещна престация „получава” акции на друго акционерно дружество, които се апортират в капитала му).

Най-разпространеният способ за безвъзмездно прехвърляне на акции безспорно е дарението на акции. Дарение на акции може да бъде извършено от всеки дееспособен собственик на акции от различни видове. За осъществяване на сделката е необходимо приемане на направеното дарение. В останалите си части процедурата по дарение на акции прилича на продажба на акции (като разбира се се отчита липсата на възмездност).

По същността си акцията има 3 основни функционални белега.

На първо място акцията е част от капитала на търговското (еднолично) акционерно дружество – ЕАД или АД. Капиталът при акционерните дружества е разделен на акции. Капиталът на акционерното дружество следва да бъде разграничаван от имуществото на АД – дружеството може да развива печеливша икономическа дейност, да трупа имущество и активи, но капиталът остава константна величина докато не бъде изрично променен. Често срещано явление е акционерни дружества с минимален капитал от 50 хиляди лева да реализират печалби, измерващи се в милиони. Това обяснява защо акции с еднакъв номинал се търгуват на различни, а понякога много различни пазарни цени.

На следващо място акцията е документ, който удостоверява и материализира участието (членството) на притежателя й в акционерното дружество с всички произтичащи от това права и задължения. Задълженията на акционера се свеждат до това да заплати стойността на акцията. А правата му като притежател на акции са 3 основни вида: право на глас в Общото събрание, право на дивидент и право на ликвидационен дял в АД. Правото на глас на практика означава участие в управлението на акционерното дружество. Следва да се има предвид, че законът допуска някои особени видове акции да не дават право на глас. Правото на дивидент е основно право на акционерите, а и основната практическа финансово-икономическа цел на притежаването на акции. Поначало целта на всяко акционерно дружество е да развива успешна икономическа дейност, в резултат на която да трупа печалби и активи, които да бъдат разпределяни между акционерите под формата на дивиденти. Разбира се има и съвършено успешни акционерни дружества, чиято политика обаче залага на реинвестиране на печалбата вместо на разпределянето й под формата на дивиденти – което пък се отразява на пазарната цена на акциите и отново води до реализиране на печалба от страна на съответния акционер. Правото на ликвидационен дял е свързано с прекратяване дейността на дружеството. Тогава останалото имуществото (активите) на дружеството се разпределят пропорционално между акционерите съобразно съразмерния им дял в капитала на дружеството.

И на последно място акцията е ценна книга по смисъла на Търговския закон (ТЗ). Притежавайки това качество, акцията е предмет на сделки в търговския оборот с цел извличане на печалба.

Време за прочитане : 2 мин.

Новият Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители въвежда изискванията на Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета, която има за цел да оформи една регулаторна рамка, чрез която да се установи един по-ефикасен и конкурентен пазар на ипотечните кредити, както и да защити всички участници на пазара.

Още в самото начало следва изрично да бъде подчертано, че законът се отнася само за потребители по смисъла на ЗЗП, т.е. за физически лица, но не е приложим за търговци.

Следва да бъде обърнато внимание и на това, че главно място в законопроекта заемат разпоредбите за по-добра информираност на потребителите във връзка с предлаганите от кредитните институции продукти. Т.е. ако потребителят е бил надлежно информиран съгласно законовите изисквания, впоследствие има много малко механизми за защита правата на потребителите.  Въвеждането на задълженията към кредиторите и кредитните посредници за представяне на подробна преддоговорна и договорна информация подпомага по-лесното сравняване на кредитните продукти, а тази информация се представя с въвеждането на Европейски стандартизиран информационен формуляр (ЕСИФ). Поради персонализирания характер на информацията, ЕСИФ се предоставя на потребителя след като кредиторът или съответно кредитният посредник са получили информация за предпочитанията на потребителя и неговото финансово състояние.

Една от най-съществените, погледнато от практическа гледна точка, промени е въвеждането на т.н. „срок за размисъл“. Той започва да тече от момента на предоставяне от кредитора на потребителя на проект на договор за кредит, което от своя страна представлява отправяне на обвързващо предложение от страна на кредитора.  След като се направи оценка на кредитоспособността на потребителя, обвързващото го предложение се изпраща заедно с ЕСИФ и потребителя има 14-дневен срок на размисъл върху предложението. Това вероятно ще има значителен ефект предвид това, че потребителите ще могат да прегледат предложения им за подпис договор и ако е необходимо ще имат повече от добра възможност да се консултират с адвокат, кредитен посредник или дори банков служител преди да подпишат договора. Практиката сочи, че доскоро договорите се подписваха „на крак“ – т.е. договорът се предоставя на кредитополучателя в последния момент и в много случаи потребителят го подписва, без да го прочете.

Следващата значима промяна е във връзка с променливия лихвен процент. Както досега уговорения в договора за кредит лихвен % може да бъде фиксиран или променлив, но практиката сочи, че в огромния брой от случаи договаряният процент е променлив. С новия закон обаче се въвеждат много по-съществени изисквания към методиката за формиране на променливия лихвен процент. Самата методика трябва да е изчерпателна и ясна, за да се пресече масово разпространената доскоро практика банките да изброяват редица примерни критерии за промяна на лихвения процент и в крайна сметка да използват само един или няколко, които, разбира се, ги устройват и да изключват приложението на редица други, изгодни за потребителя, икономическо-финансови фактори и индекси.

Изцяло нова е възможността, която закона въвежда, за ограничаване на риска, който потребителят носи, до размера на обезпеченото имущество. Или с прости думи казано – ако за обезпечение на вземането на банката по кредита има един ипотекиран имот и кредитополучателят не погаси кредита си, кредиторът има право да се удовлетвори само от и до размера на този ипотекиран имот. Ако стойността на последния е по-голяма от размера на кредита – горницата от цената, за която е продаден имота, се връща на кредитополучателя. Ако стойността на имота обаче е по-малка – банката няма право да насочи принудително изпълнение към друго имущество на потребителя, макар да не е събрала пълния размер на дължимия кредит. Тази възможност дава една особено солидна защита в полза на потребителя, но най-вероятно тя ще е на цената на по-висок лихвен процент или на цената на по-малък кредит на фона на стойността на ипотекирания имот.

Направена е, макар и малка, стъпка по отношение на кредитите в чужда валута (различна от евро). Един от най-наболелите напоследък въпроси сред българските кредитополучатели (особено тези с кредити в швейцарски франкове) – този за ограничаване на валутния риск, е оставен в пожелателна форма – страните могат да уговорят такъв, но не са длъжни. Единственото задължение за кредитора е да информира кредитополучателя за възможните рискове при колебание на валутните курсове, както и за отклонение на валутния курс с повече от 20% спрямо първоначалната величина.

И последният съществен момент в закона е този за приложимостта му по отношение на договори за кредит, отпуснати преди влизането му в сила. Законът не е приложим в такива случаи с едно-единствено изключение – когато става дума за предсрочно погасяване. В последната хипотеза, независимо кога е бил отпуснат или усвоен кредита, кредиторът няма право на каквито и да е претенции за обезщетения или неустойки при предсрочно погасяване на кредит, при който е минала поне 1 година от отпускането му (платени са поне 12 месечни вноски), а ако не е изминала 1 година – обезщетението не може да е по-голямо от 1 %.

Време за прочитане : < 1 минута

Наказателната лихва за предсрочно погасяване на новите и старите потребителски и ипотечни кредити отпада, считано от 23.07.2014. Това гласят последните промени в Закона за потребителския кредит (ЗПК). Поначало ЗПК не се прилага по отношение на ипотечни кредити, но има и изключения, които са уредени в чл. 4, ал. 1, т. 2 от ЗПК. Там са изброени редица разпоредби, които са приложими и към ипотечните кредити.

Чл. 32, ал. 8 от ЗПК е приложим не само за потребителски, но и за ипотечни кредити („договори за кредит или договори за посредничество за предоставяне на кредит, които са обезпечени с ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот“). А съгласно него банките нямат право на каквото и да е обезщетение (вкл. т.нар. „наказателна лихва“), ако кредитът бъде предсрочно погасен след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му, т.е. една година след получаването му.

Ако горното условие не е спазено (т.е. не е изминала 1 година от усвояването на ипотечния кредит), банката има право на „справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита“, което обезщетение (наказателна лихва) може да е в размер не по-голям от 1% от предсрочно погасената остатъчна сума по съответния кредит. Тук възниква въпросът дали банката има право едностранно да определи размера на това обезщетение по своя преценка (но не повече от 1%) или по-скоро следва да бъде постигнато съгласие с кредитополучателя, а в краен случай – определено от съд. Законът тук мълчи, а най-вероятно тази празнина ще трябва да бъде попълнена от действията на адвокати в София, Пловдив и др. големи градове, които по традиция са пионери в предявяването на подобни искове и респективно създаването на съдебна практика.

Независимо дали е изминала 1 година или не обаче, банката няма право на каквато и да е наказателна лихва или друго обезщетение или неустойка при предсрочно погасяване на кредита, ако лихвеният процент по договора за кредит не е фиксиран (т.е. налице е т.нар. „плаваща лихва“). А практиката сочи, че огромната част от ипотечните кредити са с плаваща лихва, което на практика означава, че в повечето случаи банките няма да имат право да претендират каквото и да е обезщетение при предсрочно погасяване на ипотечни кредити. При потребителските кредити банките нямат право на обезщетение и когато договорът за кредит е за овърдрафт.