Време за прочитане : 5 мин.

Задължения

Дарението е вид едностранен договор, при който задължения възникват само за дарителя. Все пак не са изключени и хипотези, в които дарението е направено под условие (напр. бабата и дядото надаряват внука си, при условие, че завърши право в Софийски университет), както и да бъде скрепено с тежест (напр. родителите да надарят детето си с двуетажна къща, но те да живеят на първия етаж, докато са живи, със запазено право на ползване). В двата случая, дарението няма да се случи, ако условието не се сбъдне или тежестта не се изпълни.

Форма, разноски, СИО

Когато се касае до дарение на недвижим имот, то винаги трябва да бъде извършено в писмена форма – под формата на нотариален акт. Понякога чрез дарението се спестяват и разходи към общината за придобиване на имота, тъй като при дарение между братя и сестри и техните деца (първи братовчеди) се начислява близо два пъти по-нисък данък, а при роднини по права линия ставката е нулева. Друга причина за предпочитане на дарението, като форма за прехвърляне на имущество е, че при сключен брак надареният съпруг придобива имота изцяло за себе си като индивидуална собственост, а не влиза в обхвата на съпружеската имуществена общност (СИО).

Оспорване от дарител

Като всяка сделка с недвижим имот, възможно е и оспорване на дарение. Тук веднага възниква въпросът – кой може да развали дарение на имот? Възможно е както оспорване на дарението приживе от дарителя, така и оспорване на дарение след смъртта от наследници, при спазване на предвидените в закона срокове и условия.

Първата възможност за оспорване/отмяна на дарението е в случай, че в 1-годишен срок дарителят (или неговите наследници, ако той почине през това време) е узнал и е предявил иск по съдебен ред, тъй като:

• Надареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта;
• Надареният  набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена;
• Надареният отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.

Първите две хипотези не създават проблем в практиката и бъде ли доказано по съдебен ред, с влизане в сила на окончателния акт на наказателния съд, че надареният е извършил някое от престъпните действия, дарителят остава само да си подаде исковата молба за отмяна на дарението в едногодишния срок от узнаването, а не от доказването по съдебен ред на извършеното престъпление.

Недаване на издръжка

Условия

В практика по-голям интерес представлява третата хипотеза, когато надареният е отказал да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае. За да бъде успешно проведен иск за отмяна на дарението на това основание, трябва да са налице едновременно следните обстоятелства:

1. Необходимо е дарителят обективно да се нуждае от издръжка
2. Необходимо е дарителят да не може да си осигури издръжка чрез собствените доходи и имоти
3. Надареният трябва да отказва издръжка при липса на обективни причини за това

Едва когато дарителят изпадне в нужда и покани надареният да дава издръжка, а той съответно откаже да дава такава, за дарителят възниква правото да иска отмяна на  дарението.

Размер

Кога дарителят се нуждае обективно от издръжка? Когато личните му средства не му достигат, за да продължи да живее при нормален стандарт на живот. Например, ако доходите, които получава дарителят изведнъж спрат да му достигат, за да задоволява минималните си месечни нужди за храна, отопление и лекарства, то той обективно ще се нуждае от издръжка. Но ако иска единствено да подобри начина си на живот и да повиши стандарта му и затова се търси издръжката, ако същата не се дава, това не е основание да се иска отмяна на дарението.

Други доходи

Кога доходите и имотите на дарителят се оказват недостатъчни, за да си осигури собствената издръжка? Често срещана хипотеза е на дарителя да започнат да не му достигат доходите (възнаграждение за труд/пенсия), но същевременно да разполага с друг източник на средства (имот, който може да продаде/отдаде под наем). В такъв случай няма да е налице недостатъчност на доходите, защото безспорно дарителят разполага с материални възможности да покрива битовите си нужди и потребности.

По различно стоят нещата, ако дарителят не разполага с друг източник на средства. Тогава при условие, че собствените му доходи не му достигат за продължителен период от време, за да покрие месечните си разходи за оцеляване, ще е налице невъзможност за дарителя да си осигури издръжката. При условие, че са налице и другите предпоставки, съдът ще уважи иска за отмяна на дарението.

Временни затруднения

Пример от съдебната практика за отказ да се отмени дарението е следният: по време на брака си родители даряват на детето си апартамент. Последва развод и бащата е отстранен принудително от семейното жилище, което остава за майката, и търси издръжка от надарената си дъщеря.

Съдът съпоставя доходите на бащата-дарител и надарената дъщеря и отсъжда, че временното затруднение на дарителя да посрещне разходите си поради допълнително поети задължения с договора за потребителски заем и договора за кредит (за закупуване на ново жилище), не e основание за отмяна на дарението поради изпадането му в трайна нужда и неоснователен отказ на надарената да предостави исканата издръжка.

Дъщерята е посочила, че сравнително ниските й месечни доходи не са достатъчни тя да покрива своите и на детето, което издържа по закон, лични нужди и потребности, тъй като с плащането на издръжка би се поставила в по-неблагоприятно положение от това на баща си – дарител.

Липса на възможност

Какво означава обективни причини за не даване на издръжка от дарения на дарителя? Според даденото задължително тълкуване от ВКС, обективна невъзможност за даване на издръжка има тогава, когато надареният няма достатъчно средства, с които да осигури издръжката на своите деца и ако предпочете интересите на дарителя си, би поставил в по-лошо положение своите деца.

От друга страна, когато дареният е в състояние да задоволи собствените си нужди и тези на лицата, към които е задължен по закон с останалите си доходи и имущество, или с тези, които би могъл да реализира, ако положи всички усилия, изисквани от дължимата грижа и добросъвестността, но въпреки това откаже да даде издръжка на дарителя си, ще е допустим и основателен съдебен иск за отмяна на дарение.

Години по-късно

Във връзка с казаното до тук, пример от съдебната практика е как лице подарява имота си и след 20 години с нотариална покана отправя искане до надарения за месечна издръжка в размер на 500 лева. След поканата надареният започва да превежда издръжка в размер на 110 лева, уведомявайки, че това е сумата, която е в състояние да предоставя. Прието е от съда, че дарителят се нуждае от 303 лева месечно, включващи и разходи за медикаменти, от които разполага с 246 лева от получаваната пенсия и предоставяната от надарения издръжка. От друга страна, надареният след изплащане на издръжката остава с месечен доход от 241 лева.

При така установените факти, съдът е формирал извод, че дарителят е изпаднал в нужда от издръжка, тъй като страда от хронични заболявания, изискващи средства за лечение над дохода от пенсията; че след узнаване на тази нужда надареният е започнал незабавно да предоставя издръжка съобразно възможностите си; че след предоставяне на издръжката дарителят разполага с месечен доход, близък до необходимия за задоволяване на нуждите си, както и че отказът на надарения да предоставя издръжка в искания размер не е проява на непризнателност, тъй като самият той би изпаднал в по-тежко затруднение от дарителят, поради което предявения иск за отмяна на дарението е отхвърлен като неоснователен.

Оспорване от наследници

Срок

Оспорване на дарение от наследници е втората възможност за оспорване на дарението и е дадена само на част от наследниците на дарителя. Това е хипотезата, в която се претендира разваляне на дарение при починал дарител, а наследниците могат да търся възстановяване на  своята запазена част, която е била накърнена с дарения от наследодателя им. Оспорването на дарение се извършва отново по съдебен ред, а по отношение на „давността“ – това е възможно да бъде направено в срок до пет години от смъртта на наследодателя.

Кои наследници

Съгласно Закон за наследството (ЗН) лицата, които имат право на запазена част от наследството и съответно могат оспорват дарение на техния наследодател са: децата/внуците/правнуците, преживелите родители и съпруг/а, като всеки от тях разполага с изрично определен размер на запазената част. Трябва да бъде отбелязано, че това са наследниците с право на запазена част, които могат да претендират разваляне на договора за дарение, докато по-далечните наследници, напр. брат или сестра, които нямат запазена част от наследството, нямат такова право.

Конкуренция

Друга особеност е, че има поредност на отмяна на направените дарения – започва се от завещанията, които се намаляват съразмерно. Единствено след като се отменят всички направени завещания, започват да се отменят даренията, като се върви от последното към предшестващите го. Важен аспект на правото да се иска възстановяване на запазена част от наследството е, че когато това право се упражнява спрямо лица, които не са наследници по закон /не са призовани към наследяване/, необходимо е наследникът, който търси възстановяване на запазената си част да е приел наследството по опис.

Продажба на дарен имот

Не е изключено след като бъде поканен да дава издръжка, надареният да прехвърли недвижимия имот на трето лице, за да увреди дарителя. Тук следва изрично да бъде вметнато, че поначало продажба или респ. покупка на дарен имот е напълно законно и нормална практика. Ако обаче има увреждане, продажбата на дарен имот може да бъде развалена.

Преди/след искова молба

В тази ситуация обаче зависи каква е поредността на вписване на исковата молба за отмяна на дарението и на нотариалния акт за продажба на имот придобит чрез дарение. Когато исковата молба за разваляне на дарение е вписана преди прехвърлянето на имота, проблеми не се пораждат, защото първият по време е първи по право и след уважаване на иска, дори и имотът да е бил прехвърлен, същият ще се върне на дарителя.

В случай обаче, че прехвърлянето на имота е вписано преди исковата молба за отмяна на дарение и искът бъде уважен, дарителят няма да може да си върне фактически имота, но ще може да търси обезщетение за онова, с което се е обогатил надареният при прехвърляне на подареното имущество.

Дарение на дарен имот

Възниква въпросът какво се случва, ако надареният от своя страна е подарил имота? В този случай той не се е обогатил с нищо, как тогава ще търси обезщетение първоначалният дарител? Съдебната практика е на мнение, че в този случай първоначалният дарител ще получи като обезщетение размера на данъчната оценка на имота, евентуално пазарната стойност на имота.

Време за прочитане : 4 мин.

Същност

Прехвърлянето на имот с договор срещу задължение за издръжка и гледане е един често използван способ за придобиване и прехвърляне на собственост. Макар и да не е уреден изрично от закона, спрямо него се прилагат общите правила за договорите и безкрайната съдебна практика. Този договор е приложим в ситуацията, когато имате имот, но нямате възможност сами да се издържате и гледате и търсите начин как да си осигурите спокойни старини.

Сключване

Договорът може да се сключи както между две, така и между повече лица, срещу задължението да Ви издържат и гледат до края на живота Ви, а е възможно и двама съпрузи заедно да прехвърлят своя имот, придобит в режим на СИО на другиго. Договорът за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка е формален и писмен, т.е. сключва се задължително пред нотариус и се вписва в ИР при АВ.

Задължения

Задължително се дължат едновременно издръжка и гледане, т.е. не може лицето, на което сте прехвърлили имота си само да Ви дава някаква сума месечно и да се счита, че изпълнява задълженията си по договора. Същият трябва и да ви обгрижва (гледа) и да Ви осигурява условия на живот, за каквито сте се договорили. По този договор всяка от страните има права и задължения, съответно всяка от страните може да търси от другата обезщетение при неизпълнение или разваляне на договора за издръжка и гледане.

Важно е да се отбележи, че доскорошният собственик на имота си запазва правото да го ползва до края на дните си (пожизнено), ако изрично е посочено в договора. Съответно лицето, придобило Вашия имот, не може да Ви принуди да го напуснете и да Ви гледа в друг имот. Така сте защитени и от евентуална продажба, замяна, дарение и т.н. на доскорошната Ви собственост и последващо гледане и издържане с парите, получени от бившия Ваш имота, в друг имот.

С цел избягване на бъдещи разногласия между страните по договора е добре да бъдат максимално конкретизирани дължимите грижи и издръжка – къде и колко често да се полагат, как да се осъществяват тези грижи – лично или чрез трети лица, в какво да се изразяват грижите, така че да се запази стандартът на живот на гледаното и издържано лице и т.н. Самата издръжка може да се уговори да бъде парична, в натура или и двете.

Неизпълнение

Все пак, ако не получавате уговорените грижи и издръжка, какво  може да направите? Да търсите правата си по съдебен ред чрез разваляне на договора и да си върнете обратно имота. Всеки казус е индивидуален и подлежи на конкретна преценка и тълкуване от съда по въпросите какво точно са се договорили страните, има ли неизпълнение от страна на някоя от тях и до каква степен влияе на действието на договора.

Разваляне

За разлика от дарението на имот, при прехвърлянето му срещу задължение за издръжка и гледане, последващо оспорване от наследниците е по-трудно. Така придобиващият имота е защитен повече, но не е изключено и успешното разваляне на договора за издръжка и гледане. Например, ако прехвърлителят по договора почине скоро, след сключване на сделката, всички негови наследници имат право да искат обявяването му за нищожен.

Ако да речем през месец март се сключи договор за издръжка гледане с лице, което е в много тежко здравословно състояние, и през месец април същата година то почине, наследниците му могат успешно да заведат иск за разваляне на договора за издръжка и гледане като твърдят, че за известен период от време приобретателите по договора не са давали нужните грижи и не са гледали наследодателя им или същият е бил в терминална фаза на заболяване или пък е бил недееспособен предвид психическото си състояние.

В горната хипотеза съдът може да уважи иска и да развали договора за издръжка и гледане, ако приеме, че напр. времето, през което не са полагани грижи, макар и да е било кратко, е значително дълго с оглед необходимостта от постоянни медицински грижи за прехвърлителя.

Това, което се дължи ден по ден, е поначало неотлагаемо в смисъл, че това, което трябва да се даде днес е жизнено необходимо и не може да се отложи за утре. Изводът е, че ако задължението за гледане и издръжка не се изпълнява известно време, изпълнението в натура за пропуснатото време е вече невъзможно. Пропуснатото по каквато и да е причина изпълнение не може да бъде дадено допълнително по-късно.

Препродажба

Ако междувременно имотът е прехвърлен на трето лице, може да търсите права си по реда на чл.135 ЗЗД (Павлов иск). Даден собственик например може да прехвърли имота си срещу задължение за издръжка и гледане на други лица, които първоначално полагат грижи, но впоследствие отношенията им да се влошат. И така приобретателите могат да престанат да гледат и издържат лицето и да решават с цел да запазят имота за себе си, да го прехвърлят на друг, като така увредят първоначалния собственик на имота.

Дотук няма спор, че първоначалният собственик на имота е увреден и съдът би уважил Павловия иск. В този случай обаче, сделката със замяната ще се счита, че не се е случила и прехвърлителят ще може да получи парично вземане, но не и да си върне имота. В най-лошия случай, след образувано изпълнително дело ще се насочи публична продан на бившия Ви имот и Вие ще получите паричното си вземане от там. Но ако сте си запазили правото на пожизнено ползване на имота, независимо от видовете и брой прехвърляния и последвала публична продан, ще може да живеете в бившия си имот.

Смърт

Една интересна хипотеза е какво се случва, ако прехвърлителят на имота надживее своя гледач. Гледането и издържането по договора може да бъде продължено и от наследниците на приобретателя на имота (т.е. гледача). Съответно, ако наследниците не продължат да издържат и гледат прехвърлителя, той може да поиска по съдебен ред да бъде развален договорът. Но прехвърлителят на имота няма право да откаже да бъде гледан и издържан от наследниците, т.е. ако те продължат да изпълняват договора, така както го е правил и техният наследодател, няма основание за разваляне на договора.

Във връзка с горното, съдебната практика познава случай, в който през 1984г. родителите прехвърлят срещу задължение за издръжка и гледане своя имот на сина си, като си запазват правото на ползване. През 1995г. синът им (приобретателят по договора) почива, а през 2002г. и един от прехврълителите. Наследниците на починалия приобретател живеят в чужбина, рядко се връщат в България, не я посещават, не полагат грижи за нея и не й дават средства за издръжка.

Съдът е преценил, че следва да уважи искането на прехвърлителя на имота да бъде развален договорът. Съображенията за това са, че наследниците  отговорят за изпълнение на поетите задължения от техният наследодател-приобретател и същите не изпълняват тези задължения през един продължителен период от време- не заплащат издръжка, нито полагат грижи за лицето.

СИО

Съществува и възможност съпрузите да сключат помежду си договор за издръжка и гледане с предмет имот, който е придобит от съпруга, желаещ да бъде гледан и издържан, преди сключване на брака или по време на брака на основание лично имущество, а не влизащо в съпружеската имуществена общност (СИО). В такава хипотеза съпругът-преобретател (гледачът) придобива лична индивидуална собственост (която не влиза в СИО), която другият съпруг му е прехвърлил по време на брака срещу гледане и издръжка.

Друга често срещана хипотеза е страна по договора за прехвърляне срещу издръжка и гледане да е само един от съпрузите. В тази връзка се поставят въпросите:

• Когато се прехвърля имот, който е в режим на СИО, трябва ли и двамата съпрузи да участват по сделката или придобиващият получава само идеалните части на гледаното лице?

В случай, че един от съпрузите желае да прехвърли своите идеални части от общото семейно жилище на другиго срещу задължение за издръжка и гледане, неучаствалият по сделката съпруг може да я оспори по исков ред в 6-месечен срок от узнаването й, но не по-късно от три години от сключване на договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Резултатът ще бъде обявяване на недействителност на сделката и гледачът ще има основание да търси обезщетение за положените грижи и даваната издръжка.

• А какво се случва, когато се прехвърля имот на лице, което е в брак, но страна по сделката е само един от съпрузите? Придобитият имот става ли СИО или остава лична собственост на лицето-гледач?

Съпружеската имуществена общност, която се предполага до доказване на противното, включва само вещните права и то тези, които са придобити през време на брака в резултат на съвместен принос. Следователно, ако е безспорно, че през време на брака единият съпруг е придобил вещно право /каквото е правото на собственост върху недвижим имот по договор за издръжка и гледане/, без това да е станало на абсолютно лично основание /каквито са даренията и наследяването/, единственият начин, по който е възможно да се установи, че този имот не е съпружеска имуществена общност, е да се обори предположението за съвместен принос. Ако гледачът докаже по съдебен ред, че другият съпруг няма принос в гледането и издържането, ще запази придобития имот лично за себе си.

Време за прочитане : 3 мин.

Същност

Какво представлява правото на строеж, как се учредява право на строеж и възможно ли е да сте собственик на недвижим имот-къща, вила, гараж и т.н., но земята под този недвижим имот, вкл. дворът да е собственост на друг? Отговорът е да. Правото на строеж може да бъде учредено от собственика на земята на трето лице при спазване на предвидената от закона форма – административен акт или договор в нотариална форма.

Срещу обезщетение

Най-често срещаната хипотеза е собственикът на земята да отстъпи изцяло на трето лице право на строеж на цяла сграда, т.нар. учредяване право на строеж срещу обезщетение. В практиката се срещат и разновидности, с които собственикът на земята си гарантира обезщетение срещу отстъпеното право на строеж, като:

• Да бъде отстъпено право на строеж на точно определен брой обекти в една сграда, а останалите да останат собственост на собственика на земята;
• Да бъде прехвърлена идеална част от правото на строеж върху земята. Като по този начин се стига до възникване на съсобственост по отношение на новопостроените обекти между техните собственици и собственика на земята.

Други случаи

Напълно възможни са и следните хипотези на право на строеж:

Съсобственост

Да бъдете собственик на сградата заедно с още някого, който не/е собственик на земята под сградата т.е. да възникне съсобственост. Първи вариант е собственикът на земята да преотстъпи правото на строеж на повече от едно лица (вкл. съпрузи в режим на СИО) и те да станат собственици на новопостроената сграда в режим на съсобственост. Втори вариант е собственикът да преотстъпи правото на строеж на едно лице, но в същото време в договора да бъде посочено, че собственикът на земята ще получи право на собственост върху част от новопостроената сграда. Отново ще възникне съсобственост в новопостроената сграда.

Държ./общ. земя

Да бъдете собственик на сграда, която е построена върху държавна/общинска собственост. Например Столична община е собственик на земя в центъра на града и решава да преотстъпи правото на строеж на друг, който да построи сграда. Новопостроената сграда няма да е собственост на Столична община.

Земеделска земя

Да Ви бъде учредено право на строеж върху земеделска земя. При застрояването на земеделски земи ще се наложи промяна на предназначението на земята, за да може да строите. Все пак има и изключения (т.е. без да се налага промяна на предназначението на земята). В зависимост от това имотът дали е с площ до 10 дка или над 10 дка, се разрешава застрояването с:

• Едноетажни селскостопански постройки за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване в тях;
• Селскостопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна и животинска продукция и отглеждане на животни съгласно приложението, включително инженерни мрежи и съоръжения за благоустрояване на имотите и на помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи.

Ползване на земята?

Възниква въпросът може ли да се ползва земята при отстъпено право на строеж, въпреки че не се притежава? Отговорът е да, но зависи какво са се разбрали страните. Със сигурност собственикът на сградата ще може да преминава през чуждата земя, за да си стигне до имота. Но дали ще може да си отгледа градина в чуждата земя, вкл. да си обособи място за паркиране там, зависи какво е записано в акта, с който е учредено правото на строеж.

Прехвърляне

Правото на строеж, от своя страна, също може да бъде прехвърлено (продадено, заменено, дарено, наследено и т.н.) изцяло или частично на друго лице, в случаите в които същото не е учредено и с оглед на личността на лицето, което първоначално го притежава. Продажба на право на строеж по същността си представлява продажба на сградата преди да е на фаза груб строеж т.е. продажба „на зелено“ или още предварителен договор за покупко-продажба на имот. Често използвана практика от строителите на сгради, като с подписването на договора се задължават да предадат след определено време на купувача изграден обект с всички необходими разрешения за живеене в него.

Груб строеж

Изграждането на сградата в груб строеж е важен момент, тъй като ако собственикът й реши да се прехвърли построеното до тук, той е длъжен първо да предложи на собственика на земята да купи постройката в груб строеж при същите условия, които предлага на третото лице.

Давност

Като всяко право и това е ограничено във времето. Прекратяване на право на строеж в полза на собственика на земята настъпва по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. С построяване на сградата в груб строеж, в рамките на предвидените от закона условия и при спазване на всички относими разпоредби, неин собственик става титулярят на правото на строеж. В случай, че сградата се разруши на по-късен етап, се възстановява първоначалното положение – доскорошният собственик на сградата отново притежава право на строеж, при условие, че това е било предвидено в нотариалния акт.

Приращение

Често пъти в практика се случва след учреденото право на строеж да се наложи нов инвестиционен проект с изменение в брой етажи и помещения, включително напр. построяване на подземни гаражи, фитнес и др., които не са били описани при учредяване правото на строеж. В такива хипотези съдебната практика е трайна и непротиворечива, че по силата на приращението собственикът на земята е собственик на всички самостоятелни обекти, които са построени извън обема на учреденото право на строеж. Все пак, ако изграденото в повече не е самостоятелен обект, може да бъде придобито от собственика на сградата. Винаги обемът на отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на административния акт, с които е учредено.

Време за прочитане : 4 мин.

Павлов иск по чл. 135 от ЗЗД може да предяви, за да защити правата си, кредитор, на който някой дължи дадена сума пари и започне да прехвърля (отчуждава) движими вещи или недвижими имоти, опитвайки се така да попречи на кредитора да събере ефективно вземанията си от длъжника. Често срещан житейски казус е дадено физическо или юридическо лице (напр. длъжник по приятелски заем, банков кредит и т.н.) да задлъжнее много и в опит да „спаси“ нещо за себе си, да започне да търси начин как да прехвърли всичкото си или голяма част от движимото и недвижимото си имущество на трети лица (чрез покупко-продажба, дарение, отказ от наследство и т.н.). В подобни ситуации на помощ на увредения кредитор (този, който е имал нещастието да даде, а да не му се върне) идва правният институт на т. нар. Павлов иск. В настоящата статия се разглеждат възможните действия по защита на кредитора (ищец) и защита на длъжника (ответник) при предявен такъв отменителен иск по  чл. 135 от ЗЗД, вкл. свързаната с него съдебна практика.

При „обикновен“ Павлов иск е налице само една увреждаща сделка (напр. фиктивно продаден на роднина или на непознато добросъвестно трето лице имот), която съдът може да обяви за недействителна спрямо кредитора и последният ще може да събере вземанията си от имота, който ЧСИ продаде на публична продан, независимо че имотът е бил продаден на трето лице, дори то да е било напълно добросъвестно и изобщо не е подозирало какво може да се случи. В това накратко се състои ефектът на уважения Павлов иск.

Много повече затруднения обаче възникват при „каскада“ от последователни увреждащи сделки, в който случай се поставя въпросът как кредиторът може ефективно да се защити, ако е увреден не чрез една, а чрез поредица от сделки, извършени от неговия длъжник и трети лица (напр. недвижим имот е препродаден няколко пъти преди да бъде предявен Павловия иск).

Ключов момент са характерът на сделката и знанието на третото лице, като следва да бъдат отчетени и съществуващите връзки между отделните сделки. Както посочват върховните съдии, правилото на чл.135 ал.1 изр.3 ЗЗД урежда конкуренцията между интереса на кредитора, който е увреден от извършените сделки, и сигурността на гражданския оборот, изхождайки от два критерия – възмездността или безвъзмездността на разпореждането в полза на третото за облигационното отношение кредитор-длъжник лице и добросъвестността на това лице. Когато става въпрос за поредица от сключени сделки, целеният от кредитора резултат би се постигнал с уважаване на иска по чл.135 от ЗЗД по отношение на последния приобретател на имуществото. Застъпеното от върховните съдии становище е, че когато имаме възмездно придобиване от последния по веригата от приобретатели, кредиторът ще постигне успех с иска по чл.135 ЗЗД, ако този последен приобретател е знаел за увреждането. В тази ситуация няма значение междинните приобретатели дали са били добросъвестни или не т.е. дали са знаели или не за увреждането на кредитора, тъй като предходните сделки са били само средство за постигане на увреждането.

По-различно начин стои въпросът със защитата на увредения кредитор, ако последният по веригата е придобил имуществото безвъзмездно. Тук върховните съдии са разграничили две хипотези. Първата е когато всички по веригата са придобили имуществото безвъзмездно, тогава положението на всички е идентично (няма значение дали някой от тях е бил добросъвестен, а друг не) и съдът може да уважи иска на кредитора по чл.135 от ЗЗД, ако спрямо праводател са налице необходимите предпоставки. Втората хипотеза, представляваща и по-голям интерес в практиката, е когато при няколко последователни прехвърляния на имуществото, част от които безвъзмездни, а друга част – възмездни, последното е било безвъзмездно. В тази ситуация върховните съдии приемат, че уважаването на иска по отношение на последния приобретател на безвъзмездно основание се обуславя от добросъвестността на този праводател, който последен е придобил имота възмездно от своя съконтрахент, независимо от добросъвестността на останалите междинни приобретатели /на безвъзмездно или възмездно основание/. Когато този междинен праводател е знаел, че придобивайки възмездно имущество, уврежда кредитора, съдът ще уважи иска на кредитора по чл.135 от ЗЗД, независимо от знанието на последния праводател. Възможно е същият този междинен праводател да не е знаел за увреждането на кредитора, тогава искът по чл.135 от ЗЗД не може да бъде уважен спрямо него. В мотивите си върховните съдии уточняват, че в тази последна хипотеза извършеното от него (междинния праводател) безвъзмездно разпореждане в полза на добросъвестен приобретател е противопоставимо на кредитора, а в полза на недобросъвестен приобретател е относително недействително спрямо кредитора. Изводът, до който достигат върховните съдии в своето решение е, че защитата на кредитора по чл.135 ЗЗД при последваща разпоредителна сделка, извършена от лицето, в чиято полза длъжникът се е разпоредил с имуществото си, е чрез предявяване на иска по чл.135, ал.1 ЗЗД за недействителност по отношение на него не само на първоначалната сделка с имуществото на длъжника, но и на последващите сделки, които го увреждат. Исковете могат да бъдат предявени и самостоятелно, но при наличие на предпоставките на чл.213 ГПК следва да бъдат разгледани в едно производство. Тази втора възможност да бъдат предявени и самостоятелно исковете по чл.135 от ЗЗД, е допустима в случаите, в които кредиторът узнае и за друго увреждащо спрямо него действие (но извършено преди вписване на исковата молба), което не е посочил при предявяване на първоначалния си иск по чл.135 от ЗЗД.

Павловият иск може да е и неоснователен, затова следва да бъде разгледан и въпросът за защита на длъжника срещу Павлов иск.

Водейки се от мотивите на върховните съдии, отново трябва да се погледне през призмата на възмездността / безвъзмездността на сделката и съответно знанието и незнанието на приобретателите. Ако разгледаме първата хипотеза – последният приобретател придобива имуществото възмездно и той не знае за увреждането на кредитора и цялата поредица от сделки назад, с които се цели увреждането на кредитора. Тогава този последен приобретател е защитен, а длъжникът на кредитора е успял да постигне увреждащия резултат.

По-различна обаче е ситуацията при безвъзмездност на последната сделка във веригата, дори и да е налице добросъвестност на последния приобретател (тежестта на доказване лежи върху него). В този случай, ако длъжникът е прехвърлил безвъзмездно своето имущество и всички следващи праводатели също са прехвърлили безвъзмездно процесното имущество, дори и последният приобретател да не е знаел, че уврежда кредитора, кредиторът ще успее да се защити при следната предпоставка – ако може искът по чл.135 от ЗЗД да бъде уважен по отношение на праводателя на приобретателя. Всички сделки по веригата ще се считат за относително недействителни по отношение на кредитора т.е. все едно не са настъпили и той ще може да се удовлетвори от имуществото на длъжника си, макар и последното вече да е в чужд патримониум. С други думи казано, длъжникът няма да е успял да увреди кредитора си.

Но е възможно в цялата верига от сделки да има както безвъзмездни, така и възмездни, а в този случай има вероятност длъжникът отново да не успее да се „отърве“ от кредитора си. Да вземем хипотезата, в която са се осъществили четири прехвърляния на имота – първите две възмездни сделки, а последващите две безвъзмездни сделки. Първият праводател е бил недобросъвестен, но вторият праводател е бил добросъвестен, третият и четвъртият – добросъвестни. Извършената сделка между втория и третия приобретатели е противопоставима на кредитора т.е. той не може да се удовлетвори от това имущество. По-различно би било, ако в същата хипотеза вторият праводател е бил недобросъвестен, а първият е бил добросъвестен, без значение четвъртият дали е знаел или не, че уврежда кредитора. Тогава извършеното от втори към трети приобретател безвъзмездно разпореждане е относително недействително спрямо кредитора на длъжника. Описаното до тук следва от мотивите на ТР 2/2017г. от 09.07.2019г., в които е посочено, че „Ако този междинен праводател, който последен е придобил имота възмездно от своя съконтрахент, е бил недобросъвестен, искът по отношение на последния приобретател на безвъзмездно основание следва да бъде уважен, независимо от неговата добросъвестност. Ако обаче същият междинен праводател е действал добросъвестно и спрямо него искът по чл.135 ЗЗД не може да бъде уважен, извършеното от него безвъзмездно разпореждане в полза на добросъвестен приобретател е противопоставимо на кредитора, а в полза на недобросъвестен приобретател – е относително недействително спрямо кредитора.“.

В обобщение, когато са налице цяла поредица от увреждащи кредитора действия или сделки, извършени от страна на длъжника и трети лица, следва да бъдат отчетени съществуващите връзки между отделните сделки. По този начин цялата поредица от сделки следва да бъде обявена за относително недействителна по отношение на кредитора, ако са налице предпоставките за уважаване на иска по отношение на последния приобретател. И обратно, ако не са налице предпоставките за уважаване на иска по отношение на последния приобретател, искът за обявяване на относителна недействителност на поредицата от сделки следва да бъде отхвърлен, дори и да са налице основания за това по отношение на някоя от междинните сделки.

Време за прочитане : 2 мин.

Завещанията биват 2 вида – нотариално и саморъчно завещание. Нотариалното се изготвя в рамките на специална процедура, която се развива през нотариус, който изготвя самото завещание в присъствието на 2 свидетели, докато саморъчното се написва лично от наследодателя-завещател на хартия. В първия случай се дължат разноски на нотариуса, но това е по-сигурният вариант, защото има пълна гаранция, че завещанието няма да бъде изгубено или унищожено преди или след смъртта на завещателя. При саморъчното завещание няма абсолютно никакви разноски за съставянето и съхранението му, но съществува риск от изчезване, скриване или повреждане му, в които случаи то просто няма да породи целените правни последици след смъртта на завещателя. Затова е препоръчително при голям материален интерес или риск от злоумишлени действия на недоброжелатели да се пристъпи към нотариалната форма на завещание. Съществува и междинен вариант – саморъчно завещание, предадено за пазене от нотариус – в този случай има гаранция, че завещанието няма да бъде изгубено или унищожено, но няма гаранция за това дали ще е валидно.

Изискванията към саморъчното завещание на пръв поглед не са много. Съгласно чл.25 от Закона за наследството (ЗН), то трябва да бъде изцяло написано ръкописно от самия завещател, да има валидна дата на съставяне и подпис на завещателя след завещателните разпореждания. Практиката обаче сочи, че има много подводни камъни, които могат да направят едно завещание невалидно. Ако например имуществото не бъде прецизно от юридическа гледна точка описано в завещанието, то завещателните разпореждания няма да се разпростират върху въпросните недвижими имоти и движими вещи. Затова е препоръчително при съставянето на завещанието да бъдат ползвани консултантските услуги на адвокат, който може да даде съвети за съставянето му или да провери вече съставено завещание, така че ако същото страда от определени пороци, да бъде изготвено наново, за да отговаря на всички изисквания на закона.

Отварянето на завещание се извършва след смъртта на завещателя. Всяко лице, което държи и пази завещание, е длъжен да поиска същото да бъде обявено от нотариус след като разбере за смъртта на наследодателя. Същото задължение има и нотариус, който съхранява нотариално или саморъчно завещание. Съгласно ЗН всяко заинтересувано лице може да иска от районния съд да определи срок за представяне на завещание с оглед неговото обявяване. След обявяването на завещанието се развива производство, при завършването на което съответните наследници стават собственици на посочените в завещанието недвижими имоти и движими вещи.

Прехвърлянето на имот чрез завещание е практическият въпрос, който най-много вълнува заинтересованите наследници. Първо обаче следва да бъде уточнено, че по закон „прехвърляне на имот чрез завещание“ не е възможно, защото чрез завещание единствено се наследява. Първо наследникът трябва да стане законен собственик на завещаното имущество, напр. апартамент, съгласно процедурата, спомената в предходния абзац, а чак след това може да се разпореди със своето собствено имущество, което е втора и напълно отделна и нямаща нищо общо със завещанието процедура.

Оспорването на завещание е друг особено важен въпрос, който има отношение към наследяването. От оспорване на саморъчно завещание полза биха имали напр. законните наследници на завещателя, които, ако не беше завещанието, щяха да наследят цялото имущество. Напр. починалия наследодател е оставил след смъртта си живи деца и съпруг, които по закон са негови наследници и разпределят помежду си в различни дялове цялото имущество, но не е бил в добри отношения с тях и е искал да ги обезнаследи като завещае цялото си имущество на любимия си племенник. Тогава наследниците по закон ще имат право да претендират т. нар. запазена част от наследството – това е част от имуществото, на която законните наследници имат право, дори наследодателят да е завещал 100% от имуществото си на други лица. Делът на запазената част варира според броя на наследниците, но обикновено е около половината от имуществото. Ако сме изправени пред случай, при който законните наследници имат право на 50% запазена част, а наследодателят е завещал 100% от имуществото си, наследниците по закон имат право да предявят съдебен иск и да искат намаляване на това, което получава наследникът по завещание, до 50%.

Има много други възможни хипотези, при които е възможно оспорване на завещание от заинтересовани лица по съдебен ред с искане за прогласяване на неговата нищожност, които включват: оспорване от кредитори на наследник по закон (защото ако завещанието е невалидно, наследникът по закон ще придобие повече имущество, което напр. взискател по изпълнително дело може да използва за покриване на вземанията си), оспорване от наследници по закон (които, ако се елиминират наследниците по завещание, биха придобили по-голяма част от наследството) и т.н. Във всички случаи, в които заинтересовани от дадено нотариално или саморъчно завещание лица се почувстват ощетени, е препоръчителна консултация с адвокат, който може най-добре да прецени как могат да бъдат защитени правата на съответните наследници или кредитори на наследодателя или наследници.

Време за прочитане : 3 мин.

Протокол от общо събрание на ООД (обикновен или нотариално заверен) е необходим за покупко-продажба или друг вид разпореждане (дарение, замяна и др.) с недвижим имот, въпреки че допреди няколко години не беше.

На 15 ноември 2013 Върховният касационен съд, прие Тълкувателно решение № 3/2013г., чиято цел бе да уеднакви противоречивата практика на различните съдилища в България по спорния въпрос относно това абсолютно необходим ли е надлежен протокол от Общо събрание на ООД, когато трябва да бъдат извършени разпоредителни (вкл. отчуждителни) сделки с дадени недвижими имоти, които са собственост на търговското дружество. Постигайки целта си да уеднакви практиката обаче, това тълкувателно решение внесе и несъответствие в правния мир между съдебна практика и закон.

ВКС, в своето тълкувателно решение, е достигнал до извода, че при юридическите лица (вкл. дружества с ограничена отговорност) са налице специфики при органното им представителство, както и че при юридическите лица имаме два органа с различни компетенции – единият (общото събрание) изразява валидната воля на дружеството, а другият (управителят) – има задачата да представлява дружеството при вече формирана у дружеството воля. ВКС приема в ТР, че действията на управителя на съответното дружество обвързват представляваното от същия търговско дружество, но забележете – решенията на Общото събрание са задължителни само във вътрешните отношения между двата органа, но не и в отношенията на търговското дружество с трети (външни) лица – в тези случаи според ВКС управителят изобщо не е ограничен в представителните си правомощия.

За да гарантира сигурността, предвидимостта и стабилността на търговския оборот в България и за да може ефективно да защити законните интереси на всички възможни трети добросъвестни лица, Търговският закон и по-точно чл.137, ал.1, т.7 от него предвижда, че Общото събрание на съдружниците е компетентно да взема правно обвързващи решения за придобиване или отчуждаване на каквито и да е недвижими имоти или вещни права върху такива. Т.е. казано по друг начин Общото събрание на съдружниците е компетентно да реши дали даден имот да бъде придобит или отчужден – и в тази връзка необходим е протокол от Общо събрание на ООД като доказателство за валидно взето решение по предписания от закона ред.

Съдът обаче в своето тълкувателно решение е приел, че за да може се разпореди напълно законосъобразно с притежаван от представляваното от него дружество недвижим имот, на управителя не му е необходимо каквото и да е решение на Общото събрание на съдружниците в дружеството.

Едва ли има нужда да споменаваме, че това от своя страна застрашава пък интересите на самото юридическо лице и на съдружниците в него. Напълно възможна е хипотеза, в която назначеният от дружеството управител е изцяло недобросъвестен и, възползвайки се от законовата възможност, дадена му от коментираното тълкувателно решение, да осъществи продажбата на собствен на търговското дружество имот на много по-ниска цена от действителната. Това неминуемо ще ощети дружеството, но сделката, съгласно цитираното ТР, ще бъде напълно валидна и действителна. Това е така, защото няма да го има изискването общото събрание като орган, вземащ решенията в дружеството, да е изразило волята на дружеството, като е дало съгласието си за осъществяването на разпоредителната сделка.

В горната хипотеза ощетеното дружество ще има право на иск срещу недобросъвестния управител, но разпореждането с имота няма да е недействително и имотът безвъзвратно ще напусне патримониума на дружеството. В така създалата се ситуация на ход са опитните юристи, които ще трябва „от девет кладенеца вода да донесат“, за да защитят интереса на представляваните от тях дружества от напълно възможни посегателства. Най-лесният начин е назначаването на повече доверени управителни, но това от своя страна би създало редица пречки, свързани най-вече с оперативността и гъвкавостта на дружеството.

През 2016г. обаче беше направена голяма промяна в Търговския закон, която регламентира изрично, че за придобиване (например покупка) и за отчуждаване (например продажба), както и за други вещни права върху имот, трябва да има изрично протокол на Общото събрание на дружеството, който трябва да бъде с нотариално заверени подписи на съдружниците и заверено съдържание. Изключение от нотариалните заверки може да има само ако в дружествения договор/учредителния акт изрично е записано, че ще бъде допустима и обикновената писмена форма. Масово обаче при изготвянето на учредителен акт или договор се използват бланки, взети от интернет пространството, които не съдържат тази важна промяна.

Независимо обаче какво пише в дружествения договор/учредителния акт на дружеството, за изповядване на такава сделка трябва да се отиде при нотариус, а решението на Общото събрание е неразделна част от всички останали документи за сделката. Без такова решение нотариусът трябва да откаже да изповяда сделката с недвижимия имот. По-горе беше посочено, че това решение има значение само за вътрешните отношения на съдружниците, но с промени се избегна именно възможността за злоупотреба от страна на управителя на дружеството с властта, която му е дадена от закона.

Независимо, че тази законова промяна е от 2016г., все още е възможно да се срещнат съдебни решения, в които съдът да прилага не тази разпоредба на закона, а именно тълкувателното решение на ВКС от 2013г. В масовия случай обаче това са решения на първоинстанционния съд (най-често Районен съд), които в последствие биват отменяни от следващата съдебна инстанция.

В заключение можем да кажем накратко, че протокол на Общото събрание на съдружниците за сделка с недвижим имот е задължително за една безпроблемна сделка. Препоръчително е също така той да бъде изготвен от адвокат, защото напр. при ползване на бланка може да се окаже, че сделката с недвижимия имот е нищожна и не е произвела целения прехвърлителен ефект.

Време за прочитане : < 1 минута

При кредит, изтеглен от единия съпруг по време на брак, е напълно възможно съгласно закона да отговарят и двамата съпрузи. Дори ако само един от съпрузите изтегли заем (кредит) за задоволяване на семейни нужди – приема се, че двамата съпрузи отговарят солидарно (чл. 32 от СК). Това включва и вариантът, при който единият съпруг е бил в пълно неведение – не е знаел какви задължения поема другият съпруг, не е подписвал нищо и т.н.

Заемодателят или кредитната институция имат пълното право да претендират пълния размер на поетото задължение от всеки един от двамата съпрузи поотделно – напр. могат да изискат съпругът, който изобщо не е бил запознат с поетото задължение и не е подписвал каквито и да е документи във връзка с това, да заплати пълния размер на задължението, за което се е подписал другият съпруг.

Но тази презумпция може да се обори, когато кредитът не е изтеглен за задоволяване на семейни нужда, а за подпомагане на бизнеса на един от двамата съпрузи. Например, ЕООД, притежавано от съпруга, сключва договор за банков кредит с цел закупуване на машини за обработка на метали, каквато е и дейността на въпросната фирма. В този случай, дори при невъзможност за погасяване на кредита от страна на фирмата, дори и да се стигне до намесата на съдебен изпълнител, съпругата няма да бъде засегната от това.

Съвместна отговорност на двамата съпрузи няма и когато още преди сключването на брака някой от тях е изтеглил ипотечен кредит, с който е било закупено семейното жилище. Счита се, че преди сключването на граждански брак не възниква семейната имуществена общност. Счита се, че съпругът, който е купил имотът е негов собственик. Ако обаче имаме хипотеза, в която преди или след сключването на граждански брак и другия съпруг започне да помага с изплащането на кредита, то при евентуален последващ спор за имота, вторият съпруг може да претендира паричната сума, с която е подпомогнал другия съпруг при изплащането на кредита.

Възможно е също така между съпрузите да има сключен брачен договор. Тъй като един такъв договор може да обхваща и урежда само имуществени отношения между съпрузите, няма еднозначен отговор на въпроса относно кредитите, защото това се урежда по усмотрение на съпрузите. Уредените въпроси могат да обхващат както минали, така и настоящи и бъдещи взаимоотношения. Затова, преди да се предприемат каквито и да било стъпки, е силно препоръчително да потърсите съвет от специалисти в областта на семейното право.